Reklameflächen des Geschäftsraummieters

Reklameflächen des Geschäftsraummieters; Nebenflächen; Werbeflächen; Giebelwand; Geschäftsraummiete

Dem Mieter von Geschäftsräumen steht in Berlin für Werbungszwecke mangels einer anderweitigen Vereinbarung von den Außenflächen nur die straßenwärts gelegene Hauswand seiner Mieträume zur Verfügung, nicht auch der zu seinem Geschäftsraum gehörende Teil einer seitlichen Wand (Giebelmauer).

Der von den Kl. unter Beweis gestellte Vortrag, daß es eine allgemeine Berliner Verkehrssitte gibt, nach der Außenflächen gemieteter Geschäftsräume grundsätzlich als mitvermietet gelten, kann als wahr unterstellt werden. Denn die Werbefläche, um die es hier geht, ist nicht Außenfläche der Geschäftsräume der Kl. Sie ist vielmehr Außenfläche des nicht vermieteten Lüftungsschachtes.

Nach KG OLG Rechtsprechung 2(1901), 32; RGZ 80, 281; BGH LM § 535 BGB Nr. 10 umfaßt die Miete von Geschäftsräumen regelmäßig auch die Außenwand des Hauses, und zwar soweit die Wand den gemieteten Räumen entspricht und sich zu Reklamezwecken eignet, in den oberen Stockwerken in einer Erstreckung von der Unterkante der Fenster bis zur Unterkante der darüber befindlichen Fenster. Die Miete von Geschäftsräumen umfaßt also die Außenwand des Hauses, soweit die Wand den gemieteten Räumen entspricht (OLG Hamm NJW 1958, 1239). Aus dieser Rechtsprechung zu dem Raum zwischen den Fenstern hat Glaser MDR 1955, 644, 645 zutreffend gefolgert, daß dem Mieter mangels einer anderweitigen Vereinbarung nur die straßenwärts gelegene Hauswand zur Verfügung steht, nicht dagegen auch der zu seinem Geschäftsraum gehörende Teil der Giebelmauer (Brandmauer).

Die Seitenwand des vorspringenden Teils des Hochhauses ist keine zur Straße gelegene Außenwand, sondern eine seitliche Wand. Die Kl. bezeichnen sie auch als Giebelwand. Außerdem handelt es sich nicht um die Außenwand der Mieträume der Kl., weil sich zwischen der Außenwand und dem Mietraum der Kl. (Personalraum) der nicht vermietete Lüftungsschacht befindet.

Wie allgemein bekannt ist, werden heute auch geeignete Seitenwände zu Reklamezwecken vermietet und genutzt. Dabei handelt es sich dann um ein gesondertes Mietobjekt, aus dessen Verwertung der Eigentümer einen zusätzlichen Gewinn ziehen kann. Demgegenüber sind die Kl. der Auffassung, daß ihnen die Werbeflächen mitvermietet worden seien. Sie sind also nicht bereit, für diese Werbefläche ein zusätzliches Entgelt zu zahlen.

In einer Hauptgeschäftsstraße, in der beinahe jeder Quadratmeter gewinnbringend vermietet werden kann, ist die von den Kl. behauptete Verkehrssitte, daß die Außenflächen gemieteter Geschäftsräume als mitvermietet gelten, restriktiv anzuwenden. Denn in dem Umfang, in dem Außenwände mitvermietet sind, erhält der Mieter eine kostenlose Werbemöglichkeit, während dem Vermieter die Möglichkeit genommen wird, diese Werbefläche anderweitig gewinnbringend zu vermieten.

Aus diesen Gründen bezieht sich die von den Kl. behauptete Verkehrssitte nicht auf die Außenwand des Lüftungsschachts.