Reservierungsvereinbarung, erfolgsunabhängiges Maklerhonorar, Reservierungsgebühr

Die Pflicht zur Zahlung eines von dem Zustandekommen eines Kaufvertrages unabhängigen Reservierungsentgelts stellt sich als unangemessene Benachteiligung des Kunden dar, wenn nicht gewährleistet ist, dass sich aus der entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist die … Berlin.

Die Bekl. ist als Immobilienmaklerin in Berlin tätig. Im Rahmen ihrer Maklertätigkeit trifft sie mit Verbrauchern, die sich für eine Immobilie interessieren, Reservierungsvereinbarungen wie in der Anlage wiedergegeben. Diese Reservierungsvereinbarung beinhaltet eine Entgeltregelung über eine sogenannte „Reservierungsgebühr“.

Der Kl. hält diese Entgeltvereinbarung für eine unangemessene Benachteiligung der Verbraucher, da hierdurch entgegen der gesetzlichen Regelung ein erfolgsunabhängiges Maklerhonorar vereinbart wird.

Für die Abmahnung entstünden bei ihm, dem Kl., durchschnittlich Kosten in Höhe von 213,65 €, so dass die veranschlagte Kostenpauschale in Höhe von 180 € zuzüglich Umsatzsteuer angemessen sei.

Der Kl. beantragt, wie erkannt. Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, die Höhe der Reservierungsgebühr werde nach Vereinbarung in jedem Einzelfall in das Formular eingetragen und betrage nicht generell 0,3 % des Kaufpreises. Mit der Reservierung einer Immobilie werde eine von einer etwaigen Maklertätigkeit unabhängige Leistung erbracht. Diese sei als Hauptleistung zu qualifizieren, so dass die Vereinbarung des Reservierungsentgeltes nicht unter die Bestimmungen zur Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB falle.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihren Prozessbevollmächtigten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist begründet. Der Kl. ist gemäß §§ 3 Abs. 1 Nr. 1, 4 UKlaG als aktivlegitimiert anzusehen, den hier gerügten Verstoß gegen AGB-Recht gerichtlich geltend zu machen.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch gemäß § 2 UKlaG in Verbindung mit §§ 307 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 652 BGB zu. Denn die streitgegenständliche Entgeltvereinbarung stellt eine unangemessene Benachteiligung der Verbraucher dar. Insoweit ist die Regelung entgegen der Auffassung der Bekl. auch nicht als Vereinbarung über eine Hauptleistung, sondern als Allgemeine Geschäftsbedingung eines mit einem Maklervertrag verbundenen Reservierungsauftrags anzusehen.

Dabei kann dahinstehen, ob die Bekl. derartige „Reservierungsaufträge mit 24-Monate-Serviceleistung“ auch unabhängig von einem Maklerauftrag abschließt. Sie trifft derartige Vereinbarungen, wie der Kl. substantiiert unter Beweisantritt mittels der Zeugin … vorgetragen hat, auch im Zusammenhang mit Maklerverträgen. Demzufolge unterliegt die beanstandete Klausel der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB. Das Amtsgericht Charlottenburg hat diesbezüglich in den klägerseits zitierten Entscheidungen, insbesondere AG Charlottenburg, Urteil vom 2. April 2015 - 235 C 33/15 -, ausgeführt (zitiert nach juris Rn. 39 ff.):

„Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist hier der Fall.

Bei der Vereinbarung über die Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 2.236 € handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB, denn diese Klausel wurde von der Bekl. auf dem Formular für den Reservierungsauftrag vom 29. August 2014 unstreitig vorformuliert.

Sie unterliegt gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB auch der Inhaltskontrolle. Zwar sind von der Inhaltskontrolle nach allgemeiner Ansicht Bestimmungen über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung einschließlich der Vereinbarungen über das zu erbringende Entgelt ausgenommen (vgl. BGH, Urteil vom 23.9.2010 - III ZR 21/10, zitiert nach juris). Bei der zwischen den Parteien abgeschlossenen Reservierungsvereinbarung handelt es sich jedoch um eine den Maklervertrag begleitende Vereinbarung. Das ergibt sich schon daraus, dass am Ende des vorformulierten Reservierungsauftrages vom 29. August 2014 darauf hingewiesen wird, dass die Reservierungsgebühr erstattet wird, wenn der zwischen der Kl. und dem Auftraggeber der Bekl., mithin dem Eigentümer der zu vermakelnden Immobilie, ein Kaufvertrag zu Stande kommt und dieser notariell beurkundet wird. Damit stellt die Bekl. selbst die Verknüpfung zwischen dem Reservierungsauftrag und dem Maklervertrag her. Es ist daher davon auszugehen, dass auch die Bekl. davon ausgeht, dass - wie in Berlin üblich - die Kl. im Falle des Abschlusses eines Kaufvertrags die Maklerprovision zumindest im Rahmen einer Schuldübernahme übernehmen werde. Die Reservierungsvereinbarung ist mithin als eine diese auch von der Bekl. gewünschten Schuldübernahme begleitende Vereinbarung zu sehen.

Ferner ist zu beachten, dass einer Überprüfung nach § 307 BGB nur der enge Bereich von Regelungen entzogen ist, ohne deren Vorliegen mangels Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des wesentlichen Vertragsinhalts ein wirksamer Vertrag nicht mehr angenommen werden kann (vgl. BGHZ 148, 74). Die Frage, wann ein Reservierungsentgelt fällig wird und unter welchen Voraussetzungen sie vom reservierenden Makler behalten werden kann, ist daher von einer Inhaltskontrolle nicht auszunehmen.

Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine unangemessene Benachteiligung dann anzunehmen, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerechtfertigt ist (BGH aaO.). Dass nach diesen Maßstäben die vorliegende Vereinbarung einer Reservierungsgebühr eine unangemessene Benachteiligung darstellt, hat bereits das Amtsgericht Charlottenburg in seinem Urteil vom 14. September 2013 - 216 C 270/13 - überzeugend wie folgt ausgeführt:

‚Die vorliegende Vertragsgestaltung ist vergleichbar mit derjenigen, die der Entscheidung des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 23.9.2010, III ZR 21/10 zugrunde lag. Danach stellt sich die Pflicht zur Zahlung eines von dem Zustandekommen eines Kaufvertrages unabhängigen Reservierungsentgelts als unangemessene Benachteiligung des Kunden dar, wenn nicht gewährleistet ist, dass sich aus der entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben […]. Vorliegend sind mit der Reservierungsvereinbarung keine wirklichen Vorteile für den Reservierenden verbunden. Die Reservierungsvereinbarung führt vielmehr dazu, dass die Bekl., bereits tätig als Makler für die Verkäuferseite, für dieselbe Tätigkeit sich zugleich eine von dem Erfolg ihrer Bemühungen unabhängige weitere Vergütung von der reservierenden Käuferseite versprechen lässt. Die Vereinbarung weicht damit von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB ab. Danach entstehen Maklerprovisionsansprüche grundsätzlich nur im Erfolgsfall der Maklertätigkeit.

Für die Kl. ist, wie auch in der von dem BGH mit Urteil vom 23.9.2010 entschiedenen Konstellationen, nicht sichergestellt, dass sie tatsächlich das reservierte Objekt erwerben können. Die Bekl. kann selbst bei Vorliegen eines Makleralleinauftrages rechtlich auch für die Zeit der Reservierung nicht sicherstellen oder gewährleisten, dass der Immobilieneigentümer tatsächlich nur mit den Reservierenden und nicht etwa mit einem Dritten kontrahiert. Auch geht zu Lasten des Kaufinteressenten, dass hinsichtlich der Reservierungsgebühr und deren Verbleib bei der Bekl. nicht nach einem Vertretenmüssen das Nichtzustandekommens eines Kaufvertrages differenziert wird, das heißt die Reservierungsgebühr ist auch dann für den Reservierenden verloren, wenn das Scheitern des Vertragsschlusses nicht von ihm zu vertreten war. Zudem ist dem reservierenden Kaufinteressenten aufgrund der pauschalen Bestimmung des Reservierungsentgelts der Nachweis abgeschnitten, dass der Bekl. nur ein geringerer Aufwand entstanden ist, da ein entsprechender Vorbehalt in der Reservierungsvereinbarung nicht vorgesehen ist.

Die Leistungen der Bekl. stellen demgegenüber keinen nennenswerten Vorteil für die Reservierenden dar. Die 24 Monate Laufzeit mit der Möglichkeit des Wechsels auf ein anderes Objekt der Bekl. stellt für die Kl. kein tatsächliches Mehr an Leistung dar, da das Interesse des Kaufinteressenten sich regelmäßig auf eine ganz bestimmte Wohnung bezieht. Im Übrigen ist die Gewährung der Möglichkeit, potentielle Verkaufsobjekte des Maklers zu besichtigen, im Interesse des Maklers und regelmäßig nicht kostenpflichtig.‘“

Dem schließt sich die Kammer in vollem Umfang an.

Dem Kl. steht darüber hinaus gemäß § 5 UKlaG in Verbindung mit § 12 Abs. 1 Satz 2 UWG ein Erstattungsanspruch hinsichtlich der Abmahnkosten in Höhe von insgesamt 214,20 € brutto zu.

Reservierungsvereinbarungen erfreuen sich bei Maklern nach wie vor großer Beliebtheit, ungeachtet der erheblichen Risiken, die durch den unwirksamen Abschluss einer Reservierungsvereinbarung entstehen können. Dies ist insoweit verständlich, als damit ein Interessensausgleich zwischen den Parteien geschaffen werden soll: Der Makler, der für den Kunden bereits umfangreich tätig geworden ist, möchte sein finanzielles Risiko absichern, falls der Kaufvertrag dann doch nicht zustande kommt, und der Kunde möchte Zeit durch Ausschluss eines anderweitigen Verkaufs gewinnen. Schon im Jahr 2010 hat der BGH (Urteil vom 23. September 2010 - III ZR 21/10 -) jedoch festgestellt, dass Reservierungsklauseln bei Maklerverträgen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich unwirksam sind. Dies wurde damit begründet, dass die „erfolgsunabhängige“ Reservierungsgebühr den Kaufinteressenten unangemessen benachteilige, weil für ihn keine direkte Gegenleistung zu erkennen sei. Dem schloss sich das LG Berlin nun an.

Die Beklagte, eine in Berlin tätige Immobilienmaklerin, schloss mit einem Kunden eine Reservierungsvereinbarung mit der folgenden Klausel:

„Die Reservierungsgebühr in Höhe von … € wird mit Unterzeichnung des Auftrags fällig.“

Sie wurde daraufhin vom Kläger, einem in Berlin ansässigen Verband, wegen Verwendung dieser Klausel auf Unterlassung in Anspruch genommen.

Nach Ansicht des Klägers enthielt die enthaltene Entgeltforderung der Reservierungsvereinbarung als Allgemeine Geschäftsbedingung eine unangemessene Benachteiligung für den Verbraucher, da hierdurch ein erfolgsunabhängiges Maklerhonorar vereinbart worden sei. Die Beklagte vertrat hingegen die Ansicht, dass mit der Reservierung einer Immobilie eine von einer etwaigen Maklertätigkeit unabhängige Leistung erbracht worden sei. Daher sei dies als Hauptleistung zu qualifizieren, sodass die Vereinbarung des Reservierungsentgeltes nicht unter die Bestimmungen zur Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB falle.

Das Landgericht gab dem Kläger recht und verurteilte die Beklagte, es unter Androhung eines Ordnungsgeldes in Höhe von 250.000 € oder ersatzweise Ordnungshaft zu unterlassen, Reservierungsvereinbarungen mit der streitgegenständlichen Klausel bei einem Immobilienkauf mit Verbrauchern abzuschließen.

Zum einen handele es sich bei der Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die Klausel von der Beklagten auf dem Formular des Reservierungsauftrages vorformuliert worden sei. Außerdem unterliege sie auch der Inhaltskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB, da es sich bei der Reservierungsvereinbarung um eine den Maklervertrag begleitende Vereinbarung und nicht um eine Hauptleistung handele.

Zum anderen benachteilige die Klausel den Kunden auch unangemessen, weil sich aus der entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung keine nennenswerten Vorteile für ihn ergäben. Die Reservierungsvereinbarung führe vielmehr dazu, dass sich die Beklagte, bereits tätig als Makler für die Verkäuferseite, für dieselbe Tätigkeit zugleich eine vom Erfolg ihrer Bemühungen unabhängige weitere Vergütung von der reservierenden Käuferseite versprechen lässt. Diese Vereinbarung weiche damit von dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB ab, wonach entstehende Maklerprovisionsansprüche grundsätzlich nur im Erfolgsfall der Maklertätigkeit entstünden.

Außerdem sei auch mit einer geschlossenen Reservierungsvereinbarung nicht sichergestellt, dass der Kaufinteressent das reservierte Objekt auch erwerben könne. Die Beklagte könne selbst bei Vorliegen eines Alleinauftrages rechtlich für die Zeit der Reservierung nicht gewährleisten, dass der Immobilieneigentümer tatsächlich nur mit dem Reservierenden und nicht etwa mit einem Dritten einen Vertrag abschließe.

Das Urteil zeigt erneut die Rechtsunsicherheiten, die mit Abschluss von entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarungen verbunden sind. In der Praxis sollte daher darauf verzichtet werden. Ansonsten droht nicht nur die Rückzahlung der Reservierungsgebühr, sondern auch eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung und die damit verbundenen Abmahnkosten.

Wissenswert ist zudem, dass ein Makler, der eine unzulässige Reservierungsgebühr erhalten hat, ganze zehn Jahre lang mit einer Rückforderung rechnen muss. Für Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 1 und 2 BGB zur Herausgabe von Reservierungsgebühren gilt nämlich die längere besondere Verjährungsfrist von zehn Jahren gemäß § 196 BGB. Dies hat der BGH mit seinem Urteil vom 25. Januar 2008 - V ZR 118/07 (zitiert nach DoReMi-Datenbank) festgestellt.

Gesetzlich zulässig bleibt jedoch weiterhin ein erfolgsunabhängiger Aufwendungsersatzanspruch – auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wenn er explizit den Ersatz des konkreten, materiellen Aufwandes zum Gegenstand hat.