Reichweite des Eigentumsschutzes des Mieters

Reichweite des Eigentumsschutzes des Mieters; Eigenbedarf

Fehlt es an konkretisierenden Einwänden des Mieters gegen den Eigennutzungswunsch des Vermieters, fordert das Verfassungsrecht vom Gericht nicht, daß es sich in seinen Entscheidungsgründen von sich aus mit dem Eigenbedarf auseinandersetzt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde betrifft Fragen der Anforderungen an das rechtliche Gehör, der Reichweite des "Eigentumsschutzes" zugunsten des Mieters sowie des Willkürverbots im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung.

I. 1. Die Beschwerdeführerinnen bewohnen eine im Obergeschoß eines Hauses in Berlin-Niederschönhausen gelegene Vier-Zimmer-Wohnung mit 111 m2, die ihrer Mutter im Jahre 1972 nach § 13 Abs. 1 der Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes vom 14. September 1967 (GBl. der DDR II S. 733) in der Fassung vom 13. Juni 1968 (GBl. der DDR II S. 363) (Wohnraumlenkungsverordnung - WRLVO) zugewiesen worden war. Durch vertragliche Vereinbarung von 1979 erstreckten die Rechtsvorgänger der beiden heutigen Eigentümer und der Beschwerdeführerinnen das Nutzungsverhältnis auf Garten und Garage. 1999 erklärten die Eigentümer eine Kündigung wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, der eine von ihnen wolle sich mit seiner Familie nach der Pensionierung seiner Ehegattin wieder nach Berlin zurückorientieren und in die Obergeschoßwohnung einziehen; die im Erdgeschoß des Hauses belegene Vier-Zimmer-Wohnung mit 128 m2, die seit April 1999 leersteht, beanspruche hingegen die andere Eigentümerin für sich zwecks Verlagerung ihrer Tätigkeit nach Berlin.

Die Beschwerdeführerinnen nahmen zu dieser Kündigung im erstinstanzlichen Verfahren dahingehend Stellung, daß sie jedenfalls nicht mit Wirkung zu dem dort genannten Datum ausgesprochen werden könne, unabhängig von der Frage, inwieweit der behauptete Kündigungsgrund zutreffe. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht trugen sie zur Erdgeschoßwohnung vor, abgesehen davon, daß der Leerstand der Wohnung gegen geltende Rechtsvorschriften verstoße, mache dieser Umstand deutlich, daß der Kündigungsgrund "Eigenbedarf" offensichtlich zu keinem Zeitpunkt bestanden habe.

2. Mit Urteil vom 21. Dezember 2000 verpflichtete das Landgericht Berlin die Beschwerdeführerinnen im Berufungsverfahren gestützt auf die Eigenbedarfskündigung unter Einräumung einer Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001 zur Herausgabe der Obergeschoßwohnung an die Eigentümer und zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Nutzung von Garage und Garten in Höhe von knapp 1.000 DM. Auf die Widerklage der Beschwerdeführerinnen stellte das Landgericht das wirksame Zustandekommen eines Mietverhältnisses im Umfang der Zuweisung fest, wegen § 18 Abs. 2 Satz 2 WRLVO jedoch nicht - wie beantragt - in bezug auf die Nutzung von Garten und Garage entsprechend dem Vertrag von 1979.

Mit der Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführerinnen eine Verletzung von Art. 103 Abs. 1, 14 Abs. 1, 3 Abs. 1 und 2 Abs. 1 GG.

II. Die Annahmevoraussetzungen des § 93 a Abs. 2 BVerfGG liegen nicht vor. Der Verfassungsbeschwerde kommt weder grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung zu, noch ist ihre Annahme zur Durchsetzung der in § 90 Abs. 1 BVerfGG genannten Rechte angezeigt. Die Verfassungsbeschwerde hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (vgl. BVerfGE 90, 22 [25 f.]). Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 21. Dezember 2000 verletzt die Beschwerdeführerinnen nicht in ihren Grundrechten oder grundrechtsgleichen Rechten aus Art. 103 Abs. 1, 14 Abs. 1, 3 Abs. 1 und 2 Abs. 1 GG.

1. Das Bundesverfassungsgericht kann einen Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG nur dann feststellen, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich ergeben, daß tatsächliches Vorbringen der Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung ersichtlich nicht erwogen worden ist (vgl. BVerfGE 47, 182 [187 f.]; 51, 126 [129]; 70, 288 [293]; 86, 133 [146]; 96, 205 [217]). Solche besonderen Umstände liegen hier indes nicht vor. Den Eigenbedarf des einen Eigentümers bezüglich der Obergeschoßwohnung sowie die Tatsache der Anmeldung eines Eigennutzungswunsches der anderen Eigentümerin hinsichtlich der Erdgeschoßwohnung haben die Beschwerdeführerinnen - wie das Landgericht in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise festgestellt hat - nicht bestritten. Die Zweifel der Beschwerdeführerinnen am tatsächlichen Vorliegen eines Eigenbedarfs der Eigentümerin konnte das Landgericht unberücksichtigt lassen, weil es nach seinem Rechtsstandpunkt allein auf den Eigenbedarf des Eigentümers hinsichtlich der Obergeschoßwohnung sowie darauf ankam, daß die Erdgeschoßwohnung für die Eigentümerin "vorgesehen" war, diese also einen Eigennutzungswunsch angemeldet hatte.

2. Soweit das Bundesverfassungsgericht im Verhältnis zum Vermieter Eigentumsschutz nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG auch für das aus einem Mietvertrag folgende Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung anerkannt hat (vgl. dazu im einzelnen BVerfGE 89, 1 [5 ff.]), hat es zugleich die Schwelle eines korrekturbedürftigen Verfassungsverstoßes durch fachgerichtliche Entscheidungen aufgezeigt (BVerfGE 89, 1 [9 f.]): Danach haben die Fachgerichte bei Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten und müssen die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Die Schwelle eines Verstoßes gegen Verfassungsrecht ist erst erreicht, wenn die Auslegung und Anwendung durch die Zivilgerichte Fehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (BVerfGE 89, 1 [9 f.] m. w. N.). Fehlt es - wie hier - an konkretisierenden Einwänden des Mieters gegen den Eigennutzungswunsch des Vermieters, fordert das Verfassungsrecht vom Gericht nicht, daß es sich in seinen Entscheidungsgründen von sich aus mit dem Eigenbedarf auseinandersetzt.

3. Verfassungsrechtlicher Prüfung unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots aus Art. 3 Abs. 1 GG unterliegt grundsätzlich auch die Frage, ob das Freistehen oder Freiwerden einer anderen im Eigentum des Vermieters stehenden, gleich geeigneten Wohnung (sog. Alternativwohnung) vom Fachgericht in einer Weise berücksichtigt wurde, welche auch den Belangen des Mieters Rechnung trägt (BVerfGE 83, 82 [85 f.]). Indem das Landgericht hier aussprach, die zum Zeitpunkt seiner Entscheidung leerstehende Wohnung im Erdgeschoß des Hauses komme als Alternativwohnung nicht in Betracht, weil diese für die Eigentümerin vorgesehen sei, ist es jedoch in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise konkludent vom Vorliegen vernünftiger und nachvollziehbarer Gründe für das Festhalten des anderen Eigentümers am Bezug gerade der Obergeschoßwohnung ausgegangen.

4. Soweit die Beschwerdeführerinnen den feststellenden Ausspruch des Urteils sowie die Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung angreifen, fehlt es schon an einem besonders schweren Nachteil (vgl. § 93 a Abs. 2 Buchstabe b 2. Halbsatz BVerfGG). Verbleibt es bei der Entscheidung über die Beendigung des Nutzungsverhältnisses durch die Eigenbedarfskündigung, so ist der Umfang eines etwaigen früheren Mietverhältnisses für die Frage der Herausgabepflicht bedeutungslos und kommt allenfalls bei der Nutzungsentschädigung sowie gegebenenfalls bei der Kostenentscheidung zum Tragen. Bei dem Vorbringen, die ausgeurteilte Nutzungsentschädigung sei nicht ortsüblich, geht es im Ergebnis um einen Betrag von weit weniger als 1.000 DM. Aus dem Vortrag der Beschwerdeführerinnen, der nicht einmal erkennen läßt, was nach ihrer Ansicht ortsüblich wäre, ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, daß diese Belastung sie in existenzieller Weise träfe (vgl. BVerfGE 90, 22 [25]).

Der vermietende Eigentümer genießt den Schutz des Art. 14 GG ebenso wie der Wohnraummieter. In gewissem Gegensatz zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs meint das Bundesverfassungsgericht, bei einer Eigenbedarfskündigung sei eine Interessenabwägung nötig. Dies gilt aber nicht, wenn der Mieter keine konkreten Einwendungen gegen den Eigenbedarf des Vermieters vorbringt.

Die Vermieter (zwei Eigentümer) eines Zweifamilienhauses, dessen Erdgeschoßwohnung leerstand, kündigten das Mietverhältnis über die Obergeschoßwohnung wegen Eigenbedarfs und verwiesen darauf, daß die gekündigte Wohnung von einem Eigentümer benötigt werde, der nach seiner Pensionierung mit seiner Familie wieder nach Berlin ziehen wolle, die leerstehende Wohnung im Erdgeschoß des Hauses werde von der anderen Eigentümerin beansprucht, die ihre Tätigkeit nach Berlin verlagern wolle. Im Räumungsprozeß bestritten die Mieterinnen zunächst den Eigenbedarf nicht und verwiesen erst in der Berufungsinstanz darauf, daß wegen der leerstehenden Wohnung im Erdgeschoß ein Kündigungsgrund nicht bestanden habe. Das Landgericht Berlin verurteilte die Mieterinnen zur Räumung, da die Eigentümer nicht auf die leerstehende Wohnung im Erdgeschoß verwiesen werden könnten, die von der anderen Miteigentümerin beansprucht werde. Die Mieterinnen erhoben Verfassungsbeschwerde.

Mit Beschluß vom 7. Mai 2001 nahm das Bundesverfassungsgericht die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung an. Zwar sei eine Interessenabwägung nötig, die den beiderseitigen Eigentumsschutz, nämlich den des Vermieters und des Mieters, beachtet. Wenn aber - wie hier - der Mieter konkretisierende Einwände gegen den Eigenbedarf unterlasse, müsse das Gericht sich in den Entscheidungsgründen nicht noch von sich aus mit dem Eigenbedarf auseinandersetzen. Es liege auch ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für die Eigenbedarfskündigung vor, denn die Wohnung im Erdgeschoß sei eben nicht als Alternativwohnung in Betracht gekommen.