Rechtsschutzbedürfnis zur Beschlussanfechtung in WEG mit Untergemeinschaften, Alternativangebote bei größeren Sanierungsmaßnahmen

1. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften besteht schon dann, wenn die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme aus § 10 Abs. 8 WEG für den Anfechtungskläger besteht.

2. Zu den Anforderungen an Alternativangebote und deren Prüfung durch die Eigentümer bei größeren Sanierungsmaßnahmen.

Die Parteien bilden eine WEG. In der Gemeinschaftsordnung (GO) wurden Untergemeinschaften gebildet. § 11 GO regelt die getrennte Abrechnung in den einzelnen Untergemeinschaften. Es werden auch getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet. Die Untergemeinschaften sollen bzgl. der Kosten so behandelt werden, als seien sie eigenständige Gemeinschaften. Alle nicht einer Untergemeinschaft zuzuordnenden Kosten werden gemeinschaftlich getragen. Die jeweiligen Untergemeinschaften halten eigene Versammlungen ab (§ 12 GO). Sie sind zuständig für das betroffene Sondereigentum und das damit verbundene Gemeinschaftseigentum. Die Gesamteigentümergemeinschaft ist insbesondere zuständig für Angelegenheiten, die den Außenbereich betreffen.

Am 18. November 2014 fand eine Eigentümerversammlung statt. In ihr wurden u. a. Beschlüsse zu TOP 12 - Erneuerung der Dachabdeckung und Modernisierung des Aufzugs nebst Sonderumlage gefasst. Vergleichsangebote wurden den Eigentümern nicht vorgelegt und auch nicht mit der Einladung zur Versammlung übersandt. Das betroffene Dach gehört zu dem Gebäude A, die Sanierung des Aufzugs bezieht sich auf Gebäude C.

Das AG hat die Klage durch Teilurteil abgewiesen, weil sie, soweit sie auf die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 12 gerichtet sei, unzulässig sei, da dem Kl. das Rechtsschutzbedürfnis fehle. Wegen der vereinbarten getrennten Verwaltung der Untergemeinschaften sei er diesbezüglich von der Mitverwaltung ausgeschlossen. Die beschlossenen Maßnahmen würden auch nicht gem. § 12 Gemeinschaftsordnung die gesamte Gemeinschaft betreffen, so dass sie in die Zuständigkeit der jeweiligen Untergemeinschaft fallen würden. Es handele sich unstreitig nicht um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG. Auch sei der Kl. nach den Beschlüssen nicht an den Kosten beteiligt.

Die Klage des Kl. ist in vollem Umfang zulässig. Insbesondere kann der Kl. - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - ein Rechtsschutzbedürfnis an der Beschlussanfechtung für sich beanspruchen. Der Kl. ist durch die angefochtene Beschlussfassung betroffen.

Gegenteiliges ergibt sich nicht aus der vom Amtsgericht zitierten Rechtsprechung. So kann auf die zitierte Rechtsprechung Bezug genommen werden (BayObLG, Beschl. v. 25.7.1984 - BReg 2 Z 57/84):

„Wird die Antragstellerin im Sinn der vorstehenden Ausführungen von den angefochtenen Eigentümerbeschlüssen nicht betroffen, so ist ihr Antrag nicht als sachlich unbegründet, sondern bereits als unzulässig abzuweisen. […] Jedenfalls fehlt ihr für eine Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen, die ihre Interessen als Miteigentümerin in keiner Weise berühren, das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, das in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfen ist.“

Soweit es - wie hier - um die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen (mit Untergemeinschaften) geht, könnte allenfalls ein Rechtsschutzbedürfnis dann fehlen, wenn eine Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG ausgeschlossen ist (Roth in Bärmann, WEG § 46 Rn. 113 bzgl. Mehrhausanlagen [mit Verweis auf BGH NJW 2012 1224]).

Dies ist hier nicht der Fall. Eine finanzielle Belastung trifft den Kl. in dem vorliegend relevanten Sinne zwar an sich nicht direkt. § 11 B der Gemeinschaftsordnung legt insofern fest, dass die Kosten, die den einzelnen Untergemeinschaften erwachsen, von diesen zu tragen sind. Die Beschlussfassung hält sich insoweit im Rahmen der §§ 11, 12 Gemeinschaftsordnung. Der Zuständigkeitsbereich der jeweiligen Untergemeinschaften ist unter § 12 C Gemeinschaftsordnung definiert. Nach der insoweit gebotenen objektiven Auslegung ist hiervon auch Gemeinschaftseigentum erfasst. So wird in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass auch Gemeinschaftseigentum erfasst sei, sofern dieses mit dem Sondereigentum verbunden ist. Hierdurch wollten die Eigentümer ersichtlich eine umfassende Zuordnung zu den Untergemeinschaften erreichen.

Dieser Befund wird dadurch bestätigt, dass zur Abgrenzung der Zuständigkeit der Gesamtgemeinschaft „insbesondere der Außenbereich“ als beispielhaftes Abgrenzungskriterium herangezogen wird. Aus dem Umkehrschluss kann gefolgert werden, dass Gebäude in ihrer Gesamtheit den Untergemeinschaften zugeordnet werden sollen. Weitere Bestätigung findet dieser Befund auch in der Bestimmung des § 11 C. 4. Gemeinschaftsordnung. Hiernach sollen Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung einer Gemeinschaftstelekommunikationsanlage von der jeweiligen Untergemeinschaft getragen werden. Die Zuordnung gerade des Gemeinschaftseigentums zur Untergemeinschaft wird hierdurch eindeutig. Die jeweiligen Untergemeinschaften bilden eigene Instandhaltungsrücklagen.

Jedoch ist der Kl. gleichwohl einer unmittelbaren Haftung im Außenverhältnis gem. § 10 Abs. 8 WEG ausgesetzt. Für die jeweiligen Verpflichtungen der Gemeinschaft - unabhängig von der intern wirkenden Gemeinschaftsordnung - haftet im Außenverhältnis der einzelne Eigentümer im Verhältnis seines Miteigentumsanteils als Teilschuldner für die Verbindlichkeiten der teilrechtsfähigen Gemeinschaft. Die Haftung der Untergemeinschaft im Innenverhältnis ändert nichts an der dargestellten Haftung des Kl. im Außenverhältnis. Trotz der Anerkennung der Rechtsfigur der Untergemeinschaft in Rechtsprechung und Literatur wird deren Rechtsfähigkeit nicht anerkannt. Die Untergemeinschaft kann daher nicht am Rechtsverkehr teilnehmen. Sie kann nicht im Außenverhältnis Verbindlichkeiten eingehen und auch mangels eigenem Vermögen solche Verbindlichkeiten begleichen. Sie kann nicht verklagt werden. Daher kann es durchaus dazu kommen, dass der Kl. für Verbindlichkeiten der Untergemeinschaft nach § 10 Abs. 8 WEG im Außenverhältnis einzustehen hat. Die Kompetenzverlagerung in der Gemeinschaftsordnung führt demzufolge nicht zu einer Haftungsfreistellung im Außenverhältnis (LG Hamburg ZWE 2017, 458). Alleine diese Möglichkeit der Haftung des Kl. führt zum Rechtsschutzbedürfnis.

Auch die neuerliche BGH-Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 10.11.2017 - V ZR 184/16) bestätigt diese Ansicht. Zunächst befasst sich der BGH im Rahmen dieser Entscheidung nur kurz mit der Frage des Rechtsschutzbedürfnisses. Ein solches bejaht er im Falle der Anfechtung eines Beschlusses durch einen nicht einer bestimmten Untergemeinschaft zugehörigen Eigentümer, wenn er geltend macht, dass den Mitgliedern einer Untergemeinschaft wegen der damit verbundenen quotalen Außenhaftung aller Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz für Kosten verursachende Instandsetzungsmaßnahmen fehle. Die Anfechtungsmöglichkeit muss dem nicht der Untergemeinschaft angehörigen Eigentümer, daher schon mit Blick auf die Außenhaftung nach § 10 Abs. 8 WEG, offenbleiben.

Darüber hinaus ist zu beachten, dass die Anforderungen an ein Rechtsschutzbedürfnis für Anfechtungsklagen großzügig zu behandeln sind. So ist auch die altruistische Anfechtung von Beschlüssen anerkannt (Bärmann/Roth, WEG § 46 Rn. 112). Im Interesse der Gemeinschaft soll der einzelne Eigentümer anfechtungsberechtigt sein. Daher dürfen keine strengen Anforderungen an das Rechtsschutzbedürfnis gestellt werden. Der einzelne Eigentümer muss auch im Interesse der Gemeinschaft verhindern können, dass sich diese einer finanziellen Belastung aussetzt.

Soweit die Beschlussanfechtung die Dachsanierung betrifft, besteht ein Rechtsschutzbedürfnis des Kl. im Übrigen schon deshalb, da er von der Beschlussfassung direkt betroffen ist. Durch die Beschlussfassung wird die Gesamtinstandhaltungsrücklage belastet und gerade nicht nur die Instandhaltungsrücklage der Untergemeinschaft Wohnung.

Der Einwand der Bekl., es bestehe eine Präklusion des Vortrags zum Rechtsschutzbedürfnis, gem. § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG mangels Vortrags hierzu in der Klagebegründung, ist nicht durchgreifend. Insoweit handelt es sich bei dem Rechtsschutzbedürfnis um eine Sachurteilsvoraussetzung (vgl. nur BeckOKZPO/Bacher, § 253 Rn. 28 ff.). Diese ist nicht von § 46 WEG erfasst. Hiergegen spricht der Sinn und Zweck sowie die Systematik der Klagebegründungsfrist. Zunächst handelt es sich nach allgemeiner Auffassung um eine materielle Präklusionsfrist (vgl. nur Jennißen/Suilmann, WEG, § 46 Rn. 2). Sie soll bewirken, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (BGH NZM 2017, 147).

Von diesem materiellen Anfechtungsgründen, die fristgebunden vorzutragen sind, sind die Sachurteilsvoraussetzungen abzugrenzen, die nach § 56 ZPO gerade von Amts wegen zu prüfen sind. Von einer materiellen Präklusion können diese nicht erfasst sein (LG München I ZWE 2017, 416). Insofern gilt - wie im gesamten Anwendungsbereich der ZPO -, dass die Prozessvoraussetzungen erst am Schluss der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung vorliegen müssen (Staudinger/Lehmann-Richter, WEG § 46 Rn. 42). Dies ergibt sich im Übrigen auch aus § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG, der es dem Kl. ausdrücklich erlaubt, die für die Zulässigkeit der Klage erforderliche Eigentümerliste noch bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorzulegen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist dieser Zulässigkeitsmangel sogar noch im Berufungsverfahren heilbar (BGH NJW 2011, 3237; ZWE 2012, 82); damit wäre es nicht zu vereinbaren, würde man es für erforderlich halten, dass das Rechtsschutzbedürfnis nur innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen werden kann.

Die Kammer geht auch nicht davon aus, dass durch den Vollzug des Beschlusses zu TOP 12 der Eigentümerversammlung vom 18.11.2014 eine Erledigung eingetreten ist. Zwar kann einem Beschlussanfechtungsverfahren das Rechtsbedürfnis fehlen, wenn der Beschluss durchgeführt ist, eine Rückgängigmachung ausgeschlossen ist und die Ungültigerklärung auch sonst keine Auswirkungen mehr haben könnte (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 46 Rn. 101). So liegt der Fall hier aber nicht. Nach gefestigter Rechtsprechung der Kammer besteht ein Rechtsschutzbedürfnis dann noch, wenn zumindest im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer Folgenbeseitigungsansprüche in Betracht kommen (Kammer, NJW 2015, 1767; LG Düsseldorf, NZM 2008, 453 = ZMR 2008, 484; Dötsch, NZM 2013, 625 [635]). Allein durch die Vollziehung eines Beschlusses tritt im Rahmen einer diesbezüglichen Anfechtung nicht die Erledigung ein (BayObLG NZM 2002, 623). Ein Beschluss wirkt auch noch nach Vollzug des Beschlussgegenstandes als Rechtsgrundlage für die vollzogene Handlung weiter. Er hat insofern noch Wirkung, als etwa die vollzogene Handlung rückgängig gemacht werden soll.

Die Berufung ist, soweit sie sich gegen die Dachsanierung als Teil des Beschlusses zu TOP 12 richtet, zulässig und begründet.

Die Beschlussfassung hinsichtlich der Dachsanierung entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Beschluss über eine Sanierungsmaßnahme setzt voraus, dass zuvor zumindest drei Alternativangebote eingeholt werden (ständige Rechtsprechung der Kammer, etwa LG Frankfurt a. M., Beschl. v. 19.4.2017 - 2/13 S 2/17). Nur dann können die Eigentümer den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum auf einer ausreichenden Entscheidungsgrundlage ausüben.

Es wurden unstreitig keine Alternativangebote eingeholt. Die Bekl.seite verteidigt sich mit der Behauptung, die Sanierung stelle eine Notmaßnahme dar. In einem solchen Fall könne auf Alternativangebote verzichtet werden.

Die Bekl. haben Beweis hinsichtlich ihrer Behauptung angeboten, das Dach sei undicht gewesen. Eine Sanierung hätte zeitnah erfolgen müssen. Daher habe es nicht der Einholung dreier Alternativangebote bedurft.

Eine Beweisaufnahme ist nicht nötig gewesen, da selbst für den Fall, dass das Dach tatsächlich undicht gewesen ist, eine Notmaßnahme nur in dem Umfang zulässig ist, als unmittelbar drohender Schaden abgewendet werden muss. Eine umfassende Dachsanierung ist jedoch keine Notmaßnahme im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG.

Nach § 21 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer eine Maßnahme zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig ist. Hierunter sind jedoch nur solche Maßnahmen zu verstehen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens dienen (Bärmann/Merle, WEG § 21 Rn. 6). Es muss eine „Gefahrsituation“ vorliegen, die eine unmittelbare Handlung, ohne Beteiligung der Verwaltung oder der übrigen Eigentümer, erfordert (Niedenführ/Vandenhouten, WEG § 21 Rn. 28). Dies kann im Regelfall nicht mehr der Fall sein, wenn eine Eigentümerversammlung einberufen wird, um über die Maßnahme zu beschließen. Eine unmittelbare Gefahr kann dann nicht mehr vorliegen. Auch bestand darüber hinaus hier keine besondere Eilbedürftigkeit (vgl. hierzu Niedenführ/Vandenhouten, WEG § 21 Rn. 75). Hier dürfte ein im Vergleich zur Notmaßnahme reduzierter Prüfungsmaßstab gelten (LG Düsseldorf NJW-RR 2013, 1481). So müsste die Sanierungsmaßnahme dringend erforderlich sein. Jedoch bezieht sich die genannte Entscheidung lediglich auf die Beschlussfassung bzgl. der Vorbereitung einer Sanierung und nicht auf die Sanierung selbst. Weiterhin sollte an die Dringlichkeit hohe Anforderungen gestellt werden. Die Eigentümer sollen ihre Entscheidungen auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage treffen können. Ihnen muss, insbesondere mit Blick auf folgende finanzielle Belastungen, die Möglichkeit einer fundierten und sachgerechten Bewertung und Entscheidung ermöglicht werden. Diese Möglichkeit darf ihnen nicht leichtfertig genommen werden.

Darüber hinaus wird in Fällen der Eilbedürftigkeit auch eine geringe Kostenbelastung, zumindest für die einzelnen Eigentümer, gefordert. Dies dürfte hier bei einem Kostenumfang von 90.000 € nicht mehr gegeben sein.

Des Weiteren könnte nur hinsichtlich solcher Maßnahmen, die der unmittelbaren Gefahr entgegenwirken sollen, etwa provisorische Abdichtung der undichten Stellen des Daches, auf Alternativangebote verzichtet werden.

Die Berufung ist, soweit sie gegen die Beschlussfassung zu TOP 12 bzgl. der Aufzugssanierung gerichtet ist, ebenfalls begründet, da die Klage insofern zulässig und begründet war. Dem Kl. steht insbesondere ein Rechtsschutzbedürfnis zur Seite.

In der Sache entspricht der Beschluss auch hinsichtlich der Aufzugssanierung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Es wurden zwar drei Alternativangebote eingeholt, jedoch traf die Verwaltung die Entscheidung hinsichtlich der Vergabe an ein bestimmtes Unternehmen, ohne dass dies durch eine entsprechende Beschlussfassung abgedeckt war. Vielmehr unterbreitete die Verwaltung der Eigentümerversammlung lediglich das „günstigste“ Angebot. Die Willensbildung der Gemeinschaft wird jedoch grundsätzlich durch die Eigentümer im Rahmen der Eigentümerversammlungen ausgeübt, §§ 21 Abs. 1, 23 Abs. 1 WEG. Eine Delegation ist weitestgehend nach diesem gesetzlichen Leitbild unzulässig (Bärmann/Merle, WEG § 21 Rn. 106 f.). Die Befugnis kann durch Beschluss unter bestimmten Voraussetzungen übertragen werden. Ein solcher Beschluss wurde vorliegend nicht gefasst, so dass die Willensentscheidung der Wohnungseigentümer auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage erfolgte. Dies führt zur Ungültigkeit des Beschlusses.

Für die Anfechtung von Beschlüssen in Mehrhausanlagen begründet die theoretische Möglichkeit einer Inanspruchnahme nur im Außenverhältnis aus § 10 Abs. 8 WEG ein Rechtsschutzbedürfnis.

In der Gemeinschaftsordnung (GO) der WEG-Anlage wurden Untergemeinschaften mit getrennten Abrechnungen und Instandhaltungsrücklagen gebildet. Sie sollen bezüglich der Kosten so behandelt werden, als seien sie eigenständige Gemeinschaften. Am 18. November 2014 wurden zu TOP 12 – Erneuerung der Dachabdeckung im Gebäude A und Modernisierung des Aufzugs im Gebäude C – Beschlüsse gefasst. Vergleichsangebote wurden nicht vorgelegt und auch nicht mit der Einladung zur Versammlung übersandt. Das AG hat die Klage teilweise abgewiesen, weil dem Kläger das Rechtsschutzbedürfnis fehle. Er sei auch betreffend die Gebäude A und C von der Mitverwaltung ausgeschlossen und auch nicht an den Kosten beteiligt.

Das LG hält die Berufung des Klägers für begründet. Der Kläger hat ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung, weil er durch die Beschlussfassung betroffen ist. Eine finanzielle Belastung trifft den Kläger zwar nicht direkt, weil nach der Gemeinschaftsordnung die Kosten, die den einzelnen Untergemeinschaften erwachsen, von diesen zu tragen sind. Jedoch ist der Kläger gleichwohl wenn auch nicht im Innenverhältnis der Gemeinschaft, dennoch einer unmittelbaren Haftung im Außenverhältnis ausgesetzt. Trotz der Anerkennung der Rechtsfigur der Untergemeinschaft wird deren eigenständige Rechtsfähigkeit nicht anerkannt. Deshalb kann es dazu kommen, dass der Kläger für Verbindlichkeiten der Untergemeinschaft nach § 10 Abs. 8 WEG gegenüber Gläubigern im Außenverhältnis anteilig einzustehen hat. Was die Dachsanierung betrifft, wird der Kläger durch die Beschlussfassung belastet, weil die Sanierung aus der Gesamtinstandhaltungsrücklage erfolgen soll. Dies entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Beschluss über eine Sanierungsmaßnahme setzt voraus, dass zuvor mindestens drei Alternativangebote eingeholt werden, was unstreitig nicht geschehen ist. Hinsichtlich der Aufzugssanierung wurden zwar drei Alternativangebote eingeholt, jedoch hat die Verwaltung die Entscheidung über die Vergabe an ein bestimmtes Unternehmen getroffen, ohne dass dies durch eine entsprechende Beschlussfassung abgedeckt war.

Die Kompetenzverlagerung für die gemeinschaftlichen Bewirtschaftungskosten in der Gemeinschaftsordnung führt nicht zu einer Haftungsfreistellung im Außenverhältnis. Allein diese eher theoretische Möglichkeit der Haftung des Klägers führt zum Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage. Bei der Dachsanierung fehlten die erforderlichen drei Alternativangebote. Bei der Aufzugssanierung war unzulässigerweise der Verwaltung die Entscheidung über die Vergabe auf der Grundlage der drei vorgelegten Alternativangebote überlassen worden.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert