Relative Unwirksamkeit eines nach Beschlagnahme vom Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrages

Nicht ordnungsgemäßer Wirtschaft entspricht ein Mietvertrag, der nach der Beschlagnahme eines Grundstücks infolge der Anordnung der Zwangsversteigerung vom Vollstreckungsschuldner mit einem Dritten vereinbart wurde, wenn er neben einer Miete, die um 40 % unter der ortsüblichen Miete liegt, einen Kündigungsausschluss von zehn Jahren, eine unbeschränkte Genehmigung zur Untervermietung, eine Bruttokaltmiete und weitere Regelungen zuungunsten der Vermieterseite enthält. Ein solcher Mietvertrag wird gegenüber einem Ersteher in der Zwangsversteigerung nicht wirksam.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Kl. sind Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnungen in der Z. Str., Berlin aufgrund rechtskräftigen Zuschlagbeschlusses vom 14.11.2007 (Kl. zu 1. bezüglich der Wohnung im 1. OG) bzw. 20.3.2008 (Kl. zu 2. bezüglich der Wohnung im EG).

Der Bekl. ist Besitzer der streitgegenständlichen Wohnungen und beruft sich hinsichtlich seines Rechts zum Besitz auf den Mietvertrag vom 12.6.2004.

Bereits am 12.6.2001 erfolgte die Anordnung der Zwangsverwaltung über das streitgegenständliche Grundstück.

Mit Datum vom 14.6.2001 erfolgte die Eintragung der Zwangsverwaltung im Grundbuch.

Die Kl. sind der Auffassung, der Bekl. sei zur Räumung verpflichtet, da das Mietverhältnis bereits wegen Verstoßes gegen § 135 BGB in Verbindung mit §§ 23, 24, 25 ZVG unwirksam sei und darüber hinaus ein Verstoß gegen § 138 BGB vorliege, da die vertragliche Konstruktion des Vaters des Bekl. als damaligem Vermieter erkennbar nur darauf gerichtet sei, dem Bekl. als seinem Familienangehörigen ein über das Zwangsvollstreckungsverfahren hinausgehendes Besitzrecht an dem Grundstück quasi umsonst zu erhalten. Jedenfalls sei das Mietverhältnis durch die Kündigungen der Kl. beendet worden. [...]

Die Kl. haben einen Anspruch auf Räumung gegen den Bekl. aus § 985 BGB.

Die Kl. sind Eigentümer, der Bekl. ist Besitzer der streitgegenständlichen Wohnungen. Ferner sind die Kl. sondernutzungsberechtigt an den streitgegenständlichen Kellerräumen.

Der Bekl. kann sich nicht auf ein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 Abs. 1 BGB berufen. Denn der Mietvertrag vom 12.6.2004 ist den Kl. gegenüber relativ unwirksam nach § 135 BGB in Verbindung mit §§ 23, 24, 25 ZVG.

Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung am 12.6.2001 war das Grundstück nach § 20 ZVG beschlagnahmt. Infolge der Eintragung der Zwangsverwaltung im Grundbuch am 14.6.2001 war der damalige Eigentümer, der Vater des Bekl., Herr D., unabhängig von der Kenntnis der Beschlagnahme nach den §§ 23, 24, 25 ZVG in der Verfügung über das Grundstück beschränkt. Die Verwaltung verblieb ihm nur innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft, was bedeutete, dass die Vermietung nur zu angemessenen Preisen erfolgen durfte. Die Angemessenheit orientiert sich hierbei nicht nur an der Miethöhe, sondern wird bestimmt durch die Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung insgesamt (vgl. LG Kassel, WuM 1990, 138 ff.). Die vorliegende Gestaltung des Mietvertrages ist unausgewogen bezüglich Leistung und Gegenleistung.

Zum einen wurde eine Bruttokaltmiete vereinbart, d. h., dass die Betriebskosten allein vom Vermieter zu tragen sind, Kostensteigerungen nicht nach § 560 Abs. 4 BGB auf den Mieter umlegbar sind, sondern allein vom Vermieter zu tragen sind. Bereits dies stellt eine unausgewogene Vertragsgestaltung dar. Da bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit objektive Maßstäbe anzulegen sind, greift auch der Einwand des Bekl., sein Vater sei bei der Vertragsgestaltung unerfahren gewesen, nicht durch. Ferner ist dem Bekl. nicht in seiner Auffassung zuzustimmen, die Erstellung jährlicher Betriebskostenabrechnungen stelle einen derart großen Aufwand dar, dass die Vereinbarung einer Bruttokaltmiete angebracht gewesen sei. Denn dieser Aufwand ist jedenfalls ausgeglichen durch die offensichtlich bestehende Kostenersparnis.

Darüber hinaus ist der zwischen dem Bekl. und seinem Vater vereinbarte Mietzins als zu gering und damit der Abschluss des Vertrages als unwirtschaftlich anzusehen. Dem Bekl. kann zunächst nicht in seiner Auffassung gefolgt werden, eine der beiden Wohnungen habe über kein Bad verfügt. Denn vorliegend handelt es sich unzweifelhaft über ein einheitliches Mietverhältnis bezüglich beider Wohnungen. Zum einen wurde nur ein Mietzins („insgesamt") vereinbart, des Weiteren liegt nur ein schriftlicher Vertrag vor, welcher einmal unterzeichnet wurde, auch wurde eine einzige Mietfläche bezüglich beider Wohnungen festgelegt, es wurden Anlagen „zum Mietvertrag" und nicht „zu den Mietverträgen" beigefügt, und schließlich wurde durch die Festlegung einer Verbindungsmöglichkeit beider Wohnungen durch eine einzubauende Treppe auch tatsächlich die Möglichkeit einer einheitlichen Nutzung geschaffen. Damit ist für beide Wohnungen vom Vorhandensein eines Bades auszugehen, da dieses unstreitig im Erdgeschoss vorhanden ist und der Bekl. als Mieter entweder über das Treppenhaus gehen oder eine Treppe einbauen kann, welche beide Wohnungen verbindet. Da die Wohnungen unstreitig insgesamt über eine Wohnfläche von 108 m2 verfügen, bezugsfertig bis 1918 waren, mit Sammelheizung und Bad (s. o.) ausgestattet sind, sind sie in das Rasterfeld J 2 des Mietspiegels 2003 einzuordnen. Der unterste Wert dieses Feldes beträgt 2,60 €/m2, der Mittelwert 3,67 €/m2, der oberste Wert 4,96 €/m2 nettokalt. Vorliegend ist ein Mietzins in Höhe von 323,94 € bruttokalt für 108,16 m2 vereinbart worden, welches einen Bruttokaltmietzins in Höhe von 2,99 €/m2 ergibt. Hiervon sind durchschnittliche kalte Betriebskosten zum Mietspiegel 2005 (Stand 1.10.2004) in Höhe von 1,18 €/m2 abzuziehen, so dass sich ein Mietzins von 1,81 €/m2 nettokalt ergibt. Damit liegt der streitgegenständliche Mietzins um fast 0,80 € unter dem untersten Spannenwert des maßgeblichen Mietspiegels und ist damit als nicht marktüblich einzustufen. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedurfte es insoweit wegen eigener Sachkunde des Gerichtes nicht. Auch kann dahingestellt bleiben, ob der Vortrag des Bekl. zu Mängeln in der Wohnung sowie wohnwertmindernden Merkmalen zutrifft. Denn Mängel in der Wohnung haben keinen Einfluss auf den Wohnwert, und wohnwertmindernde Merkmale führen jedenfalls nicht zur Unterschreitung des untersten Spannenwertes. Schließlich greift auch der Einwand des Bekl., die Wohnung wäre nicht vermittelbar gewesen, nicht durch. Denn ein wirtschaftlich denkender Vermieter hätte sich nicht auf solch einen Vertrag eingelassen, sondern lieber das Objekt leer stehen lassen (so auch LG Kassel aaO.). Zwar ist vorliegend - anders als im Fall des Landgerichts Kassel - streitig, ob dem damaligen Vermieter bekannt war, dass die Zwangsversteigerung unmittelbar bevorstand. Jedoch wäre auch ohne solch eine Kenntnis ein gegebenenfalls längerer Leerstand sinnvoller gewesen als die Vereinbarung eines derart geringen Mietzinses über einen Zeitraum von zehn Jahren (s. u.).

Schließlich ist die Vertragsgestaltung auch deshalb für den Vermieter ungünstig und damit wirtschaftlich nicht sinnvoll, weil ein Kündigungsverzicht von zehn Jahren, ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, die generelle Erlaubnis der Untervermietung (welche auch nicht durch die Zahlung von 10 € für jeden Untermieter kompensiert wurde) sowie die Befugnis des Mieters zum Einbau einer Treppe, für welche der Vermieter bei Rückgabe den Zeitwert zahlt, vereinbart wurden. Auch die Ergänzung zu § 3 des Mietvertrages, nach welcher der Mieter sich verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung der Mietzeit in voll renoviertem Zustand zu Lasten des Mieters zurückzugeben, stellt keinen adäquaten Ausgleich zwischen Leistung und Gegenleistung her. Denn die Regelung ist bereits nicht bestimmt genug, da nicht klar definiert wurde, was „voll renoviert" heißen soll und wann die Renovierungspflicht beginnt.

Da die relative Unwirksamkeit auch gegenüber dem Ersteher einer Wohnung im Rahmen der Zwangsversteigerung gegeben ist (vgl. LG Kassel aaO.), kann sich der Bekl. den Kl. gegenüber auf kein Recht zum Besitz berufen.

Es kann auch dahingestellt bleiben, ob der Bekl. Kenntnis hatte von der bestehenden Zwangsverwaltung und damit nach § 135 Abs. 2 BGB gutgläubig in Bezug auf das Nichtbestehen des Verbotes war (vgl. hierzu Palandt/Heinrichs, BGB, 70. Auflage, § 135 Rn. 9). Denn die Möglichkeit gutgläubigen Erwerbs entfällt, wenn das Verbot im Grundbuch eingetragen ist (vgl. Palandt/Bassenge, aaO., § 892 Rn. 17). Da die Zwangsverwaltung seit 14.6.2001 im Grundbuch eingetragen war, scheidet somit ein Ausschluss des Verbotes nach den Grundsätzen gutgläubigen Erwerbs vorliegend aus. Darüber hinaus erscheint es auch lebensfremd, dass der Bekl. als Sohn des damaligen Eigentümers und Vermieters keine Kenntnis hatte von der Zwangsverwaltung.

Schließlich erfolgte auch keine Genehmigung des Vertrages nach §§ 135 Abs. 1, 185 Abs. 2 BGB. Die von den Kl. ausgesprochenen Mahnungen und Kündigungen sowie der von ihnen abgeschlossene Vergleich und die beantragte einstweilige Verfügung stellen keine Bestätigung des bestehenden Mietverhältnisses dar, da die Kl. immer deutlich gemacht haben, dass sie keinen Mietvertrag mit dem Bekl. wollten (so auch LG Kassel aaO.: „Dabei kann dahinstehen, ob der Kl. ursprünglich von einem Mietverhältnis ausgegangen ist, denn eine Genehmigung bezieht sich auf ein bestimmtes Vertragsverhältnis, und das streitbefangene Mietverhältnis wollte der Kl. mit Sicherheit nicht genehmigen".). [...]

Aus den Gründen des Landgerichts: I. 1) Der Bekl. ist erstinstanzlich zu Recht zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnungen verurteilt worden.

Der Einwand, dass das Grundstück zum Zeitpunkt der Vermietung vorliegend nicht mehr unter Zwangsverwaltung gestanden habe, greift nicht durch. Unabhängig davon, dass die zeitliche Koinzidenz zwischen der Aufhebung des Entzugs der Verwaltungs- und Nutzungsbefugnis des Schuldners im Rahmen der Zwangsverwaltung gem. § 148 Abs. 2 ZVG und dem Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages vorliegend auffällig ist, war hier jedoch die (auch danach fortbestehende) Beschlagnahme des Grundstücks maßgeblich. Ausweislich des zur Akte gereichten Grundbuchauszuges ist dort am 14.6.2001 die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks erfolgt. Das Grundstück galt insofern gem. § 20 ZVG als beschlagnahmt. Die Beschlagnahme des Grundstücks hat gem. § 23 ZVG die Wirkung eines Veräußerungsverbots. Auch die Verwaltung und Benutzung eines beschlagnahmten Grundstücks verbleibt dem Schuldner gem. § 24 ZVG nur innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft.

Die Beschlagnahme infolge Anordnung der Zwangsversteigerung bestand vorliegend unstreitig auch noch zum Zeitpunkt des Abschlusses des streitgegenständlichen Mietvertrages am 17.6.2004, so dass das Amtsgericht - auch wenn es insofern fälschlicherweise auf eine Zwangsverwaltung abstellt - im Ergebnis aber zutreffend eine Prüfung dahin gehend vorgenommen hat, ob die Vermietung innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft erfolgt ist, da diese andernfalls dem Ersteher gegenüber relativ unwirksam ist (vgl. OLG Frankfurt, Urt. v. 9.2.2011 - 2 U 230/10, zitiert nach juris).

Zu Recht ist das Amtsgericht auch davon ausgegangen, dass die Vermietung an den Bekl. vorliegend die durch § 24 ZVG gezogenen Grenzen überschritten hat.

Zwar kann im Falle einer Vereinbarung einer Bruttokaltmiete nicht per se davon ausgegangen werden, dass es sich hierbei um ein unwirtschaftliches Geschäft handelt. Jedoch fließt der Umstand, dass es insofern - anders als bei einem entsprechenden Vorbehalt gem. § 560 Abs. 1 BGB für die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale -keine Anpassungsmöglichkeit im Falle des künftigen Anstiegs der Betriebskosten gibt, neben den einzelnen vom Amtsgericht aufgeführten weiteren Umständen mit in die vorzunehmende Gesamtabwägung ein, welche hier letztlich dahin gehend ausfällt, dass es sich nicht mehr um eine Maßnahme im Rahmen einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung handelte.

Es ist auch nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht vor dem Hintergrund der konkreten Mietvertragsgestaltung und insbesondere der darin bereits enthaltenen Vereinbarung einer Verbindungsmöglichkeit der beiden übereinander liegenden Wohnungen trotz der im Mietvertrag enthaltenen Differenzierungen in Bezug auf die beiden Wohnungen dennoch von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgegangen ist und darauf basierend eine - nach Ansicht des Berufungsgerichtes im Ergebnis zutreffende - Bewertung der (fehlenden) Angemessenheit des hierfür insgesamt vereinbarten Mietzinses vorgenommen hat.

Auch der Hinweis des Bekl. auf den stark heruntergekommenen und instandsetzungsbedürftigen Zustand der Wohnungen, welcher zwischen den Parteien zudem streitig ist, rechtfertigt den Abschluss eines Mietvertrages zu den hiesigen Bedingungen (Kündigungsverzicht für zehn Jahre, Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung, generelle Erlaubnis zur Untervermietung, fehlende Anpassungsmöglichkeit im Falle erhöhter Betriebskosten, Verpflichtung des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Erstattung des Zeitwerts der vom Mieter einzubauenden Treppe) nach Ansicht der Kammer jedenfalls nicht.

Ebenso wenig rechtfertigt der Einwand, dass die Wohnungen nicht noch weiter verkommen und das Wohngeld bezahlt werden können sollte, kein anderer Mieter jedoch bereit gewesen wäre, die Wohnung unter diesen Bedingungen zu akzeptieren und mit einer Versteigerung in absehbarer Zeit nicht zu rechnen gewesen sei, vorliegend eine andere Bewertung. Abgesehen davon, dass zum Zeitpunkt der Vermietung bereits ein weiterer Versteigerungstermin für Dezember 2004 anberaumt war, hat das Amtsgericht aber auch zutreffend darauf abgestellt, dass es aus Sicht eines wirtschaftlich denkenden Vermieters vorliegend letztlich sinnvoller gewesen wäre, das beschlagnahmte Objekt weiter leerstehen zu lassen, anstatt es zu solch ungünstigen Konditionen auf lange Zeit zu vermieten. § 24 ZVG dient gerade dazu, eine möglichst lastenfreie Veräußerung des Grundstücks zu ermöglichen, damit ein möglichst hoher Erlös erzielt werden kann.

Auch der Einwand, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anstelle der Durchschnittswerte des Mietspiegels 2005 (1,18 €/m2) die konkreten Betriebskosten hätten zugrunde gelegt werden müssen, verfängt nicht. Unter Berücksichtigung des ausweislich der Anlage zum Mietvertrag in der Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils von 1,24 €/m2 belief sich die vereinbarte Nettokaltmiete nämlich sogar nur auf 1,75 €/m2 und hat den untersten Spannenwert des Mietspiegels damit noch weiter als vom Amtsgericht angenommen unterschritten.

Der Bekl. kann sich vorliegend auch nicht auf einen gutgläubigen Erwerb eines Mietrechtes berufen, da nach dem BGB der gutgläubige Erwerb von Forderungen, zu denen auch eine Mietberechtigung gehört, grundsätzlich nicht möglich ist und die gesetzlichen Ausnahmen hier gerade nicht eingreifen (vgl. OLG Frankfurt, Urt. v. 9.2.2011, 2 U 230/10, zitiert nach juris). Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, dass es auch lebensfremd erscheint, dass der Bekl. als Sohn des damaligen Eigentümers seinerzeit keine Kenntnis von den damaligen Verhältnissen am Grundstück und insbesondere der Beschlagnahme des Grundstücks, welche den Schuldner gem. § 24 ZVG in seiner Verwaltungsbefugnis einschränkt, gehabt haben soll.

Das Amtsgericht ist schließlich auch zu Recht davon ausgegangen, dass hier nicht von einer nachträglichen Genehmigung des Mietvertragsschlusses durch die Kl. auszugehen ist.

Angesichts des Inhalts der umfangreichen Korrespondenz der Parteien sowie der Begleitumstände konnte nicht davon ausgegangen werden, dass die Kl. ein bestehendes Mietverhältnis mit dem Bekl. akzeptieren wollten, was sie insbesondere auch mit Schreiben vom 1.8.2008 zum Ausdruck gebracht haben. [...]

Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung wird dem Eigentümer die Verwaltung entzogen und damit auch die Befugnis zu vermieten (§ 148 Abs. 2 ZVG). Bei einer Anordnung der Zwangsversteigerung ist das Grundstück ebenfalls beschlagnahmt; der Eigentümer kann es nur innerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft verwalten (§ 24 ZVG). Zweifelhaft ist, ob der Mieter sich bei einem gegen diese Vorschriften verstoßenden Mietvertrag gegenüber einem Ersteher auf ein Besitzrecht berufen kann.

Nach Anordnung der Zwangsverwaltung war auch ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen worden. Später schloss der Eigentümer mit seinem Sohn einen Mietvertrag über zwei Wohnungen im Hause ab, der eine Bruttomiete vorsah, die den Unterwert des Mietspiegels nicht erreichte und einen Kündigungsverzicht für zehn Jahre vorsah. Dazu kamen weitere für den Mieter günstige Regelungen. Nach der Zwangsversteigerung verlangten die neuen Eigentümer Herausgabe, da der Mietvertrag ihnen gegenüber unwirksam sei.

Mit Urteil vom 1. November 2012 gab das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg der Räumungsklage statt. Der Mietvertrag sei gegenüber den Erstehern unwirksam, da er die Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft nicht eingehalten habe. Neben der geringen Miete sei in zahlreichen Punkten das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung unausgewogen. Der Mieter könne sich auch nicht auf seinen guten Glauben berufen, da das Verbot (Beschlagnahme) im Grundbuch eingetragen gewesen sei.

Nach dem Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 19. Juli 2013 war die Berufung dagegen ohne Aussicht auf Erfolg. Aus der Sicht eines wirtschaftlich denkenden Vermieters wäre ein solcher Mietvertrag nicht abgeschlossen worden, zumal bei einem Leerstand mit einer möglichst lastenfreien Veräußerung ein höherer Erlös hätte erzielt werden können. Auf einen gutgläubigen Erwerb könne sich der Beklagte ohnehin nicht berufen, da dies bei Forderungen ausscheide. Durch einstimmigen Beschluss vom 28. August - 65 S 515/12 - wurde die Berufung des Beklagten auch endgültig zurückgewiesen; dass die Gläubigerbank mit einer Vermietung zu ungünstigen Bedingungen einverstanden gewesen sei, wie der Beklagte noch vorgetragen habe, rechtfertige keine andere Beurteilung.

Die Entscheidungen entsprechen dem Rechtsgefühl, da „Tricksereien" (so die redaktionelle Überschrift in NZM 2013, 395) nicht gebilligt werden sollen.

Die Begründung ist allerdings schwierig, denn die Beschlagnahme nach § 23 ZVG hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots. Von einem Veräußerungsverbot im Sinne der §§ 135, 136 BGB werden zwar nicht nur Veräußerungen im „technischen Sinn" erfasst, d. h. Rechtsübertragungen, sondern Verfügungen jeder Art. Verfügungen sind Rechtsgeschäfte, die unmittelbar darauf gerichtet sind, auf ein bestehendes Recht einzuwirken, es zu verändern, zu übertragen oder aufzuheben. Streng davon zu unterscheiden sind Verpflichtungsgeschäfte, also schuldrechtliche Verträge (Reichold, jurisPK-BGB, 6. Auflage 2012, Rn. 7 zu § 135). Auch der Bundesgerichtshof stellt auf diese Unterscheidung ab, wenn er (Urteil vom 20. Februar 1997 - III ZR 208/95 - NJW 1997, 1581) ausführt, dass das Veräußerungsverbot nur die Verfügung über das Grundstück betrifft, als das Erfüllungsgeschäft, nicht aber schon die Verpflichtung zu einer Veräußerung. Der Abschluss eines Mietvertrages stellt keine Verfügung in diesem Sinne dar. Deshalb ist eine unberechtigte Vermietung fremder Sachen keine Verfügung im Sinne des § 816 BGB, so dass der Eigentümer keinen Anspruch auf Herausgabe der Miete oder des Mehrerlöses nach dieser Vorschrift hat (BGH, NJW 1996, 838; NJW 2007, 216).

Demgegenüber nehmen die wenigen zu dieser Frage ergangenen Entscheidungen (wie des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg und des Landgerichts Berlin) ohne Weiteres eine relativ unwirksame Verfügung durch die Vermietung an (LG Kassel, WuM 1990, 138 – bestätigt durch Bundesverfassungsgericht WuM 1990, 139; AG Ellwangen, WuM 1992, 237; LG Kiel, WuM 1999, 570; OLG Frankfurt, Urteil vom 9. Februar 2011 - 2 U 230/10 - juris). Auch der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 2. Oktober 2012 - I ZB 78/11 - NZM 2013, 395) hat schlicht ausgeführt, der Abschluss eines Mietvertrages ohne Vereinbarung eines Mietzinses gehöre nicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung und sei daher vollstreckungsrechtlich unbeachtlich.

Diesen Entscheidungen kann nicht gefolgt werden; zu den wesentlichen Elementen des deutschen Rechts gehört die Unterscheidung zwischen dem Verpflichtungsgeschäft und der Verfügung. In Betracht kommt nur eine entsprechende Anwendung des § 135 BGB oder die Annahme einer unzulässigen Rechtsausübung des Mieters nach § 242 BGB. Die entsprechende Anwendung des § 135 BGB wird insbesondere bei der Doppelvermietung erörtert (vgl. Staudinger-Kohler, Neubearbeitung 2011, Rn. 152 zu § 135 BGB); die wohl herrschende Meinung (z. B. Ulrici, ZMR 2002, 881; Streyl, NZM 2008, 878) verneint das. Tragfähig dürfte nur der Einwand aus Treu und Glauben sein, wonach niemand Rechte aus einem Vertrag herleiten kann, den sein Vertragspartner unter erkannter oder erkennbarer Überschreitung seiner Befugnisse mit ihm abgeschlossen hat. Erforderlich ist damit eine Gesamtabwägung aller Umstände; maßgeblich ist nicht nur, ob der Mietvertrag einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. Hinzu kommen auch Umstände wie eine nahe Verwandtschaft zwischen Vermieter und Mieter (vgl. dazu auch BGH NZM 2013, 395) oder eine positive Kenntnis des Mieters von der Beschlagnahme und Zusammenspiel mit dem Vermieter bis an die Grenzen der Kollusion. In diesen Fällen ohne Weiteres eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB anzunehmen (so AG Bremen, NZM 2000, 1062), scheidet dagegen aus. Dies ist keine Frage des Gutglaubensschutzes nach § 135 Abs. 2 BGB, der ohnehin nicht anwendbar ist (keine Verfügung), so dass es nicht immer darauf ankommt, ob die Zwangsverwaltung oder der Versteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen war. Es ist auch mit dem Schutz des Wohnungsmieters nach Art. 14 GG nicht zu vereinbaren, ihn stets für verpflichtet zu halten, vor Abschluss eines Mietvertrages das Grundbuch einzusehen, um sich zu vergewissern, ob sein künftiger Vertragspartner auch noch über die Wohnung frei verfügen kann.