Reduzierung des Kündigungsausschlusses bei Alt-Staffelmietvereinbarungen auf vier Jahre

Reduzierung des Kündigungsausschlusses bei Alt-Staffelmietvereinbarungen auf vier Jahre; Beginn der Frist mit Mietvertragsabschluß

1. Der zehnjährige Ausschluß des Kündigungsrechts in einer Staffelmietvereinbarung, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurde, ist nicht völlig unwirksam, sondern auf vier Jahre zu verringern.

2. Die Vier-Jahres-Frist beginnt mit Abschluß des Mietvertrages und nicht mit dem späteren Beginn des Mietverhältnisses.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien schlossen am 13./14. April 1999 einen Mietvertrag über eine im Eigentum des Kl. stehende Wohnung in W. Der Vertrag lautet auszugsweise wie folgt:

"... § 2 Mietzeit

1. Das Mietverhältnis beginnt voraussichtlich am 1.7.1999, jedoch nicht vor Fertigstellung des Objekts.

2. Der Vertrag läuft auf eine Dauer von 10 Jahren (lt. Anlage III), siehe § 3, und kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Ablauf der Mietdauer gekündigt werden.

3. Frühestmöglicher Kündigungstermin ist demnach der 1.7.2009.

4. Wird das Mietverhältnis nicht zu diesem Zeitpunkt gekündigt, wandelt sich der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten um und verlängert sich jeweils um ein weiteres Jahr (Kündigungsfrist 12 Monate)."

Zugleich vereinbarten die Parteien in einer Anlage zum Mietvertrag eine Staffelmiete. In dieser Anlage heißt es unter anderem:

"Das Mietverhältnis beginnt am 1.7.1999 und endet am 1.7.2009 (siehe § 2) gemäß nachfolgender Vereinbarung.

Mir ist bekannt, daß ich mit der Unterschrift der Anlage das Mietverhältnis von 10 Jahren eingehe, um nachfolgende Mietpreisvergünstigungen (Staffelmiete) zu erhalten.

Staffelmietvereinbarung: (...)

Die Bekl. bezogen die Wohnung am 1. Juli 1999. Mit Schreiben vom 30. Januar 2003, das dem Kl. am selben Tag zuging, kündigten die Bekl. das Mietverhältnis zum 30. April 2003. Der Kl. antwortete schriftlich am 4. Februar 2003, er betrachte die Kündigung im Hinblick auf die Mietzeitbindung als unwirksam. Am 29. April 2003 räumten die Bekl. die Wohnung und übergaben die dazugehörigen Schlüssel dem Kl.

Mit seiner im Januar 2004 erhobenen Klage hat der Kl. die Miete für die Monate Mai 2003 bis einschließlich Juli 2003 geltend gemacht.

I. Das Landgericht hat ausgeführt (GE 2005, 307)

II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand. Da die Kündigung durch die Bekl. vom 31. Januar 2003 das Mietverhältnis zum 30. April 2003 beendet hat, stehen dem Kl. für spätere Monate keine Mietforderungen zu.

1. Zutreffend hat das Landgericht allerdings angenommen, daß nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - der für die vor dem 1. September 2001 geschlossene Vereinbarung noch anzuwenden ist (vgl. Senat, Urteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309 unter II 1) - die Kündigungsfrist von 12 Monaten in Verbindung mit dem 10jährigen Ausschluß des Kündigungsrechts unwirksam ist und an deren Stelle die gesetzliche Kündigungsfrist tritt. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 2. Juni 2004, aaO. unter II 2). Wie der Senat dort ausgeführt hat, sollen dem Vermieter durch diese Vorschrift zwar einerseits Investitionen und eine gewisse Kalkulationssicherheit gewährleistet werden, andererseits soll aber der Mieter zur Kompensation gerade nicht über einen längeren Zeitraum als 4 Jahre an den Vertrag und an die Mietstaffel gebunden sein. Diesem Zweck wird nicht schon dadurch Genüge getan, daß der Mieter einmal jährlich kündigen kann.

2. Richtig hat das Landgericht auch gesehen, daß aus dem 10jährigen Ausschluß des Kündigungsrechts und dem damit einhergehenden Verstoß gegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht eine völlige Unwirksamkeit des Ausschlusses des Kündigungsrechts folgt. Zwar ist nach allgemeiner Meinung eine unzulässige Allgemeine Geschäftsbedingung grundsätzlich im ganzen unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion ist im allgemeinen unzulässig (z. B. Senat, BGHZ 108, 120, 122). Doch hat das Landgericht zutreffend aus der Formulierung der Vorschrift ("... ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren ... erstreckt") gefolgert, daß hier das Gesetz eine Teilwirksamkeit zuläßt (ebenso LG Berlin NZM 2000, 1051; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., Anh. § 580 a BGB, § 10 MHG Rdnr. 2; MünchKommBGB-Voelskow, 3. Aufl., Rdnr. 20 zu § 10 MHG).

3. Zu Recht rügt die Revision allerdings, daß die 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht erst am 1. Juli 1999 - dem Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung durch die Mieter - zu laufen begonnen hat, sondern bereits mit Abschluß des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietvereinbarung am 13./14. April 1999. Der Gesetzeswortlaut ist insoweit eindeutig. Danach wird die vierjährige Frist ("... mehr als 4 Jahre seit Abschluß der Vereinbarung ... ") mit der genannten Vereinbarung der Parteien am 13./14. April 1999 in Lauf gesetzt. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG dahingehend auslegen zu können, daß der 4-Jahreszeitraum frühestens ab Beginn des Mietverhältnisses mit Bezug der Wohnung durch die Mieter zu laufen beginne. Diese Auslegung des Gesetzes ist aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Vorschrift nicht zulässig. Zwar bezieht sich die Revisionserwiderung hierzu auf Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach auch eine Auslegung des Gesetzes nach dessen Sinn und Zweck gegenüber dem sprachlich eindeutigen Wortlaut Vorrang haben könne. Die genannten Entscheidungen (BGHZ 17, 266, 275 f.; 18, 44, 49) setzen indes für eine Auslegung nach dem Sinn und Zweck eines Gesetzes auch gegen dessen eindeutigen Wortlaut jedenfalls voraus, daß der zur Entscheidung stehende Interessenkonflikt bei Erlaß des Gesetzes noch nicht ins Auge gefaßt werden konnte, weil er erst durch eine nach diesem Zeitpunkt eingetretene Änderung in Erscheinung getreten ist. Diese Voraussetzung ist hier weder vom Berufungsgericht angenommen, noch auch von der Revision dargetan oder sonst ersichtlich.

4. Zu Recht weist die Revision darauf hin, daß die Kündigung der Bekl. zum Ende des 4-Jahreszeitraums wirksam wurde. Die gesetzliche Kündigungsfrist wurde insoweit eingehalten, gleichgültig, ob § 573 c Abs. 1 BGB oder § 565 Abs. 2 BGB a. F. anzuwenden ist. Beide Regelungen stimmen bezüglich einer Kündigung vor Ablauf einer Mietzeit von 5 Jahren - wie hier - überein. Nach ganz überwiegender und zutreffender Auffassung ist eine fristgerechte Kündigung zum Ablauf des 4-Jahreszeitraums wirksam. Der Mieter muß nicht erst das Ende dieses Zeitraums abwarten, um anschließend wirksam kündigen zu können (OLG Hamm NJW-RR 1989, 1288 f.; Erman/Jendrek, aaO.; MünchKommBGB-Voelskow, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 18; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 10 MHRG Rdnr. 130).

Bei einer Staffelmietvereinbarung konnte nach dem MHG das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Das ist auch seit der Mietrechtsreform möglich. Fraglich war, ob die unwirksame Vereinbarung eines längeren Kündigungsausschlusses auf das gesetzliche Maß zu reduzieren ist.

Der Mietvertrag war im April 1999 abgeschlossen worden; die Mieter bezogen die Wohnung im Juli 1999. Es war ein Staffelmietvertrag vereinbart worden mit einem zehnjährigen Kündigungsausschluß. Im Januar 2003 kündigten die Mieter zum 30. April 2003; das Landgericht Görlitz (GE 2005, 307) berechnete die Vier-Jahres-Frist erst ab Beginn des Mietverhältnisses.

Mit Urteil vom 29. Juni 2005 folgte der Bundesgerichtshof dieser Auffassung nicht. Zwar sei grundsätzlich aus dem Wortlaut des § 10 MHG ("soweit") zu entnehmen, daß bei Vereinbarung eines längeren Kündigungsausschlusses die Frist auf vier Jahre zu reduzieren sei. Der sonst geltende Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion gelte hier nicht. Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes sei jedoch nicht auf den Vollzug des Mietvertrages, sondern auf den Abschluß abzustellen. Von diesem Tage an sei die Vier-Jahres-Frist zu berechnen, so daß die Kündigung hier wirksam war.

Ob das nach der Mietrechtsreform noch gilt, ist zweifelhaft. Die Neuregelung in § 557 a Abs. 3 BGB ist im Vergleich zu § 10 Abs. 2 MHG umformuliert. Während es im MHG noch hieß, die Beschränkung des Kündigungsrechts sei unwirksam, "soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren" erstreckt, heißt es nunmehr in § 557 a BGB nur, daß das Kündigungsrecht für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden kann. Das Wort "soweit" ist weggefallen (unzutreffend Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl., Rdn. 72 zu § 557 a BGB). In der Gesetzesbegründung (vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 129) heißt es dazu, daß in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht das Kündigungsrecht nur für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden könne. Damit ist zumindest zweifelhaft, ob der Gesetzgeber eine Änderung der Rechtslage herbeiführen wollte. Maßgeblich ist jedoch nicht das Schweigen des Gesetzgebers in der Begründung, sondern der Gesetzeswortlaut. Der ist eindeutig ("kann für höchstens"). Bei einem Verstoß gegen die gesetzlich angeordnete Höchstgrenze ist daher von einer völligen Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses auszugehen, so daß der Wohnraummieter jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c BGB kündigen kann.