Reihenhaus nicht vom Mietspiegel erfaßt

Reihenhaus nicht vom Mietspiegel erfaßt; keine Verpflichtung zur massenhaften Mieterhöhung bei Genossenschaftswohnungen

1. Der Potsdamer Mietspiegel gilt nicht für Wohnungen in Reihenhäusern.

2. Die Vermieterin von Genossenschaftswohnungen muß nicht gleichzeitig ein Mieterhöhungsverfahren für alle Wohnungen einleiten, sondern kann vorab Streitfragen in einigen Musterprozessen klären lassen.

Das Erhöhungsverlangen ist zunächst unter formellen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden. Insbesondere stellt die Begründung der Erhöhung mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens statt auf der Basis des Potsdamer Mietspiegels einen Fehler nicht dar. Dabei kann letztendlich dahinstehen, ob - wie die Bekl. behaupten - der Mietspiegel grundsätzlich das geeignetere Begründungsmittel für Mieterhöhungen ist, wobei den Bekl. entgegenzuhalten ist, daß dem Gesetzeswortlaut allein aufgrund der Reihenfolge bei der Aufzählung eine solche Rangfolge der Begründungsmittel nicht zu entnehmen ist. Soweit die Bekl. ihre Ansicht weiter auf die Entscheidung des AG Dortmund in MDR 1992, 870 stützen, ist dem entgegenzuhalten, daß das Gericht dort ebenfalls die Einholung eines Sachverständigengutachtens als solches nicht beanstandete, sondern lediglich die Tatsache, daß der Gutachter sich nicht mit dem einschlägigen Mietspiegel auseinandergesetzt hatte. Dies war hier aber entbehrlich - und aus dem gleichen Grund kommt es auch auf eine abstrakte Reihenfolge der Begründungsmittel bei § 2 MHG vorliegend nicht an -, weil der Potsdamer Mietspiegel das Marktsegment der Ein- und Zweifamilienhäuser, in die das streitgegenständliche Objekt zu qualifizieren ist, nicht umfaßt. Entsprechend war die streitgegenständliche Wohnung bei der Ausarbeitung des Mietspiegels - nachdem die Daten zunächst aufgenommen waren - nach Auskunft der Stadt Potsdam letztendlich nicht berücksichtigt und die Daten wieder gelöscht worden. Die von beiden Sachverständigen - dem von der Kl. vorprozessual beauftragten sowie dem sodann vom Amtsgericht bestellten - vorgenommene Einordnung der von den Bekl. angemieteten Wohneinheit als Einfamilien-Reihenendhaus ist nachvollziehbar damit begründet, daß das Objekt über einen separaten Hauszugangsweg mit eigenem Eingang und abgetrenntem Treppenhaus verfügt, größere Nutzflächen für Abstellzwecke im Keller und Dachgeschoß zur Verfügung stehen und Vor- und Hausgartenflächen zugeordnet seien. Störende Einflüsse von Nachbarn fallen damit erheblich geringer aus als bei Wohneinheiten, die nicht in dieser Art vertikal deutlich voneinander getrennt sind. Die Tatsache, daß an das Streitobjekt im Erdgeschoß und Obergeschoß jeweils eine Wohnung und damit ein anderer Wohneinheitstyp angrenzen, hindert diese relative Abgeschlossenheit des Streitobjektes ebensowendig wie die Tatsache, daß der gesamte Straßenzug eine bauliche und wirtschaftliche Einheit bildet - letzteres ist gerade bei Reihenhäusern, die von demselben Eigentümer vermietet werden, nicht unüblich. Schließlich steht auch die teilweise Zugänglichkeit der dem Streitobjekt zugeordneten Gärten für Dritte der Einordnung als Reihenendhaus nicht entgegen, denn jedenfalls sind diese unstreitig zur Nutzung nur durch die Bekl. und ihre Familie bestimmt, der Wohneinheit - auch nach den vorgelegten Fotos - räumlich zugeordnet sind und der Bepflanzung nach - jedenfalls was den Hausgarten angeht - auch relativ abgeschlossen. Letztendlich kann auch die Definition des Begriffes Einfamilienhaus im BewertungsG eine andere Einordnung des Streitobjektes nicht rechtfertigen, weil im dortigen Kontext andere Kriterien maßgeblich und abweichende Rechtsfolgen gezogen werden.

Das Erhöhungsverlangen ist auch begründet. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß der von der Kl. im Erhöhungsverlangen geltend gemachte Mietzins die üblichen Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der Stadt Potsdam nicht übersteigt. Der Sachverständige hat das Streitobjekt unter Einbeziehung der genannten Merkmale bewertet und vier Vergleichsobjekte benannt, für die Mieten oberhalb des von den Bekl. bisher gezahlten Zinses verlangt werden. Diese anderen Mietobjekte sind von ihrer Art her der streitgegenständlichen Wohneinheit vergleichbar, weil sie - als Reihenhäuser oder Wohneinheit in einem Zweifamilienhaus - ebenfalls nur relativ abgeschlossen sind, so daß es auch bei ihnen - anders als bei einem freistehenden Einfamilienhaus - bis zu einem gewissen Umfang zu Störungen durch Nachbarn kommt. Die Benennung weiterer - etwa 10 oder 20 - Vergleichsobjekte, wie es die Bekl. in der Berufung fordern, war nicht erforderlich, weil Anhaltspunkte dafür, daß die benannten Vergleichsobjekte einem maßgeblich höheren Preissegment als das Streitobjekt angehören, nicht ersichtlich und auch von den Bekl. nicht aufgezeigt worden sind. Schließlich ist das Erhöhungsverlangen auch nicht wegen Verstoßes gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz unwirksam. Zwar kommt der Kl., einer eingetragenen Genossenschaft, als Ausfluß der genossenschaftlichen Treuepflicht die Pflicht zur Gleichbehandlung aller Mitglieder zu. Dies beinhaltet, daß jeder Genosse gegenüber der Genossenschaft die gleichen Rechte und Pflichten hat und Differenzierungen grundsätzlich nicht zulässig sind, solange sie nicht sachlich gerechtfertigt sind (relative Gleichheit). Bei der Überlassung von Genossenschaftswohnungen gilt das Gleichbehandlungsgebot auch für die Regelung des Nutzungsverhältnisses (vgl. Müller, GenossenschaftsG, § 18, RZ 34).

Bei Anwendung dieser Grundsätze ist allerdings ein Verstoß der Kl. nicht ersichtlich. Zwar sind unstreitig von dem Gesamtbestand der Kl. von ca. 1.500 Wohnungen aus dem Marktsegment des Streitobjektes zunächst nur für neun Wohnungen Mieterhöhungsverfahren durchgeführt worden. Nachvollziehbar ist jedoch die Begründung der Kl., daß sie - nachdem bei diesen Objekten Einwände gegen die Art und Weise der Mieterhöhung erhoben wurden - zunächst das gerichtliche Verfahren abwarten wollte, um einer Flut von Prozessen mit der einhergehenden Kostenlast vorzubeugen. Dies stellt jedenfalls eine willkürliche Behandlung der zunächst in Anspruch genommenen Mieter nicht dar. Ebenfalls nicht willkürlich, sondern vielmehr sachlich gerechtfertigt ist es, daß die Kl. bei weiteren Wohnungen Erhöhungsverlangen erst nach Ablauf der Sperrfrist des § 2 Abs. 1 MHG a. F. ausgesprochen hat; eine ungerechtfertigte Besserstellung zu Wohnungen, bei denen Mieterhöhungen bereits früher zulässig waren, liegt darin jedenfalls nicht. (...)

Die Werte eines Mietspiegels sind tendenziell niedriger als die von Sachverständigen ermittelten Mieten. Wer in einem Ein- oder Zweifamilienhaus wohnt, wozu auch Reihenhäuser gehören, kann sich aber auf den Mietspiegel nicht berufen.

In einem Mieterhöhungsverfahren hatte sich die Genossenschaft zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens auf ein Sachverständigengutachten berufen. Der Mieter hielt das für unrichtig und meinte, der Mietspiegel sei vorrangig. Darüber hinaus sei gegen das Gleichbehandlungsgebot verstoßen, da andere Genossenschaftsmieter keine Mieterhöhung erhalten hätten.

Mit Urteil vom 9. Januar 2003 gab das Landgericht Potsdam der Zustimmungsklage statt und verwies darauf, daß auch Reihenhäuser oder Reihenendhäuser als Ein- oder Zweifamilienhäuser anzusehen seien. Der Potsdamer Mietspiegel sei deshalb nicht anwendbar. Auch ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot liege nicht vor, da die Genossenschaft berechtigt sei, die Streitfragen zunächst in wenigen Prozessen zu klären.