Reihenhaus als Einfamilienhaus, Mieterhöhungserklärung

Reihenhaus als Einfamilienhaus, Mieterhöhungserklärung; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Einfamilienhaus; Reihenhaus; Mieterhöhung; Zustimmungsverlangen; Schriftformerfordernis; Unterschrift

1. Für die Beantwortung der Frage, ob ein Reihenhaus ein Einfamilienhaus darstellt, kommt es auf die Verkehrsanschauung an; diese knüpft nicht entscheidend daran an, ob das Haus zum Nachbarhaus eine Brandmauer oder eine solche geringerer Stärke, als heute baurechtlich geboten, aufweist.

2. Zum Schriftformerfordernis und der Erforderlichkeit einer eigenhändigen Unterschrift bei Mieterhöhungserklärung nach § 2 MHG.

Die Kl. (ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen) nimmt den Bekl. als ihren Mieter auf Zustimmung zur Erhöhung des Kaltmietzinses nach § 2 MHG in Anspruch. Sie stützt ihr Zustimmungsbegehren u. a. auf ein Sachverständigengutachten; außerdem hat sie eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung übersandt. Der vom Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmietzins beträgt 5,71 DM/qm/mtl.; mit Rücksicht auf die gemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen verlangt die Kl. Zustimmung zu 3,99 DM/qm/mtl. Die Wohnung des Bekl. liegt in der sogenannten Hufeisensiedlung. Die Parteien streiten darüber, ob die streitbefangene Wohnung in einem Einfamilienreihenhaus oder einem Mehrfamilienhaus liegt. Der Wohnungseingang befindet sich bei einem Reihenhaus entsprechend zur Straßenseite hin; zu dem Haus gehört ein Garten; in dem Haus befindet sich nur die Wohnung des Bekl.

Der Bekl. hat eingewendet, es bestehe Preisbindung, weil kein Einfamilienhaus vorliege. Im übrigen bestreitet der Bekl. die übersandte Teilwirtschaftlichkeitsberechnung hinsichtlich der Richtigkeit ihrer Kostenansätze. Das AG hat die Klage abgewiesen (vgl. Veröffentlichung in GE 1983, 383).

Entscheidend für die Auffassung des Amtsgerichts, die Wohnung als in einem Mehrfamilienhaus belegen anzusehen, war, daß keine eigene Brandmauer zum Nachbarhaus bestünde. Dies bestreitet die Kl., es sei vielmehr eine nach der bei Errichtung des Bauwerkes vorgeschriebenen Brandmauer geringerer Stärke vorhanden.

Der Bekl. stützt sich zunächst auf den Mietvertrag, wonach ihm nur eine Wohnung, kein Einfamilienhaus vermietet worden sei. Er trägt außerdem vor, knapp die Hälfte der Reihenhäuser der Siedlung enthielten zwei Wohnungen mit je einem Hauseingang, in den Doppelhäusern seien die Fußbodenbalken durchgehend. In der Mansarde seines Hauses seien die Dachbalken zum Nachbarhaus durchgehend und bildeten Schallbrücken.

Das LG hob das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts auf.

Die Zustimmungsklage ist zulässig und begründet.

Das Zustimmungsbegehren der Kl. vom 2. Juli 1982 ist form- und fristgerecht dem Bekl. zugegangen. Das Anschreiben ist zwar nicht eigenhändig unterschrieben; die Kl. hatte es aber in zulässiger Weise automatisch im Sinne des § 8 des MHG (Ablichtung) hergestellt, so daß eine eigenhändige Unterschrift entbehrlich war. Die in Bezug genommenen Anlagen, das Gutachten und die Mietberechnung, sind nach ihrem Inhalt dergestalt mit dem Anschreiben gedanklich verknüpft, daß an ihrer Zugehörigkeit zu diesem kein Zweifel bestehen kann. Eine körperliche Verbindung der einzelnen Schriftstücke war deshalb für die Wahrung der gesetzlichen Schriftform nicht erforderlich. Das Zustimmungsbegehren ist mit dem Gutachten ordnungsgemäß im Sinne des § 2 Abs. 2 des MHG a.F. begründet. Auf die Teilwirtschaftlichkeitsberechnung kommt es für die Zulässigkeit der Klage und die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht an (OLG Hamm, RE v. 14. Juli 1981 - RiM 1, 326 -).

Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) ist anzuwenden, denn es handelt sich bei der Wohnung des Bekl. um ein nicht der Preisbindung unterliegendes Mietobjekt, weil die Wohnung in einem Einfamilienhaus liegt (§ 5 Nr. 1 des 11. BMG). Die Kammer folgt insoweit dem Ausgangspunkt der Betrachtung des Amtsgerichts, daß es nämlich für die Bestimmung des Status des Objektes auf die Verkehrsanschauung ankommt. Diese knüpft aber entscheidend nicht daran an, ob das Haus zum Nachbarhaus eine Brandmauer oder eine solche geringerer Stärke, als heute baurechtlich geboten, aufweist. Ob ein Mietobjekt eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist oder diese in einem Einfamilienhaus liegt, wird zunächst im wesentlichen von einer bestimmten äußerlich erkennbaren baulichen Gestaltung des Hauses abhängig gemacht. Einem Einfamilienhaus eigentümlich ist der direkt zur Wohnung führende Hauseingang. Ferner der zum Einfamilienhaus gehörende Garten. Außerdem das Vorhandensein von nur einem Dachboden und nur einem Keller. Schließlich die allein für die eine Wohnung vorhandenen Versorgungseinrichtungen wie Be- und Entwässerungsleitungen und Stromzuleitungen.

Alle diese Merkmale weist die Wohnung des Bekl. auf. Dagegen ist sie nicht ausgestattet wie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Dort führt nämlich der Hauseingang zu einem Gemeinschaftsflur, von dem aus dann die Türen zu den einzelnen Wohnungen abgehen. Einrichtungen wie Keller und Boden sind in einem Mehrfamilienhaus entweder Gemeinschaftseinrichtungen oder nur über gemeinschaftlich genutzte Zugänge zu erreichen.

Nicht jede Wohnung hat ein eigenes Versorgungssystem zu den Hauptversorgungsleitungen der Lieferanten von Wasser und Energie. Im Gegensatz zu einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus stellt deshalb die Wohnung des Bekl. eine in sich abgeschlossene einheitliche Nutzungseinheit dar, die andere von jeglicher Mitbenutzung ausschließt. Diese besondere bauliche Gestaltung des Reihenhauses ermöglicht eine individuelle Nutzung mit besonderem Wohnwert, den die Gegebenheiten einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nicht bieten.

Auf die übrige bauliche Gestaltung insbesondere die hinsichtlich der Brandmauer kommt es danach hier jedenfalls nicht an, denn die wesentlichen Merkmale einer Wohnung in einem Einfamilienhaus liegen vor.