Reparaturen aus Instandhaltungsrücklage oder Sonderumlage

Ob größere Reparaturarbeiten aus der hierfür wahrscheinlich ausreichenden Instandhaltungsrücklage bezahlt werden sollen, oder ob insoweit eine Sonderumlage erhoben wird, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. Es besteht kein Anspruch darauf, immer zunächst die Rücklage auszuschöpfen.

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Wohnungseigentümer beschlossen am 17.4.2002 unter Tagesordnungspunkt (TOP) 3, die Balkonverkleidungen instand setzen zu lassen und den Auftrag dazu einer bestimmten Firma zu erteilen. Ansonsten (TOP 4) beschlossen sie, die dadurch anfallenden Kosten zur Hälfte der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen und im übrigen durch einen zwölfmonatigen Zuschlag auf die monatlichen Wohngeldvorauszahlungen in der Weise auf die Wohnungseigentümer umzulegen, daß die Wohnungseigentümer des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses jeweils 46 EUR im Monat und die Wohnungseigentümer im Dachgeschoß jeweils 34 EUR im Monat ab 1. Mai 2002 zu zahlen haben.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. In der Folgezeit hat der Verwalter die Instandsetzung der Balkone aufgrund des Eigentümerbeschlusses zu TOP 3 veranlaßt; sie wurde zwischenzeitlich abgeschlossen, und es wurde dafür ein Betrag von 4.906 EUR in Rechnung gestellt. Daraufhin hat der Antragsteller zu 2 den Antrag, den Eigentümerbeschluß zu TOP 3 für ungültig zu erklären, zurückgenommen und beantragt festzustellen, daß die Auftragsvergabe zur Balkonsanierung an die im Eigentümerbeschluß genannte Firma aufgrund des Eigentümerbeschlusses zu TOP 3 rechtswidrig gewesen sei; den Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 4 hat er weiterverfolgt. Das Amtsgericht hat die Anträge abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde, die erfolglos blieb.

II. (...) 2. a) Der Feststellungsantrag ist unbegründet. Rechtsgrundlage für die Vergabe der Instandsetzungsarbeiten war der Eigentümerbeschluß zu TOP 3. Dieser Beschluß war und ist für den Verwalter verbindlich; nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG hatte er ihn auszuführen. Ein Eigentümerbeschluß ist bis zu seiner rechtskräftigen gerichtlichen Ungültigerklärung als wirksam zu behandeln (§ 23 Abs. 4 WEG) und für sämtliche Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 4 WEG und den Verwalter verbindlich (BayObLG WuM 2000, 153). Gründe für eine Nichtigkeit sind nicht erkennbar.

b) Der Eigentumerbeschluß zu TOP 4 ist nicht für ungültig zu erklären.

(1) Ob größere Reparaturarbeiten aus der hierfür wahrscheinlich ausreichenden Instandhaltungsrücklage bezahlt werden sollen, oder ob insoweit eine Sonderumlage erhoben wird, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinschaft. Es besteht kein Anspruch darauf, immer zunächst die Rücklage auszuschöpfen (OLG Köln NZM 1998, 878). Das Landgericht ist rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gekommen, daß die Wohnungseigentümer von ihrem Ermessen keinen pflichtwidrigen Gebrauch gemacht haben.

(2) Weil die Sonderumlage den Wirtschaftsplan ergänzt, gilt für ihre Bemessung der allgemeine in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Verteilungsschlüssel (BayObLG = GE 2001, 1065 = NJW-RR 2001, 1020 f.). Hier ist weder vorgetragen noch offenkundig, daß gegen den maßgebenden Verteilungsschlüssel verstoßen wurde.

(3) Die Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses wird nicht davon berührt, daß die Sanierungsarbeiten zwischenzeitlich abgeschlossen worden sind und die tatsächlich entstandenen Kosten geringer sind als die Angebotssumme, die dem Eigentümerbeschluß vom 17.4.2002 zugrunde liegt. (...)

Reparaturkosten können aus der Rücklage oder aus einer Sonderumlage aufgebracht werden.

Das Urteil