Restitutionsanspruch

Restitutionsanspruch; Rückübertragungsanspruch; Schädigungstatbestand; Überschuldung; nicht kostendeckende Mieten; Gewerberäume

1. Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG ist auch auf bebaute Grundstücke oder Gebäude anwendbar, die zu gewerblichen Zwecken vermietet waren.

2. Bei der Vermietung von Gewerberäumen kann nicht vermutet werden, daß nicht kostendeckende Mieten gezahlt wurden. Ebenso bedarf der konkreten Prüfung, ob die Überschuldung durch nicht kostendeckende Mieten verursacht worden war.

Die Kl. machen als Erbinnen nach ihrer 1994 verstorbenen Mutter vermögensrechtliche Ansprüche in bezug auf das Grundstück Flst. 134/2 der Gemarkung O. geltend. Ihre Rechtsvorgängerin betrieb auf dem von ihrem Vater geerbten Grundstück Flst. 134 seit 1942 ein Hotel, das sie nach Renovierung in den Jahren 1949 bis 1951 in "M." umbenannte. Zu dem um 1800 errichteten Hotelgebäude gehörten eine Gaststätte mit Festsaal, gewerbliche Räume, Gästezimmer und zwei Mietwohnungen; ferner war das Grundstück mit einer Scheune bebaut. Auf dem benachbarten Grundstück Flst. 136 betrieb die Eigentümerin und Rechtsvorgängerin der Kl. bis 1969 ein selbständiges Gaststättengewerbe (Eisbar); 1975 veräußerte sie dieses Grundstück. Das Grundstück wurde 1966 von dem Hotelgrundstück (seitdem Flst. 134/2) abgetrennt und mit einem Einfamilienhaus bebaut.

Im Jahr 1953 vermietete die Rechtsvorgängerin der Kl. das Grundstück Flst. 134 mit Hotel, Gaststätte und Inventar für die Dauer von zunächst zwölf Jahren an die Handelsorganisation Gaststätten, Kreisbetriebe Z. (HOG). Der nicht mehr auffindbare "Raummietvertrag" wurde - unter Änderungen - mehrfach, zuletzt bis Ende Februar 1980 verlängert. Nach einem 1958 abgeschlossenen 2. Nachtrag zu dem Vertrag betrug die monatliche Miete insgesamt 1.067 M. Der ehemalige Festsaal wurde 1970 aus dem Mietvertrag herausgenommen und von der Rechtsvorgängerin der Kl. zunächst an den Handelsbetrieb Obst, Gemüse und Speisekartoffeln zur Einlagerung von Frischgemüse, ab 1972 an die GHG Waren täglicher Bedarf zu Lagerzwecken vermietet. Nachdem die Rechtsvorgängerin der Kl. seit 1972 erfolglos mehrere Versuche unternommen hatte, das Hotelgrundstück an staatliche Betriebe zu veräußern, und der Mietvertrag mit der HOG im Februar 1980 beendet worden war, verzichtete sie gemäß § 310 ZGB auf ihr Eigentum an dem Grundstück.

Der Eigentumsverzicht wurde im Juni 1980 genehmigt. Als Rechtsträger des volkseigenen Grundstücks wurde der Rat der Gemeinde O. bestimmt. Das Grundstück wurde trennvermessen und in die Flurstücke 134/3, 134/5 und 134/6 aufgeteilt. Auf dem Flurstück 134/5 errichtete die LPG Gemüse nach Abbruch des Hotels M. 1988/89 das Ferienheim "Hotel O. Hof", das nach einem bestandskräftig gewordenen Vermögenszuordnungsbescheid vom 27. Juli 1995 selbständiges Gebäudeeigentum der Beigeladenen zu 3 ist und inzwischen von den Beigeladenen zu 2 betrieben wird; das Grundstück veräußerte die Beigeladene zu 5 durch notariellen Kaufvertrag vom 29. September 1994 mit Genehmigung der Kl. an die Beigeladene zu 3. Das Grundstück Flst. 134/3 ("Scheune") veräußerte die Beigeladene zu 1 auf der Grundlage eines Investitionsvorrangbescheids vom 14. Januar 1997. Verfügungsberechtigte des Flurstücks 134/6 ist die Beigeladene zu 4. Im August 1990 beantragte die Rechtsvorgängerin der Kl. die Rückübertragung des Grundstücks Flst. 134/2 mit der Begründung, sie habe sich nach Herabwirtschaftung des Pachtobjekts und Beendigung des Pachtvertrags mit der HOG zum Eigentumsverzicht gezwungen gesehen. Ein Teilbescheid des Vermögensamts Z. vom 6. August 1991, mit dem eine überschuldungsbedingte Schädigung angenommen, die Rückübertragung wegen Restitutionsausschlusses abgelehnt und eine Entschädigungsberechtigung festgestellt worden war, wurde durch bestandskräftig gewordenen Widerspruchsbescheid des Bekl. vom 2. März 1993 wegen sachlicher Unzuständigkeit des Vermögensamts aufgehoben.

Durch den angefochtenen Bescheid vom 18. Dezember 1995 lehnte der Bekl. die Rückübertragung ab, weil das in Rede stehende Grundstück nicht von einer Schädigungsmaßnahme betroffen gewesen sei. Dagegen haben die Kl. Klage erhoben und zur Begründung ausgeführt: Der Eigentumsverzicht habe auf einer unmittelbar bevorstehenden Überschuldung beruht. Während des Pachtvertrags notwendige Instandsetzungsmaßnahmen seien auf Kosten ihrer Rechtsvorgängerin aus Krediten beglichen worden, die durch eingetragene Grundpfandrechte gesichert und von der Eigentümerin aus den Pachteinnahmen getilgt worden seien. Die Mieten seien nicht kostendeckend gewesen. Sie seien 1953 auf der Grundlage der Preise von 1944 festgesetzt und später laufend gesenkt worden. Die in den Bilanzen ausgewiesenen Überschüsse seien Beträge vor Steuern, die bis 1969 auch die Erträge aus dem Betrieb der Eisbar enthalten hätten. Die Pachteinnahmen seien im Laufe der Zeit von 13.000 M auf 3.500 M jährlich zurückgegangen und durch Nebenkosten aufgezehrt worden. 1980 habe ein Instandsetzungsbedarf von über 100.000 M bestanden.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. In den Entscheidungsgründen ist ausgeführt: Der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG erfasse nur bebaute Wohngrundstücke und -gebäude. Auf die Vermietung oder Verpachtung gewerblich genutzter bebauter Grundstücke und Gebäude sowie auf die Verpachtung von Unternehmen sei er nach seinem Zweck, Eigentumsverluste aufgrund ökonomischen Zwangs infolge des staatlich regulierten Wohnungsmarkts rückgängig zu machen, nicht anwendbar. Da es sich bei dem "Raummietvertrag" mit der HOG um die Verpachtung eines Unternehmens oder eines Grundstücks zu rein gewerblichen Zwecken gehandelt habe, greife § 1 Abs. 2 VermG nicht ein. Es könne darum offenbleiben, ob die übrigen Voraussetzungen dieses Tatbestandes erfüllt seien. Ebensowenig beruhe der Eigentumsverlust auf unlauteren Machenschaften.

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Kl.

Aus den Gründen: II. Die Revision ist unbegründet, soweit die Kl. die Rückübertragung des der Beigeladenen zu 3 zugeordneten Gebäudeeigentums verlangen (1). Dagegen hat sie mit dem Ergebnis der Zurückverweisung der Rechtssache an das Verwaltungsgericht Erfolg, soweit das Verwaltungsgericht die Klage auf Rückübertragung des Flurstücks 134/6 und auf Feststellung der Berechtigung der Kl. in bezug auf die Flurstücke 134/3 und 134/5 abgewiesen hat (2).

1. Das selbständige Gebäudeeigentum an dem von der Rechtsvorgängerin der Beigeladenen zu 3 errichteten Hotel kann den Kl. schon deswegen nicht zurückübertragen werden, weil es nicht von einer Schädigungsmaßnahme betroffen war. Es stand weder den Kl. noch ihrer Rechtsvorgängerin zu. Die Beigeladene zu 3 hat das selbständige Gebäudeeigentum als Rechtsnachfolgerin der LPG Gemüse erworben, die den Hotel-Neubau auf dem ehemals volkseigenen und von ihr genutzten Grundstück errichtet hatte und damit Eigentümerin des Gebäudes geworden war (Art. 233 § 2 b Abs. 2 Satz 1 EGBGB i. V. m. § 27 des LPG-Gesetzes). Selbständiges Gebäudeeigentum ist nach den Maßgaben des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes an das bürgerliche Recht anzupassen (Art. 233 § 3 Abs. 3 Satz 1 EGBGB). Demnach sind Grundstück und Gebäude eigentumsrechtlich zusammenzuführen (vgl. § 94 BGB), wobei Grundstückseigentümer sowie Nutzer Ansprüche auf Bestellung von Erbbaurechten oder auf Ankauf der Grundstücke oder der Gebäude geltend machen können (§ 3 SachenRBerG). Da die Kl. der Veräußerung des Hotelgrundstücks an die Beigeladene zu 3 gegen Einräumung eines Zahlungsanspruchs entsprechend § 16 Abs. 1 InVorG vertraglich zugestimmt haben (Vereinbarung mit der Beigeladenen zu 5 vom 16. Januar 1996), gehören sie auch nicht zum Kreis der Personen, die Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz geltend machen könnten.

2. Die Ansprüche der Kl. auf Rückübertragung des nicht veräußerten Grundstücks und auf Feststellung ihrer Berechtigung hinsichtlich der veräußerten Grundstücke hat das Verwaltungsgericht aus Gründen abgelehnt, die Bundesrecht verletzen.

Im angefochtenen Urteil wird ausgeführt, daß die mit dem Klagebegehren verfolgten Ansprüche schon deswegen unbegründet seien, weil der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG allein die zum Wohnen vermieteten Grundstücke und Gebäude erfasse, und daher im Falle einer gewerblichen Vermietung oder Verpachtung nur dann in Betracht komme, wenn Grundstücke oder Gebäude ausschließlich oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzt würden; für die Verpachtung von Unternehmen gelte Entsprechendes. Über die Anwendung des § 1 Abs. 2 VermG im Zusammenhang mit der Verpachtung eines Unternehmens ist jedoch im vorliegenden Fall schon deshalb nicht zu befinden, weil entgegen der Annahme des Bekl. die Rechtsvorgängerin der Kl. kein Unternehmen verpachtet hatte. Geht man von der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise (vgl. Beschluß vom 21. Mai 1999 - BVerwG 7 B 16.99 - Buchholz 428 § 30 VermG Nr. 11 = ZOV 1999, 385) aus, so betraf der Raummietvertrag aus dem Jahre 1953 kein lebendes Unternehmen, sondern lediglich das von der Rechtsvorgängerin der Kl. für den Hotelbetrieb genutzte Grundstück sowie die zugehörigen Gebäude nebst Inventar. Dementsprechend wurde von der HOG als Mieterin nach Ablauf des Vertrags im Februar 1980 kein Unternehmen, sondern das Grundstück und die Gebäude zurückgegeben. Das angefochtene Urteil wird daher allein von der Erwägung des Verwaltungsgerichts getragen, daß der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 nur solche Grundstücke und Gebäude erfasse, die zum Wohnen vermietet seien. Diese Rechtsauffassung ist jedoch unzutreffend. Wortlaut und Entstehungsgeschichte des § 1 Abs. 2 VermG stehen seiner Anwendung auf zu Gewerbezwecken vermietete Grundstücke und Gebäude nicht entgegen. Nach dem Normzweck des Schädigungstatbestands verbietet es sich, einen Eigentumsverlust aufgrund Vermietung von Gewerberaum von einer Wiedergutmachung nach dieser Vorschrift von vornherein auszuschließen.

a) Der Gesetzeswortlaut erfaßt nicht nur Mietwohngrundstücke, sondern auch vermietete Gewerbegrundstücke. Nach § 1 Abs. 2 VermG gilt das Gesetz für bebaute Grundstücke und Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden. Die Bezeichnung der möglichen Schädigungsobjekte als "bebaute Grundstücke und Gebäude" verengt den Schädigungstatbestand nicht auf zum Wohnen genutzte Vermögenswerte. Eine solche Beschränkung ergibt sich auch nicht daraus, daß das erste Tatbestandsmerkmal eine Überschuldung aufgrund nicht kostendeckender "Mieten" voraussetzt.

Im Einklang mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 535 ff. BGB) behielt das Zivilgesetzbuch der DDR den Begriff der Miete nicht allein der Vermietung von Wohnräumen vor. Die Vorschriften über die Wohnungsmiete waren naturgemäß besonders detailliert und umfangreich (vgl. §§ 94 bis 130 und 132 ZGB). Doch waren nach § 131 ZGB die Bestimmungen über die Wohnungsmiete auf die Nutzung von Gewerberäumen entsprechend anzuwenden, soweit dafür keine besonderen Vorschriften bestanden. Die gegenteilige Annahme des Verwaltungsgerichts, wonach die Vorschriften des § 101 (Instandhaltungspflicht) und des § 456 Abs. 1 ZBG (Aufbauhypothek) auf gewerblich genutzte Grundstücke nicht anwendbar gewesen seien, ist unzutreffend.

Eine Beschränkung auf die Wohnnutzung findet sich auch nicht in der für den Verzicht auf das Eigentum an Grundstücken maßgeblichen Vorschrift des § 310 ZGB. Deren Regelungszweck beschreibt der "amtliche" Kommentar ganz allgemein dahin, daß der sozialistische Staat mit der Einflußnahme auf die Ausübung des Eigentumsverzichts "seiner Verantwortung für die bestimmungsgemäße Bodennutzung in allen Bereichen gerecht zu werden" vermag, z. B. durch Sicherung der weiteren effektiven Nutzung des Grundstücks und der ordnungsgemäßen Grundstücksverwaltung (Kommentar zum ZGB, hrsg. vom Ministerium der Justiz, 1985, § 310 Anm. 0). Das gilt für gewerblich genutzte Grundstücke nicht anders als für Wohngrundstücke. Daß außer auf Mietwohngrundstücke auch auf andere Grundstücke verzichtet werden konnte, lag in der Konsequenz des Regelungszwecks (vgl. auch a. a. O., Anm. 3). In den Hinweisen und Erläuterungen des Ministeriums der Finanzen zur Durchführung des § 310 ZGB vom 8. Mai 1978 (abgedr. in: Schriftenreihe des Bundesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen, Heft 1, 1991, S. 389 ff.) wird zwar die politische und ökonomische Bedeutung des Eigentumsverzichts für die "Lösung der Wohnungsfrage in der DDR" hervorgehoben; namentlich ist dort von "Mietwohngrundstücken" die Rede, allerdings ausdrücklich nur im Zusammenhang mit der Gewährung finanzieller Leistungen bei der Übernahme in Volkseigentum durch Eigentumsverzicht (a. a. O., S. 393). Jedoch gehen auch die Hinweise davon aus, daß auf "Grundstücke aller Art" verzichtet werden konnte (a. a. O., S. 390).

Daß gerade die für das Verständnis des Schädigungstatbestands wichtige Praxis der staatlichen Stellen der DDR den Eigentumsverzicht ebenso wie überschuldungsbedingte Enteignungen nicht auf Mietwohngrundstücke beschränkte, wird aus den einschlägigen internen Regelungen über die Enteignung von West-Eigentümern, die Anwendung der Preisbestimmungen sowie die Grundsätze für die Bewertung und Entschädigung deutlich. Sie verstanden unter "Mietgrundstücken" unabhängig von deren Zweckbestimmung übereinstimmend "Wohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke sowie andere Grundstücke" (vgl. die im Zusammenhang mit dem Beschluß des Präsidiums des Ministerrats über die Anwendung der Preisbestimmungen im Grundstücksverkehr der DDR vom 28. Juli 1977 erlassenen "Grundsätze zur Anwendung der Preisbestimmungen für ausländische Grundstücke", Schriftenreihe, a. a. O., S. 103 ff. sowie die Preisverfügungen 3/82 vom 9. Dezember 1982 [a. a. O., S. 120 ff., 129 ff.] und 3/87 vom 30. April 1987 [a. a. O., S. 162 f., 165 ff.]). Die für die DDR-Verwaltungspraxis maßgeblichen Vorschriften machten demnach zwischen vermieteten Wohngrundstücken und Gewerbegrundstücken weder beim "freiwilligen" noch beim unfreiwilligen Eigentumsverlust einen Unterschied.

b) Die Materialien über die Entstehung des § 1 Abs. 2 VermG zwingen zu keiner anderen Auslegung.

In dem Eckwert Nr. 4 der Gemeinsamen Erklärung der Regierungen der Bundesrepublik Deutschland und der Deutschen Demokratischen Republik zur Regelung offener Vermögensfragen vom 15. Juni 1990 ist von "Hausgrundstücke(n)" die Rede, die aufgrund ökonomischen Zwangs in Volkseigentum übernommen wurden. Ob und in welchem Umfang der Begriff des Hausgrundstücks neben Wohnhäusern auch gewerblich genutzte Gebäude erfaßt, bedarf keiner Klärung. Dieser noch in § 1 Abs. 2 Buchst. c der Zweiten Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche vom 21. August 1990 (GBl. DDR I S. 1260) verwendete Begriff wurde im kurz darauf erlassenen Vermögensgesetz durch das Tatbestandsmerkmal "bebaute Grundstücke oder Gebäude" ersetzt. Der Gesetzgeber ist damit von einer mit dem Begriff des Hausgrundstücks möglicherweise verbundenen Vorstellung der überwiegenden Wohnnutzung abgerückt und hat den Schädigungstatbestand für zu gewerblichen Zwecken vermietete Grundstücke und Gebäude geöffnet. Für eine auf "Mietwohngrundstücke" eingeschränkte Auslegung des Schädigungstatbestands gibt entgegen dem Revisionsvorbringen des Bekl. auch der Eckwert Nr. 3 Buchst. a der Gemeinsamen Erklärung nichts her. Als Vorläufer der in § 5 Abs. 1 Buchst. b bis d VermG konkretisierten Restitutionsausschlußgründe trägt dieser Eckwert zum Verständnis des Schädigungstatbestands nichts bei. Auch den Erläuterungen der Bundesregierung zu § 1 Abs. 2 VermG (BTDrucks. 11/7831) ist nicht zu entnehmen, daß die Vorschrift auf Mietgewerbegrundstücke nicht anzuwenden sei.

c) Angesichts der im wesentlichen gleichen Lage der Eigentümer vermieteter Wohn- und Gewerberäume entspricht es dem Zweck des Schädigungstatbestands, ihn auch auf solche bebauten Grundstücke und Gebäude anzuwenden, die zu gewerblichen Zwecken vermietet waren. § 1 Abs. 2 VermG dient dazu, den Eigentumsverlust aufgrund Überschuldung vermieteter Grundstücke infolge der staatlichen Niedrigmietenpolitik sowohl bei Enteignung als auch in den vergleichbaren Fällen der "kalten Enteignung" wiedergutzumachen, die dadurch gekennzeichnet sind, daß der Eigentümer in seiner vom Staat herbeigeführten ökonomischen Zwangslage keinen anderen Ausweg als Verzicht, Schenkung oder Erbausschlagung gesehen und sich damit zugunsten des Volkseigentums selbst geschädigt hat (vgl. BVerwGE 105, 172 [174]). Eine derartige Zwangslage konnte nicht nur bei Mietwohngrundstücken, sondern auch bei zu gewerblichen Zwecken vermieteten Grundstücken oder Gebäuden entstehen; denn die staatlichen Instrumente der Zwangsbewirtschaftung (aa), der Mietpreisregelung (bb) und der daran anknüpfenden eigentumsfeindlichen Unterbewertung (cc) waren bei der Vermietung von Wohnräumen und von Gewerberäumen grundsätzlich gleichermaßen geeignet und auch dazu bestimmt, früher oder später den Eigentumsverlust herbeizuführen.

aa) Die Abschlußfreiheit war dem Eigentümer nicht nur bei der Vermietung von Wohnraum, sondern auch bei der Vermietung gewerblicher Räume genommen. Nach § 7 Abs. 1 der Verordnung über die Lenkung des Wohnraums vom 22. Dezember 1955 (GBl. DDR I 1956 S. 3; WLVO 1955) richtete sich die Verteilung von Wohnraum nach der Dringlichkeit des Wohnraumbedarfs. Die Zuweisung von Mietern war Aufgabe des Rats der Stadt oder der Gemeinde; die Hauseigentümer waren verpflichtet, mit den zugewiesenen Personen einen Mietvertrag abzuschließen (§ 9 Abs. 1 und 2 WLVO 1955). Hauseigentümer durften Wohnraum ohne Zustimmung des Rats der Stadt oder der Gemeinde nicht an Dritte überlassen (§ 12 Abs. 1 WLVO 1955). Die staatlichen Stellen hatten Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des Wohnraums anzuordnen (§ 5 Nr. 2 Buchst. b WLVO 1955). Bei Weigerung des Hauseigentümers war die Ersatzvornahme auf seine Kosten vorgesehen (§ 6 Abs. 1 und 2 WLVO 1955). Nach § 23 WLVO 1955 fanden die Bestimmungen dieser Verordnung sinngemäß Anwendung auf die Lenkung und Verteilung der Gewerberäume.

Entsprechende Regelungen enthielt die Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes vom 14. September 1967 (GBl. DDR II S. 733) in den §§ 1 und 6 (Zuständigkeit der staatlichen Stellen), §§ 9 und 10 (Erfassung und Zuweisung) sowie § 18 (Abschlußpflicht des Hauseigentümers, Verbot freier Verfügung). Auch diese Vorschriften waren auf die Lenkung des Gewerberaums entsprechend anzuwenden (§ 21 WLVO 1967). Nach § 14 der Verordnung über die Finanzierung von Baumaßnahmen zur Schaffung und Erhaltung von privatem Wohnraum vom 28. April 1960 (GBl. DDR I S. 351) konnten die örtlichen Räte Maßnahmen zur Modernisierung, zum Um- und Ausbau sowie zur Instandsetzung und Instandhaltung von Gebäuden anordnen. Weigerte sich der Hauseigentümer, die angeordnete Baumaßnahme in Auftrag zu geben, waren der örtlich zuständige Rat und die Mietervertretung berechtigt, die erforderlichen Baumaßnahmen auf Kosten des Hauseigentümers durchzuführen (§ 1 FinVO). Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts galten diese Bestimmungen auch für Baumaßnahmen zur Erhaltung von privat vermietetem Gewerberaum (§ 1 Abs. 5 FinVO).

Erstmals selbständig geregelt wurde die Vermietung von Gewerberaum in der Verordnung über die Lenkung des Gewerberaumes vom 6. Februar 1986 (GBl. DDR I S. 249; GLVO). Danach hatten die staatlichen Stellen Gewerberäume zu erfassen und dem Nutzer zuzuweisen (§ 3 Abs. 4 GLVO). Eigentümer waren nach staatlicher Zuweisung zum Abschluß des Mietvertrags verpflichtet (§ 8 GLVO). Ohne Zuweisung durften sie Gewerberaum nicht vermieten (§ 7 GLVO). Sie waren ferner verpflichtet, die Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung sowie den Um- und Ausbau des Gewerberaums "im Rahmen des Planes" zu gewährleisten; bei Vernachlässigung dieser Pflichten waren die Erteilung von Auflagen und die Ersatzvornahme vorgesehen (§ 9 Abs. 3 und 4 GLVO).

Private Eigentümer von Gewerberaum konnten also über die Vermietung nicht frei verfügen, sondern unterlagen - im Grundsatz nicht anders als die Eigentümer von Wohnraum - der staatlichen Zwangsbewirtschaftung.

bb) Der Mietzins für Wohnraum und für Gewerberaum war staatlich reglementiert. Mit der Anordnung über die Forderung und Gewährung preisrechtlich zulässiger Preise vom 6. Mai 1955 (GBl. DDR I S. 330; Preisanordnung Nr. 415) waren für alle Erzeugnisse und Leistungen die zulässigen Preise und Entgelte, die nicht in besonderen Vorschriften festgelegt waren, auf den Stand bei Inkrafttreten der Preisanordnung Nr. 415 am 1. August 1954 festgeschrieben. Da bereits die SMAD-Befehle 9/45, 63/46 und 337/46 die Mietpreise auf den Stand von 1944 eingefroren hatten (DWK-Richtlinie vom 19. Juli 1948, abgedr. bei Legler, Preisbildung und Preisüberwachung für Mieten, Pachten und im Grundstücksverkehr, VEB Deutscher Zentralverlag, 1956, S. 198), bedeutete das, daß bei Mieten für Wohnraum und Gewerberaum in älteren Gebäuden der Sache nach die "Stopp-Preise" maßgebend waren, wie sie sich aus den Vorschriften des Reichsmietengesetzes i. d. F. vom 20. April 1936 (RGBl. I S. 380) in Verbindung mit der Preisstopp-Verordnung vom 26. November 1936 (RGBl. I S. 955) und den hierzu erlassenen Ausführungsverordnungen ergaben.

Hiernach waren für die Vermietung von Wohn- und Gewerberäumen grundsätzlich die Preise zulässig, die am Stichtag 17. Oktober 1936 galten. Bei neueren Gebäuden wurde die Miete für Wohn- und Gewerberäume auf der Grundlage von 4 % der Erstellungskosten (Baukostenindex von 1919 x 130 %, Bodenkosten nach den Preisen von 1936, Baunebengebühren nach den Preisen von 1944), 1 % Amortisation auf Baukosten und Baunebengebühren und den Betriebskosten in der 1944 zulässigen Höhe festgesetzt (Erlaß vom 19. Oktober 1949, abgedr. bei Legler, a. a. O., S. 200 f.). Die Preisanordnung Nr. 415 war bis zum Ende der DDR in Kraft. Sie ist durch die Anordnung über die Ermittlung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für Gewerberäume und -objekte vom 23. August 1990 aufgehoben worden (GBl. DDR I S. 1424).

Die zulässige Miethöhe wurde damit maßgeblich durch den Preistopp bestimmt. Bei den Mieten für Gewerberäume oblag zwar - nach Legler, a. a. O., S. 266 f. - die Ermittlung der für beide Teile tragbaren Miete den vertragschließenden Parteien. Doch war der abgeschlossene Vertrag mit allen auf den vereinbarten Mietzins bezogenen Unterlagen der zuständigen staatlichen Behörde zur Prüfung und Genehmigung des Preises vorzulegen. Für eine staatliche Mietpreisfestsetzung bei Geschäftsräumen sah man deswegen keinen Anlaß, weil offenbar bis in die 50er-Jahre keine Knappheit an Geschäftsräumen bestand, so daß diese z. T. nicht mehr oder zu verhältnismäßig niedrigen Preisen vermietet wurden (Legler, a. a. O., S. 269). Daß die Stopp-Preise im Regelfall nicht kostendeckend waren, ist nicht zweifelhaft.

Nicht auszuschließen ist allerdings, daß bei der privaten Vermietung gewerblich genutzter Räume und Objekte an sozialistische Handelsgenossenschaften Mieten vereinbart wurden, die über den zulässigen Stopp-Preisen lagen. Bei den sozialistischen Handelsorganisationen fehlte es an der systemimmanten Mietpreiskontrolle, wie sie die betroffenen Mieter von Wohnraum ausüben konnten. Es liegt nahe, anzunehmen, daß die Handelsorganisationen ihre geschäftlichen Interessen nicht selten den Regelungen über die höchstzulässigen Preise übergeordnet haben. Angesichts ihrer starken Stellung in der DDR wird die behördliche Preiskontrolle bei der Vermietung von Gewerberaum an sozialistische Handelsorganisationen oft vernachlässigt worden sein. Dieses "Vollzugsdefizit" bei der Preiskontrolle rechtfertigt es angesichts der Übereinstimmung der Rechtslage bei Wohn- und Gewerberäumen allerdings nicht, die Vermietung gewerblicher Räume vom Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2 VermG auszunehmen. Es gibt lediglich Anlaß dazu, bei der Vermietung von Gewerberäumen anders als bei Wohnräumen nicht die vom Senat aufgestellte Vermutung gelten zu lassen, daß nicht kostendeckende Mieten gezahlt wurden (vgl. BVerwGE 98, 87 [99]). cc) Auch für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden galten bei der Vermietung für Wohn- oder Gewerbezwecke grundsätzlich übereinstimmende Regelungen.

In den Anfangsjahren der DDR wurden die Richtlinien des Reichs für die Bewertung von bebauten Grundstücken vom 4. Juni 1942 (abgedr. bei Legler, a. a. O., S. 88 ff.) weiterhin angewendet. Demgemäß richtete sich die Bewertung von Mietgrundstücken nach dem Ertragswert. Unter Mietgrundstücken wurden Wohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke verstanden. Abweichende Regelungen galten für eigengenutzte Grundstücke, Einfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Fabriken), für deren Bewertung in erster Linie der Sachwert maßgebend war. Daß die Anwendung des Ertragswertverfahrens bei Mietgrundstücken über kurz oder lang zur Überschuldung führen mußte, solange die Mieten für Wohn- und Gewerberäume auf den Stand von 1936 festgeschrieben und staatliche Anordnungen über Instandsetzungen zu befolgen waren, bedarf keiner näheren Darlegung.

Die im Zusammenhang mit dem Entschädigungsgesetz vom 25. April 1960 (GBl DDR I S. 257) erlassene, nicht veröffentlichte Bewertungsrichtlinie vom 4. Mai 1960 (abgedr. in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Bd. IV, Dok. 202 c) sah bei der Inanspruchnahme von Mietwohngrundstücken eine Entschädigung vor, die den Grundstückswert aus dem Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert berechnete. Bei gewerblich genutzten Grundstücken war vom Sachwert (Bodenwert plus Gebäudewert i. S. der Preisbestimmungen) auszugehen, der sodann durch Anwendung eines Faktors von 0,7 herabgesetzt wurde, was mit geringeren ortsüblichen Preisen für gewerbliche Unternehmen gerechtfertigt wurde (vgl. Nr. III 2 der Richtlinie vom 2. September 1961, abgedr. a. a. O., Dok. 202 d).

Übereinstimmende Regelungen für vermietete Wohngrundstücke und gewerblich genutzte Grundstücke galten wiederum nach den Preisverfügungen Nr. 3/82 und Nr. 3/87. Danach waren Mietgrundstücke nach dem Ertragswert zu bewerten; der Sachwert war maßgeblich, wenn der Ertragswert den Sachwert überschritt; als Mindestpreis war der Bodenpreis zugrunde zu legen, wenn der Ertragswert den Bodenpreis unterschritt (abgedr. in: Schriftenreihe, a. a. O., S. 129 ff., 169 ff.). Dabei bestimmte die Preisverfügung Nr. 3/87 für gewerblich genutzte Grundstücke, daß der Sachwert unter Anwendung des Faktors 0,7 herabzusetzen war. Hiernach wurden gewerblich genutzte Grundstücke für den Eigentümer jedenfalls nicht günstiger bewertet als Mietwohngrundstücke. Das entsprechende Bild zeigt sich bei der diskriminierenden Behandlung von "West-Eigentümern", denen Mietgrundstücke in der DDR gehörten (Beschlüsse des Präsidiums des Ministerrats vom 23. Dezember 1976, vom 28. Juli 1977 und vom 20. Juli 1978, abgedr. in: Schriftenreihe, a. a. O., S. 19 ff., 103 f., 61 ff.). Danach waren "ausländische" Mietgrundstücke nach dem Ertragswert zu bewerten, sofern er nicht den Sachwert überschritt; unterschritt der Ertragswert den Bodenpreis, war dieser als Mindestpreis anzusetzen (a. a. O., S. 116). Auch hierbei wurde zwischen vermieteten Wohn- und Gewerbegrundstücken nicht differenziert.

d) Angesichts dieses Befunds ist es nicht gerechtfertigt, zu gewerblichen Zwecken vermietete Grundstücke und Gebäude vom Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2 VermG generell auszunehmen.

Der Umstand, daß dem Eigentümer eines Mietgewerbegrundstücks anders als den Eigentümern von Mietwohngrundstücken zumindest theoretisch die Alternative der Eigennutzung verblieb, führt zu keiner abweichenden Beurteilung. Dieser Umstand ist für die Frage, ob bei Verlust des Eigentums an dem vermieteten Objekt eine Überschuldung gegeben war oder unmittelbar bevorstand, ohne Belang. Er betrifft nicht das Tatbestandsmerkmal der Überschuldung und damit nicht die Frage, ob der Schädigungstatbestand auf vermietete Gewerbegrundstücke anwendbar ist. Dessen Anwendung wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß sich der Eigentümer aus freien Stücken zu einer Vermietung entschlossen hat, die sich aus nachträglicher Sicht als wirtschaftlich unvernünftig darstellt.

Die Möglichkeit der Eigennutzung kann allerdings für den nach dem Gesetz erforderlichen ursächlichen Zusammenhang zwischen der Überschuldung und nicht kostendeckenden Mieten in zweierlei Hinsicht von Bedeutung sein. Zum einen ist die Vermutung, daß von der Überschuldung auf deren Verursachung durch nicht kostendeckende Mieterträge geschlossen werden kann, erschüttert, wenn in der Vergangenheit notwendige Instandsetzungen trotz vorhandener finanzieller Deckung unterblieben waren und es darum zu größeren Schäden oder einem Reparaturstau gekommen war (vgl. BVerwGE 98, 87 [99]). Zum anderen fehlt es an der vom Gesetz vorausgesetzten Zwangslage, wenn sie vom Eigentümer "sehenden Auges und ohne Not" herbeigeführt wurde (vgl. Urteil vom 11. Februar 1999 - BVerwG 7 C 4.98 - BVerwGE 108, 281 = Buchholz 928 § 1 Abs. 2 VermG Nr. 1).

Das Verwaltungsgericht hat keine tatsächlichen Feststellungen dazu getroffen, ob im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts eine Überschuldung des Grundstücks vorlag, ob die erzielten Mieten nicht kostendeckend waren, ob eine gegebene Überschuldung durch nicht kostendeckende Mieten verursacht war und ob die Eigentümerin die mit der Vermietung entstandene Zwangslage, die das Festhalten am Eigentum schließlich wirtschaftlich sinnlos erscheinen ließ, hätte abwenden können. Der Senat kann daher nicht beurteilen, ob der Schädigungstatbestand des § 1 Abs. 2 VermG erfüllt ist; das zwingt dazu, die Rechtssache in dem aus dem Entscheidungstenor ersichtlichen Umfang an das Verwaltungsgericht zurückzuverweisen.

e) Rechtlich ohne Belang ist das Revisionsvorbringen, wonach der Bekl. den Teilbescheid des Vermögensamts Zittau vom 6. August 1991 auf den von der Rechtsvorgängerin der Kl. eingelegten Widerspruch durch seinen Widerspruchsbescheid vom 2. März 1993 zu Unrecht aufgehoben habe. Ob der Bekl. den nur teilweise angefochtenen Bescheid im Widerspruchsverfahren aufheben durfte oder über die Rücknahme des offensichtlich rechtsfehlerhaften Bescheids nach Ermessen hätte entscheiden müssen, kann dahingestellt bleiben. Denn der mit einer ordnungsgemäßen Rechtsmittelbelehrung versehene Widerspruchsbescheid ist nach den tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts, die nicht mit einer zulässigen Verfahrensrüge angegriffen worden sind, von der Rechtsvorgängerin der Kl. nicht angefochten worden. Angesichts seiner Bestandskraft ist er einer rechtlichen Überprüfung entzogen.