Renovierung des Treppenhauses

Renovierung des Treppenhauses; Instandhaltungspflicht; Hausteile, gemeinschaftliche; Flure; Treppen; Mietsache; Zustand, zum vertragsmäßigen Gebrauch geeignet; Schönheitsreparaturen

1. Die dem Vermieter nach § 536 BGB obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, erstreckt sich auch auf Flure, Treppen und andere gemeinschaftliche Hausteile, die dem Mieter zur Ausübung seines Mietrechts zur Verfügung stehen und von ihm begangen werden müssen und die auch ohne besondere Erwähnung im Wohnungsmietvertrag als mitvermietet zu gelten haben.

2. Der für den vertragsmäßigen Gebrauch geeignete Zustand dieser Hausteile ist im einzelnen Falle nach den gesamten Umständen, insbesondere nach der Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume zu beurteilen.

Es entspricht ständiger höchstrichtlicher Rechtsprechung des Reichsgerichts und des Bundesgerichtshofes, daß auch ohne besondere Erwähnung im Wohnungsmietvertrage Flure, Treppen und andere gemeinschaftliche Hausteile, die dem Mieter zur Ausübung seines Mietrechts zur Verfügung stehen und von ihm begangen werden müssen, als mitvermietet gelten. Die dem Vermieter nach § 536 BGB obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustande zu erhalten, erstreckt sich demgemäß auch auf diese Hausteile (vgl. RG in Recht 1917 Nr. 594; BGH in LM Nr. 10 a zu § 538 BGB).

Der für den vertragsmäßigen Gebrauch geeignete Zustand ist im einzelnen Falle nach den gesamten Umständen, insbesondere nach der Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume zu beurteilen (vgl. RGZ 90, 65 (67); HRR 1937 Nr. 1579; Mezger in Soergel-Siebert, 10. Aufl., Rdn. 60 f., zu §§ 535/536 BGB; Pritsch in RGRK, 11. Aufl., Anm. 4 zu § 536 BGB; Emmerich in Staudinger, 12. Aufl., Rdn. 54 b zu §§ 535, 536 BGB; Voelskow in Münchener Kommentar, Rdn. 86 zu § 535, 536 BGB). Was ein Vermieter im Rahmen der Verpflichtung, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustande zu erhalten, alles zu tun (oder auch zu unterlassen) hat, läßt sich demgemäß nicht von vornherein bestimmen, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalles ab (vgl. BGH in NJW 1957, 826). Das gilt insbesondere für die im Vorlagebeschluß aufgeworfene Frage, ob die Instandhaltungspflicht des Vermieters über die allgemeine Verkehrssicherungspflicht hinausgeht. Keller- und Bodenräume werden sich im allgemeinen schon dann in einem für den vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand befinden, wenn mit ihrer Benutzung eine Gefahr für Leib und Leben nicht verbunden ist. Ein von mehreren Mietparteien zu benutzender Toilettenraum im Treppenaufgang hingegen wird regelmäßig auch einer malermäßigen Instandhaltung bedürfen, wenn er zum vertragsmäßigen Gebrauch geeignet erscheinen soll. Hinsichtlich des Zustandes des Treppenhauses hat das OLG Düsseldorf schon in einer Entscheidung aus dem Jahre 1937 ausgeführt, daß zum vertragsgemäßen Gebrauch einer neuzeitlichen teuren Wohnung in der Großstadt ein mit Läufern und Kacheln ausgestattetes Treppenhaus gehören könne, während bei einer kleinen, billigen Arbeiterwohnung auf dem Lande eine Holztreppe mit einfachen Tapeten an der Wand genüge (vgl. HRR 1937 Nr. 1579). Auch hier in Berlin und heute wird der Zugang zu teuer vermieteten Praxisräumen eines Arztes oder eines Rechtsanwalts einen anderen Zustand erfordern als der zu einer Fabriketage, um als zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet angesehen werden zu können. So kann selbst innerhalb eines Treppenhauses der Zweck der Räume, deren Zugang ermöglicht werden soll, und der Preis der gemieteten Räume einen abschnittweise jeweils anderen Zustand erlauben bzw. erfordern. Während für den Kellerabgang Betonstufen und unverputzte Wände ohne Farbanstrich genügend sein können, kann der Zugang zu der im ersten Stock gelegenen, teuren Komfortwohnung einen Teppichbelag mit Holzstufen, ein Paneel an den Wänden sowie verputzte und tadellos geweißte Decke erfordern, während der weitere Aufgang zu der kleinen billigen Mansardenwohnung wesentlich schmuckloser ausfallen kann, um noch als vertragsgemäß zu gelten. Welchen Zustand der stillschweigend mitvermieteten Hausteile der einzelne Mieter im Rahmen seines Mietvertrages verlangen kann, hängt nicht zuletzt auch davon ab, in welchem Zustand sich diese Hausteile im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befanden. So ist der Vermieter verpflichtet, das Treppenhaus mit einem Treppenbelag zu versehen, wenn dieser bei der Vermietung vorhanden war, und er muß es auch mit einem neuen Anstrich versehen, wenn es damals mit einem Farbanstrich versehen war und dieser erneuerungsbedürftig ist (vgl. KG in JW 1928, S. 2565 und in WuM 1959, S. 136). Ein anderer Mieter im selben Haus mit einer Wohnung von gleicher Größe, gleichem Preis und gleicher Zweckbestimmung hingegen hat den entsprechenden Anspruch gegen den Vermieter unter Umständen deshalb nicht,

wenn es damals mit einem Farbanstrich versehen war und dieser erneuerungsbedürftig ist (vgl. KG in JW 1928, S. 2565 und in WuM 1959, S. 136). Ein anderer Mieter im selben Haus mit einer Wohnung von gleicher Größe, gleichem Preis und gleicher Zweckbestimmung hingegen hat den entsprechenden Anspruch gegen den Vermieter unter Umständen deshalb nicht, weil zur Zeit des Abschlusses seines Mietvertrages der Zustand des Treppenhauses ein anderer war oder weil er sogar ein mit Mängeln behaftetes Treppenhaus vorbehaltlos angenommen und dadurch zu erkennen gegeben hat, daß der durch die Mängel beeinträchtigte Gebrauch der vertragsmäßige sein soll (vgl. BGH in LM Nr. 3 zu § 539 BGB).