Redlichkeit

Redlichkeit; redlicher Erwerb; Beweislast für Unredlichkeit; Zurechnung der Kenntnis bei Ehegattenerwerb; Ausschließungsgrund, Ausschlussgrund; Restitutionsausschluss; Rückübertragungsausschluss

Unkenntnis über nicht grundbuchgesicherte Forderungen des Grundstücksverwalters auf Verwendungsersatz schafft Redlichkeit des Erwerbers.

Die Kl. zu 1) und 2) - letztere als Rechtsnachfolgerin der ... - begehren die Rückübertragung des 1.016 qm großen Grundstücks in Berlin-Müggelheim, dessen Alleineigenümer heute der Beigeladene ist.

Die Erbengemeinschaft, bestehend aus der Kl. zu 1) und ... war seit 1952 im Grundbuch als Grundstückseigentümerin des streitbefangenen Grundstücks eingetragen. Der Anteil der stets außerhalb der DDR wohnhaften Frau ... wurde 1962 aufgrund der Anweisung vom 18. November 1961 unter Schutz und vorläufige Verwaltung gestellt, die vom VEB KWV Berlin-Köpenick ausgeübt wurde. Hinsichtlich der Kl. zu 1), die die DDR 1952 verlassen hatte, erfolgte Eintragung von Treuhandverwaltung gemäß Anordnung vom 3. Oktober 1958 ins Grundbuch am 5. August 1974. Der genannte staatliche Verwalter schloß im Jahre 1962 einen Pflegevertrag über das Grundstück, das mit einer Holzlaube und einem Schuppen bestanden war, mit Herrn ... und nach dessen Tod 1967 mit dessen Tochter und dem mit dieser - damals - verheirateten Beigeladenen, die das Grundstück nach eigenen Angaben zuletzt mit zwei Kindern genutzt hatten. Mit Schreiben vom 22. März 1972 stellte der Beigeladene unter Bezugnahme auf eine vorangegangene Absprache über die Möglichkeit einer Übernahme (Kauf) des Grundstücks einen Überlassungsantrag. Ihm wurde mit Schreiben vom 19. Dezember 1972 mitgeteilt, daß zwar kein Überlassungsvertrag möglich sei, aber statt dessen ein Verkauf des Grundstücks geprüft werde. Am 17. September 1974 beantragten die Eheleute, die hiernach als Kraftfahrer beim ... und Raumpflegerin beim ... tätig waren, den Erwerb des Grundstücks in ehelicher Vermögensgemeinschaft für Wochenendzwecke. Durch Schreiben vom 23. und 24. September 1974 ermächtigte der Magistrat den staatlichen Verwalter zur Veräußerung des streitbefangenen Grundstücks zum Verkaufswert von 2.989 Mark, der durch Bescheid des Rates des Stadtbezirks Köpenick vom 22. Juli 1974 festgesetzt worden war, wobei der Wert des Grundstücks mit 1.016 qm à 2 Mark, der Gebäuderestwert mit 707 Mark und die Einrichtungen mit 250 Mark bestimmt waren.

Durch notariellen Kaufvertrag vom 15. November 1974 veräußerte der VEB KWV Berlin-Köpenick als staatlicher Verwalter unter Bezugnahme auf den Auftrag des Magistrats vom 23. und 24. September 1974 das streitbefangene Grundstück für Wochenendzwecke an die Eheleute ... in ehelicher Vermögensgemeinschaft zum festgesetzten Grundstückswert von 2.989 Mark. Der Kaufpreis sollte für Frau ... binnen zehn Tagen auf ein Devisenausländerkonto beim Berliner Stadtkontor und der Anteil der Kl. zu 1) auf ein (anderes) Konto beim Berliner Stadtkontor überwiesen werden, was in der Folgezeit auch erfolgt ist. Nach dem Kaufvertrag war das Grundstück nicht mit Grundpfandrechten belastet. Der Beigeladene und seine 1989 verstorbene Ehefrau wurden am 15. November 1974 als neue Grundstückseigentümer ins Grundbuch eingetragen. Die Grundstücksverkehrsgenehmigung wurde am 10. Juni 1975 erteilt.

Im Rahmen des Anhörungsverfahrens zur beabsichtigten Ablehnung ihrer Restitutionsanträge von 1990 und 1992 machten die Kl. im wesentlichen folgendes geltend: Der Verkauf des Grundstücks im Jahre 1974 sei unter Verstoß gegen § 1 Abs. 2 der Verordnung vom 11. Dezember 1968 erfolgt, da eine Überschuldung des Grundstücks nicht vorgelegen habe, dieses vielmehr unbelastet gewesen sei. Da dies und die staatliche Verwaltung für das Eigentum bereits aus dem Kaufvertrag ersichtlich gewesen seien, hätten die Eheleute ... vor dem Erwerb die Verkaufsberechtigung des VEB KWV Berlin-Köpenick überprüfen müssen. Auf die Unkenntnis von veröffentlichten Rechtsvorschriften wie der Verwalterverordnung von 1968 könne sich niemand berufen. Zudem seien üblicherweise lediglich Grundstücke in einer Größe von 500 qm verkauft worden, das vorliegende sei jedoch doppelt so groß gewesen. Wegen der Anstellung bei dem ... müsse Frau auch eine linientreue Genossin gewesen sein, so daß die Gauck-Anfrage erforderlich sei.

Durch Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen III vom 10. Januar 1997 lehnte der Bekl. die Rückübertragung des streitbefangenen Grundstücks unter Feststellung der Entschädigungsberechtigung der Kl. ab, da Anhaltspunkte für einen unredlichen Erwerb nicht vorlägen. (...)

Hiergegen richtet sich die Klage, die die Kl. über ihr bisheriges Vorbringen hinaus wie folgt begründen:

Auf dem "freien Markt" habe man über den festgesetzten höchstzulässigen Kaufpreis noch Schwarzgeld an Veräußerer von Eigenheimen zahlen müssen. Das Grundstück sei als Wassergrundstück besonders werthaltig gewesen. Die Kl. hätten auch privat keine Schulden gehabt, die den Verkauf des Grundstücks hätten rechtfertigen können. Insofern sei der Fall dem des stattgebenden Urteils des Verwaltungsgerichts Leipzig aus dem Jahre 1994 vergleichbar, hinsichtlich dessen das Bundesverwaltungsgericht die Nichtzulassungsbeschwerde durch Beschluß vom 3. Februar 1995 - 7 B 221.94 - zurückgewiesen habe.

Die Klage ist unbegründet. Der Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 10. Januar 1997 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 25. August 1997 ist rechtmäßig und verletzt die Kl. daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Kl., deren Entschädigungsberechtigung gemäß § 1 Abs. 1 c VermG anerkannt und zwischen den Beteiligten unstreitig ist, haben infolge redlichen Erwerbs keinen Anspruch auf Rückübertragung des streitbefangenen Grundstücks in Berlin-Müggelheim.

Kennzeichnend für die Unredlichkeit des Erwerbs ist das Vorliegen einer - dem Erwerber zurechenbaren - sittlich anstößigen Manipulation. Das Vermögensgesetz versagt dem Erwerber den (Vertrauens-) Schutz dann, wenn er in vorwerfbarer Weise an einer Manipulation beteiligt war (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 - 7 C 42.93 -, Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 12). Läßt sich nicht abschließend klären, ob die tatsächlichen Voraussetzungen für einen redlichen Erwerb im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 VermG gegeben sind, geht die Nichterweislichkeit grundsätzlich zu Lasten des Erwerbers, sofern greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für eine mögliche Unredlichkeit bestehen (BVerwG, Beschluß vom 16. Oktober 1995 - 7 B 163.95 -, Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 22).

Greifbare Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit der Eheleute - beim gemeinsamen Erwerbsgeschäft - erfaßt die eventuelle Unredlichkeit des einen Ehegatten das gesamte Erwerbsgeschäft (vgl. BVerwG, Beschluß vom 2. Juni 1995 - 7 B 210.95 -, Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 18) - liegen nicht vor: Gemäß § 4 Abs. 3 a VermG ist ein Rechtserwerb in der Regel dann unredlich, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wußte oder hätte wissen müssen. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Dabei kann offenbleiben, ob die Veräußerung seitens des staatlichen Verwalters im Jahre 1974 an die Eheleute ... durch § 1 Abs. 2 der Verordnung über die Rechte und Pflichten des Verwalters des Vermögens von Eigentümern, die die DDR ungesetzlich verlassen haben, gegenüber Gläubigern in der DDR vom 11. Dezember 1968 (nachfolgend: Verordnung vom 11. Dezember 1968), gedeckt war. Hiernach konnte der staatliche Verwalter von ihm verwaltete Vermögenswerte verkaufen, wenn die Höhe der zu befriedigenden Forderungen dem Wert dieser Vermögenswerte gleichkam oder ihn überstieg oder wenn die Befriedigung von Forderungen auf andere Weise nicht möglich war. Im Hinblick auf die letztgenannte Alternative kommt es schon nicht darauf an, ob das Grundstück grundpfandrechtlich unbelastet war bzw. sonstige private Schulden der Eigentümer nicht existierten, wenn nur, worauf der Bekl. ausdrücklich hinweist, Forderungen des staatlichen Verwalters im Hinblick auf seine Aufwendungen bestanden und durch die (geringen) Einnahmen aus dem Laubengrundstück nicht zu decken waren. Denn die Eheleute ... konnten nicht wissen, in welcher Höhe nicht durch Grundpfandrechte gesicherte Forderungen gegenüber den Kl. bestanden und ob hinsichtlich dieser eine Befriedigung der Gläubiger auf andere Weise nicht möglich war. Die Eheleute ... hatten auch keine Veranlassung zu prüfen, ob diese internen Voraussetzungen auf seiten des staatlichen Verwalters für den Verkauf des Grundstücks vorlagen, zumal der Magistrat durch Verfügungen vom 23. und 24. Dezember 1974 ausdrücklich Verkaufsauftrag erteilt hatte. Entgegen der Behauptung der Kl. war das streitbefangene Grundstück, mag es auch am Wasser gelegen haben, keineswegs ein besonders werthaltiges Grundstück. Sie verkennen, daß maßgeblich insoweit die Preisvorschriften der DDR waren und der Grundstückswert durch Bescheid des Rates des Stadtbezirks Köpenick vom 22. Juli 1974 auf 2.032 Mark (2 Mark pro m2) festgesetzt war. Hinzu kommt, daß es sich vorliegend nicht etwa um ein Wohngrundstück, sondern ein - mit einer Laube bebautes - Wochenendgrundstück handelte. Demzufolge ist ein Vergleich mit dem vom Verwaltungsgericht Leipzig entschiedenen Fall nicht möglich, hinsichtlich dessen das Bundesverwaltungsgericht in seinem Beschluß vom 3. Februar 1975 - 7 B 221/94, Buchholz 112 § 4 VermG Nr. 14, die Zulassungsbeschwerde mangels grundsätzlicher Bedeutung und Verfahrensfehlern zurückgewiesen hat.

Greifbare Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit im Sinne des § 4 Abs. 3 a VermG liegen auch nicht aus sonstigen Gründen vor:

Der Erwerb des Grundstücks erfolgte zu dem durch den Rat des Stadtbezirks zuvor festgesetzten höchstzulässigen Verkehrswert. Ob bei Verkäufen unter Privatleuten üblicherweise Schwarzgelder gezahlt wurden, ist vorliegend schon deshalb unerheblich, weil der Verkauf vorliegend durch den staatlichen Verwalter erfolgte. Im übrigen liegt im Nichtverlangen von Schwarzgeld aber auch kein Verstoß gegen allgemeine Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätze bzw. eine ordnungsgemäße Verwaltungspraxis.

Die Kl. irren auch, wenn sie behaupten, in der DDR seien üblicherweise nur bis zu 500 m2 große Grundstücke verkauft worden. Eine entsprechende Regelung galt vielmehr nur für die Bereitstellung von volkseigenem Bauland zur Errichtung von Eigenheimen, keineswegs jedoch für den Verkauf von Privatgrundstücken für eine Wochenendnutzung durch den staatlichen Verwalter.

Anhaltspunkte dafür, daß die Eheleute ... beim Erwerb im Jahre 1974 durch Korruption oder Ausübung einer persönlichen Machtstellung auf den Zeitpunkt oder die Bedingungen des Erwerbs Einfluß genommen hätten (vgl. § 4 Abs. 3 b VermG), fehlen ebenfalls. Die Erwerber hatten als ... bzw. ... ersichtlich schon keine persönliche Machtstellung, jedenfalls ist nichts dafür ersichtlich, daß sie den Erwerbsvorgang in irgendeiner Weise steuernd zu beeinflussen oder gar zu beherrschen vermochten (vgl. nur BVerwG, Beschluß vom 2. April 1993 - 7 B 22.93 -, ZOV 1993, 193, 194).

Auch die Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 c VermG bzw. die eines sonstigen ungeregelten Falles der Unredlichkeit außerhalb der Regelbeispiele des § 4 Abs. 3 VermG liegen nicht vor. Daß die Eheleute durch Erwerbsantrag ihr Interesse am Kauf des Grundstücks geäußert hatten, begründet - vergleichbar den Fällen staatlicher Inanspruchnahme von Grundstücken nach Anfragen von Nutzern bzw. Interessenten - kein sittlich anstößiges Verhalten (vgl. dazu nur BVerwG, Urteil vom 31. August 1995 - 7 C 39.94 -, Buchholz 112, § 1 VermG Nr. 53).