Restitutionsausschluss

Restitutionsausschluss; Rückübertragungsausschluss; Ausschließungsgrund; Ausschlussgrund; Manipulation, sittlich anstößiger Grundstückskaufvertrag

Beruht der Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR bei der Genehmigung eines Grundstückskaufvertrages auf einem bewußten und gezielten Zusammenwirken der damaligen Vertragsparteien, um so durch Täuschung der Behörden doch noch die Durchführung des Kaufvertrages zu ermöglichen, liegt allein darin keine sittlich anstößige Manipulation, wie sie die Rechtsprechung für einen Restitutionsausschluß nach § 4 Absätze 2 und 3 VermG voraussetzt.

I. Die Kl. wenden sich gegen die vom Bekl. angeordnete Rückübertragung des Hausgrundstücks H.straße 6 in N. an die Beigeladenen.

Ursprüngliche Eigentümer des Grundstücks waren die Beigeladenen in ehelicher Vermögensgemeinschaft. Im Februar 1979 stellten sie für sich und ihre beiden Kinder einen Antrag auf Ausreise in die Bundesrepublik Deutschland. Nachdem ein erster mit dem Ehepaar L. am 14. Januar 1980 geschlossener notarieller Kaufvertrag von den staatlichen Stellen nicht genehmigt worden war, weil im Vertrag als Grund für den Verkauf die beabsichtigte Übersiedlung in die Bundesrepublik angegeben wurde, veräußerten die Beigeladenen das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 12. Januar 1981 an die Kl. zu einem Kaufpreis von 33.000 Mark der DDR. Dieser Preis entsprach ausweislich des Vertragstextes dem in einer Preisbescheinigung des Rates des Bezirkes vom 28. Dezember 1979 genannten höchstzulässigen Verkaufspreis.

Durch Beschluß des Rates des Kreises N. vom 5. März 1981 wurde das staatliche Vorerwerbsrecht ausgeübt, weil ein gesellschaftliches Interesse zur Bereitstellung von Wohnraum für leitendes medizinisches Personal des Krankenhauses bestehe. Auf die Beschwerde der Beigeladenen hob der Rat des Kreises am 2. Juli 1981 den Beschluß vom 5. März 1981 auf. In der Begründung für die Beschlußvorlage heißt es, inzwischen sei entschieden, daß die Beigeladenen das Gebäude weiterhin bewohnen würden. Da eine Nutzung des Grundstücks durch leitendes medizinisches Fachpersonal aus diesen Gründen nicht möglich sei, werde empfohlen, den Beschluß vom 5. März 1981 aufzuheben. In der Folgezeit lehnte der Rat des Bezirkes am 14. September 1981 die Genehmigung des Kaufvertrages ab, da für die Erwerber zum gegenwärtigen Zeitpunkt und auch in absehbarer Zeit eine persönliche Nutzung des Einfamilienhauses nicht möglich sei. Durch die Organe der Wohnungswirtschaft könne eine Freimachung der Wohnung der Beigeladenen und damit verbunden die Bereitstellung anderen Wohnraumes nicht gewährleistet werden. Auf den vom Kl. zu 1 und dem Beigeladenen zu 1 ge-meinsam unterschriebenen Einspruch vom 23. September 1981, zu des-sen Begründung sie u. a. vortrugen, es bestehe zwischen den Vertragsparteien Einigkeit über das Wohnproblem, "wie im Vertrag festgehalten", hob der Rat des Bezirkes die Versagung der Genehmigung auf und er-teilte dem Rechtsgeschäft die staatliche Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung. Zur Begründung heißt es in einem an die Kl. adressierten Schreiben des Rates des Bezirkes vom 20. Oktober 1981:

"Wenn auch der Argumentation in Ihrer Beschwerde vom 23. September 1981 nicht gefolgt werden kann, so war im Ergebnis der Überprüfung festzustellen, daß im Beschwerdeverfahren der Rat der Stadt N. gegen ei-nen Wohnungstausch der Vertragspartner keine Einwendungen erhoben hat.

Demzufolge kann der Grundsatz und das Anliegen der Grundstücksverkehrsverordnung, die persönliche Nutzung durch den Erwerber, gewährleistet werden."

Nachdem sich der Beigeladene zu 1 wegen der "Schikanen" im Zusammenhang mit dem von ihm gestellten Ausreiseantrag an den Staatsrat der DDR gewandt hatte, führte der Stellvertreter des Vorsitzenden für Inneres beim Rat des Bezirks auf Anforderung der Abteilung Eingaben des Staatsrates in einem Bericht vom 4. März 1982 hinsichtlich des Grundstücksverkaufs aus:

"Zu Ihren aufgeworfenen Fragen der ersten Versagung des Grundstücksverkaufs ist zu bemerken, daß der J. als Grund die beantragte Übersiedlung angab und in den Verkaufsvertrag beim staatlichen Notariat einarbeiten ließ. Dies stand aus staatsrechtlicher Sicht der bisherigen Zurückweisung seiner Übersiedlungsabsichten entgegen, da diese bekanntlich als "rechtswidrig" zurückgewiesen werden. Im zweiten Fall der Versagung seiner Grundstücksveräußerung lehnte der Rat der Stadt eine Befürwortung ab, da sie ihre Einwände aus wohnungspolitischer Sicht geltend machten und den J. nicht mit anderem Wohnraum versorgen konnten, was in diesem Fall hätte geschehen müssen, da der Erwerber über keine für den J. ausreichende Wohnung verfügte und somit kein Tausch möglich war.

Eine solche Möglichkeit ist jetzt im Ringtausch gegeben, deshalb wurde dem Verkauf nunmehr zugestimmt."

Die Eintragung der Kl. ins Grundbuch erfolgte am 12. November 1981. Bis zu ihrer Ausreise am 9. November 1983 wohnten die Beigeladenen gegen Zahlung einer monatlichen Miete an die Kl. weiterhin in ihrer bisherigen Wohnung. Am 29. November 1983 erhielten die Kl. vom Rat der Stadt die Wohnraumzuweisung für das erworbene Haus.

Mit Schreiben vom 9. Oktober 1990 an den Bürgermeister der Stadt N. beantragten die Beigeladenen sinngemäß die Rückübertragung des Grundstücks. In einer Stellungnahme vom 14. Februar 1996 gegenüber dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen erklärten die Kl. persönlich, sie hätten ihre Wohnung den Beigeladenen zum formellen Tausch angeboten, damit der Vertrag trotz der zunächst versagten Genehmigung doch noch zum Abschluß habe kommen können. Dem hätten die Beigeladenen auch zugestimmt. Sie seien sich damals einig gewesen, daß jeder in seiner Wohnung bleiben solle. Sinn und Zweck sei es gewesen, der Grundstücksverkehrsverordnung Genüge zu tun. Demgegenüber behaupteten die Beigeladenen, sie hätten erstmals im Oktober 1991 von einem angeblichen Wohnungstausch gehört. Ein Tauschvertrag sei zu keinem Zeitpunkt abgeschlossen worden. Das wäre auch unsinnig gewesen, da sie vor der Ausreise nicht mehr hätten um-ziehen wollen. Offenbar hätten die staatlichen Stellen auf Veranlassung der Kl. die Situation so dargestellt, als sei es zu einem Tausch gekommen.

Mit Bescheid vom 9. Juli 1996 übertrug das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen das Grundstück an die Beigeladenen zurück. (...)

Der Widerspruchsausschuß beim Thüringer Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 8. September 1997 unter Bestätigung der Auffassung der Ausgangsbehörde zurück.

Mit ihrer am 14. Oktober 1997 erhobenen Klage haben sich die Kl. weiterhin gegen die Rückübertragung des Grundstücks gewandt. (...)

Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 15. Oktober 1999 mit der Begründung abgewiesen, das Grundstück habe einer schä-digenden Maßnahme im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG unterlegen. Die Rückübertragung sei auch nicht gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausge-schlossen gewesen, da die Kl. beim Erwerb des Eigentums an dem streit-gegenständlichen Grundstück nicht redlich gewesen seien. Die Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG für eine Unredlichkeit des Er-werbs seien gegeben. Der Erwerb habe gegen § 1 Abs. 1 und 2, § 3 Abs. 4 Buchst. a und d der Grundstücksverkehrsverordnung verstoßen. (...)

II. Die zulässige Revision ist begründet. Wegen der beschränkten Zulassung der Revision ist Gegenstand des Revisionsverfahrens nur die Frage, ob die Restitution des streitbefangenen Grundstücks wegen redlichen Erwerbs der Kl. ausgeschlossen ist. Insoweit be-ruht das Urteil des Verwaltungsgerichts auf der Verletzung revisiblen Rechts.

Die entscheidungserhebliche Annahme des Verwaltungsgerichts, dem Rückübertragungsanspruch der Beigeladenen stehe der Ausschlußgrund des § 4 Abs. 2 VermG nicht entgegen, weil der Erwerbsvorgang nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis gestanden habe und die Kl. dies gewußt hätten, verstößt gegen Bundesrecht. Der vom Verwaltungsgericht festgestellte Sachverhalt ist nicht geeignet, die daraus hergeleitete Rechtsfolge zu tragen. Wegen der nicht ausreichenden tatsächlichen Feststellungen kann der Senat nicht abschließend über die Klage entscheiden. Dies zwingt zur Zurückverweisung der Sache an das Verwaltungsgericht (§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO).

1. Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ist eine Rückübertragung ausgeschlossen, wenn u. a. natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum erworben haben. In § 4 Abs. 3 VermG ist anhand der unter den Buchstaben a bis c aufgeführten Regelbeispielen vom Gesetzgeber näher erläutert, wann ein Fall der Unredlichkeit vorliegt. Nach dem hier vom Verwaltungsgericht allein in Betracht gezogenen § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG ist der Rechtserwerb regelmäßig unredlich, wenn er nicht im Einklang mit den im Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wußte oder hätte wissen müssen. In der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts wird diese Bestimmung dahingehend ausgelegt, daß nicht jede dem Erwerber bekannte oder fahrlässig nicht bekannte Abweichung von allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis die Voraussetzung dieser Norm erfüllt. Vielmehr ist es für die Unredlichkeit eines Erwerbs kennzeichnend, daß eine dem Erwerber zurechenbare sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang vorliegt (vgl. Urteile vom 27. Januar 1994 - BVerwG 7 C 4.93 - BVerwGE 95, 108 [113] = Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 7 = ZOV 1994, 136, vom 5. April 2000 - BVerwG 8 C 9.99 - Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 3 S. 7 [9 f.] = ZOV 2000, 270 und vom 13. September 2000 - BVerwG 8 C 33.99 - ZOV 2001, 61 jeweils m. w. N.). Damit versagt das Vermögensgesetz dem Erwerber des Vermögensgegenstandes den Schutz nur, wenn er in vorwerfbarer Weise an der Manipulation beteiligt war. Bei der Fallgruppe des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG muß allerdings der Erwerber im Gegensatz zu den im Buchst. b genannten Fällen nicht aktiv an der Manipulation mitwirken. Es reicht aus, daß er diese kannte oder hätte kennen müssen. Der eigentliche manipulative Vorgang liegt in dem mit dem Erwerbsvorgang verbundenen Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR selbst. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts erfüllt aber nicht schon jede aus einem solchen Verstoß resultierende Fehlerhaftigkeit des Erwerbsgeschäftes den Tatbestand des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG. Vielmehr muß die Abweichung von der Rechtsordnung der DDR die Absicht erkennen lassen, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen (vgl. Urteile vom 19. Januar 1995 - BVerwG 7 C 42.93 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 12 S. 21 [24 f.] = ZOV 1995, 150 und vom 5. April 2000 - BVerwG 8 C 9.99 - a. a. O.). Abgesehen davon, daß das Verwaltungsgericht das Merkmal der gezielten Einflußnahme auf den Erwerbsvorgang bei seiner Entscheidung nicht erkennbar berücksichtigt und somit verkannt hat, daß dieser Gesichtspunkt für die Annahme der Unredlichkeit entscheidende Bedeutung hat, rechtfertigen die Feststellungen des Verwaltungsgerichts auch nicht die Annahme, es liege ein Verstoß gegen die im Zeitpunkt des Erwerbs geltende Rechtsordnung der DDR vor. Das Verwaltungsgericht hat seine Annahme eines Rechtsverstoßes ausschließlich damit begründet, daß es allein auf die Rechtsauslegung durch den Rat des Bezirkes im vorliegenden Fall ankomme, wonach entscheidend die künftige Nutzung des Grundstücks durch den Erwerber gewesen sei. Da sich - worauf die Revision zu Recht hinweist - dem Wortlaut der vom Verwaltungsgericht angeführten Vorschriften der Grundstücksverkehrsverordnung eine solche tatbestandliche Voraussetzung für

uslegung durch den Rat des Bezirkes im vorliegenden Fall ankomme, wonach entscheidend die künftige Nutzung des Grundstücks durch den Erwerber gewesen sei. Da sich - worauf die Revision zu Recht hinweist - dem Wortlaut der vom Verwaltungsgericht angeführten Vorschriften der Grundstücksverkehrsverordnung eine solche tatbestandliche Voraussetzung für die Erteilung der Genehmigung nicht entnehmen läßt, hätte das Verwaltungsgericht zur Auslegung der generalklauselartigen Vorschriften weitergehende Feststellungen über die ständige Auslegung und Anwendung der Vorschriften zur damaligen Zeit treffen müssen. Ohne nähere tatsächliche Feststellungen ist jedenfalls nicht ersichtlich, daß es "mit den staatlichen und gesellschaftlichen Anforderungen und den Rechten und den berechtigten Interessen der Bürger in Übereinstimmung mit den gesellschaftlichen Erfordernissen" (§ 1 Abs. 2 GVVO 1977) nicht vereinbar gewesen wäre, wenn die Vertragsparteien vorübergehend bis zur Ausreise der Beigeladenen jeweils ihre bisherigen Wohnungen weiter genutzt hätten, sofern nur nach Freiwerden der Wohnung der Beigeladenen die Voraussetzung für die Zuweisung dieser Räume an die Kl. vorgelegen hätte. Davon ist aber wegen der bei den Akten befindlichen Wohnraumzuweisung vom 29. November 1983 auszugehen.

Demgegenüber reicht der alleinige Hinweis des Verwaltungsgerichts auf die Anwendung der Vorschrift im vorliegenden Einzelfall nicht aus, weil damit die nach dem gesamten Akteninhalt durchaus naheliegende Möglichkeit nicht berücksichtigt wird, daß die von der Behörde angeführte Begründung nur einen Vorwand dafür darstellte, den Grundstücksverkauf und damit die Voraussetzung für die begehrte Ausreisegenehmigung zu hintertreiben.

Diese Möglichkeit ist insbesondere auch deswegen in Betracht zu ziehen, weil die in der internen Stellungnahme des Rates des Bezirkes gegenüber dem Staatsrat der DDR behauptete Vereinbarung eines "Ringtausches" offensichtlich jeglicher tatsächlicher Grundlage entbehrte. Dies alles könnte dafür sprechen, daß die angebliche Tauschabsicht auch von den Behörden nur vorgeschoben war, und daß insbesondere insoweit keine Täuschung der Behörde anzunehmen ist. Im übrigen ist den Akten außer der Einlassung der Kl. im Verwaltungsverfahren kein konkreter Hinweis darauf zu entnehmen, daß die Kl. oder die Beigeladenen, sei es gemeinsam oder einzeln, gegenüber den Behörden eine Tauschabsicht vorgetäuscht hätten. Gegen eine Täuschung spricht auch, daß die Zuweisung der angeblich getauschten Wohnungen erst zwei Jahre später, nämlich nach Ausreise der Beigeladenen erfolgt ist. Bei einer Täuschung der Behörden über die konkrete Tauschabsicht hätte es nahegelegen, daß einerseits der Tausch in der sonst üblichen Form schriftlich beantragt und genehmigt worden wäre (vgl. § 12 Abs. 1 WohnraumlenkungsVO), und daß zum anderen sofort entsprechende Wohnraumzuweisungen an die Tauschpartner erfolgt wären.

2. Diese unzulänglichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts zur damaligen Rechtslage zwingen zur Zurückverweisung der Sache an das Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht wird einerseits Feststellungen zur allgemeinen Handhabung der Vorschriften in vergleichbaren Fällen zu treffen und andererseits die am Genehmigungsverfahren beteiligten Personen insbesondere beim Rat des Bezirks zur seinerzeitigen Praxis und zu den Umständen des angeblichen Wohnungstausches zu vernehmen haben. Der damalige Stellvertreter des Vorsitzenden für Inneres beim Rat des Bezirkes ist unter Angabe seiner ladungsfähigen Anschrift von den Kl. als Zeuge benannt worden. Im übrigen hat er sich im Laufe des Verfahrens schriftlich gegenüber den Beigeladenen geäußert. Es handelt sich daher offenbar nicht um einen unauffindbaren oder sonst unerreichbaren Zeugen. 3. Sollte das Verwaltungsgericht bei der weiteren Sachaufklärung zu dem Ergebnis kommen, daß ein Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR wegen eines nur vorgetäuschten Wohnungstausches vorlag, wird es auch dem Vorbringen der Kl. in ihrer Stellungnahme vom 14. Februar 1996 ge-genüber dem Amt zur Regelung offener Vermögensfragen nachzugehen haben. Sollte es nämlich zutreffen, daß der Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR auf einem bewußten und gezielten Zusammenwirken der damaligen Vertragsparteien beruhte, um so durch Täuschung der Behörden doch noch die Durchführung des Kaufvertrages zu ermöglichen, läge allein darin keine sittlich anstößige Manipulation, wie sie die Rechtsprechung für einen Restitutionsausschluß nach § 4 Absätze 2 und 3 VermG voraussetzt. Zwar ist es für den Restitutionsausschluß nach § 4 Abs. 2 VermG grundsätzlich unerheblich, ob die Berechtigten redlich waren; denn der vermögensrechtliche Rückerstattungsanspruch nach § 3 VermG dient der Wiedergutmachung eines schädigenden Ereignisses nach § 1 VermG, hier also der unlauteren Machenschaft (§ 1 Abs. 3 VermG), die darin bestand, daß staatliche Stellen die Beigeladenen in Zusammenhang mit deren Ausreisewunsch in sittenwidriger Weise genötigt haben, ihr Grundstück zu verkaufen. Diese Tatbestandsvoraussetzungen sind vorliegend nach dem insoweit rechtskräftig gewordenen Urteil des Verwaltungsgerichts anzunehmen. Die Beigeladenen haben daher grundsätzlich einen Anspruch auf Rückübertragung. Der Restitutionsausschluß greift nur dann ein, wenn die Erwerber sich redlich verhalten haben, so daß ihr Vertrauen schutzwürdig ist. Denn die Vorschrift des § 4 Abs. 2 VermG soll das Vertrauen der Erwerber in das Fortbestehen der Rechtsordnung der DDR schützen (vgl. Urteil vom 12. November 1993 - BVerwG 7 C 7.93 - BVerwGE 94, 279 [285, 286 f.] = Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 4 S. 5 [11, 12 f. = ZOV 1994, 61] und Beschluß vom 29. März 1999 - BVerwG 8 B 25.99 - Buchholz 428 § 4 Abs. 2 VermG Nr. 4 S. 13 [14] m. w. N.). Dagegen ist es grundsätzlich unerheblich, ob (auch) die Berechtigten redlich waren.

Da die Regelung des § 4 Abs. 2 VermG ausschließlich am Erwerb anknüpft, ist es auch nicht von Bedeutung, ob der Verstoß gegen Vorschriften der DDR im Sinne des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG, der regelmäßig mit einem etwa den Tatbestand des § 1 Abs. 3 VermG ausfüllenden Rechtsverstoß nicht identisch ist, zu einem (zusätzlichen) Schaden für den Berechtigten geführt hat, sofern nur die Abweichung von der Rechtsordnung der DDR die Absicht erkennen läßt, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen (vgl. dazu die Fallgestaltungen, wie sie den Urteilen vom 27. Januar 2000 - BVerwG 7 C 39.98 -Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 2 = ZOV 2000, 259 und vom 28. Februar 2001 - BVerwG 8 C 3.00 - ZOV 2001, 259 [in diesem Heft]) zugrunde lag. Dabei liegt die sittlich anstößige Manipulation in den Fällen des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG in dem Verstoß gegen die Rechtsordnung und damit regelmäßig bei den staatlichen Stellen, deren Verhalten sich der Erwerber nur unter bestimmten Umständen zurechnen lassen muß. Beruht der Rechtsverstoß dagegen auf einem bewußten und gezielten Zusammenwirken des Verkäufers und des Erwerbers zur Täuschung der staatlichen Stellen, wäre es mit dem von der Regelung des § 4 Abs. 2 VermG bezweckten sozialen Ausgleich nicht zu vereinbaren, darin eine sittlich anstößige Manipulation zu sehen. Denn ein Rechtsverstoß, der den Vertragsparteien gleichermaßen oder gar in erster Linie dem Verkäufer zuzurechnen ist, nimmt ihr die sittliche, auf Ausgleich drängende Anstößigkeit im Sinne des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG.

Das würde erst recht gelten, wenn die damaligen Vertragsparteien - wie die Kl. im Widerspruchsverfahren substantiiert behaupten, die Beigeladenen dagegen nachdrücklich bestritten haben - neben dem im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis eine Schwarzgeldabrede getroffen hätten (vgl. dazu Beschlüsse vom 6. Januar 1994 - BVerwG 7 B 200.93 - Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 5 und vom 13. März 2001 - BVerwG 7 B 132.00 - n. v.). Diesem Vorbringen ist das Verwaltungsgericht daher zu Recht nicht weiter nachgegangen.