Renovierung

Renovierung; Schönheitsreparaturen; Unwirksamkeit; Klausel; frisch renoviert

1. Die Kammer folgt dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17.2.1989 (WM 1989, 121), da eine Klausel, die die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter vorsieht, der Prüfung in gebotener generalisierender Betrachtungsweise unterfällt.

2. Eine Wohnung, die drei Monate vor Einzug des Mieters renoviert wurde, ist regelmäßig jedenfalls dann nicht als frisch renoviert anzusehen ist, wenn sie in der Zwischenzeit von einem anderen Mieter bewohnt wurde.

§ 6 Nr. 6 der AVB der Kl. lautet:

"Der Mieter hat grundsätzlich alle Schönheitsreparaturen auszuführen, sobald diese erforderlich sind. Die Vermieterin ist berechtigt, einen Nachweis für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu verlangen. Ungeachtet dessen sind diese Arbeiten alle drei Jahre für Küche, Bad, WC, alle vier Jahre für Wohnräume, Gang und alle fünf Jahre für sonstige Räume auszuführen:

§ 6 Nr. 6 der AVB der Kl., der die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf die Mieter vorsieht, ist nach § 9 AGBG unwirksam, da er die Mieter bei der gebotenen generalisierenden Betrachtungsweise unangemessen benachteiligt. Dieser Bewertung legt die Kammer den RE des OLG Stuttgart v. 17.2.1989 DWW 1989, 80 ff. [= WM 1989, 121] zugrunde, wonach die in vorformulierten Vertragsbestimmungen enthaltene Klausel, daß der Mieter sich verpflichtet, bei Bedarf die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen zu lassen, unwirksam ist, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war. Diese Entscheidung steht nicht im Widerspruch zu dem RE des BGH v. 1.7.1987, WM 1987, 306 ff ., da hierin die Beurteilung einer derartigen Konstellation gerade offengelassen worden ist (BGH, a.a.O., 309). Die unangemessene Benachteiligung liegt darin, daß sich der Mieter, der bei Bedarf renovieren muß, unter Umständen einen Abwohnrückstand des Vormieters zurechnen lassen müßte, statt lediglich die auf seine eigene Mietzeit entfallenden Renovierungsleistungen zu erbringen zu haben. Eine derartige Vertragsgestaltung ist auch im vorliegenden Fall gewählt, da der Mieter nach § 6 Nr. 6 Satz 1 der AVB "grundsätzlich alle Schönheitsreparaturen auszuführen (hat), sobald diese erforderlich sind".

Es ist auch davon auszugehen, daß die Wohnung beim Einzug der Bekl. nicht "frisch renoviert" i. S. dieser Rechtsprechung war. Vielmehr ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen, daß zuletzt etwa ein Vierteljahr vor dem Einzug der Bekl. Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchgeführt worden sind. ... Die Kammer meint, daß eine Wohnung, die drei Monate zuvor renoviert wurde, regelmäßig jedenfalls dann nicht als frisch renoviert anzusehen ist, wenn sie in der Zwischenzeit von einem anderen Mieter bewohnt wurde. Dabei ist zu sehen, daß das "Abwohnen" kein Prozeß ist, der sich gleichmäßig fortsetzt, sondern daß gerade in der ersten Zeit eine besonders starke Abnutzung stattfindet. Gemeint ist, daß bei Bezug einer frisch renovierten Wohnung regelmäßig Nägel und Dübel zur Anbringung von Bildern und beweglichen Möbelstücken angebracht werden, die der zweite Mieter möglicherweise an einer ganz anderen Stelle wünscht. Auch kann es zur Auswahl von auffälligen Tapeten (wie vorliegend der Korktapete) kommen, die ganz auf den Geschmack des bisherigen Mieters zugeschnitten sind. Der Einwand der Kl., die Bekl. hätten laut Wohnungsübergabeprotokoll v. 1.4.1983 bestätigt, daß die Wohnung in "vertragsgemäßem Zustand übernommen" worden sei, vermag an dieser Einschätzung nichts zu ändern. Aus Gründen der Rechtsklarheit ist nicht auf den konkreten Zustand der Mieträume abzustellen, sondern lediglich das Begriffspaar "frisch renoviert" - "nicht renoviert" anzuwenden (vgl. OLG Stuttgart, a.a.O.).

Die Bekl. sind auch entgegen der Rechtsauffassung der Kl. nicht daran gehindert, sich auf den Zustand der Mietsache bei Übergabe zu berufen. Allein der Umstand, daß sie die Kl. nicht auf das Fehlen einer Renovierung hingewiesen haben, läßt ihr Verhalten nicht als treuwidrig erscheinen. Anders war es allenfalls dann, wenn sie im Verhältnis zum Vormieter auf eine weitergehende Renovierung rechtsverbindlich verzichtet hätten. Eine dahingehende Einigung vermag die Kl. jedoch nicht vorzutragen. Unschädlich ist es ferner, daß der Bekl. im Protokoll über Mietbereichsabnahmen und -übergabe v. 29.10.1987 die Bestimmung "die erforderlichen Instandsetzungen - Schönheitsreparaturen wird der bisherige Mieter auf seine Kosten fachgerecht ausführen lassen, spätestens bis zum 7.11.1987" unterzeichnet hat. Selbst wenn man hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis sähe, wären den Bekl. dadurch lediglich die Berufung auf bekannte Einwände abgeschnitten, nicht jedoch die Geltendmachung eines ihnen damals noch unbekannten Rechtsstandpunktes.