Restitution, Rückübertragung

Restitution, Rückübertragung; Verfügungsberechtigter; Unterlassungsgebot; langfristige Verpflichtung

Der Abschluß eines unbefristeten Mietvertrages über Wohnraum ist keine "Eingehung langfristiger Verpflichtungen" i. S. v. § 3 Abs. 3 VermG.

Die in Norwegen lebende Verfügungskl. behauptet, seit 1953 eingetragene Eigentümerin eines im Beitrittsgebiet - früher Berlin (Ost) - gelegenen Miethauses zu sein. Das Grundstück wurde im Jahre 1977 unter staatliche Verwaltung gestellt und zum 1. April 1988 auf Grund des Baulandgesetzes der DDR in Volkseigentum übergeführt. Rechtsträger wurde eine kommunale Wohnungsverwaltung. Die Verfügungsbekl. bezeichnet sich als deren Rechtsnachfolger. Die Verfügungskl. behauptet, Ansprüche gemäß § 3 VermG ordnungsgemäß angemeldet zu haben. Das Landgericht Berlin hat der Verfügungsbekl. im Wege der einstweiligen Verfügung antragsgemäß untersagt, Miet- und Nutzungsverträge hinsichtlich des streitigen Grundstückes für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr abzuschließen (vgl. Urt. v. 27.2.1991 in GE 91, 779 und in HuW 91, 252). Die Verfügungsbekl. hat bis zum Erlaß der einstweiligen Verfügung sämtliche Wohnungen des Hauses, soweit sie noch nicht vermietet waren, auf unbestimmte Zeit vermietet; eine im Laufe des Verfahrens freigewordene Wohnung beabsichtigt sie ebenfalls durch unbefristeten Mietvertrag erneut zu vermieten. Ihre Berufung hatte Erfolg.

Die zulässige Berufung der Verfügungsbekl. hat in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der vom Landgericht erlassenen einstweiligen Verfügung unter Zurückweisung des Verfügungsantrages.

Die Ausführungen des Landgerichts bezüglich der Zulässigkeit des ordentlichen Rechtsweges sind nicht zu beanstanden; insoweit besteht zwischen den Parteien auch kein Streit. Hinsichtlich der Passivlegitimation der Verfügungsbekl. ergibt sich folgendes: Die Verfügungsbekl. handelt nunmehr nicht mehr in der Eigenschaft eines staatlichen Verwalters bzw. als dessen Rechtsnachfolger, sondern treuhänderisch für das Land Berlin als derzeitigen Eigentümer aufgrund der - wie noch im einzelnen darzulegen ist - am 1. April 1988 wirksam gewordenen Enteignung des Grundstücks.

Darüber hinaus braucht der Senat auf den Streit der Parteien bezüglich der Identität der Verfügungskl. mit der im Grundbuch eingetragenen Frau B. nicht einzugehen. Zugunsten der Verfügungskl. kann unterstellt werden, daß sie mit der im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Person identisch ist. Dennoch steht der Verfügungskl. weder aus Eigentum noch aus einem Anwartschaftsrecht ein Verfügungsanspruch zu, der den Erlaß der begehrten einstweiligen Verfügung rechtfertigen könnte.

Auch wenn die Verfügungskl. mit der im Grundbuch eingetragenen Frau B. identisch ist, kann sie den geltend gemachten Verfügungsanspruch jedenfalls nicht auf ihr Eigentum stützen, weil die Enteigung aufgrund des Enteignungsbeschlusses vom 30. März 1988 zum 1. April 1988 wirksam geworden ist. Dies ergibt sich aus § 13 Abs. 1 des Baulandgesetzes der DDR, wonach mit dem durch die staatliche Entscheidung festgelegten Zeitpunkt über die Entziehung des Eigentumsrechtes Volkseigentum an dem jeweiligen Grundstück entsteht. In dem Enteignungsbeschluß vom 30. März 1988 ist als Zeitpunkt des Wirksamwerdens der 1. April 1988 angegeben. Damit lagen die Voraussetzungen für das Entstehen des Volkseigentums zu diesem Zeitpunkt vor. Einer Zustellung des Bescheides vom 30. März 1988 bedurfte es für das Entstehen des Volkseigentums nicht, nach dem Recht der DDR war die Zustellung des Bescheides insoweit nicht konstitutiv (vgl. auch §§ 25, 29 ZGB der DDR). Darüber hinaus war auch eine Eintragung des Volkseigentums im Grundbuch für das Wirksamwerden der Enteignung nicht erforderlich. Da eine Bestandskraft des Enteignungsbeschlusses für das Entstehen des Volkseigentums hiernach nicht vorausgesetzt wurde, können auch der im Januar 1991 von der Verfügungskl. gegen die Enteignung eingelegte Widerspruch und die von ihr erhobene Verwaltungsklage an dem Verlust des Eigentums nichts ändern. Aus diesem Grunde scheiden Ansprüche der Kl. aus Eigentum von vornherein aus.

Der Verfügungsanspruch kann aber auch nicht aus einem Anwartschaftsrecht der Verfügungskl. hergeleitet werden. Hierzu bedarf es keiner Entscheidung des Streits der Parteien, ob im Falle der Verfügungskl. überhaupt die Voraussetzungen nach § 1 Abs. 1 oder Absatz 2 des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen (Vermögensgesetz) in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. April 1991 (BGBl. I Seite 958) vorliegen und aus der - ebenfalls streitigen - Anmeldung der Verfügungskl. von Ansprüchen gemäß § 3 Vermögensgesetz i. V. m. der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche i. d. F. der Bekanntmachung vom 11. Oktober 1990 (BGBl I Seite 2162) sich überhaupt ein Anwartschaftsrecht ergibt, das auf Rückübertragung des Grundeigentums gerichtet ist. Wenn insoweit überhaupt von einem derartigen Anwartschaftsrecht ausgegangen werden könnte, unterläge dieses jedenfalls hinsichtlich seines Umfanges den Einschränkungen, die sich aus dem Vermögensgesetz ergeben, weil das Anwartschaftsrecht gerade aus der durch das Vermögensgesetz geschaffenen Rechtsposition der Verfügungskl. hergeleitet wird. Insoweit hat das Landgericht im angefochtenen Urteil zu Recht aus § 3 Abs. 3 und - wäre die Verfügungsbekl. noch staatlicher Verwalter - aus § 15 Abs. 1 des Vermögensgesetzes den Gegenschluß gezogen, daß die Verfügungsbekl. als Verfügungsberechtigte - soweit nicht schon aus dem derzeitigen Eigentum ihres Treuhandgebers folgend - grundsätzlich zur Eingehung vertraglicher Verpflichtungen berechtigt ist, ohne das Anwartschaftsrecht der Verfügungskl. zu verletzen. Nach § 3 Abs. 3 Vermögensgesetz ist der Verfügungsbekl. lediglich der Abschluß dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten untersagt, soweit nicht weitere im einzelnen vom Gesetz definierte Ausnahmen vorliegen. Die Verfügungskl. hat aber nicht glaubhaft gemacht, daß die Verfügungsbekl. insoweit gegen die Bestimmung des § 3 Abs. 3 Vermögensgesetz verstößt, woraus sich eine Verletzung eines etwa bestehenden Anwartschaftsrechtes ergeben könnte. Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung vor dem Senat steht jedenfalls fest, daß die Verfügungsbekl. bisher nach dem Zeitpunkt der Anmeldung durch die Verfügungskl. lediglich Wohnungen auf unbestimmte Zeit vermietet hat. Hinsichtlich einer Befristung der Wohnungsmietverträge auf längere Zeit hat die Verfügungskl. nichts vorgetragen, geschweige denn glaubhaft gemacht. Dementsprechend ist auch vom Landgericht die einstweilige Verfügung darauf gestützt worden, daß nach Aussage der Zeugin R. in zumindest 17 Fällen "langfristige Mietverträge" noch nach Zustellung des richterlichen Schreibens vom 8. Februar 1991 abgeschlossen worden seien. Dabei hat das Landgericht offensichtlich übersehen, daß die Zeugin erklärt hat, die Mietverträge seien "auf Dauer" geschlossen, das heißt unbefristet abgeschlossen worden. Ob das Landgericht möglicherweise auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietverträge als "langfristige" Mietverträge im Sinne des Vermögensgesetzes ansieht, ist dem Urteil nicht zu entnehmen. Sollte das Landgericht diese Auffassung vertreten, so vermag der Senat dieser Auffassung jedenfalls nicht zu folgen. Schon vom Wortlaut her ist ein unbefristeter Mietvertrag kein "langfristiger". Grundsätzlich kann, sofern die Mietzeit nicht bestimmt ist, das Mietverhältnis gemäß § 564 Abs. 2 BGB sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt

sung vertreten, so vermag der Senat dieser Auffassung jedenfalls nicht zu folgen. Schon vom Wortlaut her ist ein unbefristeter Mietvertrag kein "langfristiger". Grundsätzlich kann, sofern die Mietzeit nicht bestimmt ist, das Mietverhältnis gemäß § 564 Abs. 2 BGB sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt werden. Das Recht zur Kündigung eines solchen Vertrages seitens des Vermieters ist indes durch die Vorschriften des Mieterschutzes gemäß §§ 556 a und 564 b BGB weitgehend eingeschränkt. Daraus mag sich im Ergebnis aus dem bloßen Abschluß eines unbefristeten Mietvertrages über Wohnraum ein "langfristiges" Vertragsverhältnis ergeben. Diese Folge ergibt sich aber bei der Vermietung von Wohnraum in jedem Falle, das heißt auch, soweit das Mietverhältnis auf kürzere Zeit befristet wird. Denn gemäß § 556 b Abs. 1 BGB kann der Mieter auch bei der Befristung des Mietverhältnisses über Wohnraum die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, sofern er dies aufgrund des § 556 a BGB im Falle einer Kündigung hätte tun können. Insoweit gilt § 556 a BGB sinngemäß (§ 556 b Abs. 1 Satz 2 BGB). Ferner wird, wenn der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des befristeten Mietverhältnisses durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt, gemäß § 564 c Abs. 1 BGB das Mietverhältnis trotz des Ablaufs der Mietzeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, es sei denn, daß die in § 564 c Abs. 2 BGB festgesetzten Ausnahmen vorliegen. Dabei gilt hinsichtlich eines dem entgegenstehenden berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses § 564 b BGB gemäß § 564 c Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechend. Im Ergebnis bedeutet dies, daß auch die Befristung eines Mietvertrages über Wohnraum auf längstens ein Jahr - wie es die Verfügungskl. mit ihrem Antrag verlangt - ein langfristiges Mietverhältnis nicht ausschließt, sondern vielmehr im Hinblick auf die allgemein bekannte Wohnungsnot im Berliner Raum in bezug auf preiswerten Altbauwohnraum eine langfristige Dauer des Mietverhältnisses eher die Regel ist. Dabei ergibt sich aus der gesetzlichen Regelung, daß die Befristung eines Mietvertrages über Wohnraum eher zu einer Verkürzung der Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden, führen kann. Während der Vermieter bei einem unbefristeten Mietverhältnis bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses - insbesondere im Sinne von § 564 b Abs. 2 BGB - zur Kündigung innerhalb der sich aus § 565 ergebenden Kündigungsfristen berechtigt ist, kommt die Beendigung eines befristeten Mietverhältnisses, soweit kein Grund zur fristlosen Kündigung besteht, überhaupt erst nach dem Ablauf der Frist, für die das Mietverhältnis eingegangen wurde, in Betracht.

Unter diesen Umständen kann der Abschluß eines unbefristeten Mietvertrages über Wohnraum nicht als die "Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen" im Sinne von § 3 Abs. 3 Vermögensgesetz angesehen werden. Da - wie dargelegt - der im Gesetz verankerte Mieterschutz dem Vermieter überhaupt keine Möglichkeit gibt, Wohnraum kurzfristig so zu vermieten, daß eine Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Frist auch sicher ist, würde die Gleichstellung der Vermietung von Wohnraum auf unbefristete Zeit mit dem gesetzlichen Begriff der "langfristigen vertraglichen Verpflichtung" in § 3 Abs. 3 Vermögensgesetz im Ergebnis bedeuten, daß der Verfügungsberechtigte ohne Zustimmung des Berechtigten überhaupt nicht in der Lage wäre, Wohnraum zu vermieten; ein im Ergebnis langfristiges Vertragsverhältnis könnte er nicht vermeiden. Dies kann vom Gesetzgeber so nicht gemeint sein, zumal, worauf die Verfügungsbekl. zu Recht hinweist, im Falle fehlender Zustimmung des Berechtigten die Wohnungen leer stehen würden und der Verfügungsberechtigte damit gegen die Zweck-entfremdungsverbot Verordnung verstoßen würde.

Unter diesen Umständen kann es nicht darauf ankommen, ob die Verfügungsbekl. - was diese bestreitet - aufgrund des erheblichen Mangels an Wohnraum in der Lage wäre, auch Mieter zu finden, die trotz des desolaten Zustandes der Wohnungen kurzfristig, das heißt nicht länger als ein Jahr, die Wohnungen anmieten würden. Eine derartige Befristung würde die Dauer des Mietverhältnisses nur unter der Voraussetzung bestimmen, daß die jeweiligen Mieter nicht fristgerecht eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangten oder aber die bestimmten Ausnahmetatbestände des § 564 c Abs. 2 BGB vorlägen, wonach u. a. der Vermieter entweder Eigenbedarf oder die Planung von Umbaumaßnahmen nachzuweisen hätte, die durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Abgesehen davon, daß die Verfügungsbekl. als Vermieterin derartige Gründe bei Abschluß der Mietverträge nicht schriftlich mitteilen könnte (§ vgl. § 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), weil sie selbst Absichten dieser Art nicht hegt, hat auch die Verfügungskl. das künftige Vorliegen derartiger Voraussetzungen weder im einzelnen dargetan noch glaubhaft gemacht. In jedem Fall kann eine Verletzung des Anwartschaftsrechts aus einer derart entfernten Möglichkeit, zu einer früheren Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum zu kommen, nicht hergeleitet werden, da die Voraussetzungen, unter denen hiernach das Mietverhältnis aufgrund der Befristung früher als üblich zu beenden wäre, zum gegenwärtigen Zeitpunkt jedenfalls nicht gegeben sind und das künftige Vorliegen dieser Voraussetzungen hiernach noch ungewiß ist.

Soweit die Befristung von Mietverträgen für Gewerberäume in Frage steht, bietet das Vorbringen der Verfügungskl. keinen Verfügungsgrund. Gewerbliche Mietverträge können zwar mit der Rechtsfolge befristet werden, daß das Mietverhältnis auch jeweils mit der Befristung sein Ende nimmt. Die Verfügungskl. macht aber nicht im einzelnen geltend, daß bei der Vermietung der wenigen im Erdgeschoß befindlichen gewerblich zu nutzenden Räume die Verfügungsbekl. gegen § 3 Abs. 3 Vermögensgesetz verstoßen hat und eine Wiederholungsgefahr besteht. Die Verfügungsbekl. hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vortragen lassen, daß für Gewerberäume eine Befristung von einem Jahr nicht in Betracht komme, da ein gewerblicher Mieter aufgrund der von ihm zu tätigenden Investitionen grundsätzlich nicht bereit sei, lediglich einen auf ein Jahr befristeten Mietvertrag abzuschließen. Dem ist die Verfügungskl. nicht substantiiert entgegengetreten. Es ist von der Verfügungskl. auch nicht vorgetragen worden, daß in absehbarer Zeit gewerblicher Mietraum in dem Hause frei wird und insoweit zu befürchten ist, daß die Verfügungsbekl. bei der Neuvermietung eine längerfristige Bindung als nötig eingehen wird.