Rechtsmittelschrift

Rechtsmittelschrift; Streitgenossen; Kommunale Wohnungsverwaltung; Mietvertrag; Vertretung; Besitzrecht; Nutzungsentgelt; Erbengemenschaft

1. Wird in einer Rechtsmittelschrift nur einer von mehreren Streitgenossen der Gegenseite genannt und handelt es sich dabei um die im Rubrum des angefochtenen Urteils an erster Stelle stehenden, so ist hierin eine Beschränkung der Anfechtung auf den in der Rechtsmittelschrift Genannten nicht zu sehen.

2. Hat die von den Eigentümern mit der Verwaltung des Grundstücks beauftragte Kommunale Wohnungsverwaltung den Mietvertrag ohne Hinweis auf die Vertretung geschlossen und ergibt sich diese auch nicht aus den Umständen, so ist der Mietvertrag mit der KWV zustande gekommen. Der Mieter kann sich nach Beendigung der Verwaltung gegenüber dem Eigentümer nicht auf sein Besitzrecht aus dem Mietvertrag mit der KWV berufen.

3. Soweit der Mieter aufgrund des Mietvertrages mit der KWV den Besitz unentgeltlich erlangt hat, z. B. an dem das Haus umgebenden Garten, ist er zur Zahlung eines Nutzungsentgeltes an den Eigentümer verpflichtet.

Die Berufung ist auch nicht etwa deswegen unzulässig, weil in der Berufungsschrift nur die Kl. zu 1. als Berufungsbekl. aufgeführt ist. Zwar handelt es sich bei den Kl. um Miterben in ungeteilter Erbengemeinschaft, die notwendige Streitgenossen sind (Thomas/Putzo, 17. Aufl. 1991, § 62 ZPO, Anm. 3. b). Soweit daher die unterlegene Partei gegen ein von notwendigen Streitgenossen erstrittenes Urteil Rechtsmittel einlegen will, muß sie gegen alle notwendigen Streitgenossen Rechtsmittel einlegen, wenn sie verhindern will, daß das Urteil im Verhältnis zu einem rechtskräftig wird. Grundsätzlich ist aber davon auszugehen, daß ein von der unterlegenen Partei eingelegtes Rechtsmittel sich gegen die angefochtene Entscheidung als solche richtet, d. h. sie insgesamt insoweit angreift, als der Rechtsmittelkl. durch sie beschwert ist, es sei denn, daß die Rechtsmittelschrift eine Beschränkung der Anfechtung erkennen läßt. Wird in einer Rechtsmittelschrift nur einer von mehreren Streitgenossen der Gegenseite genannt und handelt es sich dabei um die im Rubrum des Urteils an erster Stelle stehenden, so wird hierbei eine Beschränkung der Anfechtung auf den in der Rechtsmittelschrift Genannten nicht gesehen werden können (BGH NJW 1969, 928, 929; NJW 1984, 58 = MDR 1984, 134). Etwas anderes gilt nur, wenn die Rechtsmittelschrift eine Beschränkung der Anfechtung erkennen läßt. Da in der Berufungsschrift die in dem Rubrum des Urteils an erster Stelle aufgeführte Kl. als Berufungsbekl. bezeichnet ist, kann eine Beschränkung der Anfechtung auf die Kl. zu 1. darin nicht gesehen werden, so daß die Berufung als gegen alle Kl. eingelegt anzusehen ist.

II. Berufung der Bekl.

Die Berufung der Bekl. ist im wesentlichen unbegründet.

1. Zu Recht sind die Bekl. durch das angefochtene Urteil zur Duldung verurteilt worden (§ 985 BGB).

Da der ursprüngliche Untermietvertrag zwischen der Kl. zu 1. und dem Bekl. zu 2. durch den Mietvertrag vom 17. April 1979 zwischen dem VEB Gebäudewirtschaft F. und beiden Bekl. abgelöst worden ist, ist nur dieser Vertrag maßgebend. Angesichts des später abgeschlossenen Mietvertrages vom 17.4.1979 über das selbe Mietobjekt, nämlich die im Einfamilienhaus auf dem Grundstück Staaken, C, gelegene Wohnung, kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Parteien des ursprünglichen Untermietvertrages, bei dem es sich lediglich um die Kl. zu 1. und den Bekl. zu 2. handelte, diesen Mietvertrag aufrechterhalten wollten. Gegen die Aufrechterhaltung des ursprünglichen Untermietvertrages zwischen der Kl. zu 1. und dem Bekl. zu 2. spricht zudem, daß durch Zusatzvereinbarung vom 8. März 1982 zwischen der Gebäudewirtschaft F. und den Bekl. die Miete ab 1.2.1982 um 20,- M auf 59,- M angehoben worden ist.

Der Mietvertrag vom 17.3.1979 ist ebenso wie die Zusatzvereinbarung vom 8. März 1982 von der Gebäudewirtschaft F. als Vermieter abgeschlossen worden. Dies beruht darauf, daß die Kl. zu 1. am 22. März 1978 und die Kl. zu 2. und 3. am 5. Mai 1978 dem VEB Gebäudewirtschaft F. eine Grundstücksverwaltungsvollmacht erteilt hatten, durch die diese ermächtigt wurde, alle im Zusammenhang mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendigen Erklärungen in ihrem Namen abzugeben und für sie entgegenzunehmen. Insbesondere wurde die Gebäudewirtschaft F. bevollmächtigt, Miet- und Pachtverträge abzuschließen. Aus dem Mietvertrag zwischen dem VEB Gebäudewirtschaft F. und dem Bekl. vom 17. April 1979 ist jedoch nicht ersichtlich, daß dieser im Namen der Kl. abgeschlossen wurde und so die Kl. diesen Mietvertrag gegen sich gelten lassen müßten. § 53 Abs. 2 ZGB, der als zur Zeit des Vertragsabschlusses geltendes Recht auf den abgeschlossenen Tatbestand des Zustandekommens des Mietvertrages anzuwenden ist (Art. 232, § 1 der Anlage I Kap. III Sachgebiet B Abschnitt II des Einigungsvertrages) bestimmt, daß als Vertreter handelt, wer befugt ist, für einen anderen unter dessen Namen Verträge abzuschließen. Durch das Handeln des Vertreters wird der Vertretende unmittelbar berechtigt und verpflichtet. Aus dem Mietvertrag vom 17.4.1979 ist dies nicht ersichtlich, und die Gebäudeverwaltung F. tritt direkt als Vermieter auf.

Selbst wenn nach damaliger Rechtsauffassung davon auszugehen sein sollte, daß der Vertreter nicht ausdrücklich im Namen des Vertretenden aufzutreten brauchte, wenn sich aus seiner Tätigkeit oder aus sonstigen Umständen ergab, daß er nicht selbst Vertragspartei war und sein sollte (so Kreisgericht Oranienburg, ZOV 1992, 56), sind derartige Umstände, die für einen Vertragsschluß im Namen der Kl. sprechen könnten, hier nicht dargetan.

Allein die Tatsache, daß die Gebäudewirtschaft tätig wurde, spricht nicht dafür, daß sie im Namen des Eigentümers handelte. Denn die Verwaltung von Wohngrundstücken Dritter durch den ehemaligen VEB Gebäudewirtschaft konnte aus verschiedenen Gründen erfolgt sein. So wurde z. B. das Vermögen der Eigentümer, die im Zeitraum zwischen dem 8.5.1945 und dem 10.6.1953 ohne vorherige Abmeldung (polizeiliche Abmeldung) das Gebiet der sowjetischen Besatzungszone bzw. der früheren DDR verlassen hatten, auf der Grundlage der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 (GBl. I, S. 615) und der für Ost-Berlin geltenden Verordnung vom 4.9.1952 (Verordnungsblatt I, S. 458) beschlagnahmt und enteignet. Die Enteignung führte zu einer vielfältigen Verwertung wie z. B. Abriß, Verkauf, Verleihung von Nutzungsrechten oder Einordnung in den Bestand des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung oder Gebäudeverwaltung. Die Wohngrundstücke von Eigentümern, die im Zeitraum nach dem 10.6.1953 bis zum 31.7.1990 ohne vorherige polizeiliche Abmeldung das Gebiet der früheren DDR verließen, wurden in staatliche Treuhandverwaltung (Zwangsverwaltung) auf der Grundlage der Anordnung vom 1.12.1953 über die Behandlung des Vermögens derjenigen, die die DDR nach dem 10.6.1953 verlassen haben (GBl. Nr. 130, S. 1231) überführt. Die staatlichen Treuhänder beauftragten in der Regel die Gebäudewirtschaft mit der Verwaltung. Für die Eigentümer von Wohngrundstücken, die nach Kriegsende niemals in der sowjetischen Besatzungszone bzw. in der früheren DDR wohnhaft waren oder bis zum 10.6.1953 das Gebiet der früheren DDR legal verlassen hatten, wurde ein vorläufiger staatlicher Verwalter auf der Grundlage des § 6 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 (GBl. I, S. 615) bestellt. Auch durch diese Bestellung des vorläufigen staatlichen Verwalters wurden dem Eigentümer alle Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeiten entzogen und der VEB Gebäudewirtschaft wurde - u. U. - mit der Wahrnehmung der Verwaltung betraut. In diesen Fällen ist davon auszugehen, daß die von dem VEB Gebäudewirtschaft geschlossenen Mietverträge nur mit dieser zustandegekommen sind, da sie kraft eigenen Rechts handelte.

In diesen Fällen treten die (früheren) Eigentümer erst mit Bestandskraft des Aufhebungsbescheides in das Vertragsverhältnis ein (§ 34 Abs. 1 VermG). Vorher können sie Rechte aus den zwischen dem VEB Gebäudewirtschaft und dem Mieter zustandegekommenen Verträgen nicht herleiten (so auch LG Berlin, ZOV 1991, 90).

Zwar konnte der VEB Gebäudewirtschaft von dem Eigentümer auch mit der Verwaltung des Grundstücks bevollmächtigt werden. Wenn die Gebäudewirtschaft in diesen Fällen aber - entgegen der sonstigen Rechtsstellung als eigener Rechtsträger - den Vertrag nur als Bevollmächtigter des Eigentümers abschließen wollte, hätte dies im Vertrag zum Ausdruck kommen müssen. Angesichts der weitgehenden Befugnisse des VEB Gebäudewirtschaft aus eigenem Recht kann nicht im Zweifel angenommen werden, daß der VEB Gebäudewirtschaft stets - ohne ausdrücklichen Hinweis - im Namen des Eigentümers handeln wollte.

Ein Eintritt der Kl. in den zwischen den Bekl. und dem VEB Gebäudewirtschaft F. geschlossenen Mietvertrag kann auch nicht aus dem Übergabe-/Übernahmeprotokoll vom 4. September 1990 entnommen werden, durch welches der VEB Gebäudewirtschaft das von ihm verwaltete Grundstück nach Widerruf der Vollmacht durch die Kl. an die Kl. zurückgab. Der Eintritt der Kl. in den zwischen dem VEB Gebäudewirtschaft und dem Bekl. bestehenden Mietvertrag kann daraus schon deswegen nicht entnommen werden, weil die Auswechslung eines Vertrags-partners stets der Beteiligung aller - bisherigen - Vertragspartner bedarf. Die Bekl. haben aber an der Übergabe des Grundstücks nicht mitgewirkt.

Da es an der im Interesse des Rechtsverkehrs erforderlichen Klarstellung des Vertretungsverhältnisses des VEB Gebäudewirtschaft fehlt, ist davon auszugehen, daß der Vertrag nur zwischen dem VEB Gebäudewirtschaft F. und dem Bekl. zustandegekommen ist. Auf die Vollmacht, die die Kl. dem VEB Gebäudewirtschaft erteilt haben, kommt es daher nicht mehr an. Die Frage der Vollmacht würde sich nur dann stellen, wenn der Vertrag als im Namen der Kl. abgeschlossen anzusehen wäre.

Die Kl. haben daher gegen die Bekl. einen Herausgabeanspruch gem. § 985 BGB, der sich insbesondere auf die Duldung des Betretens des das Haus umgebenden Gartens erstreckt. Die Bekl. können sich diesem Anspruch gegenüber nicht auf den mit dem VEB Gebäudewirtschaft F. geschlossenen Mietvertrag berufen, da sie aus diesem Mietvertrag gegenüber den Kl. kein Besitzrecht (§ 986 BGB) herleiten können. Daher kommt es nicht darauf an, ob in dem ohnehin durch den Mietvertrag zwischen dem VEB Gebäudewirtschaft und den Bekl. vom 17. April 1979 abgelösten ursprünglichen Untermietvertrag zwischen der Kl. zu 1. und dem Bekl. zu 2. die Gartennutzung bereits vereinbart war. Diese ist im übrigen aus dem Mietvertrag zwischen dem VEB Gebäudewirtschaft und den Bekl. vom 17. April 1979 nicht ersichtlich.

Die Geltendmachung des Duldungsanspruchs verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben. Denn dieser bezieht sich nur auf den Garten, so daß der besondere Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts (vgl. dazu BVerfG GE 1991, 771 ff.) nicht eingreift.

2. Anfechtung der Kostenentscheidung gem. § 91 a ZPO

Soweit mit der Begründung zulässigerweise auch die Kostenentscheidung gem. § 91 a ZPO angegriffen worden ist (vgl. Thomas/Putzo 17. Aufl. 1991, § 91 a ZPO Anm. 12. c bb; OLG Hamm NJW-RR 1987, 426 m. w. N.; KG MDR 1986, 241), hat diese Erfolg. Denn angesichts der oben dargestellten verschiedenen Gründe, aus denen sich die Rechtsstellung des VEB Gebäudewirtschaft F. als Vermieter ergeben konnte, waren die Bekl. berechtigt, vor der Darlegung der Aktivlegitimation der Kl. deren Berechtigung zum Betreten des Grundstücks zu bestreiten. Unmittelbar nach der Darlegung der entsprechenden Eigentumsverhältnisse der Kl. haben aber die Bekl. mit Schriftsatz vom 26. Juli 1991 die Berechtigung der Kl. zum Betreten des Grundstücks zum Zwecke der Vermessung anerkannt.

III. Anschlußberufung der Kl.

Die statthafte (§ 521 Abs. 1 ZPO) und formgerecht (§ 522 a ZPO) eingelegte Anschlußberufung der Kl. hat zu einem geringen Teil Erfolg. Da die Bekl. gegenüber den Kl. den das Haus umgebenden Garten unentgeltlich nutzen, haben diese gegen die Bekl. einen Anspruch auf das Entgelt für die von ihnen gezogene Nutzung (§ 988 BGB). Unstreitig benutzen die Bekl. den Garten. Die Bekl. haben als Besitzer in Ausübung eines ihnen in Wirklichkeit nicht zustehenden Nutzungsrechts den Besitz an dem Garten unentgeltlich erlangt. Denn sie zahlen an den VEB Gebäudewirtschaft für die Gartennutzung keinen Betrag. Daher sind sie den Kl. zur Herausgabe der Nutzung nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung verpflichtet. Unentgeltlicher Besitzerwerb liegt immer dann vor, wenn das Grundgeschäft - hier der Mietvertrag - keine Gegenleistung des Erwerbers - hier des Mieters - vorsieht (Palandt/Bassenge, 51. Aufl. 1992, § 988 BGB Rdnr. 1; LG Mannheim, ZMR 1969, 178). Herauszugeben sind die gezogene Nutzung, d. h. der Verkehrswert des Gebrauchs. Dieser Wert ist gem. § 287 ZPO zu schätzen. Bei der Schätzung des Gebrauchswerts mußte die Kammer berücksichtigen, daß das von den Bekl. genutzte Gartengrundstück mit sonstigen, der Freizeit und Erholung dienenden Gartengrundstücken nicht vergleichbar ist. Vielmehr ist es in seiner Nutzung schon deswegen beschränkt, weil die Bekl. in dem auf dem Grundstück stehenden Haus wohnen. Da die Kl. nähere Anhaltspunkte für die Schätzung des Wertes nicht dargelegt haben, ist die Kammer von den Arbeitsrichtlinien für die Bildung, Festsetzung und Anwendung von Mietpreisen des Magistrats von Berlin vom 12. April 1985 ausgegangen. Nach Teil IX Ziff. 1.1 dieser Richtlinien war für unbebaute Grundstücke (Pacht) ein Nutzungsentgelt zwischen 0,10 M und 0,35 M/m2 und Jahr berechtigt, wenn es sich um Kleingartenland außerhalb von Kleingartenanlagen des VKSK handelte. Unter Berücksichtigung des Höchstwertes von 0,35 M/m2 und Jahr ergäbe sich ein jährlicher Pachtzins von etwa 306,25 DM/Jahr, woraus sich ein monatlicher Pachtzins von rund 25 DM ergibt. Auch bei Anwendung des § 356 ZGB gem. Art. 232 EGBGB § 1 ergibt sich keine andere rechtliche Beurteilung. Die Kammer sah sich mangels anderer Schätzungsgrundlagen nicht in der Lage, den von den Kl. höheren Wert von 250 DM als Gebrauchswert anzusetzen. Soweit die Kl. insoweit auf die Miete für einen Kfz-Einstellplatz in Höhe von 50 DM abstellen, ist eine Vergleichbarkeit des Gartengrundstücks mit einem Kfz Einstellplatz nach Auffassung der Kammer nicht gegeben.