Renovierungskosten

Renovierungskosten; Makler

1. Der Nachmieter kann Rückzahlung der "Renovierungskosten", die er für Renovierungsarbeiten des Vormieters an den Wohnungsmakler gezahlt hat, von dem Makler nicht nach § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG verlangen.

2. Auch ein Anspruch aus § 812 BGB gegen den Makler entfällt jedenfalls dann, wenn dieser das Geld zur Begleichung von Kosten der Schönheitsreparaturen an den diese ausführenden Handwerker weitergeleitet hat.

Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch weder aus § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG (1) noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB (2) zu. Auch Ansprüche auf Schadensersatz wegen schuldhaft verletzter vertraglicher Nebenpflichten sind nicht gegeben (3).

zu (1): Die Kl. können von der Bekl. nicht gemäß § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG Rückerstattung des Geldes verlangen, das sie der Bekl. als "Renovierungskosten" zahlten. Die letztgenannte Vorschrift setzt eine Vereinbarung voraus, nach der der Mieter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat (§ 9 Abs. 1 WoBindG). An einer solchen Vereinbarung fehlt es hier. Denn von § 9 Abs. 1 WoBindG werden nur solche Abreden erfaßt, die zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden (BGH NJW 1982, 1040). Diese einschränkende Auslegung entspricht dem aus den Gesetzesmaterialien erkennbaren Willen des Gesetzgebers (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs zum Wohnungsbindungsgesetz, BT-Drs. IV/2891, S. 30). Auch § 9 Abs. 6 Satz 3 WoBindG geht von einer Abrede zwischen Verfügungsberechtigtem (= Vermieter) und Mieter aus. Zudem richten sich die möglichen Sanktionen (§§ 25 und 26 WoBindG) nur gegen den Verfügungsberechtigten. Schließlich hat der Gesetzgeber - in Kenntnis der Streitfrage - von einer auch Vereinbarungen mit Maklern und Vormietern einbeziehenden Fassung der Vorschrift entsprechend der Regelung des § 29 Abs. 2 I. BMG abgesehen (BGH aaO.). Vor diesem Hintergrund vermag sich die Kammer der in der Literatur teilweise vertretenen, am Ergebnis orientierten, abweichenden Ansicht nicht anzuschließen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III/216 und 948).

Partner der streitgegenständlichen Vereinbarung über die Beteiligung der Kl. an den Renovierungskosten war nicht der Vermieter. Die Kl. haben ausschließlich mit der Bekl. verhandelt. Sie haben nicht bewiesen, daß diese die Vereinbarung namens und in Vollmacht des Vermieters abgeschlossen hat. Der von ihnen benannte Zeuge G. - der Vormieter der Kl. - hat vielmehr bekundet, selbst die Bekl. beauftragt zu haben, die Kostenbeteiligung gegenüber ihnen - den Kl. - durchzusetzen.

zu (2): Auch § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gewährt den Kl. nicht den begehrten Anspruch. Nach dieser Vorschrift hat der Empfänger einer Leistung die Bereicherung herauszugeben, wenn die Leistung ohne Rechtsgrund erfolgte. Die Zahlung der Kl. an die Bekl. über 8.260 DM ist jedoch nicht rechtsgrundlos erfolgt. Die Kl. sind die Entgeltverpflichtung nicht als Gegenleistung dafür eingegangen, daß die Bekl. ihnen freien Wohnraum nachweist (in diesem Falle würde § 2 Abs. 3 WoVermittlG in Verbindung mit § 134 BGB zur Nichtigkeit der Vereinbarung führen). Die Bekl. hat unwiderlegt vorgetragen, das Geld zur Begleichung von Werklohnansprüchen, die der Bauunternehmer M. gegenüber dem Vormieter hatte, entgegengenommen und weitergeleitet zu haben.

Aus entsprechenden Erwägungen ist der Entgeltvereinbarung auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Verbots von Kopplungsgeschäften (§ 3 Abs. 4 WoVermittlG) die Wirksamkeit abzusprechen. Kopplungsgeschäfte sind nur dann unzulässig, wenn sie im Interesse des Vermittlers, nicht aber wenn sie im Interesse des Vormieters abgeschlossen werden (Schubarth/Kohlenbach, Soziales Miet- und Wohnrecht, Band 1, Stand Oktober 1995, § 3 WoVermittlG Anm. 6).

zu (3): Schließlich ist die Bekl. auch nicht verpflichtet, den Kl. den von ihnen hingegebenen Geldbetrag als Schaden zu ersetzen. Sie behaupten zwar, die Bekl. habe das Geld nicht wie vereinbart an den Bauunternehmer M. weitergeleitet (positive Forderungsverletzung), aber weder haben die Kl. für diese - von der Bekl. bestrittene - Behauptung einen Beweis angeboten noch ist ersichtlich, daß die (angebliche) Pflichtverletzung zu einem Schaden bei den Kl. geführt hat. Denn auf die Vermögenssituation der Kl. hatte es keinen Einfluß, was die Bekl. mit dem Geld machte.

Der Mieter einer preisgebundenen Neubauwohnung ließ Renovierungsarbeiten bei seinem Auszug durchführen; der Nachmieter verpflichtete sich zur Kostenbeteiligung und übergab dem Makler den entsprechenden Geldbetrag. Später verlangte der Nachmieter von dem Makler Rückzahlung, womit er jedoch beim Landgericht Berlin erfolglos blieb.

Mit Urteil vom 8. Dezember 1995 stellte das Gericht fest, daß das Verbot der einmaligen Leistung nach § 9 WoBindG nur für Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter gelte, nicht aber für Vereinbarungen mit Dritten. Die Zahlung sei auch nicht als (bei Sozialwohnungen verbotene) Provision gedacht gewesen, und es liege auch kein verbotenes Koppelungsgeschäft vor. Schließlich habe der Nachmieter auch keinen Schaden, selbst wenn der Makler das Geld nicht weitergeleitet haben sollte.