Rechtsnachfolge

Rechtsnachfolge; Verwirkung; Nutzungsänderung; Kellerraum

Wird in der Teilungserklärung als Kellerräume bezeichnetes Sondereigentum über neun Jahre ohne Widerspruch der übrigen Wohnungseigentümer als Wohnung genutzt, so erwirbt der Eigentümer allein hierdurch zwar keine dingliche, im Grundbuch eintragbare, wohl aber eine schuldrechtliche Rechtsposition, die die übrigen Eigentümer verpflichtet, die jahrelang geduldete Nutzung der Räume zu Wohnzwecken weiter hinzunehmen. Diese Verpflichtung bindet auch den Rechtsnachfolger eines der Wohnungseigentümer, der durch den Erwerb der Wohnung keine weitergehenden Rechte erhalten kann, als dem Voreigentümer zustanden.

Die Bet. sind die Eigentümer einer Wohnanlage, die gem. § 1 der Teilungserklärung vom 4.11.1963 in drei Miteigentumsanteile aufgeteilt ist. Den Bet. zu 1 gehört seit 1989 die im 1. Obergeschoß gelegene Eigentumswohnung, den Bet. zu 2 seit 1993 die im Erdgeschoß gelegene Eigentumswohnung sowie das im Souterrain-Untergeschoß gelegene Teileigentum mit einer Fläche von 48,28 qm - im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet. Im Kaufvertrag der Bet. zu 1 vom 23.8.1989 heißt es auf S. 4 zu der Nr. 3, daß Frau M - die Bet. zu 3 - Eigentümerin der "beiden übrigen Wohnungseigentumsrechte" sei. Die Bet. zu 2 hatten die beiden Miteigentumsanteile mit dem Kaufvertrag vom 9.3.1993 erworben, in dem die Bet. zu 3 diesen ausdrücklich zugesichert hatte, "daß das vorgenannte Teileigentum Nr. 3 dreißig Jahre als Wohnung genutzt wurde". Ausweislich ihrer gesonderten schriftlichen Erklärung vom 21.4.1993 hatten die Bet. zu 1 "vom Inhalt des Kaufvertrages vom 9.3.1993" Kenntnis erlangt und der Veräußerung der in diesem Kaufvertrag aufgeführten Wohnungs-/Teileigentumseinheit zugestimmt. Die Bet. streiten um die der Teilungserklärung widersprechende Nutzung des im Kellergeschoß gelegenen Teileigentums zu Wohnzwecken und insbesondere darum, ob und wie lange die Räume in der Vergangenheit tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wurden und die Bet. zu 1 bzw. deren Rechtsvorgänger Kenntnis davon hatten.

Im Dezember 1993 hatten die Bet. zu 1 beim AG u. a. beantragt, den Bet. zu 2 aufzugeben, die Wohnnutzung des im Kellergeschoß gelegenen Teileigentums sowie jegliche zur Verwirklichung einer Wohnungsnutzung erforderliche baulichen und bauordnungsrechtlichen Maßnahmen (Baugenehmigung) zu unterlassen. Im Beschluß vom 21.6.1995 wies das AG den Antrag ab mit der Begründung, erwiesenermaßen hätten die Bet. zu 1 von der Existenz der Kellerwohnung und deren Nutzung bereits bei der Kaufbesichtigung Kenntnis gehabt und gleichwohl gekauft. Die sofortige Beschwerde blieb erfolglos. Auf die weitere sofortige Beschwerde hob der Senat die landgerichtliche Entscheidung auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück.

Das LG hat nach Durchführung der weiteren Beweisaufnahme die Beschwerde wiederum zurückgewiesen, weil sich feststellen lasse, daß eine ausreichende Wohnnutzung auch in den Jahren 1984 bis 1993 stattgefunden habe mit der Folge, daß der Verwirkungstatbestand nicht weggefallen sei. Die sofortige weitere Beschwerde der Bet. zu 1 hatte keinen Erfolg.

1. Die Feststellung des LG, daß bereits die Rechtsvorgänger der Bet. zu 1 den Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB i. V. mit §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG verwirkt hatten, ist entgegen der Ansicht der Bet. zu 1 aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Der Senat hatte bereits in dem vorangegangenen Beschluß vom 4.4.1997 (16 Wx 35/97) die rechtlichen Grundlagen für die Verwirkung des Anspruchs aufgezeigt und für den Streitfall aufgrund der jahrelangen bewußten Duldung der Wohnnutzung durch die Voreigentümer der Bet. zu 2 die Verwirkung des Anspruchs bejaht. Hierauf wird Bezug genommen. Die dazu in der weiteren Beschwerde erhobenen Einwände rechtfertigen keine andere Beurteilung.

Richtig ist zwar der Einwand, daß in Wohnungseigentumsverfahren Vereinbarungen der Wohnungseigentümer für oder gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gem. § 10 Abs. 2 WEG nur wirken, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Auch läßt sich hier eine solche - allenfalls konkludent zustande gekommene - dinglich wirkende Abänderungsvereinbarung der Wohnungseigentümer über die Nutzung der zum Teileigentum gehörenden Souterrainräume nunmehr zu Wohnzwecken nicht feststellen. Zwar hatte das Verhalten der Rechtsvorgänger der Bet. zu 1 bei der Rechtsvorgängerin der Bet. zu 2 das Vertrauen auf eine auch zukünftige Duldung der Nutzung der Räume zu Wohnzwecken und einer Fortdauer der tatsächlichen Verhältnisse begründet. Allein aufgrund dieses Vertrauens in eine faktische Nutzungsbefugnis hatte die letztere indes nicht auch eine entsprechende ins Grundbuch eintragungsfähige Rechtsposition erwerben können (so schon der Senat, NJW 1995, 202; ebenso OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 374). Darüber hinaus würde eine Vereinbarung über die Änderung einer in der Teilungserklärung geregelten Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter - ihr Zustandekommen einmal unterstellt - aber auch erst mit der Eintragung im Grundbuch gem. § 5 Abs. 4 WEG zum Inhalt des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer gehören und erst dann auch gegen die Sonderrechtsnachfolger wirken können (Senat, NJW-RR 1997, 1442 m. w. Nachw.). Auch daran fehlt es hier unstreitig. Entgegen der Ansicht der Bet. zu 1 steht indes das Fehlen einer entsprechenden dinglichen Rechtsposition der Bet. zu 2 dem Verwirkungseinwand nicht entgegen.

Von der dinglichen Rechtsposition zu unterscheiden ist die Frage, ob die Bet. zu 1 gleichwohl schuldrechtlich verpflichtet sind, die von ihren Rechtsvorgängern jahrelang bewußt geduldete Nutzung der Räume zu Wohnzwecken hinzunehmen. Das ist - wie im vorgenannten Beschluß des Senats ebenfalls bereits ausgeführt ist - zu bejahen. Die Bet. zu 1 sind nämlich an die entstandene Rechtslage gebunden, auch wenn die Verwirkung aus dem Wohnungsgrundbuch nicht ersichtlich ist. Denn sie haben mit dem Erwerb des Wohnungseigentums als Rechtsnachfolger von dem Voreigentümer mangels besonderer gesetzlicher Bestimmungen keine weitergehenden Rechte erhalten können, als dem Voreigentümer zuletzt zustanden (vgl. auch BayObLG, NJW RR 1991, 1041 m. w. N.; KG, NJW-RR 1989, 976 = OLGZ 1989, 305 u. WuM 1993, 38).

2. Ebensowenig ist aus Rechtsgründen die Feststellung des LG zu beanstanden, daß die ungebrochene Fortdauer der Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken bewiesen ist, die den Einwand der Verwirkung des Unterlassungsanspruchs nach wie vor rechtfertigen.

Das LG ist aufgrund der Aussagen der erneut vernommenen Zeugen I und M in Verbindung mit den Darstellungen der Bet. zu 2 bei ihrer persönlichen Anhörung zu der Überzeugung gelangt, daß eine ausreichende Wohnnutzung der im Teileigentum der Bet. zu 2 stehenden, im Souterrain gelegenen Räume auch in den Jahren 1984 bis 1993 stattgefunden hat. Dabei hat das LG entgegen der Ansicht der Bet. zu 1 auch den der Würdigung entgegenstehenden Sachvortrag der Bet. zu 2 im Parallelverfahren (2 O 205/94 LG Köln = 12 U 212/95 OLG Köln) berücksichtigt, was sich hinreichend deutlich dem zweiten Absatz des angefochtenen Beschlusses entnehmen läßt. An diese Tatsachenwürdigung des LG ist das Rechtsbeschwerdegericht gebunden, weil sie rechtsfehlerfrei zustande gekommen ist. Etwaige Verfahrens- oder Rechtsfehler haben die Bet. zu 1 auch nicht gerügt. Eine weitergehende Prüfung ist dem Senat daher verwehrt (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG; § 561 Abs. 2 ZPO). Insbesondere kann die Glaubwürdigkeit von Zeugen vom Rechtsbeschwerdegericht nicht nachgeprüft werden (vgl. beispielsweise Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, § 27 Rdnr. 47 m. w. Nachw.).