Regenwasserabgabe als Betriebskosten

Regenwasserabgabe als Betriebskosten; Niederschlagswasser

1. Hat der Mieter auch die Kosten der Entwässerung zu tragen, gehören dazu auch die Kosten der Oberflächenentwässerung.

2. Das gilt auch dann, wenn die Umlage dieser Kosten nach dem Wasserverbrauch des Mieters vereinbart war, weil zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages von den Wasserwerken die Kosten der Entwässerung einheitlich umgelegt wurden, jedoch nunmehr infolge einer Änderung der Tarifstruktur zwischen den Kosten der Entwässerung des Hauses und den Kosten der Niederschlagswasserentsorgung für das Grundstück getrennt wird.

3. Bei einer derartigen Änderung der Tarifstruktur ist der Vermieter berechtigt, von dem vereinbarten Umlagemaßstab nach Verbrauch abzuweichen und die Kosten für die Oberflächenentwässerung nach Fläche umzulegen.

Die Berufung, mit der die Kl. einen restlichen Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung 2001 in Höhe von 1.001,59 E (Kosten der Niederschlagswasserentsorgung) weiter verfolgt, ist begründet. Der Kl. steht dieser Anspruch dem Grunde nach und in der geltend gemachten Höhe gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts haben die Parteien des Mietvertrages auch die Abwälzung der - bei Vertragsschluß noch nicht bekannten - Niederschlagswasserentsorgung als umlagefähige Betriebskosten wirksam vereinbart. Denn diese Position ist Teil der Kosten der Entwässerung, die die Bekl. zu tragen hat. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Nummer 3 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV. Danach sind die Kosten der Entwässerung "... die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung ...". Abgestellt wird danach nicht allein auf die Kosten der Hausentwässerung, sondern auch auf die durch die Entwässerung des Grundstücks entstehenden Kosten. Nach OLG Düsseldorf, WuM 2000, 591 ZMR 2000, 604, 605 gehören "dazu [zu den Kosten der Entwässerung] ... schon nach dem Wortsinn ... die Aufwendungen für das Abführen des Oberflächenwassers, falls dieses - wie vorliegend geschehen - besonders ausgewiesen ist". Insofern enthält auch der Mietvertrag keine Regelungslücke, die ergänzungsbedürftig wäre. Die Parteien haben die Kosten der Entwässerung auf den Mieter abgewälzt, wobei sich die Vereinbarung verursachergerecht an den damaligen Gegebenheiten orientierte. Allein die Umstellung der Tarifstruktur der Wasserwerke, die die Kosten der Entwässerung nunmehr auftrennen zwischen den Kosten der Abwasserentsorgung (des Hauses) und den Kosten der Niederschlagswasserentsorgung (des Grundstücks), die beide früher einheitliche Kosten der Entwässerung waren, gibt der vertraglichen Regelung keinen anderen Inhalt. Es macht für die Wirksamkeit der Abwälzung von Betriebskosten keinen Unterschied, wie ein Leistungsanbieter eine gleichbleibende Leistung (Entsorgung des Ab- und Niederschlagswassers) in Rechnung stellt. Entscheidend ist allein, daß die Leistung gleich bleibt.

Daran ändert auch der Umstand nichts, daß der Mietvertrag vorsieht, daß der Mieter die Kosten der Entwässerung trägt, die sich nach seinem (des Mieters) Wasserverbrauch bemessen. Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß sie Teile der Entwässerungskosten deshalb nicht zu tragen habe, weil diese in der Betriebskostenabrechnung nicht nach Verbrauch, sondern anteilig nach Fläche umgelegt werden. Zuzugeben ist der Bekl., daß der Mietvertrag eine Umlage der Entwässerungskosten nach dem Flächenanteil nicht zuläßt. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, daß nach dem Mietvertrag die Parteien eine vollständige Umlage der Entwässerungskosten nach einem verursachergerechten Umlagemaßstab wollten. Hätten die Parteien die Umstellung der Tarifstrukturen für Entwässerungskosten vorhergesehen, hätten sie für diesen Fall einen anderen Umlagemaßstab gewählt. Für den hier eingetretenen Fall ist der Kl. ein an § 315 BGB orientiertes Bestimmungsrecht zuzubilligen (vgl. Palandt/Heinrichs, Kommentar zum BGB, 61. Aufl., § 315 Rn. 4 m. w. N.) Dieses Bestimmungsrecht hat sie billig im Sinne der vorgenannten Vorschrift ausgeübt, indem sie den einzig möglichen Umlagemaßstab gewählt hat.

Kosten der Grundstücksentwässerung sind Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Seit einigen Jahren differenzieren die Versorgungsunternehmen und berechnen auch Kosten für Niederschlagswasserentsorgung des Grundstücks. Die Frage, was mit älteren Mietverträgen passiert, die diese Differenzierung noch nicht enthalten konnten, kann zweifelhaft sein.

Im Mietvertrag hieß es, daß der Mieter die Kosten der Entwässerung zu tragen habe, die nach dem Wasserverbrauch zu berechnen seien. Nachdem die Wasserbetriebe die Kosten der Abwasserentsorgung und Kosten der Niederschlagswasserentsorgung berechneten, legte die Vermieterin diese Kosten nach einem Flächenmaßstab um. Der Mieter berief sich darauf, daß er diese Kosten überhaupt nicht zu tragen habe und daß jedenfalls eine Umlegung nach der Fläche nicht vereinbart sei.

Mit Urteil vom 18. März 2003 gab das Landgericht Berlin der Vermieterin recht und verwies darauf, daß zu den Kosten für die Entwässerung auch die Kosten der Regenwasserentwässerung gehörten. Da eine Umlegung nach Verbrauch nicht möglich sei, müßte im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung die Vermieterin berechtigt sein, diese Kosten entgegen den Vereinbarungen im Mietvertrag nach der Fläche abzurechnen.