Rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung durch eine AG

Die schenkweise Übertragung eines Mini-Miteigentumsanteils an einer Wohnung durch ein Unternehmen an einen Dritten zur Verschaffung einer formalen „minimalen“ Miteigentümerstellung und Mitvermieterstellung, mit der ersichtlich allein das Ziel verfolgt wird, dem Dritten die Möglichkeit einer dem Unternehmen als juristischer Person nicht zustehenden Eigenbedarfskündigung zu verschaffen, kann rechtsmissbräuchlich sein.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Parteien streiten im Anschluss an eine Eigenbedarfskündigung um die Räumung und Herausgabe einer in München gelegenen 2,5-Zimmer-Wohnung. […]

2 Die Kl. zu 1 ist eine Aktiengesellschaft, die Kl. zu 2 ist die Tochter eines der Vorstände und Mehrheitsgesellschafters der Kl. zu 1. Die Anteile an der Kl. zu 1 werden ganz überwiegend von der Familie P. gehalten, der auch die Kl. zu 2 und ihr Vater angehören. Die Kl. zu 1 erwarb die streitgegenständliche Wohnung im Jahr 2015. Eine erste Kündigung begründete sie kurz nach der Grundbucheintragung mit dem Wunsch des Vorstands H. P., selbst in die Wohnung einziehen zu wollen. Nach Rücknahme der hierauf gestützten ersten Räumungsklage übertrug die Kl. zu 1 einen 5/100 Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der damals gerade volljährig gewordenen Kl. zu 2, um auf diese Weise - entsprechend anwaltlicher Beratung - eine Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs zu schaffen.

3 Nach Eintragung des Bruchteilseigentums der Kl. zu 2 im Grundbuch erklärten die Kl. mit Anwaltsschreiben vom 25. Juli 2019 die Kündigung wegen Eigenbedarfs der Kl. zu 2.

4 Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage der Kl. hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.

II. 1. 5 Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegen nicht vor.

6 a) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision damit begründet, es sei zwar geklärt, dass eine Aktiengesellschaft einen Eigenbedarf nicht geltend machen könne; es fehle aber bislang an einer hinreichenden Klärung diesbezüglicher Umgehungstatbestände.

7 b) Diese Erwägung trägt jedoch keinen der im Gesetz genannten Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gefordert.

8 Vielmehr hängt die Beantwortung der Frage, ob ein Verhalten als treuwidrig oder rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) zu bewerten ist, von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich deshalb einer allgemeinen Betrachtung im Sinne einer mit der Zulassung erstrebten Grundsatzentscheidung (Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, GE 2010, 1533 = WuM 2010, 680 Rn. 4; Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 182/17, NJW 2019, 2475 Rn. 21 f.; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, GE 2020, 1037 = NJW 2020, 3517 Rn. 42). Ebenso wenig erfordert die Fortbildung des Rechts eine (Leit-) Entscheidung des Senats zu der hier vorliegenden Konstellation oder ist sonst ein Bedürfnis erkennbar, die umfangreiche höchstrichterliche Rechtsprechung zu § 242 BGB um eine weitere Fallgruppe zu ergänzen.

9 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) sowie auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (§ 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB) - mit Rücksicht auf ein den Kl. zur Last fallendes rechtsmissbräuchliches Verhalten - rechtsfehlerfrei abgewiesen.

10 Die Vorgehensweise der Kl. zeichnete sich hier dadurch aus, dass der Kl. zu 2 mit der schenkweisen Übertragung eines 5/100 Miteigentumsanteils formal eine „minimale“ Miteigentümerstellung und Mitvermieterstellung verschafft wurde, mit der ersichtlich allein das Ziel verfolgt wurde, eine der Kl. zu 1 als juristischer Person nicht mögliche Eigenbedarfskündigung zugunsten der Tochter eines Vorstandsmitglieds zu verwirklichen, ohne dass mit der Übertragung eine nennenswerte Änderung der Eigentums- bzw. der wirtschaftlichen Verhältnisse an der Immobilie verbunden war. Die Beurteilung dieser Vorgehensweise als rechtsmissbräuchlich durch das Berufungsgericht hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung.

11 Ob das Berufungsgericht - wie die Revision meint - in seinen weiteren Ausführungen § 573 BGB zu Recht als „Kernstück“ des mietrechtlichen Bestandsschutzes bezeichnet hat und in diesem Zusammenhang den Regelungszweck des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit der Zielsetzung der in § 577a BGB normierten Kündigungsbeschränkungen vermengt hat, kann dahinstehen. Denn es handelt sich bei den diesbezüglichen Ausführungen des Berufungsgerichts um ergänzende Überlegungen, denen für die Würdigung des klägerischen Verhaltens als rechtsmissbräuchlich ersichtlich keine entscheidende Bedeutung zukommt.

Die Schenkung eines Mini-Miteigentumsanteils an einer Wohnung durch ein Unternehmen an einen Dritten zur Verschaffung einer formalen „minimalen“ Miteigentümerstellung und Mitvermieterstellung, mit der allein das Ziel verfolgt wird, dem Dritten die Möglichkeit einer dem Unternehmen als juristischer Person nicht zustehenden Eigenbedarfskündigung zu verschaffen, kann rechtsmissbräuchlich sein.

Die Klägerin zu 1) ist eine Aktiengesellschaft, die Klägerin zu 2) ist die Tochter eines der Vorstände und Mehrheitsgesellschafters der Klägerin zu 1), welche die Wohnung 2015 erwarb. Sie hat der damals gerade volljährig gewordenen Klägerin zu 2) einen 5/100 Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise übertragen, um ihr eine Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs zu schaffen. Die Kläger verlangen von der Beklagten, welche die 2 1/2-Zimmer-Wohnung 2004 aufgrund eines noch mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin zu 1) abgeschlossenen Mietvertrages bewohnt, Räumung und Herausgabe. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Eigenbedarfskündigung für rechtsmissbräuchlich gehalten, weil die Klägerin zu 1) als juristische Person keinen Eigenbedarf geltend machen könne und dies durch die Schenkung eines unbedeutenden Miteigentumsanteils an die Klägerin zu 2) lediglich umgangen werden sollte, hat aber Revision zugelassen.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision lagen nicht vor. Das Landgericht hat die Zulassung der Revision damit begründet, es sei zwar geklärt, dass eine AG keinen Eigenbedarf geltend machen könne, doch fehle bislang eine hinreichende Klärung diesbezüglicher Umgehungstatbestände. Der BGH maß der Sache weder grundsätzliche Bedeutung noch ein Erfordernis zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung bei. Die Beantwortung der Frage, ob ein Verhalten als treuwidrig oder rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) zu bewerten sei, hänge von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entziehe sich deshalb einer allgemeinen Betrachtung im Sinne einer mit der Zulassung erstrebten Grundsatzentscheidung.

Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht habe die Klage rechtsfehlerfrei abgewiesen, denn das Verhalten der Klägerinnen sei rechtsmissbräuchlich gewesen. Der Klägerin zu 2 sei mit der schenkweisen Übertragung eines 5/100 Miteigentumsanteils formal eine „minimale“ Miteigentümerstellung und Mitvermieterstellung verschafft worden, mit der ersichtlich allein das Ziel verfolgt wurde, eine der Klägerin zu 1) als juristischer Person nicht mögliche Eigenbedarfskündigung zugunsten der Tochter eines Vorstandsmitglieds zu verwirklichen, ohne dass mit der Übertragung eine nennenswerte Änderung der Eigentums- bzw. der wirtschaftlichen Verhältnisse an der Immobilie verbunden war. Diese Vorgehensweise habe das Berufungsgericht zulässigerweise als rechtsmissbräuchlich gewürdigt.