Reparaturpflicht des Vermieters für nur zur Nutzung überlassene Geräte einer Einbauküche

Eine vereinbarte mietvertragliche Formularklausel, wonach die in der Wohnung befindliche Einbauküche (Herd, Dunstabzugshaube, evtl. Geschirrspülmaschine, Kühlschrank sowie Einbauschränke) dem Mieter nur zur Nutzung überlassen wird und eine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht besteht, verstößt nicht gegen §§ 305c ff. BGB.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Kläger haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 136 € sowie auf Reparatur der sich in der von ihnen angemieteten Wohnung befindlichen Geschirrspülmaschine gemäß §§ 535, 536a BGB.

Voraussetzung hierfür wäre, dass es sich bei dem defekten Griff des Kühlschrankes sowie bei der defekten Geschirrspülmaschine um einen Mangel an der Mietsache handelt, für den die Bekl. eine Instandsetzungspflicht trifft. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Weder der Kühlschrank noch die Geschirrspülmaschine wurden vorliegend mitvermietet, gehören also nicht zur Mietsache, für die den Vermieter eine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft. Zwar ist es grundsätzlich möglich, dass eine Einbauküche nebst Geräten mit zur Mietsache gehört. Soweit sich in der Mietsache eine Einbauküche befindet und sich aus dem Mietvertrag oder dem Sachzusammenhang nicht ein anderes ergibt, kann im Zweifel auch angenommen werden, dass die Einbauküche mitvermietet ist (vgl. hierzu Kern in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 1. Auflage 2013, § 535 Rn. 222). Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Vielmehr ist in § 23 des Mietvertrages hinsichtlich der Einbauküche ausdrücklich geregelt, dass diese dem Mieter lediglich zur Nutzung überlassen wird und eine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht besteht. Gründe, warum diese Klausel unwirksam sein soll, liegen nicht vor. Insbesondere ist eine Unwirksamkeit nach den §§ 305c ff. BGB nicht gegeben. Im Rahmen einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB ist dabei zu berücksichtigen, dass der Vermieter nicht zu der Bereitstellung einer Einbauküche im Rahmen eines Wohnungsmietverhältnisses verpflichtet ist, sodass es auch unbedenklich ist, wenn er eine Einbauküche lediglich zur Nutzung überlässt, ohne dass diese zur Mietsache gehört, so dass dem Vermieter weder Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten trifft und die Einbauküche auch nicht im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens zu berücksichtigen ist.

Soweit die Kl.vertreterin in der mündlichen Verhandlung auf die praktischen Probleme im Falle des Defektes von Teilen der Einbauküche, insbesondere der Geräte, hingewiesen hat, hält diese das Gericht durchaus für lösbar. Insbesondere ist es den Mietern zuzumuten, statt einen Anspruch auf Reparatur eines defekten Gerätes einen Anspruch auf Beseitigung gegenüber dem Vermieter durchzusetzen, um das Gerät durch ein eigenes zu ersetzen.

Eine Formularklausel, wonach die Einbauküche (Herd, Dunstabzugshaube, evtl. Geschirrspüler, Kühlschrank und Einbauschränke) dem Mieter nur zur Nutzung überlassen wird und eine Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht besteht, ist wirksam.

Im Mietvertrag war formularmäßig vereinbart, dass die sich in der Wohnung befindliche Einbauküche mit Geräten dem Mieter lediglich zur Nutzung überlassen wird; die Geräte/Schränke seien pfleglich zu behandeln. Eine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters bestehe nicht. Der Mieter klagte 135 € für den Ersatz eines defekten Kühlschrank-Türgriffs sowie Reparatur des Geschirrspülers ein.

Das AG Neukölln wies die Klage ab. Weder Kühlschrank noch Geschirrspüler seien mitvermietet. Zwar könne eine Einbauküche nebst Geräten zur Mietsache gehören; soweit sich in der Mietsache eine Einbauküche befinde und sich aus Mietvertrag oder Sachzusammenhang kein anderes ergebe, könne im Zweifel auch die Mitvermietung der Einbauküche angenommen werden. Vorliegend sei jedoch im Mietvertrag ausdrücklich geregelt, dass die Einbauküche lediglich zur Nutzung überlassen werde und keine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters bestehe. Die Klausel sei nicht nach den §§ 305c ff. BGB unwirksam, weil der Vermieter im Rahmen eines Mietverhältnisses nicht zur Bereitstellung einer Einbauküche verpflichtet sei, so dass es auch unbedenklich sei, wenn er eine Einbauküche lediglich zur Nutzung überlasse, ohne dass sie zur Mietsache gehöre und den Vermieter weder Instandsetzungs- noch Instandhaltungspflichten träfen, die Einbauküche sei auch nicht im Rahmen einer Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die praktischen Probleme im Falle des Defektes von Teilen der Einbauküche, insbesondere der Geräte, auf die der Mieter hingewiesen hatte, hielt das Gericht für lösbar. Insbesondere sei es dem Mieter zuzumuten, statt einen Anspruch auf Reparatur eines defekten Gerätes einen Anspruch auf Beseitigung gegenüber dem Vermieter durchzusetzen, um das Gerät durch ein eigenes zu ersetzen.

Ob die Klausel der Weisheit letzter Schluss ist, mag bezweifelt werden. Sie scheint jedenfalls nicht ausreichend transparent zu sein, weil nicht klar ist, welche Gegenstände tatsächlich nicht mitvermietet waren (z. B. „evtl. Geschirrspülmaschine“). Außerdem gehört nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes Berlin zu den Mindestanforderungen an Wohnungen die Ausstattung der Wohnung mit einer Kochmöglichkeit. Wenn nun in der Klausel ein Herd genannt wird, dürfte dieser mitvermietet sein.