Rechtswegzuständigkeit

Rechtswegzuständigkeit; Zivilrechtsweg; Verpflichtungserklärung; Mietübernahmeerklärung; Sozialhilfeträger

Übernimmt der Sozialhilfeträger nach § 554 Abs. 2 BGB die rückständigen Mietzinsen durch Erklärung gegenüber dem Vermieter, ist ein Anspruch aus dieser Verpflichtungserklärung im Zivilrechtsweg geltend zu machen. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. nehmen als Mieter den beklagten Sozialhilfeträger aus einer Verpflichtungserklärung nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB in Anspruch, die dieser abgegeben hat, um einer wegen Mietrückständen fristlos gekündigten Mieterin nach § 15 a BSHG die Unterkunft zu sichern. Das Verwaltungsgericht hat durch Beschluß vom 29. Oktober 1992 den Verwaltungsrechtsweg für unzulässig erklärt und den Rechtsstreit an das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verwiesen. Die Beschwerde des Bekl. hat das Oberverwaltungsgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Oberverwaltungsgericht zugelassene Beschwerde des Bekl.

II. Die gemäß § 152 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit § 17 a Abs. 4 Sätze 4 und 6 GVG zulässige Beschwerde ist nicht begründet. Zu Recht haben die Vorinstanzen die Zulässigkeit des Verwaltungsrechtsweges (§ 40 VwGO) verneint. Denn Erklärungen, mit denen sich öffentliche Stellen nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB dem Vermieter gegenüber zur Befriedigung hinsichtlich fälliger Mietzinsen verpflichten, sind zivilrechtlicher Natur. Dies führt nach § 13 GVG zur Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte.

Ist der Mieter einer vermieteten Sache mit der Entrichtung des Mietzinses in dem in § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB umschriebenen Umfang in Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Die Kündigung wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt (§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dieselbe Rechtsfolge tritt nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB bei der Vermietung von Wohnraum ein, wenn bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich des fälligen Mietzinses und der fälligen Entschädigung nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB der Vermieter befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet. Erfüllung und Aufrechnung durch den Mieter sind unstreitig privatrechtliche Vorgänge. Für die funktionsgleiche Handlung der öffentlichen Stelle gilt nichts anderes. Entgegen der Ansicht des Bekl. wird die Verpflichtungserklärung der öffentlichen Stelle nicht aus einer Position hoheitlicher Überordnung abgegeben. Insbesondere folgt der behauptete öffentlich-rechtliche Charakter der Verpflichtungserklärung nicht daraus, daß sie die Rechtswirkungen nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB zu erzeugen in der Lage ist, ohne daß sich der Vermieter dem entziehen kann (vgl. LG Berlin GE 1993, 157). Denn diese Wirkung kommt der Verpflichtungserklärung kraft Gesetzes zu, wobei die gesetzliche Regelung sie insoweit auf eine Stufe stellt mit der Aufrechnungserklärung des Mieters und der Schuldtilgung durch diesen (oder einen Dritten). Die Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB ist deshalb nicht Ausdruck wohnungszwangswirtschaftlicher Hoheitsgewalt, sondern der auch sonst das Zivilrecht prägenden Vorstellung, daß ein Gläubiger in der Regel nur an der Herbeiführung eines bestimmten Leistungserfolgs, nicht aber an der Person des Leistenden interessiert ist und deshalb grundsätzlich Geldleistungen eines Dritten nicht ablehnen kann (vgl. § 267 BGB).

Daß das Gesetz von der öffentlichen Stelle nicht Schuldtilgung, sondern nur die Verpflichtung hierzu voraussetzt, läßt einen öffentlich-rechtlichen Charakter der Verpflichtungserklärung ebenfalls nicht erkennen. Denn diese unterschiedliche Behandlung von Mieter und öffentlicher Stelle hat ihren Grund nicht darin, daß öffentliche Stellen typischerweise mit Hoheitsgewalt ausgestattet sind, sondern darin, daß bei ihnen die Bezahlung gesichert ist und sich allenfalls kurzfristig verzögern kann (s. z. B. Karl, NJW 1991, 2124 unter Bezugnahme auf AG Mannheim, DWW 1984, 290). § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB erweist sich mit Rücksicht darauf auch in seiner zweiten Alternative nicht als Norm, die ausschließlich einen Träger hoheitlicher Gewalt als solchen berechtigt oder verpflichtet, sondern als Privatrecht, das mit schuldrechtlichen Sondervorschriften lediglich an besondere schuldrechtsrelevante Eigenschaften einer bestimmten Gruppe von Schuldnern anknüpft.

Die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB ist auch dann nicht als öffentlich-rechtlich zu beurteilen, wenn sie - wie hier von dem beklagten Sozialhilfeträger - in Erfüllung einer öffentlichrechtlich geregelten Aufgabe abgegeben wird. Aufgelaufene Mietschulden, die die fristlose Kündigung des Vermieters ausgelöst haben, können vom Sozialhilfeträger im Rahmen der Hilfe zum Lebensunterhalt nach § 15 a BSHG übernommen werden, um dem Hilfebedürftigen die Unterkunft zu erhalten. Die Entscheidung darüber, ob dem Hilfebedürftigen diese Kann-Hilfe gewährt wird, trifft der Träger der Sozialhilfe dem Hilfebedürftigen gegenüber durch Verwaltungsakt auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts (§ 31 Satz 1 SGB X). Daraus folgt aber nicht notwendig, daß auch die Rechtsbeziehung zwischen dem Träger der Sozialhilfe und dem Vermieter als dem Eigentümer des für den Hilfebedürftigen zu sichernden Wohnraumes ebenfalls dem öffentlichen Recht zuzuordnen ist. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann in Anbetracht der Rechtstradition öffentlicher Verwaltung, bei der Erfüllung der ihr anvertrauten öffentlichen Aufgaben auch die Gestaltungsformen und Mittel des Privatrechts wählen zu dürfen, wenn und soweit keine öffentlich-rechtlichen Normen oder Rechtsgrundsätze entgegenstehen (vgl. BVerwG, NJW 1993, 2695/2697), nicht von der öffentlichen Aufgabe auf den öffentlich-rechtlichen Charakter ihrer Ausführung geschlossen werden (vgl. BVerwGE 7, 264 f.; 35, 103 [105]; 47, 247 [250]). Entscheidend ist vielmehr, ob sich das öffentliche Recht auch der Ausführung der Verwaltungsaufgabe angenommen hat, also den Verwaltungsvollzug ausschlaggebend prägt.

Derartige prägende öffentlich-rechtliche Vorgaben fehlen für die Verpflichtungserklärung des Sozialhilfeträgers nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu "Miet(zahlungs)garantie"-Erklärungen, mit denen sich ein Sozialhilfeträger dem Vermieter gegenüber verpflichtet, für einen bestimmten Mieter die Zahlung der Miete als laufende Leistung der Hilfe zum Lebensunterhalt zu übernehmen. Hier wird im Hinblick darauf, daß der Sozialhilfeträger sich bei der Abgabe derartiger Garantien an den das Sozialhilferecht prägenden Grundsätzen orientieren und sie folglich ausdrücklich oder konkludent unter den Vorbehalt vorgängiger Feststellung und Bewilligung entsprechender Sozialhilfeleistungen stellen müsse, angenommen, die Akzessorietät zum Sozialhilfeanspruch des Mieters geben auch der Mietgarantieerklärung gegenüber dem Vermieter ein öffentlich-rechtliches Gepräge mit der Folge, daß der Vermieter seine Ansprüche aus der Mietgarantie im Verwaltungsweg zu verfolgen habe (vgl. VGH Mannheim, NDV 1991, 393 f.; VG Würzburg, NJW 1988, 2815; VGH München, NJW 1990, 1968; OVG Bremen, NJW 1990, 1313 f.; a. A. - Zivilrechtsweg -: LG Saarbrücken, NJW 1989, 1287/1288; offengelassen dagegen wegen bindender Verweisung vom OVG Berlin, NJW 1984, 2593). Ob sich mit dieser Begründung der öffentlich-rechtliche Charakter derartiger Mietgarantien begründen läßt, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn jedenfalls Verpflichtungserklärungen des Sozialhilfeträgers nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB weisen eine entsprechende Struktur nicht auf. Sie werden abgegeben in bezug auf konkrete feststehende Mietschulden, um einen gegenwärtigen Bedarf des Mieters zu befriedigen, nämlich die Erhaltung seiner angemieteten Wohnung durch Abwehr von fristloser Kündigung und Räumungsklage zu sichern; sie weisen - anders als eine "Mietgarantie" - nicht in die Zukunft und bedürfen deshalb nicht des Vorbehalts andauernder sozialhilferechtlicher Rechtfertigung. Ein entsprechender Vorbehalt wäre auch nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB gar nicht zulässig. Denn die dort vorgesehene Verpflichtungserklärung ist bedingungsfeindlich (vgl. LG Berlin, GE 1979, 609, GE 1992, 385). Das folgt sowohl aus der ihr beigelegten rechtsgestaltenden Wirkung, die nicht im Ungewissen gehalten werden darf, als auch aus ihrem Zweck, dem Vermieter einen so sicheren Anspruch auf Befriedigung zu verschaffen, daß die gesetzliche Gleichstellung mit einer von seiten des Mieters erfolgten Zahlung gerechtfertigt ist.

Schließlich ist auch kein Grund ersichtlich, Streitigkeiten aus einer Verpflichtungserklärung nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1, 2. Alternative BGB der besonderen ausschließlichen Zuständigkeit der Amtsgerichte nach § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG und § 29 a ZPO zu entziehen. Der Gesetzgeber hat die Amtsgerichte, in deren Bezirk die Wohnung belegen ist, unter anderem deshalb mit der Entscheidung über Mietzinsstreitigkeiten betraut, weil sie ihm wegen ihrer Orts- und Sachnähe als besonders geeignet erschienen (vgl. BGHZ 89, 275, 281 f.). Dieser Gesetzeszweck erfaßt auch - wie das Oberverwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat - Streitigkeiten, die aus einer Verpflichtungserklärung bezüglich fälliger Mietzinsen entstehen können. Das Verwaltungsgericht hat demnach zu Recht die Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg ausgesprochen.

Wir hatten in GE 1993, 55 den Beschluß des Verwaltungsgerichts Berlin mitgeteilt, wonach der Vermieter das Sozialamt aus einer Verpflichtungserklärung nach § 554 Abs. 2 BGB nur vor den Zivilgerichten verklagen kann.

Das Bundesverwaltungsgericht hat diese Entscheidung mit Beschluß vom 18. Oktober 1993 bestätigt und damit den für alle Beteiligten immer mißlichen Zuständigkeitsstreit zwischen den Gerichten - hoffentlich - geklärt. Wenn in solchen Fällen also Streit über die Zahlungspflicht des Sozialamtes besteht, ist Klage vor dem nach §§ 29 a ZPO, 23 GVG ausschließlich zuständigen Amtsgericht zu erheben.