Rechtzeitigkeit der Vorlage von Unterlagen vor Beschlussfassung

1. Zu den Anforderungen an die Rechtzeitigkeit der Vorlage von Unterlagen vor Beschlussfassung.

2. Ist die Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme gesichert, ist der Sanierungsbeschluss nicht deshalb anfechtbar, weil die Eigentümer den Beschluss über die konkrete Art der Mittelaufbringung auf eine kurze Zeit später stattfindende Eigentümerversammlung vertagen.

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

Die Berufung wendet sich erfolglos gegen das erstinstanzliche Urteil.

Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen, diese teilt die Kammer in vollem Umfang. Hiergegen wendet sich die Berufung ohne Erfolg. Der Beschluss entspricht noch ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dass die drei Angebote - bei denen der BGH jüngst in Zweifel gezogen hat, ob es ihrer bedarf (BGH NJW 2025, 3425) - erst in der Versammlung vorlagen, begründet per se keinen Anfechtungsgrund. Unterlagen müssen, nach der Rechtsprechung der Kammer (Kammer ZWE 2020, 432), so rechtzeitig vorgelegt werden, dass eine sachgerechte Beschlussfassung möglich ist. Wenn das Amtsgericht hier zu dem Ergebnis gelangt, dass die Alternativen auch in der Diskussion in der Versammlung geprüft werden können, ist dies nicht zu beanstanden. Es ist auch nicht vorgetragen worden, dass die Angebote so komplex waren, dass eine längere Prüfung nötig wäre und welche Einwände die Kl. gegen das angenommene Angebot vorgetragen hätten. Auch in diesem Verfahren werden keine inhaltlichen Einwände gegen das angenommene Angebot erhoben. Es ist aber unzweifelhaft, dass die Vorlage der Angebote kein Selbstzweck ist, sondern den Eigentümern nur eine Entscheidungsgrundlage bieten soll. Dass aus den anderen Angeboten - zu spät - erst Schwächen des angenommenen Angebotes zutage traten, ist nicht vorgetragen.

Richtig ist zudem, dass die Finanzierung im Regelfall mit dem Sanierungsbeschluss erfolgen muss. Der BGH hält einen Sanierungsbeschluss aber nur dann für ungültig, wenn die Finanzierung nicht aufgebracht werden kann (BGH NJW 2015, 3651 Rn. 48) oder nicht gesichert ist (BGH NJW 2011, 2958 Rn. 8). Ein derartiger Fall lag aber nicht vor. Die Eigentümer waren sich klar, dass die Maßnahme finanziert werden muss. Sie haben nur die Entscheidung über den Weg auf eine kurze Zeit später stattfindende Versammlung vertagt, nach dem nicht bestrittenen Vortrag der Bekl., um abwesenden Eigentümern Gelegenheit zur Abstimmung zu bieten. Damit liegt keine - die Ordnungsgemäßheit des Sanierungsbeschlusses betreffende - Ungewissheit über die Frage, ob die Baumaßnahme finanziert werden kann, vor. Vielmehr war klar, dass eine Finanzierung erfolgen (muss), nur die Art der Mittelaufbringung war offen. Dies unterscheidet sich deutlich von der Entscheidung des BGH, in welcher die Kreditaufnahme für ungültig erklärt wurde und damit klar war, dass der Gemeinschaft die erforderlichen Mittel fehlen.

Auch die Voraussetzungen für eine weitere Ursachenanalyse liegen nicht vor. Der Vortrag der Bekl. zu den Ursachen des Feuchtigkeitsschadens ist nicht bestritten worden. Ein Fachunternehmen hat das Angebot aufgrund einer Analyse erstellt, bei der letztlich überschaubaren Baumaßnahme genügt dies, eine weitere Hinzuziehung eines Sachverständigen war (noch) nicht erforderlich (vgl. Kammer ZWE 2021, 47).

Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt, sie - zumindest aus Kostengründen - zurückzunehmen.

Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren wie das Amtsgericht mit bis zu 10.000 € festzusetzen. Auch insoweit besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen.

Die noch h. M. ist der Ansicht, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer müsse vor einem Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Angebote einholen. Geschieht dies nicht, könne ein Erhaltungsbeschluss aus formalen Gründen anfechtbar sein. Ferner muss grundsätzlich klar sein, mit welchen Mitteln eine Erhaltungsmaßnahme finanziert wird.

Die Wohnungseigentümer fassen wegen eines Feuchtigkeitsschadens einen Erhaltungsbeschluss. Ein Wohnungseigentümer greift diesen an. Er rügt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe vor der Entscheidung, wer die Erhaltungsmaßnahme durchführen solle, nicht rechtzeitig mehrere Angebote eingeholt. Die Angebote hätten erst in der Versammlung vorgelegen. Ferner rügt der Wohnungseigentümer, dass die Wohnungseigentümer nicht beschlossen hätten, wie die Kosten für die Erhaltung aufgebracht werden sollen.Die Wohnungseigentümer fassen wegen eines Feuchtigkeitsschadens einen Erhaltungsbeschluss. Ein Wohnungseigentümer greift diesen an. Er rügt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe vor der Entscheidung, wer die Erhaltungsmaßnahme durchführen solle, nicht rechtzeitig mehrere Angebote eingeholt. Die Angebote hätten erst in der Versammlung vorgelegen. Ferner rügt der Wohnungseigentümer, dass die Wohnungseigentümer nicht beschlossen hätten, wie die Kosten für die Erhaltung aufgebracht werden sollen.

Das Landgericht meint, diese Umstände führten nicht dazu, dass der Erhaltungsbeschluss (es nennt ihn aus welchen Gründen auch immer „Sanierungsbeschluss“) für ungültig zu erklären sei.

Unterlagen müssten so rechtzeitig vorgelegt werden, dass eine sachgerechte Beschlussfassung möglich sei. Die Angebote hätten auch in der Diskussion in der Versammlung geprüft werden können. Es sei nicht vorgetragen worden, dass die Angebote so komplex gewesen seien, dass eine längere Prüfung nötig wäre und welche Einwände der Kläger gegen das angenommene Angebot vorgetragen hätte.

Richtig sei, dass eine „Finanzierung im Regelfall mit dem Sanierungsbeschluss“ erfolgen müsse. Der BGH halte einen Sanierungsbeschluss aber nur dann für ungültig, wenn die Finanzierung nicht aufgebracht werden könne oder nicht gesichert sei. So liege es hier nicht. Die Wohnungseigentümer seien sich klar gewesen, dass die Erhaltung finanziert werden müsse. Sie hätten diese Entscheidung auf eine kurze Zeit später stattfindende Versammlung vertagt, um abwesenden Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Abstimmung zu bieten. Das sei nicht zu beanstanden.

Ist es für einen Vertragsschluss richtig, Angebote einzuholen, kann man fragen, ob diese Angebote den Wohnungseigentümern innerhalb der Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG (= drei Wochen) vorliegen müssen.

Hier gilt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss die Angebote nicht grundsätzlich mit der Ladung an die Wohnungseigentümer übersenden. Häufig reicht die Übersendung eines Preisspiegels. Es muss aber Gelegenheit bestehen, sich mit den Angeboten auseinanderzusetzen. Eben dafür ist die Ladungsfrist geschaffen und zuletzt auf drei Wochen verlängert worden! Warum das Landgericht dies wegwischt, leuchtet nicht unmittelbar ein. Ebenso ist rätselhaft, warum der Kläger, liegt ein formaler Beschlussmangel vor, Einwände vorbringen soll. Da es eine Beweislastumkehr gibt, müsste die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vortragen. Dies wollen die Landgerichte irgendwie nicht wahrhaben.

Ein Erhaltungsbeschluss widerspricht nur dann nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die Kostenfrage geregelt ist. Das ist nicht erst dann der Fall, wenn die erforderlichen Mittel bereits aufgebracht sind. Es genügt, dass die Aufbringung der Mittel durch die Wohnungseigentümer gesichert ist (BGH, GE 2011, 1165 Rn. 8). Auch dem tritt man in Frankfurt bewusst entgegen. Die dortigen Richter weichen vom BGH ab und meinen, es reiche, die Kostenfrage könne man später regeln. Da aber der Erhaltungsbeschluss und die Frage, wer was bezahlen muss, zusammengehören, ist das schlicht falsch.