Restitution

Restitution; Rückübertragung; Verfügungsberechtigter; Unterlassungsgebot; Erhaltungskosten

1. Der Verfügungsberechtigte ist ab Inkrafttreten des Vermögensgesetzes am 29. September 1990 bis zum Ablauf der Anmeldefristen unabhängig von dem Vorliegen eines Antrages nach § 30 Abs. 1 VermG in jedem Fall verpflichtet, die in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG genannten Rechtsgeschäfte zu unterlassen, sofern der Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes in bezug auf die betroffenen Vermögenswerte durch § 1 VermG betroffen war.

2. Als gewöhnliche Erhaltungskosten, die aus den gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind, werden solche Kosten bezeichnet, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils angesprochenen Zusammenhang regelmäßig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten. Besteht die Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Größenordnungen, ist nicht von einer reinen Erhaltungsmaßnahme auszugehen.

(...) Die Kl. trägt zur Begründung der Berufung vor: 1. Bezüglich der für die Dach- und Schornsteinsanierung geltend gemachten Kosten in Höhe von 416.647,05 DM lägen die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 a, Satz 4 VermG vor. Schon aus Art und Umfang der Maßnahmen sei abzuleiten, daß es sich um eine Instandsetzung handele, für die eine Rechtspflicht bestanden habe. Denn die Sanierung eines maroden Daches sei für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich. Gleiches gelte hinsichtlich der Schornsteinköpfe. Für den behaupteten und bestrittenen Zustand des Daches habe sie, die Kl., auch Beweis angeboten. Die in Rechnung gestellten Leistungen seien ortsüblich und angemessen.

Der Vortrag der Bekl., die Kl. habe diese Kosten aus Mieteinnahmen zu finanzieren, gehe fehl, denn der Anspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG bestehe unabhängig von etwaigen Mieteinnahmen, weil es um eine solche Maßnahme gehe, die üblicherweise nicht aus Mieteinnahmen bestritten werde. Dem Grundstücksübergabeprotokoll sei kein "Erlaßvertrag" zu entnehmen. 2. Bezüglich des für die Instandsetzung der Fenster geltend gemachten Betrages in Höhe von 6.020,42 DM lägen die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG vor. Der Vortrag der Kl. bezüglich des auf die Mieter umgelegten und somit nach § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG abzuziehenden Betrages sei schon deshalb hinreichend belegt, weil er nicht bestritten sei. Das Bestreiten der Bekl. im Hinblick auf die Isolierglasfenster sei unbeachtlich, weil gerade die Instandsetzung, die durch die besseren Fenster bewirkt worden sei, zu dem Recht geführt habe, ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen. Auch bezüglich der Fenster der Wohnung C. sei § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG ohne Beweisaufnahme anzuwenden. Zum einen hätten die Mieter die entsprechende Mieterhöhung akzeptiert, was sie nicht gemacht hätten, wenn ordnungsgemäße Fenster ersetzt worden wären. Zum anderen amortisierten sich die Kosten über die Mieterhöhung. 3. Auch die für die Installation einer Gemeinschaftsantennenanlage entstandenen Kosten in Höhe von 12.418,41 DM seien gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 a sowie gemäß § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG erstattungsfähig. (...)

Die Berufung der Kl. ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG einen Anspruch auf Erstattung der für die Sanierung des Daches, der Schornsteine und den Austausch von vier Fenstern aufgewandten Kosten in Höhe von insgesamt 216.208,71 E. Unbegründet ist die Klage, soweit die Kl. von der Bekl. die für die Installation einer Gemeinschaftsantennenanlage aufgewandten Kosten in Höhe von 6.349,43 E verlangt. Insoweit besteht weder ein Anspruch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i. V. m. § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG noch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Absatz 3 Satz 3 VermG.

§ 3 Abs. 3 VermG findet Anwendung, obgleich die Bekl. erst am 8. Mai 1992 einen Antrag auf Rückübertragung gestellt hat, ein Großteil der hier streitigen Positionen aber bereits zuvor von der Kl. in Auftrag gegeben worden sind. Der Verfügungsberechtigte, hier die Kl., ist ab Inkrafttreten des Vermögensgesetzes am 29. September 1990 bis zum Ablauf der Anmeldefristen unabhängig von dem Vorliegen eines Antrages nach § 30 Abs. 1 VermG in jedem Fall verpflichtet, die in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG genannten Rechtsgeschäfte zu unterlassen, sofern der Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes in bezug auf die betroffenen Vermögenswerte - wie hier - durch § 1 VermG eröffnet war (Säcker, Vermögensrecht, Kommentar, § 3 VermG, Rdnr. 134). Dachsanierung

Die Kl. hat gegen die Bekl. sowohl gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2 a) VermG als auch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i. V. m. § 3 Abs. 3 Satz 2 b) VermG einen Anspruch auf Erstattung der für die Dachsanierung geltend gemachten Kosten.

Über den von der Kl. behaupteten Zustand des Daches war entgegen der Auffassung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Beweis zu erheben, denn die Kl. hat den baulichen Zustand des Daches und die Erforderlichkeit einer umfassenden Sanierung ausreichend substantiiert dargelegt. Soweit das Landgericht meint, die Kl. habe bei der Zustandsbeschreibung mehr ins Detail gehen müssen, überspannt es die Anforderungen an die Substantiierungspflicht (vgl. insoweit auch BGH ZOV 2002, 156). Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahmen steht zur Überzeugung des Senates fest, daß folgende von der Kl. mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2001 vorgetragene Beschreibung des vor der Sanierung bestehenden Zustandes des Daches des Hauses K. zutreffend ist: "Im Haus K. kam es zu Undichtigkeiten an den Dächern der einzelnen Gebäudeteile. Als Ursache wurde der schlechte bauliche Zustand der Dacheindeckung festgestellt. Die Dachsteine waren verwittert, brüchig und teilweise gerissen. Der Fugenstrich war versandet und teilweise herausgebrochen. An den Weichdachflächen war die Dacheindeckung durch langjährige Witterungseinflüsse und die damit verbundenen Alterungsprozesse porös und undicht. An den Bitumendachbahnen waren Blasen und Risse entstanden, durch die Niederschläge ungehindert in das Dachgeschoß eindringen konnten. (...) Die Kehlbleche, die Regenrinnen und die Regenfallrohre waren korrodiert und undicht. Der schlechte Zustand des Daches stellte eine erhebliche Gefahr für die Bausubstanz des Hauses dar." (...)

Aufgrund des nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senates feststehenden Sachverhaltes hat die Kl. mit der durchgeführten Dachsanierung eine Rechtspflicht im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG erfüllt. Sie hat im Verhältnis zu ihren Mietern aus der Gebrauchsüberlassungspflicht fließende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietobjekts und zum Schutz des Eigentums der Mieter getroffen. Die Kl. hätte ihrer Fürsorge- und Sicherungspflicht nicht Genüge getan, wenn sie sich auf ein Flicken oder Ausbessern des Daches beschränkt hätte. Die Dacheindeckung des Hauses K. war nach dem unstreitigen Vortrag der Kl. zum Zeitpunkt der Sanierung mehrere Jahrzehnte alt. Dieser unstreitige Vortrag deckt sich mit der Einschätzung des Zeugen R., der die letzte Komplettsanierung in der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg vermutete. Es befand sich in einem derartig heruntergekommenen Zustand, daß allein die von der Kl. durchgeführten Maßnahmen zur Wahrung der Fürsorge- und Sicherungspflicht geeignet war. Die Erfüllung einer solchen Rechtspflicht des Eigentümers hat der Berechtigte - hier die Bekl. - ohne weiteres hinzunehmen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bezieht sich der Kostenerstattungsanspruch des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in erweiterter Auslegung auch auf solche Aufwendungen (BGH ZOV 2002, 156). Entgegen der Auffassung der Bekl. handelt es sich bei den Kosten der Dachsanierung nicht um gewöhnliche Erhaltungskosten, die von der Kl. aus den ihr (bis zum 30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind. Als gewöhnliche Erhaltungskosten werden solche Kosten bezeichnet, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils angesprochenen Zusammenhang regelmäßig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten. Besteht - wie im vorliegenden Fall - die Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Größenordnungen, ist nicht von einer reinen Erhaltungsmaßnahme auszugehen (BGH, a.a.O.).

Darüber hinaus liegen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zumindest teilweise auch die Voraussetzungen eines Erstattungsanspruches gemäß § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG vor. Danach sind von dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG Maßnahmen ausgenommen, die zur Erhaltung des Vermögenswertes erforderlich sind. Eine Maßnahme der Erhaltung liegt vor, wenn die Substanz des Vermögenswertes vor einem Verlust bewahrt werden soll. Der Vermögenswert muß bei Nichtvornahme der Maßnahme konkret von (Teil-) Zerstörung bedroht sein (Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 3 Rdnr. 253).

Zwar ist die Kl. für die Behauptung, die Holzbauteile der Dachkonstruktion seien durch Destruktionsfäule und Pilzbefall geschädigt gewesen, beweisfällig geblieben, denn keiner der gehörten Zeugen konnte hierzu Angaben machen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht aber zur Überzeugung des Senates fest, daß die Erneuerung der korrodierten Kehlbleche und Regenfallrohre schon deshalb unabdingbar war, weil ansonsten durch unkontrolliert abfließenden Niederschlag schwerwiegende Bauwerksschäden hätten entstehen können. Dies ergibt sich zum einen aus der Aussage der Zeugin R., die bekundet hat, daß die Kehlbleche an der Mansardenwohnung korrodiert waren und daß es Probleme mit den Fallrohren gab. Zum anderen hat der Zeuge H. bekundet, daß in bestimmten Bereichen, wie z. B. den Kehlen, erhebliche Beschädigungen vorhanden gewesen sein müssen, weil bei der Sanierung sehr viel Holz benötigt worden sei. Insgesamt habe nach seinem Eindruck der Zustand des Daches zumindest zum Teil, jedenfalls aber in den Kehlbereichen, eine Gefährdung für die Bausubstanz bedeutet. Soweit die Bekl. die Ortsangemessenheit und Üblichkeit der in Rechnung gestellten Arbeiten bestreitet, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. (...)

Schornsteine Die Kl. hat gegen die Bekl. sowohl gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i. V. m. § 3 Abs. 3 Satz 2 b VermG als auch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i. V. m. § 3 Abs. 3 Satz 2 b VermG einen Anspruch auf Erstattung der für die Sanierung der Schornsteine aufgewandten Kosten.

Über den von der Kl. behaupteten Zustand der Schornsteine war entgegen der Auffassung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Beweis zu erheben, denn die Kl. hat den Zustand der Schornsteine und die Erforderlichkeit einer umfassenden Sanierung ausreichend substantiiert dargelegt. Soweit das Landgericht meint, die Kl. habe bei der Zustandsbeschreibung mehr ins Detail gehen müssen, überspannt es die Anforderungen an die Substantiierungspflicht (vgl. insoweit auch BGH ZOV 2002, 156).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senates fest, daß folgende von der Kl. vorgetragene Beschreibung des vor der Sanierung bestehenden Zustandes der Schornsteine des Daches K. zutreffend ist: "Des weiteren waren die Schornsteinköpfe auf Grund alters- und witterungsbedingter Einflüsse in einem schlechten baulichen Zustand. Teile der Schornsteinköpfe waren eingestürzt. Ziegel, Abscherbelungen und Mörtelstücke fielen auf das Dach, auf die Straße bzw. in die Schornsteinzüge. Auch hier kam es zur Beschädigung der Dacheindeckung. Die herabfallenden Schornsteinteile stellten eine akute Unfallgefahr für Mieter und Passanten dar." (...)

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme war die Sanierung der Schornsteine zum einen erforderlich, um den der Kl. obliegenden Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut des Mietobjektes zu genügen, denn die Kl. hat die Mieter vor herabfallenden Schornsteinteilen zu schützen.

Zum anderen war die Sanierung der Schornsteine aber auch erforderlich, um die Substanz des Hauses vor (Teil-) Zerstörung zu schützen. (...)

Entgegen der Auffassung der Bekl. handelt es sich bei den Kosten der Schornsteinsanierung nicht um gewöhnliche Erhaltungskosten, die von der Kl. aus den ihr (bis zum 30. Juni 1994) verbleibenden gezogenen Nutzungen zu bestreiten sind. Als gewöhnliche Erhaltungskosten werden - wie bereits dargelegt - solche Kosten bezeichnet, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils angesprochenen Zusammenhang regelmäßig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten. Besteht - wie im vorliegenden Fall - die Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Größenordnungen, ist nicht von einer reinen Erhaltungsmaßnahme auszugehen (BGH, a.a.O.). Fenster

Die Kl. hat gegen die Bekl. gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i.V.m. § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG einen Anspruch auf Ersatz der für den Einbau vier neuer Küchenfenster aufgewandten Kosten in Höhe von 3.078,19 . Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senates fest, daß alle vier Fenster, also auch das Küchenfenster des Mieters C., wegen witterungs- und altersbedingter Verschleißerscheinungen so verrottet und brüchig waren, daß eine Reparatur nicht mehr möglich war. (...)

Soweit die Fenster angesichts des unstreitigen bzw. bewiesenen Zustandes erneuert werden mußten, handelt es sich um eine den Mietern gegenüber bestehende Rechtspflicht (§ 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG), wobei die Aufwendungen über die gewöhnlichen Erhaltungskosten hinausgingen (BGH ZOV 2002, 156).

Der Anspruch kann in voller Höhe geltend gemacht werden, obgleich er einen Modernisierungsanteil enthält. Daß Modernisierungsmaßnahmen, auch wenn sie zu einer Mieterhöhung geführt haben, nicht der Bestimmung des § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG unterliegen, hat der Bundesgerichtshof bereits entschieden (BGH WM 2001, 1346). Der Senat schließt sich dieser Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofes an. Die in der Erneuerung der Fenster enthaltene Modernisierungsmaßnahme kann aber - wie hier - für sich betrachtet auch durch die Rechtspflicht des Eigentümers im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG veranlaßt sein (BGH, a.a.O.).

Die Einfachglasfenster wurden nach dem unstreitigen Vortrag der Kl. durch Isolierglasfenster ersetzt. Sie hatte dabei die Vorgaben des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WoAufG Bln) zu beachten. Gemäß § 2 a WoAufG Bln ist der Eigentümer zur Erhaltung der Wohnräume in einem für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustand verpflichtet. Sind Mängel an dem Wohnraum zu verzeichnen, trifft ihn die Instandsetzungspflicht des § 3 WoAufG Bln. Nach § 3 Abs. 2 Nr. 1 WoAufG Bln handelt es sich insbesondere dann um einen zu beseitigenden Mangel, wenn ein Fenster keinen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse sowie gegen Lärm, Wärmeverluste und Feuchtigkeit bietet. Einfachfenster schützen nicht ausreichend vor Wärmeverlusten und Lärm. Da es sich bei den ausgewechselten Fenstern um Einfachfenster handelte, war die in der Erneuerung der Fenster enthaltene Modernisierungsmaßnahme durch die Rechtspflicht des Eigentümers im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG veranlaßt. Entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung hat die Kl. mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2001 hinreichend schlüssig dargelegt, in welchem Umfang die aufgewandten Kosten durch eine Mieterhöhung bereits ausgeglichen wurden (§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG). Die Kl. hat sämtliche maßgeblichen Mieterhöhungserklärungen zu den Akten gereicht und hat die gezahlten Mieterhöhungen in der Anlage 2470, auf die sie in ihrem Schriftsatz vom 30. Oktober 2001 ausdrücklich Bezug genommen hat, anschaulich dargestellt, berechnet und von den entstandenen Kosten in Abzug gebracht. Ein weiterer Vortrag hierzu war nicht erforderlich.

Entgegen der Auffassung der Bekl. hat die Kl. ihr durch Unterzeichnung des Grundstücksübergabeprotokolls vom 4. Mai 2000 die hier streitgegenständlichen Forderungen auch nicht erlassen. Der Erlaß gemäß § 397 BGB setzt den rechtsgeschäftlichen Willen voraus, auf die Forderung zu verzichten. An die Feststellung eines solchen Willens sind strenge Anforderungen zu stellen. Es ist ein Erfahrungssatz, daß ein Erlaß nicht zu vermuten und im Zweifel eng auszulegen ist (Palandt/ Heinrichs, BGB Kommentar, 63. Auflage, § 397, Rdnr. 4). Ein Erlaß liegt hier schon dem Wortlaut nach nicht vor. Das Grundstücksübergabeprotokoll lautet unter Ziffer 11. a) wie folgt: "Aufstellungen über durchgeführte Baumaßnahmen nach dem 1.7.1990 ohne Inanspruchnahme von Fördermitteln:

keine." Unter Ziffer 11. b) lautet das Protokoll wie folgt:

"Aufstellung über Mod./Inst.-Maßnahmen aus öffentlichen Mitteln nach dem 1.7.1990:

keine."

Die Überschrift über Ziffer 11. a) und 11. b) lautet "Die Verwaltungsübergabe findet statt am 4.5.2000. Dazu werden folgende Unterlagen von der WBG übergeben: (...)"

Demzufolge lautet auch die den Ziffern 11. a) und 11. b) folgende Ziffer 12:

"Folgende weitere Unterlagen werden übergeben: (...)"

Das Übergabeprotokoll diente dazu, die Verwaltungsübergabe und die bei dieser Gelegenheit übergebenen Unterlagen zu dokumentieren. Eine rechtsgeschäftliche Erklärung ist in dem Übergabeprotokoll nicht enthalten (so auch BGH ZOV 1998, 198 = VIZ 1998, 87).

Gemeinschaftsantennenanlage

Die für die Installation einer Gemeinschaftsantennenanlage aufgewandten Kosten kann die Kl. von der Bekl. weder gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i. V. m. § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG noch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG i. V. m. § 3 Absatz 3 Satz 3 VermG ersetzt verlangen. Die Kl. war gegenüber den Mietern rechtlich nicht zu der Installation einer Gemeinschaftsantennenanlage verpflichtet (Münchener Kommentar, BGB, 2004, § 535, Rdnr. 78). Sie war lediglich verpflichtet, die durch die Dachsanierung bedingt abgebauten Einzelanlagen wieder aufzubauen. Daß der ihr obliegende Wiederaufbau der Einzelanlagen ohne Beschädigung des neuen Daches nicht möglich gewesen soll, hat die Kl. nicht schlüssig vorgetragen. Da es sich bei der Installation einer Gemeinschaftsantennenanlage nicht um eine Instandsetzungsmaßnahme, sondern um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, liegen auch die Voraussetzungen eines Kostenerstattungsanspruches gemäß § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG nicht vor (BGH WM 2001, 1346). (...)