Rechtzeitige Absendung der Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung nicht ausreichend

Rechtzeitige Absendung der Einwendungen des Mieters gegen die Betriebskostenabrechnung nicht ausreichend; Post als Erfüllungsgehilfe des Mieters; Postverzögerung; Postverschulden

Der Mieter, der seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung dem Vermieter per Post mitteilt, hat deren Verschulden bei dem verspäteten Zugang auch dann zu vertreten, wenn auf dem Postweg für ihn unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.

(Leitsatz der Redaktion)

2. Die Berufung ist in der Sache erfolgreich.

2.1. Der Kl. hat einen Anspruch auf Zahlung von 1.613,11 € aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung vom 24.9.2008 gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 4 Ziff. 3, § 6 Ziff. 9 C des Mietvertrages.

Entsprechend den insoweit zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts haben die Kl. eine formal ordnungsgemäße Abrechnung erteilt.

Auf die von der Bekl. vorgetragenen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 kommt es hingegen nicht an, denn sie ist damit wegen § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ausgeschlossen. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB sind Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB.

Unstreitig ist der Bekl. die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung am 26.11.2008 zugegangen. Einwendungen gegen die Abrechnung hätten daher spätestens bis zum 27.11.2009 erhoben werden müssen. Zwar behauptet die Bekl., sie habe bereits mit Schreiben vom 6.12.2008 Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung eingelegt. Jedoch konnte sie den, von der Kl. bestrittenen, Zugang dieses Schreibens innerhalb der Jahresfrist nicht beweisen. Der von ihr unter Beweis gestellte Vortrag, sie habe das Schreiben an ihrem Laptop verfasst und per Post versandt, ist unerheblich. Selbst wenn sie, wie von ihr behauptet, den Widerspruch verfasst und rechtzeitig zur Post aufgegeben habe, begründet dies keinen Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung (BGH, NJW 2009, 2197 ff. Rn. 11 - zitiert nach juris = GE 2009, 509). Einen Beweis für den Zugang des Schreibens bei der Kl. hat sie hingegen nicht angeboten.

Erst in der Anlage zum Schreiben der Bekl. vom 27.1.2010, mithin nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, haben die Kl. unstreitig den Widerspruch erhalten.

Die Bekl. hat den Nichtzugang bzw. den verspäteten Zugang auch zu vertreten. Bei der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB handelt es sich ebenso wie bei der für den Vermieter geltenden Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB um eine Ausschlussfrist. Eine spätere Geltendmachung von Einwendungen ist nur möglich, wenn der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB. Die Darlegungs- und Beweislast diesbezüglich trägt der Mieter (Weidenkaff in Palandt, 69. Aufl. 2010, BGB, § 556 Rn. 13).

Die Bekl. hat nicht hinreichend dargelegt, dass sie einen möglichen Verlust des Widerspruchsschreibens auf dem Postweg nicht zu vertreten hat. Insbesondere ein ihr gemäß §§ 556 Abs. 3 Satz 6, 276, 278 Satz 1 BGB zurechenbares Verschulden der Post hat die Bekl. nicht ausgeräumt.

Ebenso wie der Vermieter hat der Mieter ein Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl. 2011, § 556 Rn. 100b). Die Post ist die Erfüllungsgehilfin der Bekl., weil sie sich nach ihrem Vortrag der Post zur Beförderung ihres Widerspruchsschreibens bedient hat. Verzögerungen oder Verluste bei der Postbeförderung gehen daher zu ihren Lasten (Palandt/Weidenkaff, a.a.O. § 556 Rn. 11; BGH, NJW 2009, 2197 ff. Rn. 13, zitiert nach juris = GE 2009, 509). Mangels anderweitigen Vortrags der Bekl. ist von einem solchen Verschulden der Post auszugehen.

Die Bekl. kann sich auch nicht dadurch entlasten, dass auf dem Postweg unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste aufgetreten sind, auf die sie keinen Einfluss hätte nehmen können. Für eine derartige Einschränkung des § 278 Satz 1 BGB besteht unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Vertretenmüssen des Vermieters (BGH, NJW 2009, 2197 ff., Rn. 14 f. - zitiert nach juris = GE 2009, 509) kein sachlicher Grund. Vielmehr stehe eine einschränkende Anwendung des § 278 BGB im Widerspruch zu der Regelungsabsicht des Gesetzgebers, mit der Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB eine zeitnahe Abrechnung und Abrechnungssicherheit zu gewährleisten (BGH, NJW 2009, 2197 ff., Rn. 14 f. - zitiert nach juris = GE 2009, 509). Dies gilt auch für den Mieter. Es ist kein sachlicher Grund erkennbar, warum, davon abweichend, für den Mieter etwas anderes gelten soll. Vielmehr handelt es sich bei den Regelungen für den Vermieter und den Mieter um wortgleiche Parallelvorschriften (§ 556 Abs. 3 Satz 3 und 6 BGB), die denselben Zweck, den Eintritt von Rechtsfrieden, verfolgen.

Es ist auch nicht erkennbar, wieso die Bekl. davon ausgehen durfte, dass ihr Widerspruch den Kl. zugegangen ist, denn von diesen erfolgte keinerlei Reaktion auf das Schreiben. Daran ändert auch der Umstand, dass die Bekl. bereits ein Jahr zuvor Bedenken gegen die Abrechnung erhoben hat, den Kl. die Heizungsproblematik mithin bekannt war, nichts.

Die Unzuverlässigkeit der privatisierten Post kann nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Wohnungsmieter fatale Folgen haben. Etwa dann, wenn er Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend machen will, die er binnen zwölf Monaten nach ihrem Zugang dem Vermieter mitteilen muss. Insoweit reicht die rechtzeitige Absendung auf dem Postweg nicht aus, da diese keinen Anscheinsbeweis für die rechtzeitige Mitteilung liefert. Auch darauf, dass die Post an dem verzögerten Zugang schuld ist, kann sich der Mieter nicht berufen.

Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters für 2007 vom 24. September 2008 ging der Wohnungsmieterin am 26. November 2008 zu. Gegen die sich daraus ergebende Nachforderung erhob diese mit Schreiben vom 6. Dezember 2008 Einwendungen. Der Vermieter behauptete, dieses Schreiben erst als Anlage zu einem Schreiben vom 27. Januar 2010 erhalten zu haben. Die Mieterin bezog sich darauf, dass sie ein etwaiges Verschulden der Post an dem Verlust oder der verzögerten Beförderung des rechtzeitig eingelieferten Schreibens nicht zu vertreten habe.

Das Amtsgericht folgte dieser Auffassung und wies die Nachforderungsklage ab. Dagegen ging der Vermieter in die Berufung.

Die Berufung hatte Erfolg. Nach Ansicht der ZK 63 des LG Berlin war die Mieterin den Beweis schuldig geblieben, dass ihr Schreiben, mit dem sie Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erhoben hatte, dem Vermieter rechtzeitig innerhalb der Frist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung zugestellt worden war.

Die von der Mieterin behauptete rechtzeitige Einlieferung bei der Post begründe keinen Anscheinsbeweis dafür, dass dem Vermieter das Einwendungsschreiben tatsächlich und rechtzeitig zugegangen sei.

Die Mieterin könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Post an dem Verlust oder einer nicht rechtzeitigen Beförderung schuld sei. Denn diese sei Erfüllungsgehilfin der Mieterin, so dass sie auch für deren Fehlverhalten eintreten müsse.

Ebenso wie der Vermieter den rechtzeitigen Zugang der Abrechnung beweisen muss, muss der Mieter beweisen, dass er seine Einwendungen dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt hat.

Entscheidend ist insoweit, dass die Einwendungen dem Vermieter innerhalb der Einwendungsfrist zugehen; die rechtzeitige Absendung genügt ebenso wenig wie für den Vermieter die rechtzeitige Absendung der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 107/08, GE 2009, 509 = WuM 2009, 236).

Die rechtzeitige Einlieferung bei der Post reicht auch dann nicht, wenn auf dem Postweg für den Mieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten; denn auch insoweit gilt nichts anderes als für den Vermieter.

Für den Mieter ist also empfehlenswert, das Einwendungsschreiben in doppelter Ausfertigung dem Vermieter zuzusenden, damit dieser auf dem Doppel den Empfang des Originals bestätigt. Ferner sollte sich der Mieter rechtzeitig vor Ablauf der Einwendungsfrist vergewissern, ob das Schreiben beim Vermieter angekommen ist. Ist das unklar, ist eine nochmalige Übersendung ratsam. Eine kostenträchtige Zustellung durch den Gerichtsvollzieher ist auch nicht sicher, da diese möglicherweise daran scheitert, dass der Vermieter inzwischen seinen Lebensmittelpunkt oder Geschäftssitz verlegt hat.