Renovierungskosten

Renovierungskosten; Kostenvoranschlag; Darlegung; Schönheitsreparaturen

1. Für den Anspruch auf anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen kann die Vorlage eines Kostenvoranschlages für eine baugleiche Wohnung genügen, wenn darin die für die fiktiven Renovierungskosten maßgeblichen Parameter (Flächenmaße für die einzelnen Räume, Einheitspreise) so nachvollziehbar ausgewiesen sind, daß der Mieter die Baugleichheit überprüfen kann.

2. Hat der Mieter vor der Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Renovierungsarbeiten durchgeführt, obwohl Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig waren, ist der Vermieter vor der Geltendmachung der nach dem Vertrag geschuldeten anteiligen Abgeltung der Schönheitsreparaturen durch Zahlung eines Geldbetrages nicht gehalten, den Mieter durch Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Durchführung ordnungsgemäßer Schönheitsreparaturen anzuhalten. Vielmehr obliegt dem Mieter die Beweislast dafür, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht durchgeführt hat, so daß die Abgeltungsklausel nicht zur Anwendung gelangt. (Leitsätze des Einsenders RiOLG Andreas Rebell)

1. Entgegen der Ansicht des LG steht der Bekl. gegenüber den Kl. gemäß der Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 3 Mietvertrag ein Anspruch auf Zahlung anteiliger Kosten für die Schönheitsreparaturen in den vermieteten Räumen, mit Ausnahme der Küche, des Bades und des WC's, in Höhe des von der Bekl. mit der Berufung noch geltend gemachten Betrages von 1.684,32 DM zu.

Dem LG ist darin beizutreten, daß die in § 12 Abs. 3 Mietvertrag vereinbarte Abgeltungsklausel wirksam ist und insbesondere einer Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz standhält, § 12 Abs. 3 Mietvertrag hindert die Kl. weder daran, kurz vor Ende der Mietzeit die letzten Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit durchzuführen noch die Richtigkeit und Angemessenheit des zur Begründung der Höhe des Abgeltungsbetrages vorzulegenden Kostenvoranschlages zu bestreiten, der in der Klausel nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt worden ist. Auch die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze sind unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGHZ 105, 70) nicht zu beanstanden. Die für die hier maßgeblichen Wohnräume mit Ausnahme der Küche und des Bades/Toilette vereinbarte Mindestfrist für die Durchführung der in § 12 Abs. 2 Mietvertrag näher definierten Schönheitsreparaturen betrug fünf Jahre, so daß im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund des gerichtlichen Vergleichs vom 19.5.1998 spätestens mit Ende des Monats Mai 1998 mehr als 36 Monate aber nicht mehr als 42 Monate, seit dem Einzug verstrichen waren. Vor diesem Hintergrund waren die Kl. gemäß § 12 Abs. 3 Mietvertrag verpflichtet, der Bekl. einen Betrag in Höhe von 60 % der nach dem Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes ermittelten Kosten für die Durchführung der vereinbarten Schönheitsreparaturen zu zahlen, solange sie nicht den Nachweis erbrachten, innerhalb des vorgenannten Zeitraums, also vor Ablauf des für die Vornahme der Schönheitsreparaturen vereinbarten Turnus ordnungsgemäße Schönheitsreparaturen vorgenommen zu haben.

Mit Recht wendet sich die Bekl. gegen die Auffassung des LG, der von der Bekl. eingereichte Kostenvoranschlag des Malermeisterbetriebes Fa. N. vom 3.10.1999 reiche für die Geltendmachung des Anspruchs auf fiktive Renovierungskosten nicht aus. Der Kostenvoranschlag bezieht sich zwar nicht auf die streitbefangene Wohnung im Erdgeschoß rechts des Hauses G.-Weg 2 c in G., sondern auf die zu dem selben Wohnkomplex gehörende Wohnung der Bekl. bzw. ihres Ehemannes im Erdgeschoß links des Hauses O. L.-Straße 11 a in G. Auch haben die Kl. erstmals im Berufungsrechtszug die bereits mit der Vorlage des Kostenanschlages aufgestellte Behauptung der Bekl. bestritten, es handele sich um eine baugleiche Nachbarwohnung.

Entgegen der Ansicht des LG sind die veranschlagten Renovierungskosten nicht von dem Zustand der betreffenden Wohnung abhängig. Die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 3 Mietvertrag knüpft nämlich an den fiktiven Renovierungsaufwand an, der erforderlich ist, um nach Ablauf der vereinbarten Mindestfrist von fünf Jahren die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Abgeltungsbetrag ist dann lediglich als Prozentsatz des Gesamtaufwandes definiert. Gerade weil die Parteien in § 12 Abs. 2 Mietvertrag den Umfang der nach Ablauf der Zeitspanne von fünf Jahren in den hier streitbefangenen Räumen durchzuführenden Renovierungsarbeiten definiert haben, genügt es für den im Mietvertrag zur Kalkulation der anteilig abzugeltenden Kosten der Schönheitsreparaturen verlangten Kostenvoranschlag, daß darin die Parameter für die Kosten der Renovierungsarbeiten, insbesondere die Decken- und Wandflächen, korrekt und für die Mieter nachvollziehbar bezeichnet werden. Dies gilt jedenfalls für die im vorliegenden Rechtsstreit streitigen Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen der Wände und Decken. Die Vorlage eines Kostenanschlages für die von der beklagten Vermieterin als baugleich bezeichneten Wohnung im selben Wohnkomplex reichte vor diesem Hintergrund aus, weil der Kostenanschlag vom 3.10.1999 nicht nur pauschale Kostenansätze enthält, sondern insbesondere die Einzelflächen der anzustreichenden Wände und Decken für jedes Zimmer gesondert aufführt. Die Kl. als Mieter waren dadurch nicht gehindert, die angegebenen Maße mit den Flächen der von ihnen angemieteten Wohnung abzugleichen und ggf. die in dem Kostenanschlag im einzelnen aufgeführten Decken- und Wandflächen für die einzelnen Räume und den angesetzten Einheitspreis von 10 DM/qm zu bestreiten. Tatsächlich haben die Kl. die in dem Kostenvoranschlag angesetzten Flächen von insgesamt 242 qm (ohne Bad und Küche) ebensowenig in Abrede gestellt wie den Einheitspreis, der im übrigen auch nach den Erfahrungen des Senats nicht übersetzt erscheint. Bei dieser Sachlage genügt das einfache Bestreiten des übereinstimmenden Zuschnitts beider Wohnungen durch die Kl. als erhebliches Verteidigungsvorbringen nicht, so daß zu der Frage der Vergleichbarkeit der Wohnungen kein Beweis zu erheben ist.

Gegenstand der mit der Berufung noch verfolgten Forderung auf Ersatz von Kosten für Malerarbeiten ist entgegen der Ansicht der Kl. allein das nach dem Vertrag als Schönheitsreparatur ohnehin geschuldete Anstreichen der Decken und Wände im Wohnzimmer, Abstellraum, Kinderzimmer, Schlafzimmer und Flur gemäß Pos. 2-5 und 7 des Angebotes der Fa. N., nicht aber die in diesem Angebot außerdem veranschlagte weitergehende Mängelbeseitigung in der dort bezeichneten Wohnung. (...)

Entgegen der Auffassung des LG verstößt die Berufung der Bekl. auf § 12 Abs. 3 Mietvertrag auch nicht gegen Treu und Glauben. Es trifft nicht zu, daß die Bekl. dem Kl. die Möglichkeit der Eigenrenovierung abgeschnitten hat. Die vereinbarte Abgeltungsklausel schließt, wie auch das LG nicht verkannt hat, die Möglichkeit einer kostengünstigen Endrenovierung in Eigenarbeit des Mieters ohnehin nicht aus (vgl. BGH, a. a. O.). Es trifft zwar zu, daß die Kl. unstreitig zumindest Ausbesserungen an Wänden und Decken der Wohnung vorgenommen haben. Allerdings hat die Bekl. bereits im ersten Rechtszug die Behauptung der Kl., daß sämtliche Räume vollständig neu gestrichen und der Teppich gereinigt worden sei, bestritten. Die Bekl. hat behauptet, die Kl. hätten lediglich unfachmännisch mit Farbe Ausbesserungsarbeiten vorgenommen, was deutlich sichtbar gewesen sei. Wände und Decken seien nicht ganzflächig gestrichen worden. Vielmehr seien ganze Decken und Wandpartien überhaupt nicht gestrichen worden. Der in der Wohnung zurückgelassene Teppichboden sei verfleckt und mit Laufspuren versehen gewesen. Es mag sein, daß auch für die Bekl. nach Beendigung des Mietverhältnisses ersichtlich gewesen ist, daß die Kl. die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen wollten. Entgegen der Auffassung des LG setzt die Geltendmachung eines Anspruchs aus § 12 Abs. 3 Mietvertrag bei dieser Sachlage aber nicht voraus, daß die Bekl. die Kl. hätte in Verzug setzen und ihnen ggf. die Möglichkeit zur Nachbesserung einräumen müssen. Das LG hat bei seiner Beurteilung nicht hinreichend berücksichtigt, daß der Abgeltungsanspruch des Vermieters gemäß der Klausel in § 12 Abs. 3 Mietvertrag seiner Natur nach kein Schadenersatzanspruch wegen Nichterfüllung von Renovierungspflichten des Mieters i. S. von § 326 BGB, sondern ein primärer Erfüllungsanspruch auf Zahlung ist. Allein der Umstand, daß der Mieter diesem Anspruch aus Gründen der Kostenersparnis durch freiwillige Ausführung der noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen bis zum Ende des Mietverhältnisses zuvorkommen kann, steht dem nicht entgegen (vgl. BGH, a.a.O., S.79). Nimmt der Mieter die Möglichkeit der kostengünstigen Endrenovierung in Eigenarbeit kurz vor Ende der Mietzeit wahr, führt dies dazu, daß bei Ende der Mietzeit die letzten Schönheitsreparaturen weniger als ein Jahr zurückliegen, so daß die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 3 Mietvertrag nicht mehr zum Zuge kommt. Mangels vertraglicher Verpflichtung der Kl. als Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vor Ablauf der vereinbarten 5-Jahres-Frist kommt anders als bei der Nichterfüllung fälliger Schönheitsreparaturen ein Rückgriff auf § 326 BGB nicht in Betracht. Vielmehr obliegt es den Kl. als Mietern, im Falle der freiwilligen Durchführung der Schönheitsreparaturen bereits vor Fristablauf den Nachweis zu führen, daß die Schönheitsreparaturen fachmännisch ausgeführt worden sind. Dies ergibt sich nicht nur aus der Beweislastregelung in § 12 Abs. 3 letzter Satz Mietvertrag. Vielmehr obliegt es dem Mieter wie jedem, der Erfüllung schuldet und diese nachzuweisen hat, die geeigneten Beweismittel für die behauptete ordnungsgemäße Durchführung der Schönheitsreparaturen vor dem Ende der Mietzeit zu sichern und erforderlichenfalls vorweisen zu können (vgl. OLG Frankfurt, NZM 1998, 150 [152]). Soweit die Klausel verlangt, daß Schönheitsreparaturen fachmännisch auszuführen sind, schließt dies entsprechende Eigenleistung des Mieters ebenfalls nicht aus, weil

ptete ordnungsgemäße Durchführung der Schönheitsreparaturen vor dem Ende der Mietzeit zu sichern und erforderlichenfalls vorweisen zu können (vgl. OLG Frankfurt, NZM 1998, 150 [152]). Soweit die Klausel verlangt, daß Schönheitsreparaturen fachmännisch auszuführen sind, schließt dies entsprechende Eigenleistung des Mieters ebenfalls nicht aus, weil Schönheitsreparaturen ohnehin stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden müssen (vgl. BGHZ 105, 78).