Renovierung des Treppenhauses

Renovierung des Treppenhauses; Instandhaltungspflicht; Hausteile; gemeinschaftliche; Flure; Treppen; Mietsache; Zustand; zum vertragsmäßigen Gebrauch geeignet; Schönheitsreparaturen

1. Die dem Vermieter nach § 536 BGB obliegende Pflicht, die Mietsache In einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, erstreckt sich auch auf Flure, Treppen und andere gemeinschaftliche Hausteile, die dem Mieter zur Ausübung seines Mietrechts zur Verfügung stehen und vom ihm begangen werden müssen und die auch ohne besondere Erwähnung im Wohnungsmietvertrag als mitvermietet zu gelten haben.

2. Der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand dieser Hausteile ist im einzelnen Fall nach den genannten Umständen, insbesondere nach der Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume zu beurteilen.

(Nichtamtliche Leitsätze, Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.)

I. Die Parteien streiten um die Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Treppenhaus eines Mietwohnhauses.

Die Kl. sind seit 1972 Mieter einer mietpreisgebundenen 3-Zimmer-Altbau-Wohnung im 3. Obergeschoß des Vorderhauses eines Mietwohnhauses in Berlin, das die Bekl. vor wenigen Jahren in der Zwangsversteigerung erworben hat. Der Treppenaufgang, der zu der Wohnung der Kl. führt, befindet sich in einem sehr schlechten Zustand. Seit mehreren Jahrzehnten sind dort keinerlei Schönheitsreparaturen mehr vorgenommen worden: Die Decken sind nicht mehr gestrichen worden und haben eine dunkelgraue bis grauschwarze Färbung angenommen. Die Ölpaneel-Farbe an den Wänden ist nicht mehr erneuert worden, sie ist rissig und abgeblättert und weist erhebliche Putzschäden auf. Die Rahmen der im Treppenaufgang befindlichen Fenster sind teilweise verrottet. Auch die vom Treppenaufgang abgehenden Wohnungstüren sind seit Jahrzehnten von außen nicht mehr gestrichen worden, der Anstrich ist stumpf, abgeblättert und rissig. Wegen der vorbeschriebenen Mängel ist auch ein Verfahren bei der Wohnungsaufsichtsbehörde anhängig.

Das Amtsgericht Schöneberg hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt, den Treppenaufgang wie folgt malermäßig zu renovieren: Die Deckenflächen sind zweimal gut deckend zu streichen; die Wandflächen sind mit Paneel-Farbe zweimal gut deckend zu streichen; die Wohnungstüren sind mit Vorlack zu streichen und zu lackieren; die Fenster sind tischlermäßlg aufzuarbeiten, zu verkitten und innen und außen vorzustreichen und gut deckend zu lackieren.

Im Berufungsverfahren hat das Landgericht Berlin beschlossen, einen Rechtsentscheid des Kammergerichts zu folgender Rechtsfrage herbeizuführen:

"Hat ein Mieter auch dann einen Anspruch gegen seinen Vermieter auf Renovierung von Räumen, an denen ihm lediglich ein Mitbenutzungsrecht zusteht (Treppenhaus), wenn die Benutzung dieser Räume nicht mit einer Gefahr für Leib und Leben verbunden ist?"

Das Landgericht ist der Auffassung, daß der vorgelegten Rechtsfrage angesichts des überalterten Miethausbestandes grundsätzliche Bedeutung zukomme. Es möchte der in Rechtsprechung und Literatur weitgehend vertretenen Meinung folgen, daß sich die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 536 BGB auf die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten, stillschweigend mitvermieteten Räume erstreckt, so insbesondere auf die Zu- und Abgänge zu der Wohnung, verweist aber auf die entgegenstehende Auffassung des Landgerichts Hamburg (WuM 1977, S. 119 f.), wonach der Mieter nur dann einen Anspruch auf Renovierung des Treppenhauses habe, wenn dessen gefahrlose Benutzung nicht mehr möglich sei. Den Parteien ist Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden.

II. Die Vorlage ist unzulässig.

Die Einholung eines Rechtsentscheids durch das Landgericht als Berufungsgericht setzt voraus, daß das vorlegende Gericht bei der Beurteilung der Rechtsfrage von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will oder die Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung hat und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist (Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschritten vom 21. Dezember 1967 - BGBl. I S. 1248/GVBl. Berlin 1968 S. 263 - i.d.F. des Gesetzes vom 5. Juni 1980 - BGBl. I S. 657/GVBl. Berlin S. 1131). Beide Alternativen liegen nicht vor.

Es entspricht ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung des Reichsgerichts und des Bundesgerichtshofes, daß auch ohne besondere Erwähnung im Wohnungsmietvertrag Flure, Treppen und andere gemeinschaftliche Haustelie, die dem Mieter zur Ausübung seines Mietrechts zur Verfügung stehen und von Ihm begangen werden müssen, als mitvermietet gelten. Die dem Vermieter nach § 536 BGB obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauche geeigneten Zustande zu erhalten, erstreckt sich demgemäß auch auf diese Hausteile (vgl. RG in Recht 1917 Nr. 594; BGH in LM Nr. 10 a zu § 538 BGB).

Der für den vertragsmäßigen Gebrauch geeignete Zustand ist im einzelnen Fall nach den gesamten Umständen, insbesondere nach der Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume zu beurteilen (vgl. RGZ 90, 65 [67]; HRR 1937 Nr. 1579; Mezger in Soergel-Siebert, 10. Aufl., Rdn. 60 f. zu §§ 535/536 BGB; Pritsch in RGRK, 11. Aufl., Anm. 4 zu § 536 BGB; Emmerich in Staudinger, 12. Aufl., Rdn. 54 b zu §§ 535, 536 BGB; Voelskow in Münchener Kommentar, Rdn. 86 zu §§ 535, 536 BGB). Was ein Vermieter im Rahmen der Verpflichtung, die Mietsache in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustande zu erhalten, alles zu tun (oder auch zu unterlassen) hat, läßt sich demgemäß nicht von vornherein bestimmen, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalles ab (vgl. BGH in NJW 1957, 826). Das gilt insbesondere für die im Vorlagebeschluß aufgeworfene Frage, ob die Instandhaltungspflicht des Vermieters über die allgemeine Verkehrssicherungspflicht hinausgeht. Keller- und Bodenräume werden sich im allgemeinen schon dann in einem für den vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand befinden, wenn mit ihrer Benutzung eine Gefahr für Leib und Leben nicht verbunden ist. Ein von mehreren Mietparteien zu benutzender Toilettenraum im Treppenaufgang hingegen wird regelmäßig auch einer malermäßigen Instandhaltung bedürfen, wenn er zum vertragsmäßigen Gebrauch geeignet erscheinen soll. Hinsichtlich des Zustandes des Treppenhauses hat das OLG Düsseldorf schon in einer Entscheidung aus dem Jahre 1937 ausgeführt, daß zum vertragsgemäßen Gebrauch einer neuzeitlichen teuren Wohnung in der Großstadt ein mit Läufern und Kacheln ausgestattetes Treppenhaus gehören könne, während bei einer kleinen, billigen Arbeiterwohnung auf dem Lande eine Holztreppe mit einfachen Tapeten an der Wand genüge (vgl. HRR 1937 Nr. 1579). Auch hier in Berlin und heute wird der Zugang zu teuer vermieteten Praxisräumen eines Arztes oder eines Rechtsanwalts einen anderen Zustand erfordern als der zu einer Fabriketage, um als zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet angesehen werden zu können. So kann selbst innerhalb eines Treppenhauses der Zweck der Räume, deren Zugang ermöglicht werden soll, und der Preis der gemieteten Räume einen abschnittweise jeweils anderen Zustand erlauben bzw. erfordern. Während für den Kellerabgang Betonstufen und unverputzte Wände ohne Farbanstrich genügend sein können, kann der Zugang zu der im ersten Stock gelegenen, teuren Komfortwohnung einen Teppichbelag mit Holzstufen, ein Paneel an den Wänden sowie verputzte und tadellos geweißte Decke erfordern, während der weitere Aufgang zu der kleinen billigen Mansardenwohnung wesentlich schmuckloser ausfallen kann, um noch als vertragsgemäß zu gelten. Welchen Zustand der stillschweigend mitvermieteten Hausteile der einzelne Mieter im Rahmen seines Mietvertrages verlangen kann, hängt nicht zuletzt auch davon ab, in welchem Zustand sich diese Haustelle im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befanden. So ist der Vermieter verpflichtet, das Treppenhaus mit einem Treppenbelag zu versehen, wenn dieser bei der Vermietung vorhanden war, und er muß es auch mit einem neuen Anstrich versehen, wenn es damals mit einem Farbanstrich versehen war und dieser erneuerungsbedürftig ist (vgl. KG in JW 1928, S. 2565 und in WuM 1959, S. 136). Ein anderer Mieter im selben Haus mit einer Wohnung von gleicher Größe, gleichem Preis und gleicher Zweckbestimmung hingegen hat den entsprechenden Anspruch gegen den Vermieter unter Umständen deshalb nicht,

wenn es damals mit einem Farbanstrich versehen war und dieser erneuerungsbedürftig ist (vgl. KG in JW 1928, S. 2565 und in WuM 1959, S. 136). Ein anderer Mieter im selben Haus mit einer Wohnung von gleicher Größe, gleichem Preis und gleicher Zweckbestimmung hingegen hat den entsprechenden Anspruch gegen den Vermieter unter Umständen deshalb nicht, weil zur Zeit des Abschlusses seines Mietvertrages der Zustand des Treppenhauses ein anderer war oder weil er sogar ein mit Mängeln behaftetes Treppenhaus vorbehaltlos angenommen und dadurch zu erkennen gegeben hat, daß der durch die Mängel beeinträchtigte Gebrauch der vertragsmäßige sein soll (vgl. BGH in LM Nr. 3 zu § 539 BGB).

Das Landgericht will nach seinem Vorlagebeschluß weder von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs noch von der eines Oberlandesgerichts abweichen. Grundsätzliche Bedeutung kommt der vorgelegten Rechtsfrage nicht zu, weil ihre Beantwortung von den Umständen des Einzelfalles abhängt.