Renovierung

Renovierung; Überstreichen; Rauhfasertapete; Kostenklausel; Schönheitsreparaturen; Neutapezierung

Eine Vertragsbestimmung, die dem zur Renovierung bei Auszug verpflichteten Mieter auferlegt, bei möglichem Überstreichen von Rauhfasertapeten einen anteiligen Betrag für eine spätere durchzuführende Neutapezierung zu zahlen, ist gem. § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz zumindest dann unwirksam, wenn im Mietvertrag gleichzeitig vereinbart wurde, daß sich die Verpflichtung des Mieters zur Renovierung auch auf ein Tapezieren erstreckt.

§ 8 Abs. 2 des zwischen dem Kl. als Mieter und dem Bekl. als Vermieter abgeschlossenen Mietvertrages lautet:

"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, ..."

Weiter heißt es in einer Anlage: "In Ergänzung des ... abgeschlossenen Mietvertrages ... sind sich die Vertragsparteien darüber einig, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben hat ... Evtl. Mehrkosten, die über die Normalausstattung (Kostengrundlage Rauhfaser mit weißem Anstrich) hinausgehen, sind vom Nachmieter zu tragen.

In § 26 des Mietvertrages - sonstige Vereinbarungen - heißt es u. a.: "Rauhfasertapeten sind nur begrenzt oft überstreichbar (incl. Erstanstrich maximal 4 x). Danach muß die Rauhfasertapete erneuert werden. Sofern bei Auszug des Mieters ein Überstreichen möglich ist, wird ein anteiliger Betrag für später durchzuführende Neutapezierung von der Kaution eingehalten."

Mit der Klage macht der Kl. einen Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.200 DM geltend.

Die Klage war gem. § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB im wesentlichen begründet.

Die Bekl. kann einen Anspruch aus § 26 des Mietvertrages nicht herleiten. Eine Vertragsbestimmung, die dem zur Renovierung bei Auszug verpflichteten Mieter auferlegt, bei möglichem Überstreichen von Rauhfasertapeten einen anteiligen Betrag für eine spätere durchzuführende Neutapezierung zu zahlen, ist gem. § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz zumindest dann unwirksam, wenn im Mietvertrag gleichzeitig vereinbart wurde, daß sich die Verpflichtung des Mieters zur Renovierung auch auf ein Tapezieren erstreckt. Dies ergibt sich daraus, daß bei einer solchen Vertragsgestaltung für den Vermieter die Möglichkeit besteht, von den jeweiligen Mietern praktisch doppelt die jeweils erforderlichen Renovierungsleistungen verlangen zu können. Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rauhfaser noch überstreichbar, so wäre der dann ausziehende Mieter nach der hier vorliegenden Vertragsgestaltung verpflichtet, einen anteiligen Betrag für eine Neutapezierung zu zahlen; wäre zum Zeitpunkt der Renovierung ein Überstreichen der vorhandenen Rauhfaser nicht mehr möglich, so wäre der dann betroffene Mieter gem. § 8 Abs. 2 des Mietvertrages verpflichtet, im Rahmen der zu erbringenden Schönheitsreparaturen eine Tapezierung vorzunehmen. Eine solche Regelung wäre allenfalls dann mit § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz zu vereinbaren, wenn für den letzteren Fall sichergestellt wäre, daß der die Neutapezierung tatsächlich vornehmende Mieter die von den vorherigen Mietern geleisteten anteiligen Kostenbeteiligungen zur Verfügung gestellt bekäme. Eine solche Regelung enthält der hier vorliegende Mietvertrag jedoch gerade nicht, und es sind auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die Bekl. ohne entsprechende vertragliche Verpflichtung die von den Vormietern vereinnahmten Beteiligungsbeträge an den tatsächlich neutapezierenden Mieter auskehren würde. Die Bekl. hat somit im vorliegenden Falle die an sich ihr obliegende Renovierungsverpflichtung doppelt abgewälzt, einmal, indem sie den Mieter zur Tapezierung verpflichtet, einmal, indem sie im Falle der Nichttapezierung dem Mieter eine Kostenbeteiligung abverlangt. Daß dies dem Grundsatz von Treu und Glauben widerspricht, bedarf keiner näheren Ausführungen.

Die hier vorliegende Vertragskonstellation ist auch unter Berücksichtigung des RE des BGH v. 6.7.1988 (WM 1988, 294 ff.) nicht haltbar. Zum einen hat die genannte Entscheidung nicht eine Klausel der hier vorliegenden Art zum Gegenstand; zum anderen ist tragender Gedanke des RE, daß der Mieter mit dem dort zu zahlenden Ausgleichsbetrag bei Vertragsende letztlich nur das zahlt, was er bei Tragung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter für den gleichen Zeitraum über einen entsprechend höheren Bruttomietzins hätte zahlen müssen. Die letztgenannte Erwägung folgt daraus, daß der Vermieter entweder seine Renovierungsverpflichtung auf den Mieter übertragen kann, oder er aber, wenn er die Schönheitsreparaturen selbst ausführt, einen entsprechend höheren Bruttomietzins berechnet. Daß ein Vermieter einerseits seine Renovierungsverpflichtung abwälzen, andererseits jedoch auch entsprechende Beteiligungsbeträge vereinnahmen kann, ist dem dargestellten Gedankengang nicht zu entnehmen, und, wie bereits ausgeführt, mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar.