Reformüberlappende Behandlung von Schadensersatz

Erfolgte die behauptete Pflichtverletzung vor dem Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020, findet auf den Schadensersatzanspruch auch dann das vor diesem Zeitpunkt geltende materielle Recht Anwendung, wenn sich die Schadensentwicklung auch nach dem Inkrafttreten der Reform fortgesetzt hat, es aber an einer weiteren Pflichtverletzung fehlt.

I. Mit der Klage begehren die Kl. Feststellung einer Schadensersatzpflicht der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft wegen eines Wassereintritts in ihr Sondereigentum im Frühjahr 2020 und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Hinsichtlich der weiteren tatbestandlichen Feststellungen wird auf die amtsgerichtliche Entscheidung Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies maßgeblich darauf gestützt, dass ein Anspruch gegen die Bekl. nicht bestünde, da der Schaden vor Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrechts eingetreten sei und zu diesem Zeitpunkt eine Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht bestanden habe.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., mit der diese ihre erstinstanzlichen Klageanträge weiterverfolgen. Sie sind weiter der Auffassung, eine Verantwortlichkeit der Bekl. für Pflichtverletzungen von Dritten habe auch schon im alten Recht bestanden. Im Übrigen seien die Schäden zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der WEG-Reform noch nicht abgeschlossen gewesen, insbesondere die Entwicklung der Schimmelschäden und der gesundheitsschädlichen Schimmelsporen sei erst im Rahmen der Abtrocknung der Wasserschäden im Jahr 2021 entstanden.

II. Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung. Die angefochtene Entscheidung ist nicht zu beanstanden.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass unter der Geltung des Wohnungseigentumsrechts bis zum 30. November 2020 Ansprüche gegen die Bekl. nicht bestanden. Denn die geltend gemachten Ansprüche beruhen entweder darauf, dass bei der Fassadenrenovierung, welche unstreitig vor Inkrafttreten der WEG-Reform durchgeführt wurde, die Arbeiten nicht sachgerecht ausgeführt wurden und es zu einer unzureichenden Abdichtung der Terrasse der Kl. gekommen ist; oder aber (auch) darauf, dass der Zeuge X, der für die Baufirma erste Feststellungen im Rahmen einer Schadensfeststellung wegen des Wasserschadens getroffen hat, nicht für eine unverzügliche Trocknung sorgte, weshalb es zu einer Schadensvertiefung gekommen ist. Auch diese Tätigkeit fand jedoch unstreitig deutlich vor Inkrafttreten des WEMoG statt.

In beiden Fällen betreffen die Vorwürfe Maßnahmen, welche die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. In diese Verwaltung war die Wohnungseigentümergemeinschaft bis zur Änderung des § 18 Abs. 1 WEG durch das WEMoG allerdings nicht einbezogen. Wie der Bundesgerichtshof insoweit entschieden hat, oblag die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im alten Recht gemäß § 20 Abs. 1 WEG a.F. alleine den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirates auch diesem. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft betraf demgegenüber den Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht, sondern sollte sich lediglich auf den Außenbereich beschränken, der hier nicht betroffen ist. Das Pflichtengefüge im Innenverhältnis sollte hiervon jedoch nicht berührt sein (BGH, NZM 2018, 719). Soweit die Berufung insoweit gegenteilige Literaturansichten zitiert, betreffen diese sämtlichst Veröffentlichungen, die nach der WEG-Reform zum neuen Recht ergangen sind. Soweit sich die Berufung für ihre gegenteilige Auffassung auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes V ZR 94/12 (NJW 2012, 2955) stützt, hat diese der Bundesgerichtshof durch die vorgenannte Entscheidung ausdrücklich aufgegeben (BGH, NZM 2018, 719 Leitsatz 1).

Bei dieser Sachlage bestanden daher nach der alten Rechtslage, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, und worauf Bezug genommen wird, Ansprüche der Kl. gegen die Bekl. nicht.

Hieran hat, wobei ebenfalls auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen wird, die Änderung des Wohnungseigentumsrechts nichts geändert. Insoweit beruft sich die Berufung vergeblich darauf, dass der eingetretene Schaden sich nach dem Zeitpunkt des 1.12.2020 noch intensiviert hat, weil insbesondere Schimmelsporen entstanden sind. Entscheidend für das Bestehen des Schadensersatzanspruches ist zunächst die Pflichtverletzung. Wenn - wie hier - sich durch die Gesetzesreform die Pflichtenkreise der Beteiligten verschieben, kann eine vor der Reform begangene Pflichtverletzung, welche nicht der GdWE zuzurechnen ist, nicht dazu führen, dass bei einer Schadensvertiefung zum Zeitpunkt nach der Reform die GdWE hierfür ersatzpflichtig wird.

Insoweit hat die Kammer bereits entschieden, dass bei einem abgeschlossenen Schadensereignis das im behaupteten Schädigungszeitpunkt geltende Recht Anwendung findet (Kammer, ZMR 2021, 512). Ebenso hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass für Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter das alte Recht anwendbar ist, wenn der zu entscheidende Sachverhalt zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG abgeschlossen war (BGH, NJW 2022, 2397).

Insoweit gilt allerdings nichts anderes, wenn sich die Schadensentwicklung auch nach dem Inkrafttreten der Reform fortgesetzt hat, es aber an einer weiteren Pflichtverletzung fehlt. Entscheidend insoweit ist nämlich nicht der vollständige Schadenseintritt, der sich naturgemäß in vielen Fällen über einen längeren Zeitraum hinzieht, sondern Anknüpfungspunkt für die Haftung ist insoweit die Pflichtverletzung. Insoweit hätte eine Anwendung des neuen Rechts, die dazu führen würde, dass der Verband für eine Pflichtverletzung haftet, für die er im Zeitpunkt behaupteten Begehrens der Pflichtverletzung nicht verantwortlich war, zur Folge, dass es sich um eine unzulässige echte Rückwirkung des Gesetzes handelt (Kammer, ZWE 2021, 324; Bärmann/Göbel, § 48 WEG Rn. 41; BeckOK WEG/Elzer, 53. Ed. 3.7.2023, WEG § 48 Rn. 36). Dafür, dass dies vom Gesetzgeber gewollt war, ist weder im Gesetzestext noch in den Materialien etwas ersichtlich.

Schadensrechtliche Erwägungen stützen diesen Befund. Denn insoweit gilt im Schadensrecht der Grundsatz der Schadenseinheit, nämlich, dass der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, etwa hinsichtlich der Verjährung, zu dem Zeitpunkt des ersten Schadenseintritts als eingetreten gilt und damit dies auch nachträgliche Schadensfolgen erfasst, die im Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs als möglich vorhersehbar waren (vgl. nur BGH, NJW-RR 2018, 1301; st. Rspr.). Dass bei einer undichten Abdichtung ein Wasserschaden entstehen kann, liegt in der Natur der Sache, ebenso wie ein Wasserschaden in der Folge zu Schimmelbildung führen wird. Demzufolge ist auch aus schadensrechtlicher Sicht von einem einheitlichen Schaden spätestens zum Zeitpunkt des Wassereintritts auszugehen. Dieses war weit vor Inkrafttreten der WEG-Reform.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwertes erfolgt gemäß §§ 47, 63 Abs. 2 GKG, § 3 ZPO. Dabei war zu berücksichtigen, dass die Kl. lediglich Feststellungsanträge geltend machen. Auch wenn sie sich Ansprüchen von über 50.000 € berühmen, ist ein Abschlag zu machen, so dass die Kammer eine Festsetzung von 30.000 € für sachgerecht erachtet. Für die erste Instanz macht die Kammer von § 64 Abs. 3 Nr. 2 GKG Gebrauch.

Handwerker, die der Verwalter zur Durchführung einer Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt hatte, waren im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbandes.

Die Kläger verlangen Feststellung einer Schadensersatzpflicht der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft wegen eines Wassereintritts in ihr Sondereigentum im Frühjahr 2020. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil ein Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht bestünde, da der Schaden vor Inkrafttreten der Reform des Wohnungseigentumsrechts (Dezember 2020) eingetreten sei und zu diesem Zeitpunkt eine Verantwortlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den Eigentümern noch nicht bestanden habe. Hiergegen die Berufung an das LG.

Wegen offensichtlicher Aussichtslosigkeit hat das LG die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückgewiesen. Die verfolgten Ansprüche beruhen darauf, dass bei der unstreitig vor Inkrafttreten der WEG-Reform durchgeführten Fassadenrenovierung die Arbeiten nicht sachgerecht ausgeführt wurden und es zu einer unzureichenden Abdichtung der Terrasse der Kläger gekommen ist. Die erhobenen Vorwürfe betreffen Maßnahmen, welche die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen. In diese Verwaltung war die Wohnungseigentümergemeinschaft bis zur Änderung durch § 18 Abs. 1 WEG infolge der WEG-Reform nicht einbezogen. Wie der BGH nach dem zuvor geltenden Recht entschieden hat, oblag die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 20 Abs. 1 WEG a.F. allein den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und im Falle der Beiratsbestellung auch diesem. Die schon damals angenommene Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft betraf den Bereich der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht, sondern sollte sich lediglich auf den Außenbereich beschränken, der hier nicht betroffen ist. Das Pflichtengefüge im Innenverhältnis wurde hiervon jedoch nicht berührt: Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt hatte, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands i.S.v. § 278 Abs. 1 BGB. Für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (BGH, GE 2018, 938). Wenn sich wie hier durch eine Gesetzesreform die Pflichtenkreise der Beteiligten verschieben, kann eine vor der Reform begangene Pflichtverletzung, welche nicht der Gemeinschaft zuzurechnen ist, nicht dazu führen, dass bei einer Schadensvertiefung nach der Reform die Gemeinschaft hierfür ersatzpflichtig wird.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister