Reservierungsgebühr in gesondertem Vertrag zulässig, nicht kontrollfähige Hauptpreisvereinbarung

Wird eine Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Immobilien nicht im Rahmen eines Maklervertrages vereinbart, handelt es sich nicht um eine unzulässige Nebenabrede in einem Maklervertrag, sondern um eine zulässige, nicht kontrollfähige Hauptpreisabrede.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl., ein in die Liste qualifizierter Einrichtungen gemäß § 31 Nr. 1 UKIaG eingetragener Verein, hat beantragt, der Bekl. in Bezug auf Verträge über die Reservierung von Immobilien für einen Kauf, die mit Verbrauchern geschlossen werden, die Verwendung der folgenden, von ihm für unwirksam gehaltenen Allgemeinen Geschäftsbedingung zu untersagen.

„Die Reservierungsgebühr in Höhe von … € wird mit Unterzeichnung des Auftrages fällig.“

Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 8.11.2016 antragsgemäß stattgegeben. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

Von der weiteren Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 313a I 1, 540 II ZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist begründet. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

1. Ein Unterlassungsanspruch aus § 2 UKIaG iVm. § 307 BGB, wie ihn das Landgericht zuerkannt hat, kommt schon deswegen nicht in Betracht, weil der Kl. die Unterlassung der Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen begehrt. § 2 UKIaG gewährt einen Unterlassungsanspruch aber nur wegen sonstiger verbraucherschutzgesetzwidriger Praktiken. Wenn es um die Verwendung oder Empfehlung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geht, ist allein § 1 UKIaG anwendbar (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 10. Januar 2006 - 7 U 52/05 - Rn. 28).

2. Ein Unterlassungsanspruch aus § 1 UKIaG iVm. § 307 BGB kann dem Kl. nicht zuerkannt werden, weil die beanstandete Klausel für die Art von Rechtsgeschäften, die der Kl. in seinem Antrag benennt, als Hauptpreisabrede zu qualifizieren ist, welche nicht der gerichtlichen Inhaltskontrolle unterliegt.

a) Die auf § 1 UKIaG gestützte Unterlassungsklage ist allerdings zulässig. Der vom Kl. formulierte Klageantrag genügt insbesondere den Anforderungen des § 8 Abs. 1 UKIaG.

aa) Gemäß § 8 Abs. 1 Nr. 1 UKIaG muss der Klageantrag bei Klagen nach § 1 UKIaG den Wortlaut der beanstandeten Bestimmung und die Bezeichnung der Art der Rechtsgeschäfte, für die die Bestimmungen beanstandet werden, enthalten. Da der Antrag die beanstandete Klausel im Wortlaut enthalten muss (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013 - IV ZR 215/12 -, Rn. 17; Urteil vom 25. Juli 2017 - XI ZR 260/15 -, Rn. 18), ist es nicht zulässig, zur Wiedergabe des Wortlauts auf eine Anlage zur Klageschrift zu verweisen (vgl. Ulmer/Brandner/Hansen/Witt, AGB-Recht, § 8 UKIaG Rn. 3 m.w.N.).

Im vorliegenden Fall hat der Kl. die beanstandete Bestimmung im Wortlaut wiedergegeben. Die Bezugnahme auf die Anlage K 1 dient nicht der Wiedergabe des Wortlauts der beanstandeten Klausel, sondern der näheren Bezeichnung der Art der Rechtsgeschäfte, für die die Bestimmung beanstandet wird. Für diese nach § 8 Abs. 1 Nr. 2 UKIaG erforderliche Angabe ist eine Wiedergabe im Wortlaut weder möglich noch vorgeschrieben.

bb) Dem Kl. fehlt auch nicht die erforderliche Klagebefugnis. Es ist zwar richtig, dass nach entsprechender Einwendung zu prüfen ist, ob die Klage den satzungsgemäßen Aufgaben des klagenden Verbandes entspricht. Hier hat die Bekl. aber selbst vorgetragen, dass es satzungsgemäße Aufgabe des Kl. sei, Verstöße gegen das AGB-Recht zu verfolgen. Eine satzungsmäßige regionale Beschränkung dieser Aufgaben wird nicht behauptet; sie lässt sich allein aus dem Namen des Kl. nicht herleiten (vgl. BGH, Urteil vom 22.9.2011 - I ZR 229/10 -, Rn. 10, 18 ff.).

b) Die Klage ist mit dem vom Kl. gestellten Antrag aber unbegründet. Denn „in Bezug auf Verträge über die Reservierung von Immobilien für einen Kauf, die mit Verbrauchern geschlossen werden“, unterliegt die beanstandete Klausel nicht der Inhaltskontrolle.

Nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB sind Gegenstand der Inhaltskontrolle solche Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Klauseln, die Art, Umfang und Güte der vertraglichen Hauptleistung und der hierfür zu bezahlenden Vergütung unmittelbar bestimmen (Leistungsbeschreibungen und Preisvereinbarungen), sind dagegen von der Inhaltskontrolle ausgenommen. Es ist nach dem im Bürgerlichen Recht geltenden Grundsatz der Privatautonomie den Vertragsparteien im Allgemeinen freigestellt, Leistung und Gegenleistung zu bestimmen; mangels gesetzlicher Vorgaben fehlt es insoweit regelmäßig auch an einem Kontrollmaßstab (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 5. Oktober 2017 - III ZR 56/17 Rn. 15 m.w.N.).

Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in der vom Kl. zitierten Entscheidung (BGH, Urteil vom 23. September 2010 - III ZR 21/10) die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr nur deswegen für unwirksam gehalten, weil sich die Reservierungsvereinbarung im dortigen Fall als bloße Nebenabrede zu einer als Hauptleistung vereinbarten „Vermittlungs-Dienstleistung“ darstellte.

Im vorliegenden Fall richtet sich der Antrag des Kl. nicht gegen eine kontrollfähige Nebenentgeltregelung (vgl. BGH aaO., Rn. 10), sondern gegen die Vereinbarung einer Hauptleistungsvergütung. Denn der Kl. beanstandet ausweislich seines Antrags nicht die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr im Rahmen von Maklerverträgen oder Verträgen über „Vermittlungs-Dienstleistung“, sondern „in Bezug auf Verträge über die Reservierung von Immobilien für einen Kauf, die mit Verbrauchern abgeschlossen werden“. Im Rahmen von Reservierungsverträgen ist die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr aber eine Hauptpreisabrede und keine Nebenentgeltvereinbarung.

Bei bloßen Reservierungsverträgen, die nicht im Zusammenhang mit einem Maklervertrag stehen, ist die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr eine Hauptpreisabrede. Eine solche Hauptpreisabrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach AGB-Recht.

Ein eingetragener Verein nimmt eine Immobilienmaklerin gerichtlich wegen der formularmäßigen Vereinbarung von Reservierungsgebühren in Anspruch. Er beantragt gemäß §§ 1 des Gesetzes über Unterlassungsklagen bei Verbraucherrechts- und anderen Verstößen (UKlaG), 307 BGB: Die beklagte Immobilienmaklerin wird … verurteilt, zu unterlassen, in Bezug auf Verträge über die Reservierung von Immobilien für einen Kauf, die mit Verbrauchern geschlossen werden, die nachfolgende oder eine inhaltsgleiche Bestimmung als Allgemeine Geschäftsbedingung einzubeziehen, sowie sich auf die Bestimmung bei der Abwicklung derartiger Verträge zu berufen „Die Reservierungsgebühr in Höhe von … € wird mit Unterzeichnung des Auftrages fällig“. Außerdem begehrt er die Erstattung der Abmahnkosten von 214,20 € brutto. Das Landgericht gibt der Klage statt. Die Immobilienmaklerin geht in Berufung.

Das KG gibt der Maklerin recht. Der Hauptantrag des Vereins beziehe sich nämlich auf eine Klausel, die als Hauptpreisabrede zu werten sei. Eine solche Hauptpreisabrede unterliege aber keiner AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Dies wird wie folgt begründet:

Zunächst legt das KG – allgemein und zutreffend – dar, dass Gegenstand der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nur solche Bestimmungen seien, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder ergänzende Regelungen vereinbart würden. Dagegen seien Klauseln, die Art, Umfang und Güte der vertraglichen Hauptleistung und der hierfür zu bezahlenden Vergütung unmittelbar bestimmten (Leistungsbeschreibungen/Preisvereinbarungen), davon ausgenommen. Es sei den Vertragsparteien freigestellt, Leistung und Gegenleistung zu bestimmen.

Übertragen auf den Streitfall bedeute dies: Der Antrag des Vereins richte sich gerade gegen die Vereinbarung einer Hauptleistungsvergütung, denn der Verein beanstande in seinem Antrag nur Reservierungsgebühren in Bezug auf Reservierungsverträge, also auf Verträge über die Reservierung von Immobilien für einen Kauf. Bei bloßen Reservierungsverträgen sei die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr aber eine Hauptpreisabrede. Diese unterliege keiner AGB-rechtlichen Kontrolle.

Und weiter: Sofern sich das erstinstanzliche Gericht auf die Entscheidung BGH, 23. September 2010 - III ZR 21/10 - bezogen habe, sei diese nicht einschlägig. Denn dort habe der BGH eine Reservierungsgebühr deswegen für unwirksam gehalten, weil sich die Vereinbarung als bloße Nebenabrede zu einer als Hauptleistung vereinbarten „Vermittlungs-Dienstleistung“ dargestellt habe.

Gleich wie man zu Reservierungsgebühren steht: Das Urteil kann nicht richtig überzeugen. Denn es befasst sich wegen der (seiner Auffassung nach) falschen Antragstellung nicht mit der eigentlichen Sachfrage: der Wirksamkeit formularmäßiger Reservierungsgebühren im Zusammenhang mit Maklerverträgen. Richtig ist zwar, dass auf die Antragstellung im UKlaG besonderes Augenmerk zu legen ist – schon angesichts der Breitenwirkung des Urteils, vgl. §§ 11, 7 UKlaG. Aber auch bei Klagen nach dem UKlaG sind die Vorschriften der ZPO anwendbar. Das Gericht hat eine Hinweispflicht, und es hat auf sachgerechte Anträge hinzuwirken (vgl. MüKo-ZPO/Micklitz/Rott, 5. Aufl. 2017, § 9 UKlaG Rn. 4; Walker, UKlaG, 2016, § 9 Rn. 2). Es scheint, als habe das Gericht diese prozessuale Pflicht im Streitfall nicht erfüllt.

Das heißt: Dieses Urteil kann nicht als Beleg in Anspruch genommen werden für die Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit einem Maklervertrag.

RA Dr. Joachim Wichert