Reinigung der Flure und Treppen durch Mieter

Reinigung der Flure und Treppen durch Mieter; Hausreinigungskosten; Reinigungsunternehmen; Mieterpflicht

Ist der Mieter zur Reinigung der Flure und Treppen des Hauses verpflichtet, ist der Vermieter nur unter besonderen Umständen berechtigt, ein Reinigungsunternehmen zu beauftragen und die Kosten umzulegen.

Die Bekl. hat keinen Anspruch darauf, daß die Kl. anteilig die Kosten übernehmen, die der Bekl. durch die Beauftragung eines Dritten mit der Reinigung der Flure und Treppen des streitgegenständlichen Hauses entstanden sind. Gemäß § 8 des Mietvertrages vom 4.2.1972, in den die Bekl. rechtswirksam eingetreten ist, obliegt die Reinigung der Treppen und Flure dem Mieter. Diese Pflicht wird in Ziffer 13 der Hausordnung, die gemäß § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages als Bestandteil des Mietvertrages gilt, konkretisiert. Aus dieser vertraglichen Regelung folgt, daß die Bekl. gegen die Kl. einen Anspruch auf Erfüllung ihrer Reinigungspflicht hat. Jedenfalls solange die Kl. ihrer Reinigungspflicht ordnungsgemäß nachkommen - für das Gegenteil hat die Bekl. nichts vorgetragen -, hat die Bekl. jedoch keinen Anspruch gegen die Kl. auf Zahlung der Kosten, die dadurch entstanden sind, daß ein Unternehmen die Reinigung ausgeführt hat. Dadurch, daß die Bekl. den Kl. durch ihre Betriebskostenabrechnungen die Kosten für ein solches Unternehmen auferlegt, ändert sie die Reinigungsverpflichtung der Kl. in eine Zahlungsverpflichtung um. Dies stellt eine unzulässige einseitige Vertragsänderung dar (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. A., I Rdnr. 422).

Die Bekl. kann von den Kl. die anteilige Übernahme der Kosten für ein Reinigungsunternehmen auch nicht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB, verlangen. Auf der Grundlage von § 242 BGB kann der Vermieter zwar im Einzelfall gegen die einzelnen Mieter einen Anspruch auf Vertragsänderung nach § 242 BGB haben, wenn es bei der Durchführung der Reinigung andauernd zu erheblichen Unzuträglichkeiten kommt (Sternel a.a.O., I, Rdnr. 322, Fn. 15).

Doch gewährt auch § 242 BGB kein Recht auf einseitige Vertragsänderung, sondern gibt dem Vermieter einen - notfalls klageweise durchzusetzenden - Anspruch auf Zustimmung zu der nach Treu und Glauben erforderlichen Vertragsänderung. Die Kl. haben einer Umwandlung ihrer Reinigungs- in eine Zahlungsverpflichtung gerade nicht zugestimmt.

Im übrigen reicht der Tatsachenvortrag der Bekl. nicht aus, um einen Anspruch auf Vertragsänderung gemäß § 242 BGB zu begründen. In ihrem Schriftsatz vom 20.1.1997, dessen Inhalt ohnehin gemäß § 296 a ZPO als verspätet zurückzuweisen wäre, führt die Bekl. aus, daß eine ordnungsgemäße Verwaltung des streitgegenständlichen Hauses gefährdet sei, weil nur etwa die Hälfte der für dieses Haus bestehenden Mietverträge eine Reinigungspflicht des Mieters vorsähen, wohingegen die andere Hälfte keine Regelung oder eine Zahlungsverpflichtung des Mieters für entstehende Reinigungskosten enthalte. Verwaltungsschwierigkeiten des Vermieters begründen ein Recht auf Änderung des Mietvertrages und der Hausordnung jedoch nicht (vgl. Sternel, a.a.O., I Rdnr. 422). Die unterschiedliche Regelung in den Mietverträgen zur Reinigung der Treppen und Flure fällt allein in den Verantwortungsbereich der Bekl.

In den Mietverträgen war vorgesehen, daß die Mieter ihren Treppenaufgang turnusmäßig zu reinigen hatten. Später wollte der neue Eigentümer das ändern und beauftragte ein Reinigungsunternehmen. Mehrere Mieter bestanden jedoch darauf, daß sie weiterhin die Treppe selbst saubermachen wollten und weigerten sich, die Kosten des Reinigungsunternehmens anteilig zu tragen.

Mit Urteil vom 30. Januar 1997 hielt das AG Frankfurt (Oder) die Auffassung der Mieter für richtig, der Vermieter sei nicht berechtigt, die vertragliche Regelung einseitig zu ändern. Er könne sich auch nicht darauf berufen, daß mit einem Teil der Mieter des Hauses schon neue Mietverträge abgeschlossen seien, die die Reinigung durch das Unternehmen vorsähen. Es sei schließlich seine Sache, wenn dadurch die Verwaltung oder Betriebskostenabrechnung erschwert würde. Nach Treu und Glauben komme eine Umstellung der Verträge nur dann in Betracht, wenn es mit der Reinigung nicht klappe.