Renovierung

Renovierung; Schönheitsreparaturen; vertragsgemäßer Gebrauch

Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Veränderungen oder Verschlechterungen an der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind, bei Auszug zu beseitigen, verstößt gegen das gesetzliche Leitbild der §§ 556, 548 BGB und ist deshalb unwirksam.

In § 8 Ziffer 3 des Mietvertrages v. 24.3.1987 heißt es: "Die Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung ... hat der Mieter auf eigene Kosten auszuführen. Diese Schönheitsreparaturen muß der Mieter im Rahmen eines angemessenen Wirtschaftsplanes ... auf seine Kosten fachmännisch ausführen lassen ... (Satz 3).

Bei seinem Auszug hat der Mieter unabhängig von seinen Pflichten nach § 8 Ziff. 3 Satz 3 in jedem Fall, gleich wie lange er in der Wohnung wohnt, die Tapeten von Wänden und Decken zu entfernen."

Die Bekl. kündigten das Mietverhältnis zum 31. Januar 1999. Am 30. Januar 1999 übergaben sie den Kl. die geräumte Wohnung. Zuvor hatten sie Küche, Bad, WC und die Decken in den übrigen Räumen neu streichen lassen. Im übrigen blieb die Wohnung unrenoviert. Daher forderten die Kl. die Bekl. am 4. Februar 1999 dazu auf, die Schönheitsreparaturen in den übrigen Räumen der Wohnung bis zum 15. Februar 1999 durchführen zu lassen. Trotz Nachfristsetzung bis zum 20. Februar 1999 kamen die Bekl. dieser Aufforderung nicht nach, so daß die Kl. einen Malermeister mit diesen Arbeiten betrauten. Nachdem diese ausgeführt waren, wurde der Betrag in Höhe von 10.490,18 DM den Bekl. in Rechnung gestellt.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Schadensersatz aus § 326 BGB in Höhe von 10.490,00 DM.

Denn ein fälliger, durchsetzbarer Anspruch der Kl. auf Durchführung der Schönheitsreparaturen seitens der Bekl. ist nach der Überzeugung des Gerichts nicht gegeben.

Zwar könnte sich ein solcher Anspruch aus § 8 Ziffer 3 des Mietvertrages ergeben, doch hält das Gericht diese Klausel wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG für unwirksam.

Diese in § 8 Ziffer 3 des vorformulierten Mietvertrages getroffene Regelung widerspricht dem in den §§ 556, 548 BGB formulierten gesetzlichen Leitbild, wonach der Mieter den Mietgegenstand grundsätzlich nur in dem Zustand herauszugeben braucht, in dem er sich zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses befindet. Das heißt aber auch, daß der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind, bei Auszug nicht zu beseitigen hat. Daher trägt die hier in Rede stehende, vom dispositiven Recht abweichende AGB-Regelung unter Berücksichtigung des ganzen Vertragsinhaltes einseitig den Vermieterinteressen Rechnung, weil es den Kl. etwas gibt, auf das sie nach dem Leitbild des Mietrechts keinen Anspruch haben. Zwar ist es nach wohl herrschender Rechtsprechung entgegen der in § 536 BGB geregelten Pflicht des Vermieters, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustande zu erhalten, grundsätzlich möglich, die laufenden Schönheitsreparaturen während der Vertragszeit dem Mieter aufzubürden; eine darüber hinausgehende Renovierungspflicht des Mieters oder Pflicht zur Entfernung von Tapeten bei Vertragsbeendigung, ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung, würde die Bekl. jedoch gem. § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unangemessen benachteiligen. Während die Aufbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter meist in der Höhe des Mietzinses mitberücksichtigt ist, ist das Entfernen der Tapeten beim Auszug allein für den Vermieter vorteilhaft, dem für die Grundrenovierung für den Nachmieter entsprechende Kosten erspart bleiben.

Soweit die Kl. das Entfernen der Tapeten mit der anteilsmäßigen Beteiligung an den Kosten der Schönheitsreparaturen vergleichen, so kann das Gericht dieser Argumentation schon deshalb nicht folgen, als das Entfernen der alten Tapeten unabhängig davon zu erfolgen hat, wann die Bekl. zum letzten Mal Schönheitsreparaturen in der Wohnung vorgenommen haben, also z. B. auch kurz vor Auszug. In diesem Falle käme eine anteilsmäßige Beteiligung ja nicht in Betracht.

Da die Bestimmung, die Tapeten bei Auszug aus der Wohnung zu entfernen, und die Überbürdung der laufenden Renovierungsverpflichtungen ihrer Bestimmung gemäß als zusammengehörig zu werten sind und die zuerst genannte Verpflichtung sogar auf die turnusmäßig durchzuführenden Schönheitsreparaturen verweist, hat dies die Folge der gemeinsamen Unwirksamkeit gem. § 9 AGB-Gesetz.

Eine geltungserhaltende Reduktion auf den gerade noch zulässigen Inhalt kommt hier nicht in Betracht, da es nicht Aufgabe der Rechtsprechung ist, für Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Fassung zu finden, die für den Verwender möglichst günstig und gerade noch zulässig ist. Deshalb kann das Gericht auch nicht der Gegenansicht folgen, da diese eine weithin risikolose Verwendung unangemessener Geschäftsbedingungen erlauben würde.

Insoweit ist es auch unerheblich, ob die Bekl. während der Vertragsdauer in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen durchgeführt haben oder nicht. Denn eine Verpflichtung hierzu bestand aufgrund der Unwirksamkeit des § 8 Ziffer 3 MV gerade nicht.