Reservierungsvereinbarung als Formularklausel unwirksam

Eine Entgeltverpflichtung in einer Reservierungsvereinbarung über eine zu errichtende Eigentumswohnung verstößt als Allgemeine Geschäftsbedingung gegen § 307 BGB und kann auch nicht teilweise als Vereinbarung für Aufwendungsersatz aufrechterhalten werden (Anschluss an BGH NJW 2010, 3568).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. machen mit der Klage die restliche Rückzahlung einer geleisteten Reservierungsgebühr nebst Zinsen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten geltend.

Die Kl. beabsichtigten, von der Bekl. eine noch zu errichtende Eigentumswohnung in der … Str. in 13055 Berlin zu erwerben.

Die Bekl. bewarb das Neubauprojekt … im Internet, wobei unter anderem darauf hingewiesen wurde, dass „unsere Architekten Ihnen kostenfrei für die Planung Ihrer Traumwohnung zur Verfügung stehen“. Ende Juli 2013 besichtigten die Kl. eine Musterwohnung im 1. Bauabschnitt und führten mit dem von der Bekl. für den Vertrieb beauftragten Herrn … von der Fa. … Immobilien ein Beratungsgespräch, bei dem die Kl. darauf hinwiesen, dass sie am Kauf einer Wohnung interessiert seien, aber die Finanzierung noch nicht gesichert sei. Die Kl. erhielten sodann per eMail Unterlagen über verschiedene Grundrisstypen nebst Preisliste.

Des Weiteren erhielten die Kl. das Formular einer Reservierungsvereinbarung hinsichtlich der Wohneinheit Nr. 10 mit einer Wohnfläche von 124,10 m2 und einem Gesamtkaufpreis inklusive Garage von 393.000 €.

Unter dem 31.7.2013 (Kl.) bzw. 2.8.2013 (Bekl.) wurde eine schriftliche Reservierungsvereinbarung hinsichtlich der WE 10 unterschrieben. In dieser auf einem beklagtenseits gestellten Formularvordruck niedergelegten Vereinbarung ist handschriftlich ergänzt: „Reservierung gilt unter dem Vorbehalt der Finanzierungszusage.“

Nach einer Finanzierungsberatung bei der Sparkasse am 6.8.2013, bei der den Kl. maximale Gesamtkosten von ca. 270.000 € empfohlen worden sind, sagten die Kl. bei Herrn … hinsichtlich der WE 10 ab.

Es kam sodann zu Gesprächen über die Gestaltung und einen Erwerb der WE 30 mit einer Wohnfläche von 119 m2.

Am 23.8.2013 (Unterschrift Kl.) bzw. 26.8.2013 (Unterschrift Bekl.) schlossen die Parteien auf dem von der Bekl. gestellten, individuell ergänzten Reservierungsvereinbarungs-Formular eine Reservierungsvereinbarung für die Wohneinheit Nummer …

Diese lautet auszugsweise wie folgt, wobei die Kl. als „Interessent“ und die Bekl. als „Verkäuferin“ bezeichnet werden:

„Interessent beabsichtigt, die unten beschriebene Einheit zu folgenden Konditionen zu erwerben:

[…] Gesamtkaufpreis 358.000 €.

Der Interessent beauftragt hiermit die Verkäuferin, sämtliche notwendigen Vorbereitungen zum Erwerb der vorbezeichneten Einheit zu treffen. Der Interessent beauftragt die Verkäuferin im Einzelnen:

a) einen Notar mit der Erstellung eines notariellen Kaufvertragsentwurfes zu beauftragen

b) die Einheit keinem weiteren Interessenten anzubieten, sondern für den Interessenten bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages zu reservieren, und zwar bis ca. 8 Wochen nach Reservierung!

Für diese Tätigkeit verpflichtet sich der Interessent, an die Verkäuferin einen Betrag von 2 % des Gesamtkaufpreises, mithin also 7.000 € zu bezahlen. Der Betrag ist mit Unterschrift auf diesem Auftrag zur Zahlung fällig und innerhalb von drei Tagen auf das Konto … Berliner Sparkasse … zu zahlen. Die Reservierung ist erst mit Eingang der Reservierungsgebühr für den Verkäufer bindend. Bei Abschluss des Kaufvertrages wird dieser Betrag mit der ersten Kaufpreisrate verrechnet. Kommt es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages, so ist der Betrag als Entgelt für die Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) verdient.“ Sodann ist handschriftlich ein * gesetzt und unten nach einem * handschriftlich klägerseits ergänzt: „Bitte betrachten Sie die Zahlung der Reservierungssumme vorbehaltlich der Vertragsverlängerung von … ergo der daraus erst resultierenden Finanzierungszusage der Bank. Danke.“

Die Kl. überwiesen am 5.9.2013 den vereinbarten Betrag in Höhe von 7.000 € an die Bekl. Mit eMail vom 30.10.2013 teilten die Kl. der Bekl. mit, leider von der Reservierung der WE 30 zurücktreten zu müssen, und führten einige in der Zwischenzeit zu Tage getretene Umstände an, die in den Augen der Kl. eine „gesunde“ Finanzierung momentan nicht zulassen würden.

Gleichzeitig baten die Kl. um Erstattung der Reservierungsgebühr.

Eine Rückzahlung erfolgte daraufhin jedoch nicht.

Mit eMail vom 2.1.2014 teilte Herr … den Kl. mit, dass die Bekl. nur zur Erstattung von 5.000 € bereit sei, und die Kl. insoweit eine Bankverbindung mitteilen mögen, 2.000 € jedoch als Aufwandsentschädigung erhoben werden würden für zwischenzeitlich - neben dem Nichtanbieten der Wohnung an andere Interessenten - erfolgte Tätigkeiten des Notars, des Architekten und des Bauträgers. […]

Mit Anwaltsschreiben vom 2.6.2014, auf das wegen der Einzelheiten verwiesen wird, teilte die Bekl. mit, nunmehr 5.000 € überwiesen zu haben, und bat hinsichtlich der verbleibenden 2.000 € um Rücksprache zum Einigungsvorschlag des Bekl. vom 2.5.2014.

Der Betrag von 5.000 € ging auf dem klägerischen Konto am 3.6.2014 ein.

Mit der Klage begehren die Kl. die restliche Rückzahlung der Reservierungsgebühr in Höhe von 2.000 € nebst Zinsen. […]

Die Bekl. meint, die bezahlte Reservierungsgebühr lasse sich in einen „Aufwendungsanteil“ und in ein „Tätigkeitsentgelt‘“ (Verzicht auf das weitere Anbieten der Wohneinheit innerhalb der vereinbarten Frist an andere Interessenten) aufteilen.

Für beauftragte Vertragsvorbereitungen seien Kosten entstanden, und zwar für Vermittler-, Architekten- und Notarleistungen, zumal es Umplanungen nach dem Geschmack der Kl. gegeben habe.

Mit dem Einbehalt von 2.000 € seien die durch nun überflüssig gewordene Vertragsvorbereitungen entstandenen Kosten abgegolten, da diese bei konkreter Geltendmachung aller einzelnen Schadenspositionen viel höher ausfallen würden.

Bereits die Notarkosten für den Entwurf eines Kaufvertrages mit einem Kaufpreis von 358.000 € und die von der … geltend gemachte Aufwandsentschädigung für die Betreuung der Kl. gemäß Rechnung vom 3.9.2014 in Höhe von 1.195,95 € würden den Betrag von 2.000 € übersteigen.

Ein entsprechender Aufwendungsersatzanspruch stehe der Bekl. auch unabhängig von der Reservierungsvereinbarung zu, so aus §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 670 BGB. […]

Die zulässige Klage ist - mit Ausnahme eines geringfügigen Zinsbegehrens - begründet.

Den Kl. steht aus § 812 BGB gegenüber der Bekl. der restliche Rückzahlungsanspruch in Höhe von 2.000 € zu.

Die Bekl. hat den Betrag von 2.000 € rechtsgrundlos einbehalten.

Es kann dahingestellt bleiben, ob weiterhin eine Finanzierungszusage der Bank der Kl. vorlag oder nicht und der handschriftlich auf der Reservierungsvereinbarung vom 23.8./26.8.2013 niedergelegte Vorbehaltsumstand eingetreten ist oder nicht.

Dahingestellt bleiben kann auch die Frage, ob es zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer Beurkundung nach § 311b Abs. 1 BGB bedurft hätte.

Der Bekl. steht jedenfalls kein Rechtsgrund für einen Einbehalt von 2.000 € zur Seite. Die in dem von der Bekl. verwendeten Formular über die Reservierungsvereinbarung enthaltene vorformulierte Klausel „Kommt es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages, so ist der Betrag als Entgelt für die Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) verdient“ ist gemäß § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

Entgegen der Darstellung der Bekl. ist die vorliegende Klauselvereinbarung nicht etwa dahingehend auszulegen, dass die Reservierungsgebühr in einen „Aufwendungsanteil“ und in ein „Tätigkeitsentgelt“ aufzuteilen ist.

Auch wenn zuvor angeführt ist, dass der Betrag für die Tätigkeit sämtliche notwendigen Vorbereitungen zum Erwerb der Einheit, im Einzelnen Beauftragung eines Notars mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes und Nichtanbieten der Einheit an andere Interessenten bis ca. 8 Wochen nach Reservierung gezahlt wird, folgt aus der Klausel, die den Verbleib des Geldes im Falle des Nichtabschlusses des Kaufvertrages regelt, dass der Betrag in voller Höhe als Entgelt für die Reservierung (Verzicht auf weiteres Anbieten) dient.

Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB liegt vor, weil eine derartige Klausel über die Wahrung schutzwürdiger Interessen der Bekl. hinaus geht, es ist nicht gewährleistet, dass sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben oder seitens des Verwenders eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist (vgl. BGH, NJW 2010, 3588 ff.).

Dem Kundenvorteil des Ausschlusses eines anderweitigen Anbietens der Wohneinheit kommt kein großes Gewicht zu, so dass mit der Klausel Einfluss auf den Kaufentschluss genommen wird, damit die bereits erfolgte Zahlung nicht verfällt, sondern mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Dies gilt um so mehr, als nach der Klausel bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrages der Betrag als Entgelt für die Reservierung verdient ist, unabhängig von der Reservierungsdauer. Selbst wenn wenige Tage nach Abschluss der Reservierungsvereinbarung feststeht, dass es nicht zum Abschluss des Kaufvertrages kommt, und mithin zeitlich kaum die Chance eines anderweitigen Anbietens bestand, soll das volle Reservierungsentgelt verdient sein. Eine unangemessene Benachteiligung des Kunden folgt ferner aus dem Umstand, dass die Klausel nicht danach unterscheidet, ob der Kaufinteressent das Nichtzustandekommen des Vertragsschlusses zu vertreten hat oder nicht (vgl. BGH, aaO.).

Aufgrund der Vereinbarung sind auch etwaige gesetzliche Aufwendungsersatzansprüche ausgeschlossen, da nach der Vereinbarung das Entgelt nicht als Aufwandsentschädigung für entstehende Kosten durch den Vermittler, den Architekten und den Bauträger selbst dienen sollte. Wenn entsprechende vorbereitende Tätigkeiten nach der Vereinbarung - und im Übrigen auch nach der Werbung der Bekl. für das Objekt - für den Kaufinteressenten kostenfrei erfolgen sollten, schließt dies etwaige gesetzliche Ansprüche auf Aufwendungsersatz mit aus. Etwas anderes folgt insoweit auch nicht etwa aus der Unwirksamkeit der Klausel; die Kl. können bei Unwirksamkeit der Klauselvereinbarung nicht schlechter gestellt sein als bei Wirksamkeit.

Folglich steht der Bekl. gegenüber den Kl. kein Anspruch auf Erstattung von Kosten zu, welche ihr durch die Tätigkeit der … Immobilien im Zusammenhang mit der Betreuung der Kl. durch diese entstanden sind. […]

Der Maklerlohn wird erst mit Zustandekommen des Hauptvertrages verdient; für seine Tätigkeit vorher kann der Makler bei einer besonderen Abrede (§ 652 Abs. 2 BGB) Vergütung verlangen. Auch bedarf eine Reservierungsvereinbarung mit Entgeltpflicht nicht der Beurkundung nach § 311b BGB, wenn sie keinen übermäßigen Druck auf den Kaufinteressenten ausübt (weniger als 10 % des Kaufpreises: BGH, NJW 1988, 1760). Als Formularklausel ist sie aber wegen unangemessener Benachteiligung des Interessenten unwirksam. Das gilt auch außerhalb des Maklerrechts für Vereinbarungen vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages.

Die Kläger interessierten sich für eine noch zu errichtende Eigentumswohnung und unterzeichneten nach Besichtigung einer Musterwohnung eine Reservierungsvereinbarung für eine Wohnung. Später änderten die Kläger ihre Kaufabsichten und schlossen eine erneute Reservierungsvereinbarung für eine andere Wohnung ab, wonach sie sich verpflichteten, 2 % des Kaufpreises zu zahlen.

Diese Verpflichtung war in einem von der Verkäuferin gestellten Formular enthalten, das handschriftlich ergänzt wurde. Die Kläger überwiesen den geforderten Betrag von 7.000 €, nahmen allerdings später von ihren Kaufabsichten Abstand und baten um Erstattung der Reservierungsgebühr. Die Beklagte behielt 2.000 € als Aufwandsentschädigung ein.

Mit Urteil vom 21. Januar 2015 gab das Amtsgericht Pankow/Weißensee der Klage auf Zahlung des Restbetrages statt.

Die formularmäßige Reservierungsvereinbarung sei nach § 307 BGB als unangemessene Benachteiligung unwirksam, da sie für den Kunden keine nennenswerten Vorteile erbringe. Vielmehr solle das volle Reservierungsentgelt verdient sein, unabhängig von der Reservierungsdauer und auch unabhängig davon, ob der Kaufinteressent das Nichtzustandekommen des Vertragsschlusses zu vertreten habe oder nicht. Das sei eine unangemessene Benachteiligung. Aufwendungsersatzansprüche seien schon deshalb ausgeschlossen, weil nach der Werbung die vorbereitenden Tätigkeiten kostenfrei erfolgen sollten.

Einen vorformulierten Reservierungsauftrag zugunsten des Maklers haben als unangemessene Benachteiligung des Kunden auch das AG Charlottenburg (Urteil vom 24. September 2013 - 216 C 270/13 - und Urteil vom 2. April 2015 - 235 C 33/15 -) sowie das LG Berlin (Beschluss vom 3. Juni 2014 - 55 S 257/13 -) als unwirksam angesehen. Ebenso schon LG Berlin, GE 2000, 1258.

Eine Formularvereinbarung über den Ersatz von Aufwendungen muss sich auf den Ersatz des tatsächlichen Aufwands (ohne allgemeine Geschäftskosten und Zeitaufwand) beschränken und darf kein verkapptes Provisionsversprechen darstellen (OLG Oldenburg, NJW-RR 2005, 1287). Das dürfte auch für den Vertrag mit dem Bauträger gelten.