Restitutionsanspruch

Restitutionsanspruch; Rückübertragungsanspruch; Schädigungstatbestand; Baulandenteignung; Überschuldung; Investitionsvorhaben; Grundstücksverkehrsgenehmigung

1. Die Schutzfunktion der Grundstücksverkehrsgenehmigung tritt auch für den Fall ein, daß gerichtlicherseits festgestellt wird, daß eine investive Maßnahme i. S. v. VermG/BInvG nicht rechtmäßig ist.

2. Widerruf eines Investitionsbescheides, wenn verwirklichte Investitionen vom Investitionsbescheid nicht mehr gedeckt sind.

3. Zur Frage, was als wesentliche Änderung eines Investitionsvorhabens zu betrachten ist.

4. Enteignungen nach dem Baulandgesetz als Folge "schleichender" Überschuldung fallen unter den Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes.

Die Kl. haben fristgerecht Widerspruch gegen die ihnen am 9. April 1991 zugestellte Investitionsbescheinigung erhoben, vgl. § 70 Abs. 1 VwGO. Zwar können sie den Nachweis nicht führen, daß ihr Widerspruchsschriftsatz vom 8. April 1991 - nach ihren Angaben abgesandt mit einfacher Post - die Bekl. auch tatsächlich erreicht hat. Nach Auffassung der Kammer ist den Voraussetzungen des § 70 Abs. 1 VwGO aber dann genügt, wenn der Widerspruchsschriftsatz als Anlage eines bei Gericht anhängig gemachten Eilantrags auf Regelung der Vollziehung der Ausgangs- oder Widerspruchsbehörde noch innerhalb der Widerspruchsfrist ermittelt wird. Denn der Wille, Widerspruch erheben zu wollen, ist hinreichend nach außen in Erscheinung getreten, wenn das Widerspruchsschreiben, wie hier, zur Post gegeben worden ist, seinen Empfänger - aus welchen Gründen auch immer - aber nicht erreicht hat (vgl. Redeker/von Oertzen, VwGO, Kommentar, 10. Aufl. 1991, § 70 Rdnr. 9, Zur Rechtslage bei Einlegung des Widerspruchs bei einer falschen Behörde und rechtzeitiger Weiterleitung an die Ausgangs- oder Widerspruchsbehörde).

Im übrigen dürfte jedenfalls die Widerspruchsbegründung vom 30. April 1991 - obwohl gleichfalls in den beigezogenen Verwaltungsvorgängen nicht auffindbar - noch innerhalb der Widerspruchsfrist zugegangen sein.

Der Klage fehlt auch nicht das Rechtsschutzinteresse.

Die Eintragung des Beigeladenen als Eigentümer des Grundstücks Dstraße 10 in das Grundbuch hat den vorliegenden Rechtsstreit nicht erledigt; die Kammer vermag der in der Literatur vertretenen Ansicht nicht zu folgen, wonach der Abschluß des privatrechtlichen Kaufvertrags bei anschließender grundbuchrechtlicher Eigentumseintragung des Investors zur Schaffung vollendeter Tatsachen dergestalt führe, daß ab diesem Zeitpunkt die Rückübertragung ausgeschlossen und der Alteigentümer auf den Veräußerungserlös verwiesen wäre (vgl. dazu Günther/Heilmann, ZOV 1992, 61 [62], mit weiteren - allerdings unzutreffenden - Nachweisen. Der Gesetzgeber hat sich offenbar entschlossen, das Problem im Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetz, abgedruckt in: VIZ 1992, Beihefter zu Heft 5, B 1 ff., im oben genannten Sinn zu lösen, wenn ein Eilverfahren des Alteigentümers ohne Erfolg geblieben und der Investor nachhaltig mit der zugesagten Investition begonnen hat, vgl. § 19 des Entwurfs des Investitionsvorranggesetzes).

Diese Betrachtungsweise übersieht, daß Wirksamkeitserfordernis einer Eigentumsübertragung von anmeldebelasteten Grundstücken die Genehmigung nach § 2 GVVO, § 6 AnmV ist. Fehlt eine derartige Genehmigung, ist das Grundstücksverkehrsgeschäft nichtig. Dem stehen § 3 a Abs. 8 des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz - VermG) - Veräußerungen nach dieser Vorschrift bedürfen keiner Genehmigung nach der GVVO - bzw. § 2 Abs. 3 Satz 1 des Gesetzes über besondere Investitionen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (Investitionsgesetz - BInvG) - wonach die Investitionsbescheinigung die Genehmigung nach § 2 GVVO ersetzt - nicht entgegen. Der Gesetzgeber hat zwar damit eine Erleichterung des Grundstücksverkehrs für investive Maßnahmen eingeführt. Das bedeutet aber nicht, daß die Schutzfunktion einer Grundstücksverkehrsgenehmigung auch für den Fall nicht eintreten soll, als z. B. gerichtlicherseits festgestellt wird, daß es sich nicht um eine - rechtmäßige - investive Maßnahme i. S. v. VermG/BInvG handelt. Der Beschleunigungseffekt, den § 3 a VermG vorsieht, ist nämlich nur für rechtmäßige investive Maßnahmen gerechtfertigt ,wie sich im übrigen auch aus § 2 Abs. 3 Satz 1 BInvG ergibt (vgl. Kreisgericht Potsdam-Stadt, 1. Kammer für Verwaltungssachen, Beschluß vom 15. Januar 1991 - 32 DL 115/91 - , ZOV 1992, 113 [113]; wie hier nunmehr auch Barkam, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Loseblatt Kommentar , § 3 a VermG, Rdnr. 240 ff.).

Die danach zulässige Klage ist auch begründet.

Die von der Bekl. erteilte investive Bescheinigung vom 2. April 1991 und ihr Widerspruchsbescheid vom 16. Juli 1991 sind rechtswidrig und verletzen die Kl. in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 VwGO.

Dabei kann die Kammer offenlassen, ob der Bescheid vom 2. April 1991 - wie geschehen - auf § 2 des Investitionsgesetzes (BInvG) (i. d. F. des Gesetzes zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen vom 22. März 1991, BGBl. I S. 766, in Kraft getreten am 29. März 1991, vgl. Art. 15) oder auf § 3 a des Vermögensgesetzes (VermG) - gleichfalls in Kraft seit dem 29. März 1991 - zu stützen ist. Selbst wenn als Ermächtigungsgrundlage des investiven Bescheides im Hinblick auf die Regelung des § 3 a Abs. 9 VermG allein die Vorschrift des § 3 a VermG in Betracht zu ziehen wäre (anders die Kammer im Beschluß vom 14. Mai 1991 - 32 DL 22/91 - im Eilverfahren gleichen Rubrums, DtZ 1991, 318 ff.) wäre der Klage dieserhalb noch kein Erfolg beschieden. Denn die angegriffenen Bescheide könnten nach Auffassung der Kammer gemäß § 47 VwVfG umgedeutet werden in einen Bescheid nach § 3 a VermG, weil sowohl das BInvG als auch das VermG das gleiche Ziel verfolgen und ein in Anwendung der "Vorfahrtsregeln" ergangener Verwaltungsakt daher notwendig auf das gleiche Ziel gerichtet wäre, von derselben Behörde hätte erlassen werden können und die Voraussetzungen des § 3 a VermG hinsichtlich des legal definierten besonderen Investitionszwecks im wesentlichen mit denen des BInvG identisch wären (zu diesem Gesichtspunkt Schmidt Räntsch, VIZ 1992, 27 [27]).

Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 3 a VermG liegen indessen nicht vor, weil der Beigeladene sein ursprüngliches Investitionskonzept, welches dem Bescheid vom 2. April 1991 erkennbar zugrunde liegt, noch im Verlauf des Widerspruchsverfahrens nicht unwesentlich abgeändert hat. Die von ihm im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides geplante und derzeit verwirklichte Investition ist daher durch den ergangenen Investitionsbescheid nicht (mehr) gedeckt mit der Folge, daß der Bescheid vom 2. April 1991 gemäß § 3 a Abs. 7 Satz 2 VermG i. V. m. § 1 d Abs. 5 BInvG hätte ggf. widerrufen werden müssen; der Widerspruch der Kl. hätte nicht zurückgewiesen werden dürfen.

Bei Erlaß des Widerspruchsbescheides - auch im Anwendungsbereich des BInvG/VermG beurteilt sich die Rechtswidrigkeit eines investiven Bescheides und damit die Begründetheit einer Anfechtungsklage nach der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung - stand fest, daß das vom Beigeladenen zugesagte investive Vorhaben nicht in der Form verwirklicht werden würde, die seinem Investitionskonzept entsprach. Ausweislich der beigezogenen Bauakten war nämlich bereits im Juli 1991 für alle Beteiligten erkennbar geworden, daß sowohl die Errichtung eines Kellergeschosses als auch der Ausbau eines 2. Obergeschosses nicht realisierbar war. Zum einen hatten die Kl. als anmeldende Alteigentümerinnen des Nachbargrundstücks Dstraße 9 der zum Bau des Kellers notwendigen Unterfahrung des Gebäudes Dstraße 9 nicht zugestimmt. Zum anderen hatten sich das Amt für Denkmalpflege und die Sanierungsverwaltungsstelle der Bekl. dahin geäußert, daß unter Gesichtspunkten des Denkmalschutzes allenfalls ein zweigeschossiges Traufenhaus errichtet werden dürfe. Damit war jedenfalls erkennbar geworden, daß der vom Beigeladenen zugesagte rustikale Bierkeller ebensowenig zur Realisierung gelangen würde wie ein mehr als zweigeschossiger Wiederaufbau des Gebäudes.

Daraus folgt nach Auffassung der Kammer, daß die zugesagte Schaffung von 22 Arbeitsplätzen zumindest grundsätzlich in Frage gestellt war, wie sich im übrigen auch aus dem Schreiben des Beigeladenen vom 8. Juli 1991 an die Bekl. ergibt. Unter Zugrundelegung einer lebensnahen Betrachtungsweise erscheint es der Kammer darüber hinaus wenig plausibel, daß der Beigeladene möglicherweise erst nach Erlaß des Widerspruchsbescheides sichere Vorstellungen darüber entwickelt haben könnte, in welcher Form - ob durch Betreiben eines Café-Restaurants mit eigenhändiger Produktion von Konditorei- und Backwaren oder als Betreiber eines Hotels - er die zugesagten Arbeitsplätze schafft. Denn bereits kurz nach der Zustellung des Widerspruchsbescheides hat der Architekt des Beigeladenen mit Schreiben vom 2. August 1991 um Aussetzung des Baugenehmigungsverfahrens im Hinblick auf die vom Beigeladenen offenbar hingenommene Nichtgenehmigungsfähigkeit des ursprünglichen Bauvorhabens ersucht. Unter dem 2. September 1991 ist schließlich ein neuer - geänderter - Bauantrag zur Genehmigung gestellt worden, der das Projekt u. a. als Hotelbetrieb mit elf Einbettzimmern ausweist. Die dazu erstellten Planzeichnungen datieren vom 25. August 1991.

Das danach bei Erlaß des Widerspruchsbescheides verfolgte Investitionskonzept eines Hotelbetriebs mit Gaststätte ist als wesentliche Änderung des dem investiven Bescheid vom 2. April 1991 zugrunde liegenden und vom Beigeladenen zugesagten Vorhabens anzusehen.

Das Betreiben einer Bäckerei - der Beigeladene ist von Beruf Konditor - und einer Gaststätte unterscheidet sich nach Auffassung der Kammer wesentlich vom Betrieb eines Hotels, dem eine Gaststätte angeschlossen ist, zumal wenn - wie hier - eine eigenhändige Produktion von Backwaren und Speisen nicht mehr erfolgt, weil das dafür zunächst vorgesehene 1. Obergeschoß nunmehr dem Hotelbetrieb zugeschlagen wird. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, daß sich der vom Beigeladenen im Eilverfahren vorgelegte Beratungsbericht des Fachberaters für das Hotel- und Gaststättengewerbe R. (nur) zur wirtschaftlichen Rentabilität einer Gaststätte/Bäckerei-Konditorei verhält, so daß Aussagen zur Wirtschaftlichkeit eines Hotels bislang fehlen. Das geänderte Konzept des Investors weist zudem Büroflächen für Dienstleistungsunternehmen nicht mehr auf. Die vom Beigeladenen in Aussicht gestellte Schaffung von 22 Arbeitsplätzen erscheint der Kammer hinfällig, weil der Bierkeller gänzlich in Fortfall geraten ist und die angegebenen 13 Arbeitsplätze für "Café/Restaurant und Produktion" angesichts des jetzt nicht mehr geplanten Bäckerei- und Konditoreibetriebes nur noch wenig realistisch sind.

Die Kl. sind auch als Berechtigte - nur diese können in der Lage sein, ein Investitionsvorhaben zu stoppen, vgl. die mehrfache Erwähnung des "Berechtigten" in § 3 a VermG (vgl. auch Bezirksgericht Potsdam - 1. Senat für Verwaltungssachen -, Beschluß vom 18. März 1992 - 1 B 1/92 V -, Seiten 16 ff. des Abdrucks) anzusehen. Sie unterfallen dem Geltungsbereich des Vermögensgesetzes (§ 2 Abs. 1 i. V. m. § 1 VermG), weil das Grundstück Dstraße 10 - ebenso wie das Grundstück Dstraße 9 - zum Zwecke von Instandhaltungsmaßnahmen im Zeitraum 1975 bis 1987 mehrfach mit Aufbaugrundschulden und -hypotheken belastet wurde mit der Folge einer "schleichenden" Überschuldung. Die Inanspruchnahme nach § 12 Baulandgesetz DDR durch Beschluß des Rates der Stadt Potsdam vom 3. Mai 1989 - Nr. 070/89 - erscheint daher als Enteignung infolge nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener Überschuldung i. S. v. § 1 Abs. 2 VermG, selbst wenn ihr städtebauliche Gründe - als Baumaßnahmen war ein Ersatzneubau geplant - zugrunde gelegen haben sollten (enger Bezirksgericht Potsdam, a. a. O., S. 25: § 1 VermG erfasse nur die Rückgängigmachung der Folgen des sog. Teilungsunrechts, nicht aber die Rückgängigmachung von solchen Enteignungen, die städtebaulich bedingt gewesen seien).

Anmerkung: Revision anhängig.