Rechtsnatur einer DDR-Garagengemeinschaft

Rechtsnatur einer DDR-Garagengemeinschaft; Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages gegenüber einem Vertretungsberechtigten; gemeinschaftliche Vertretungsbefugnis; DDR-Nutzungsvertrag

a) Zur Rechtsnatur einer Garagengemeinschaft nach § 266 ZGB-DDR.

b) Für die Kündigung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrages genügt es, wenn sich aus der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll und die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.

c) Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht.

1 Die Kl. verlangt von der Bekl. zu 1 die Räumung und Herausgabe einer mit einer Garagenanlage bebauten Grundstücksfläche im Beitrittsgebiet.

2 Mit Vereinbarung vom 19. September 1979 überließ die Rechtsvorgängerin der Kl. der Bekl. zu 1 eine Teilfläche eines Grundstücks zur unbefristeten und unentgeltlichen Nutzung, damit diese hierauf Garagen errichten kann.

3 Zu diesem Zweck schlossen die 16 Mitglieder der Bekl. einen „Vertrag über die Bildung der Garagengemeinschaft S. W.". Nach Ziff. 1 dieses Vertrages bildeten die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches der DDR über Gemeinschaften von Bürgern (§§ 266-273 ZGB-DDR) die Grundlage dieses Vertrages. Ziff. 3 Satz 1 des Vertrages sah vor, dass die Vertretung der Gemeinschaft allen Vertragspartnern gemeinschaftlich zusteht. Für die Erfordernisse der Praxis der gesellschaftlichen, insbesondere der rechtlichen Beziehungen wurde gemäß Ziff. 3 Satz 3 des Vertrages vier in einer Anlage 2 zu dem Vertrag benannten Mitgliedern als Vorstand der Gemeinschaft Generalvollmacht zur Erledigung von Rechtsgeschäften erteilt, wobei je zwei der Bevollmächtigten gemeinschaftlich zur Zeichnung berechtigt sein sollten.

4 In der Folgezeit wurden von der Bekl. zu 1 auf dem Gelände 16 Garagen errichtet.

5 Im August 2007 kündigte die Kl. den Nutzungsvertrag ordentlich zum 30. November 2007, hilfsweise zum nächst möglichen Zeitpunkt. Die Kündigungsschreiben ließ die Kl. den ihr bekannten 16 Mitgliedern der Bekl. zu 1 jeweils durch den Gerichtsvollzieher zustellen. Gegenüber der Bekl. zu 1 als solcher erfolgte keine ausdrückliche Kündigung des Vertrags.

6 Die Kl. hat erstinstanzlich die Bekl. sowie neun weitere Mitglieder der Garagengemeinschaft auf Herausgabe und Räumung der Grundstücksfläche in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die allein von der Bekl. zu 1 eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision möchte die Bekl. weiter die Abweisung der Klage erreichen.

7 Die zulässige Revision hat keinen Erfolg.

II. 19 [...] Die Kl. hat den Grundstücksüberlassungsvertrag wirksam gekündigt (§ 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB i.V.m. § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG). Die Bekl. zu 1 ist daher gemäß § 546 Abs. 1 i.V.m. § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG, § 985 Abs. 1 BGB zur Herausgabe und Räumung des Garagengrundstücks verpflichtet.

20 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass auf den von den Rechtsvorgängern der Parteien abgeschlossenen Grundstücksüberlassungsvertrag die Bestimmungen des am 1. Januar 1995 in Kraft getretenen Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG) vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2538) anwendbar sind. Bei dieser Vereinbarung handelt es sich um einen Vertrag zur Überlassung eines Grundstücks zur Errichtung von Garagen nach §§ 312 Abs. 1, 313 Abs. 2 ZGB-DDR (Ministerium der Justiz-DDR, Komm. zum ZGB, § 312 ZGB Anm. 1.2.; vgl. auch Horst, GE 1996, 1262), der gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG dem Anwendungsbereich dieses Gesetzes unterfällt.

21 Soweit die Revision hiergegen einwendet, bei der Vereinbarung handele es sich um einen Nutzungsvertrag nach § 71 VG-DDR, der nach § 2 Abs. 2 SchuldRAnpG vom Anwendungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ausgenommen ist, kann dem nicht gefolgt werden. Die Bekl. zu 1 ist keine Wirtschaftseinheit im Sinne von § 2 Abs. 1 VG-DDR, so dass das Vertragsgesetz auf den zwischen den Rechtsvorgängern der Parteien abgeschlossenen Nutzungsvertrag keine Anwendung findet.

22 a) Das Vertragsgesetz der DDR bildete die Rechtsgrundlage für Kooperationsvereinbarungen zwischen staatlichen Organen der DDR und den in § 2 Abs. 1 VG-DDR genannten Wirtschaftseinheiten, die der Koordinierung der Wirtschaftstätigkeit sowie der gemeinschaftlichen Lösung von Aufgaben dienen sollten (vgl. § 1 Abs. 1 VG-DDR). Deshalb war in personeller Hinsicht der Anwendungsbereich des Vertragsgesetzes auf staatliche Organe und die in § 2 Abs. 1 VG-DDR als Wirtschaftseinheiten bezeichneten Vereinigungen und Organisationseinheiten beschränkt (vgl. Staatliches Vertragsgericht beim Ministerrat der DDR, Kommentar zum Gesetz über das Vertragssystem in der sozialistischen Wirtschaft, 2. Aufl., Vorbem. zu §§ 1- 5 Anm. 2.).

23 Soweit die Revision meint, die Garagengemeinschaft „S. W." sei ursprünglich als ein gemeinschaftliches Wirtschaftssubjekt zwischen dem zuständigen Wohnbezirksausschuss der Nationalen Front (WBA) und der Rechtsvorgängerin der Kl. als damaliger sozialistischer Genossenschaft gebildet worden, verkennt sie die Rechtsnatur des Vertrages über die Bildung der Garagengemeinschaft „S. W.".

24 b) Nach § 266 ZGB-DDR konnten sich Bürger zur Verbesserung ihrer Arbeits- und Lebensbedingungen durch Vertrag zu einer Gemeinschaft zusammenschließen, um durch Arbeitsleistungen und materielle Mittel Einrichtungen und Anlagen für die kollektive und individuelle Nutzung zu schaffen und zu unterhalten. Gemeinschaften im Sinne dieser Bestimmung waren insbesondere die sog. Garagengemeinschaften (Ministerium der Justiz-DDR, Komm. zum ZGB, § 266 ZGB Anm. 1.; vgl. ausführlich dazu Horst, GE 1996, 1262, 1276). In dieser Rechtsform wollten sich auch die Mitglieder der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1 organisieren. Bereits in § 1 des Vertrages wird ausdrücklich Bezug genommen auf die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches der DDR über die Gemeinschaften von Bürgern (§§ 266-273 ZGB-DDR). Mitglieder der Garagengemeinschaft sollten allein die in der Anlage 1 zu dem Vertrag aufgeführten Personen werden. Auch in seinem weiteren Inhalt entspricht die Vereinbarung den Vorgaben, die § 267 Abs. 1 ZGB-DDR für einen Vertrag zur Bildung einer Gemeinschaft von Bürgern i. S. v. § 266 ZGB-DDR beinhaltete.

25 c) Die von der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1 gebildete Gemeinschaft von Bürgern gemäß § 266 ZGB-DDR ist indes nicht als Wirtschaftseinheit i. S. v. § 2 Abs. 1 VG-DDR zu qualifizieren. Zwar konnten nach § 2 Abs. 1 Nr. 7 VG-DDR auch sozialistische Gemeinschaften und gemeinschaftliche Einrichtungen eine Wirtschaftseinheit sein, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass sie Rechtsfähigkeit besaßen (vgl. Staatliches Vertragsgericht beim Ministerrat der DDR, Kommentar zum Gesetz über das Vertragssystem in der sozialistischen Wirtschaft, 2. Aufl. Vorbem. zu §§ 1-5 Anm. 2.). Der Gemeinschaft nach § 266 ZGB-DDR wurde jedoch gerade keine Rechtsfähigkeit zuerkannt (vgl. Ministerium der Justiz-DDR, Komm. zum ZGB, § 266 ZGB Anm. 3.).

26 d) Die von der Bekl. zu 1 vorgelegten Unterlagen führen zu keiner anderen Beurteilung. Bei der Prüfung, ob die Vorschriften des Schuldrechtsanpassungsgesetzes im vorliegenden Fall Anwendung finden, ist zwischen dem Vertrag zur Errichtung der Garagengemeinschaft und dem anschließend von der Gemeinschaft abgeschlossenen Nutzungsvertrag zu unterscheiden. § 71 VG-DDR erfasste Nutzungsbeziehungen zwischen Wirtschaftseinheiten der sozialistischen Planwirtschaft (Göhring in Kiethe [Hrsg.], SchuldRAnpG, § 2 Rn. 21). Einen Nutzungsvertrag im Sinne dieser Vorschrift konnte die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1 somit bereits deshalb nicht abschließen, weil sie keine Wirtschaftseinheit gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 7 VG-DDR bildete und daher schon nicht von dem personellen Anwendungsbereich des Vertragsgesetzes der DDR erfasst wurde. Der von der Bekl. zu 1 vorgelegte Prüfbericht und die weiteren Schreiben beziehen sich nur auf den Nutzungsvertrag und führen deshalb zu keiner anderen Beurteilung der Rechtsnatur der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1.

27 e) Das Berufungsgericht hat daher zu Recht angenommen, dass der Nutzungsvertrag mit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Januar 1995 nach § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG in einen Mietvertrag überführt worden ist. Dabei ist unerheblich, dass der zwischen den Rechtsvorgängern der Parteien abgeschlossene Nutzungsvertrag eine unentgeltliche Überlassung der Grundstücksfläche vorgesehen hatte. Denn § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG findet auf sämtliche von § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG erfasste Grundstücksüberlassungsverträge Anwendung, unabhängig davon, ob für die Nutzung die Erbringung einer Gegenleistung vereinbart war (vgl. dazu auch MünchKommBGB/Kühnholz, 4. Aufl., § 20 SchuldRAnpG Rn. 1). Wurde ein Grundstück zur Errichtung von Garagen überlassen, ist auf das Vertragsverhältnis regelmäßig Mietrecht anzuwenden (vgl. Horst, GE 1996, 1262, 1273; Matthiessen in Kiethe [Hrsg.], SchuldRAnpG, § 6 Rn. 15).

28 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass das Recht der Kl. zur Kündigung des Vertrages nicht durch den Abschluss einer Individualvereinbarung ausgeschlossen wurde.

29 a) Zwar bleiben nach § 6 Abs. 2 Satz 1 und 2 SchuldRAnpG Vereinbarungen, die die Beteiligten bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 getroffen haben, von den jeweiligen Bestimmungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unberührt, wenn sie vom Inhalt eines Vertrages vergleichbarer Art abweichen, nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung eines Beteiligten führen, und wenn von ihnen anzunehmen ist, dass die Beteiligten sie auch getroffen hätten, wenn sie die durch den Beitritt bedingte Änderung der wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse vorausgesehen hätten. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass es sich um nichttypisierte Vereinbarungen handelt, die einen individuellen, von den gesetzlichen Vorgaben abweichenden Inhalt haben (Horst, GE 1996, 1262, 1270). Abreden, die sich nur auf die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts beschränken oder in den seinerzeit häufig verwendeten Musterverträgen vorgedruckt wiederzufinden waren, reichen nicht aus (Matthiessen in Kiethe [Hrsg.], SchuldRAnpG § 6 Rn. 43; vgl. auch MünchKommBGB/Kühnholz, 4. Aufl., § 6 SchuldRAnpG, Rn. 5). Denn mit § 6 Abs. 2 Satz 1 und 2 SchuldRAnpG beabsichtigte der Gesetzgeber, solche individuell vertraglichen Abreden zwischen Grundstückseigentümern und Nutzern aus der typisierten Übergangsregelung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes auszunehmen, bei denen die Interessen der Beteiligten im Einzelfall angemessene Berücksichtigung gefunden haben und die Vereinbarung auch unter marktwirtschaftlichen Verhältnissen getroffen worden wäre (BGH, Urteil vom 25. November 1999 - VIII ZR 380/96 - ZOV 1999, 114 = NZM 1999, 312, 316 f.; vgl. auch Begründung zum Regierungsentwurf des Schuldrechtsänderungsgesetzes - SchuldRÄndG, BT-Drucks. 12/7135 S. 40).

30 b) Eine solche Individualvereinbarung ergibt sich aus den Feststellungen des Berufungsgerichts indes nicht.

31 Im 2. Nachtrag zu der Vereinbarung vom 19. September 1979 haben die Rechtsvorgänger der Parteien unter der Ziff. 2 vereinbart, dass der Garagengemeinschaft die Grundstücksfläche zur unbefristeten und unentgeltlichen Nutzung überlassen wird. Entgegen der Auffassung der Revision kann hierin kein individualvertraglich vereinbarter Ausschluss des Rechts der Kl. zur ordentlichen Kündigung des Nutzungsvertrages gesehen werden. Diese Vereinbarung entspricht inhaltlich bereits der in § 312 Abs. 2 Satz 2 ZGB-DDR vorgesehenen Regelung, wonach ein Vertrag zur Überlassung von land- und forstwirtschaftlich nicht genutzten Bodenflächen zu Zwecken der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung nur dann befristet abgeschlossen werden darf, wenn dafür gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorliegen, die nach § 312 Abs. 2 Satz 3 ZGB-DDR im Vertrag anzugeben waren. Die unbefristete Überlassung von Grundstücksflächen war daher die Regel (vgl. Ministerium der Justiz-DDR, Komm. zum ZGB § 312 ZGB, Anm. 2). Hinzu kommt, dass eine ordentliche Kündigung des Grundstücksüberlassungsvertrages durch die Rechtsvorgängerin der Kl. bereits aufgrund der Regelung des § 314 Abs. 4 Satz 3 ZGB-DDR nicht möglich war. Nach dieser Vorschrift konnte das Nutzungsverhältnis, wenn der Nutzungsberechtigte in Ausübung des Nutzungsrechts auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder eine Garage errichtet hatte, gegen seinen Willen nur durch gerichtliche Entscheidung aufgehoben werden. Selbst wenn also, wie die Revision meint, die Rechtsvorgängerin der Kl. mit der in dem 2. Nachtrag gewählten Formulierung einen Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung hätte zum Ausdruck bringen wollen, wäre dies keine von der vertragstypischen Regelung abweichende Individualvereinbarung gewesen, weil der Rechtsvorgängerin der Kl. schon nach der gesetzlichen Regelung kein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden hat. Damit läge, das Vorbringen der Revision hierzu unterstellt, keine individuell ausgehandelte Vertragsbestimmung mit einem von den gesetzlichen Vorgaben abweichenden Inhalt vor, die nach § 6 Abs. 2 Satz 1 und 2 SchuldRAnpG fortbestehen würde. Deshalb war das Berufungsgericht auch nicht gehalten, den Zeugen N. zum Inhalt der Vereinbarung zu vernehmen.

32 3. Der Nutzungsvertrag wurde von der Kl. wirksam gemäß § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB i. V. m. § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG gekündigt. Das Berufungsgericht hat jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kündigungserklärung der Bekl. wirksam zugegangen ist.

33 a) Auf die vormals als Gemeinschaft von Bürgern i. S. v. § 266 ZGB-DDR gegründete Garagengemeinschaft sind gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts anzuwenden. Da die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1 durch den Bau und die Unterhaltung der auf der Grundstücksfläche errichteten Garagenanlage am allgemeinen Rechtsverkehr teilgenommen hat, ist sie seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu qualifizieren, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Rechtsfähigkeit besitzt, soweit sie - wie hier - durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet (BGHZ 146, 341 = GE 2001, 276 = NJW 2001, 1056 ff.). Partei des ursprünglich mit der Rechtsvorgängerin der Kl. geschlossenen Nutzungsvertrags ist daher nach der Schuldrechtsanpassung allein die Bekl. zu 1, so dass ihr gegenüber die Kündigung des Nutzungsvertrages zu erklären war.

34 b) Entgegen der Auffassung der Revision muss jedoch die Kündigungserklärung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrags nicht allen Gesellschaftern zugehen. Lässt sich aus der Kündigungserklärung entnehmen, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gekündigt werden soll, genügt es, wenn die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht (§ 164 Abs. 3 BGB; vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 BGB Rn. 27; Rolfs in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 542 BGB Rn. 11; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 542 Rn. 26; Oprée in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 15, Rn. 70; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard [Hrsg.], Mietrecht, 4. Aufl., § 542 BGB Rn. 24; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 542 Rn. 18). Das gilt auch dann, wenn den Gesellschaftern gemäß §§ 709 Abs. 1, 714 BGB die Vertretungsbefugnis gemeinschaftlich zusteht (Staudinger/Habermeier [2003], § 714 BGB Rn. 11; Prütting/Wegen/Weinreich/von Ditfurth, BGB, 6. Aufl., § 714 Rn. 4; Palandt/Sprau, BGB, 70. Aufl., § 714 Rn. 4; Staudinger/Rolfs [2010], § 542 BGB Rn. 38; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 542 Rn. 15). Aus den § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB, § 78 Abs. 2 Satz 2 AktG, § 35 Abs. 2 Satz 3 GmbHG, § 25 Abs. 1 Satz 3 GenG und §§ 26 Abs. 2, 1629 Abs. 1 Satz 2 BGB wird zu Recht der allgemeine Rechtsgrundsatz abgeleitet, dass einer Personenmehrheit eine Willenserklärung durch Abgabe gegenüber einem der Gesamtvertreter zugeht (BGH, Urteil vom 17. September 2001 - II ZR 378/99 - ZIP 2001, 2227 m.w.N.; MünchKommBGB/Schramm, 5. Aufl., § 164 BGB Rn. 87; Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl., § 167 Rn. 14).

35 c) Auf dieser rechtlichen Grundlage ist von einem wirksamen Zugang der Kündigungserklärung auszugehen.

36 (1) Aus dem an die ihr bekannten Gesellschafter der Bekl. zu 1 gerichteten Kündigungsschreiben ergibt sich, dass die Kl. den mit der Garagengemeinschaft abgeschlossenen Nutzungsvertrag vom 19. September 1979 kündigen wollte und sich die Kündigung nicht nur auf die Vertragsbeziehung mit einzelnen Gesellschaftern beziehen sollte. Insbesondere weist die Kl. in den gleichlautenden Kündigungsschreiben die Gesellschafter der Bekl. zu 1 auf deren gesamtschuldnerische Haftung für die Räumungs- und Herausgabeverpflichtung als Mitglieder der Garagengemeinschaft hin. Aus der maßgeblichen Sicht der Erklärungsempfänger (§ 133 BGB) war daher diesen Schreiben klar zu entnehmen, dass die Kl. den Nutzungsvertrag mit der Gesellschaft kündigen wollte.

37 (2) Da die Kündigungserklärung nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, die von der Revision nicht angegriffen werden, jedenfalls auch den Gesellschaftern P. und K. (den ehemaligen Bekl. zu 5. und 6.) zugestellt worden ist und diese zu ständigen Vertretern der Garagengemeinschaft bestellt worden waren (vgl. Anlage 2 zum Vertrag über die Bildung der Garagengemeinschaft S. W.), ist jedenfalls ein wirksamer Zugang bei einem vertretungsberechtigten Gesellschafter der Bekl. zu 1 erfolgt. Ob darüber hinaus an andere Gesellschafter der Bekl. zu 1 eine wirksame Zustellung erfolgte, kann daher ebenso dahingestellt bleiben wie die Frage, ob das Amtsgericht das Vorbringen der Bekl. zu 1, die Kündigungserklärung sei nicht allen Gesellschaftern wirksam zugegangen, zu Recht gemäß § 296 a ZPO als verspätet zurückgewiesen hat.

38 4. Schließlich hat das Berufungsgericht auch zu Recht ein Zurückbehaltungsrecht der Bekl. zu 1 verneint.

39 Unabhängig von der von der Revision angesprochenen Frage, wann der Entschädigungsanspruch nach § 12 SchuldRAnpG entsteht (vgl. dazu AG Strausberg VIZ 2001, 448), scheitert ein Zurückbehaltungsrecht der Bekl. zu 1 wegen eines möglichen Entschädigungsanspruchs für die von ihren Gesellschaftern errichteten Garagen jedenfalls an den §§ 578 Abs. 1, 570 BGB i.V.m. § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG. Nach diesen Vorschriften kann der Mieter gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nicht geltend machen. Dieser Ausschluss erstreckt sich auch auf gesetzliche Ansprüche, die neben dem Anspruch auf Rückgabe gemäß § 546 BGB bestehen (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 570 BGB Rn. 5 m.w.N.).

Die Kündigung des mit einer Garagengemeinschaft geschlossenen – in einen Mietvertrag überführten – früheren DDR-Nutzungsvertrages ist auch dann wirksam, wenn sich der Kündigungserklärung entnehmen lässt, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft gekündigt werden soll, aber die Kündigung nur einem gemeinschaftlich vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.

Die Klägerin verlangte von der Beklagten zu 1 die Räumung und Herausgabe einer mit einer Garagenanlage bebauten Grundstücksfläche im Beitrittsgebiet, die ihr ihre Rechtsvorgängerin mit Vereinbarung vom 19. September 1979 zur unbefristeten und unentgeltlichen Nutzung überlassen hatte, damit diese hierauf Garagen errichten kann. Zu diesem Zweck schlossen die 16 Mitglieder der Beklagten zu 1 einen „Vertrag über die Bildung der Garagengemeinschaft S. W.". Nach Ziff. 1 dieses Vertrages bildeten die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches der DDR über Gemeinschaften von Bürgern (§§ 266-273 ZGB-DDR) die Grundlage dieses Vertrages. Ziff. 3 Satz 1 des Vertrages sah vor, dass die Vertretung der Gemeinschaft allen Vertragspartnern gemeinschaftlich zusteht. Für die Erfordernisse der Praxis der gesellschaftlichen, insbesondere der rechtlichen Beziehungen wurde gemäß Ziff. 3 Satz 3 des Vertrages vier in einer Anlage 2 zu dem Vertrag benannten Mitgliedern als Vorstand der Gemeinschaft Generalvollmacht zur Erledigung von Rechtsgeschäften erteilt, wobei je zwei der Bevollmächtigten gemeinschaftlich zur Zeichnung berechtigt sein sollten. In der Folgezeit wurden von der Beklagten zu 1 auf dem Gelände 16 Garagen errichtet. Im August 2007 kündigte die Klägerin den Nutzungsvertrag ordentlich zum 30. November 2007, hilfsweise zum nächst möglichen Zeitpunkt. Die Kündigungsschreiben ließ die Klägerin den ihr bekannten 16 Mitgliedern der Beklagten zu 1 jeweils durch den Gerichtsvollzieher zustellen. Gegenüber der Beklagten zu 1 als solcher erfolgte keine ausdrückliche Kündigung des Vertrags. Gegen die Stattgabe der Klage auf Herausgabe und Räumung der Grundstücksfläche richtete sich die zugelassene Revision der Beklagten.

Die zulässige Revision hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht des BGH hatte die Klägerin den Grundstücksüberlassungsvertrag wirksam gekündigt. Auf den von den Rechtsvorgängern der Parteien abgeschlossenen Grundstücksüberlassungsvertrag seien die Bestimmungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes anwendbar, weil es sich um einen Vertrag zur Überlassung eines Grundstücks zur Errichtung von Garagen handele. Denn bereits in § 1 des Vertrages werde ausdrücklich Bezug genommen auf die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches der DDR über die Gemeinschaften von Bürgern (§§ 266-273 ZGB-DDR). Auch in seinem weiteren Inhalt entspreche die Vereinbarung den Vorgaben, die § 267 Abs. 1 ZGB-DDR für einen Vertrag zur Bildung einer Gemeinschaft von Bürgern i.S.v. § 266 ZGB-DDR beinhaltete.

Der von der Garagengemeinschaft abgeschlossene Nutzungsvertrag sei mit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Januar 1995 nach § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG unabhängig davon in einen Mietvertrag überführt worden, dass dieser eine unentgeltliche Überlassung der Grundstücksfläche vorgesehen hatte. Da die Garagengemeinschaft durch den Bau und die Unterhaltung der auf der Grundstücksfläche errichteten Garagenanlage am allgemeinen Rechtsverkehr teilgenommen habe, sei sie seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes als eine (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu qualifizieren, der gegenüber die Kündigung des Nutzungsvertrages zu erklären gewesen sei. Die Kündigungserklärung eines mit einer Außen-GbR abgeschlossenen Mietvertrags müsse jedoch nicht allen Gesellschaftern zugehen.

Lasse sich der Kündigungserklärung entnehmen, dass das Mietverhältnis mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gekündigt werden solle, genüge es vielmehr, wenn die Kündigung einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugehe, und zwar auch dann, wenn den Gesellschaftern die Vertretungsbefugnis nur gemeinschaftlich zustehe. Auf dieser rechtlichen Grundlage ist von einem wirksamen Zugang der Kündigungserklärung auszugehen.

Die Entscheidung ist nicht nur für Garagengemeinschaften von Bedeutung, sondern auch für Kündigungen gegenüber sonstigen (Außen-) Gesellschaften.