Regelung der Müllentsorgung nicht eintragungsfähig

Regelung der Müllentsorgung nicht eintragungsfähig; Müllentsorgung auf anderem Grundstück; Müllstandort; persönliche Dienstbarkeit; tatsächlicher Gebrauch; positives Tun

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem Inhalt, dass die Entsorgung des Hausmülles auf einem anderen Grundstück zu erfolgen hat, kann nicht wirksam bestellt und nicht in das Grundbuch eingetragen werden.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

I. Mit einem in erster Ausfertigung vorliegenden notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 27. Februar 2008 des Notars ... erwarben die Beteiligten, denen bereits das an dem im Rubrum näher bezeichneten Grundstück bestehende Erbbaurecht eingeräumt ist, dieses Grundstück. In § 3 b des Vertrages heißt es unter der Überschrift „Sonstige Bindungen, Eintragung von Grunddienstbarkeiten, Vertragsstrafe" in Abs. 1 wörtlich: „Die Beteiligten vereinbaren die Eintragung folgender Dienstbarkeiten zugunsten des Verkäufers in Abteilung II des Grundbuchs von D. Blatt ..., die der Käufer ohne Anrechnung auf den Kaufpreis übernimmt: ... 1.2) Auf dem Kaufgrundstück dürfen Müllgefäße oder sonstige Einrichtungen, die der Müllentsorgung dienen, nicht aufgestellt und nicht unterhalten werden. Die Müllentsorgung darf nicht in anderer Weise als über die Müllsammelbehälter auf den Gemeinschaftsflächen ... vorgenommen werden. Die Flurstücke sind in dem als Anlage 3 beigefügten Lageplan blau markiert." In § 13 bewilligen die Parteien des Kaufvertrages und beantragt der Verkäufer u. a., in Abteilung II die Dienstbarkeiten gemäß § 3 b Abs. 1 Nummer 1.2 einzutragen.

Mit Schreiben vom 26. März 2008 hat der Notar ... unter Bezugnahme auf den oben genannten Kaufvertrag u. a. den oben genannten Antrag aus § 13 zur Eintragung gestellt.

Auf diesen Antrag hin hat das Grundbuchamt mit Schreiben vom 28. Juli 2008 die im Kaufvertrag enthaltene Bewilligung zur Eintragung der Dienstbarkeit beanstandet, weil diese die Verpflichtung enthält, die Müllentsorgung nicht in anderer Weise als über die Müllsammelbehälter auf den Gemeinschaftsflächen vorzunehmen, was nicht als dinglicher Inhalt eingetragen werden könne. Die Bewilligung und der Antrag müssten insoweit eingeschränkt werden, wozu eine Beseitigungsfrist von drei Monaten gesetzt werde. Hiergegen hat sich der Notar mit der Beschwerde vom 1. September 2008 gewandt, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II. 1. Die Beschwerde gegen Ziff. 1 der Zwischenverfügung vom 28. Juli 2008 ist nach den §§ 11 Abs. 1 RPflG, 71 Abs. 1 GBO zulässig. Jede einzelne abgrenzbare Beanstandung einer Zwischenverfügung ist mit der Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO angreifbar (vgl. Demharter, GBO, 26. Aufl., § 71 Rn. 35). Die Beschwerdebefugnis des eingetragenen Eigentümers, der mangels anderer Anhaltspunkte als Beschwerdeführer anzusehen ist (vgl. Demharter, aaO, § 15 Rn. 15), ergibt sich aus dessen Antragsbefugnis nach § 13 Abs. I Satz 2 GBO, die den nur vormerkungsberechtigten Beteiligten fehlt. Die Antragsbefugnis folgt daraus, dass der Eigentümer eine für sich günstige Eintragung begehrt.

2. Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Grunddienstbarkeit nicht mit dem vereinbarten Inhalt als dingliches Recht in das Grundbuch eingetragen werden kann, sondern der Einschränkung bedarf. Dies konnte das Grundbuchamt mit der Zwischenverfügung geltend machen.

Das Grundbuchamt hat zu Recht angenommen, dass eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers jedenfalls dann eingetragen werden kann, wenn für die Eintragung ein schutzwürdiges Interesse besteht. Ein derartiges Interesse ist dabei immer dann anzunehmen, wenn der Eigentümer das belastete Grundstück - wie hier - veräußern will (vgl. BGHZ 41, 209 = Rpfleger 1964, 310; OLG Frankfurt Rpfleger 1984, 264; Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 1090 Rn. 3). Soweit das Grundbuchamt in diesem Zusammenhang davon ausgegangen ist, dass der gestellte Antrag und die vorliegende Bewilligung insoweit einschränkbar sind und insoweit der Erlass einer Zwischenverfügung in Betracht kommt, ist auch dies nicht zu beanstanden (vgl. Demharter, GBO, 26. Aufl., § 18 Rn. 27).

Entgegen der Auffassung des Eigentümers kann die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht mit dem beantragten Inhalt eingetragen werden. Nach § 1090 Abs. 1 BGB i.V.m. § 1018 BGB kann ein Grundstück nur in der Weise mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belastet werden, dass der Berechtigte das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen. Mit einer Dienstbarkeit können jeweils nur dem Eigentümer eigentlich nach § 903 BGB in Bezug auf sein Eigentum zustehende Rechte eingeschränkt werden. Eine Verpflichtung zur Unterlassung von Handlungen kann deshalb nur dann den Inhalt einer Dienstbarkeit bilden, wenn dadurch die aus dem Eigentum fließenden Befugnisse eingeschränkt werden (vgl. BGHZ 29, 244, 249). Um eine solche Beschränkung geht es hier nur insoweit, wie dem jeweiligen Eigentümer aufgegeben sein soll, keine Müllgefäße auf dem Grundstück aufzustellen und zu unterhalten. Soweit ihm aufgegeben wird, eine bestimmte andere Art der Müllentsorgung zu nutzen, ist dies nicht Teil der Einschränkungen seines Eigentumsrechtes an dem Grundstück, sondern Einschränkung seiner allgemeinen Handlungsfreiheit. Die Verpflichtung bezieht sich nicht auf sein Grundstück, sondern soll eine Müllsammlung auf bestimmten anderen Grundstücken durchsetzen.

Vor dem Verkauf eines Grundstücks kann der Eigentümer eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen lassen, wonach die Nutzung des Grundstücks eingeschränkt ist oder bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen. Eine Einschränkung der allgemeinen Handlungsfreiheit wie etwa die Verpflichtung zu einer bestimmten Art der Müllentsorgung kann dagegen nicht eingetragen werden.

Im notariellen Kaufvertrag hieß es, dass zugunsten des Verkäufers Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden sollten, wonach auf dem Kaufgrundstück Müllgefäße nicht aufgestellt werden dürfen und die Müllentsorgung nur über Müllsammelbehälter auf Gemeinschaftsflächen vorgenommen werden dürfe. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung der Dienstbarkeit ab.

Mit Beschluss vom 13. November 2008 wies das Landgericht Berlin die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung zurück, verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach eine Verpflichtung zur Unterlassung von Handlungen nur den Inhalt einer Dienstbarkeit bilden kann, wenn dadurch die aus dem Eigentum fließenden Befugnisse eingeschränkt werden. Eine solche zulässige Beschränkung liege in dem Verbot, Müllgefäße auf dem Grundstück aufzustellen. Eine Verpflichtung, eine bestimmte andere Art der Müllentsorgung zu nutzen, sei jedoch eine unzulässige Einschränkung der allgemeinen Handlungsfreiheit und könne nicht als Grunddienstbarkeit eingetragen werden.

Der Bundesgerichtshof unterscheidet streng zwischen einer Verpflichtung zu positivem Tun (nicht als Grunddienstbarkeit eintragungsfähig) und einer Beschränkung des tatsächlichen Gebrauchs. Zulässig ist etwa eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem Inhalt, dass eine Ferienwohnung in einem Ferienpark allein vom Berechtigten verwaltet und vermietet werden darf und ihm die Wärmeversorgung, der Betrieb einer Kabelfernseh- und einer Telefonanlage obliegt (NJW-RR 2003, 733). Die Verpflichtung, bestimmte Leistungen in Anspruch zu nehmen (z. B. Wärmeversorgung), ist also eintragungsfähig, während dies für eine Verpflichtung zu positivem Tun (Müllentsorgung auf Gemeinschaftsflächen) nicht gilt.