Reparaturklausel zu Lasten des Pächters ergreift keine Bauschäden, die Dritte verursachen

Wird die Mauer einer Gaststätte durch Bauarbeiten von Dritten ge-schädigt, so hat im Verhältnis zum Pächter der Verpächter die Ge-brauchsfähigkeit der Gaststätte wieder herzustellen. Der Verpächter kann den Pächter dann nicht auf eine vertragliche Reparaturklausel verweisen, wonach der Pächter während der Pachtzeit Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten auf seine eigenen Kosten vorzunehmen hat.

Teilweise hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet auch die Aufrechnung der Bekl. (Pächter) gegen den Zahlungsanspruch des Verpächters mit Gegenansprüchen aufgrund des Wiederaufbaus der zer-störten Grenzmauer im September 1986. Grundsätzlich ist es Sache des Verpächters, das Pachtobjekt während der Pachtzeit in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten ( §§ 581 Abs. 2, 536 BGB ). Entgegen der Meinung des Landgerichts ist diese Verpflichtung hier nicht vertraglich abbedungen worden. Die Regelung in Nr. 8 des Pachtvertrages vom 24. November 1981, wonach Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten während der Pachtzeit zu Lasten des Pächters gehen, bezieht sich nicht auf den hier vorliegenden Fall, in dem Wiederaufbauarbeiten nach Substanzschädigungen durch Dritte vorgenommen wurden. In der Literatur ist anerkannt, daß Reparaturklauseln grundsätzlich eng auszulegen sind, weil durch sie der Kern der Vermieterpflichten getroffen wird (Staudinger, 12. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 151; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. Teil II Rdnr. 158). Der Se-nat hat keine Anhaltspunkte dafür, daß die Vertragsparteien 1981 auch Substanzschädigungen durch Dritte im Auge hatten, als sie diese Regelung vereinbarten. Die Bekl. tragen selbst vor, vor Abschluß des Pachtvertrages sei nur darüber gesprochen worden, daß die Verpächterin die Ko-sten der erforderlichen gründlichen Renovierung nicht tragen wolle. Daß die Bekl. dieselben Ansprüche ganz oder teilweise auch in einem anderen Prozeß gegen die Schädigerin einklagen, gibt dem Senat keinen Anlaß zu einer weitergehenden Auslegung der Instandsetzungsklausel. Die Bekl. haben ihr Verhalten nachvollziehbar damit begründet, damit nur alle recht-lichen Möglichkeiten ausschöpfen zu wollen, da der Ausgang des jeweils anderen Verfahrens ungewiß sei. Es ist deshalb davon auszugehen, daß die Kl. gemäß § 538 Abs. 2 BGB grundsätzlich zum Aufwendungsersatz verpflichtet ist. Nach dem Vortrag der Bekl. entstanden die Aufwendungen während der Pachtzeit. Der Be-vollmächtigte D. der Verpächterin soll zwar ein eigenes Tätigwerden mit der Begründung abgelehnt haben, den Bekl. sei gekündigt. Für eine Kün-digung ist aber konkret nichts vorgetragen. Auch die Kl. selbst stützt ihre Räumungsklage lediglich auf eine Kündigung vom 26. Januar 1988. Ver-zug liegt gleichfalls vor. Nach dem Vorbringen der Bekl. war eine Fristsetzung hier entbehrlich, weil der Bevollmächtigte der Verpächterin die Bitte um Wiederaufbau "gänzlich" abgelehnt haben soll. Der Beseitigungsaufwand besteht nach dem eigenen Vortrag der Bekl. al-lerdings nicht in voller Höhe. Die Fliesen- und Elektroarbeiten wurden nicht von einer Drittfirma, sondern von den Beklagten selbst vorgenommen. In einem solchen Fall von Eigenleistung sind zwar die Arbeitsleistungen des Pächters grundsätzlich als Aufwand ersetzbar (vgl. BGH WM 72, 1458, 1459). Die Höhe des Ersatzes orientiert sich allerdings nicht an dem Un-ternehmerlohn, der Gewinn und Gemeinkosten mitumfaßt, sondern an dem Lohn eines abhängig Tätigen (BGH aaO). Diesen Lohn schätzt der Senat gemäß § 287 ZPO im Rahmen des Prozeßkostenhilfeverfahrens auf 18 DM pro Stunde. Hiervon ausgehend verringern sich die für die Fliesenleger- und Elektroarbeiten angesetzten Beträge um 2.404,53 DM, so daß der gesamte zur Aufrechnung gestellte Anspruch nur noch in Höhe von 8.983,39 DM (aufgerundet: 9.000 DM) begründet ist. Damit bietet die Rechtsverteidigung gegen die Zahlungsklage in Höhe von 9.000 DM + 2 x 1.500 DM = 12.000 DM hinreichende Aussicht auf Erfolg.