Reihenhaus als Einfamilienhaus

Reihenhaus als Einfamilienhaus; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Einfamilienhaus; Reihenhaus; Wohngebäude

Reihenhäuser sind Einfamilienhäuser, auch wenn gemeinsame Versorgungsanschlüsse und ein gemeinsames Dach mit durchgehender Dachrinne vorhanden sind und die einzelnen Wohneinheiten nicht durch eine Brandmauer getrennt sind.

Die Kl. begehrt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gem. § 2 MHG. Die streitbefangene Wohneinheit liegt in einem Gebäude dass 1925/26 errichtet worden ist. Es besteht aus Keller-, Erd-, Ober- und Dachgeschoß. Es besitzt an der rechten und linken Giebelseite sowie in der Mitte der Vorderfront je einen Hauseingang, der den Zugang zu den drei sich jeweils über alle Geschosse erstreckenden mit je einem eigenen Treppenhaus versehenen Wohneinheit ermöglicht. Zu jeder Wohneinheit gehört ein gesonderter Gartenteil. Die Trennmauer zwischen den einzelnen Wohneinheiten sind dünner als die für selbständige Häuser vorgeschriebenen Brandmauern und gehen nicht einheitlich durch. Das Gebäude besitzt ein gemeinsames Dach mit einer durchgehenden Dachrinne. Es ist ein gemeinsamer Anschluß für Gas-, Be- und Entwässerung sowie für Strom für das gesamte Gebäude, jedoch mit getrennten Zählern, vorhanden. Im Gebäudebuch des Grundbuches sind die drei Wohneinheiten jeweils als "Einfamilienhaus" bezeichnet. Auch der Einheitswert des Finanzamts stuft die Wohneinheiten als Einfamilienhaus ein, der Gebrauchsabnahmeschein aus dem Jahre 1927 spricht von einem "Dreifamilienkleinhaus". Die Bekl. haben eingewandt, bei der von ihnen gemieteten Wohneinheit handele es sich nicht um ein Einfamilienhaus, dessen Preisbindung seit 1. Januar 1981 aufgehoben sei, mithin falle das Gebäude noch unter die Mietpreisbindung für Altbauten. Dieser Auffassung schloß sich das Gericht jedoch nicht an.

Die von den Bekl. gemietete Wohneinheit ist ein Einfamilienhaus im Sinne von § 3 Abs. 2 Ziff. 2 AMVOB, § 5 XI. BMG. Es unterliegt seit dem 1. Januar 1981 nicht mehr der Preisbindung für Altbau. § 3 Abs. 2 Ziff. 2 AMVOB definiert ein Einfamilienhaus als ein "Wohngebäude, das nach seiner baulichen Gestaltung ... nicht mehr als eine Wohnung enthält". Unstreitig fallen Reihenhauskomplexe nicht unter diesen Wohngebäudebegriff.

Jedes Reihenhaus wird als Wohngebäude für sich verstanden.

Die von den Bekl. gemietete Wohneinheit entspricht eher dem Typ des Reihenhauses als dem Typ einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Grundlage für diese Einordnung ist die unterschiedliche Nutzung im Verhältnis zu einer Mietwohnung im herkömmlichen Sinn. Denn es ist nicht sinnvoll, für die Frage, ob eine Wohneinheit der Preisbindung unterfällt, die bauordnungsrechtlichen Vorschriften für Brandmauern, Dachkonstruktion, Trennwände u.ä. heranzuziehen. Diese Gegebenheiten haben auf die Entscheidung des Mieters für eine bestimmte Art der Wohneinheit allenfalls untergeordneten Einfluß, etwa wegen des besseren Brand- und Schallschutzes. In der Regel werden diese Merkmale von den Mietern kaum beachtet. In der allgemeinen Verkehrsanschauung haben sie auf den Wohnwert keinen Einfluß. Sie waren auch nicht das entscheidende Kriterium für die Aufnahme von bestimmten Häusern in die Preisbindung. Im übrigen sah die Berliner Bauordnung von 1929 sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Kleinhäuser - die auch Einfamilien- oder Reihenhäuser sein konnten - Erleichterungen hinsichtlich der Brandmauern, der Treppen etc. vor, so daß aus der hier vorliegenden Konstruktion keine zwingenden Schlüsse auf die Qualifizierung als Mehr- oder Einfamilienhaus gezogen werden können. Von der Nutzung her weist die streitige Wohneinheit für Reihen- oder Einfamilienhäuser typische Unterschiede zu Wohnungen in Mehrfamilienhäusern auf; getrennte Eingänge, völlig abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Treppenhaus durch alle Geschosse, eigenem Keller und Dachboden, der nur von der jeweiligen Wohneinheit zugänglich ist, keine gemeinsam zu benutzenden Einrichtungen - nicht einmal einen gemeinsamen Zugangsweg von der Straße - eigenen eingezäunten Gartenteil. Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus hat dagegen im Regelfall ein gemeinsam benutztes Treppenhaus mit den übrigen Wohnungen, gemeinsamen Dachboden, gemeinsamen Keller mit lediglich einzeln abgetrennten Räumen, gemeinsamen Eingang und Zugang von der Straße und gemeinsamen Hof/Garten. Demgegenüber fällt der gemeinsame Anschluß an die Versorgungsleitungen für das streitige Gebäude - ebenso wie die übrigen bauordnungsrechtlichen Gegebenheiten - wenig ins Gewicht, da er - auch wegen der getrennten Zähler - keinen nennenswerten Einfluß auf die Nutzung der Wohneinheit hat.