Rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung bei unabsehbarer Verzögerung der ursprünglichen Vermieterplanung nach einem Unfall vor Ablauf der Kündigungsfrist

Der Vermieter handelt rechtsmissbräuchlich, wenn er den auf eine Eigenbedarfskündigung gestützten Räumungsanspruch weiterverfolgt, obwohl sein zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch hinreichend verdichteter Eigennutzungswunsch im Moment des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht mehr von der konkreten Absicht zur alsbaldigen Umsetzung getragen ist (hier: Vermieterin als Stuntwoman - unabsehbare Verzögerung der ursprünglichen Vermieterplanung nach einem Unfall vor Ablauf der Kündigungsfrist -).

Die Kl. hat wegen berufsbedingten Umzugs nach Berlin Eigenbedarf geltend gemacht. Vor Ablauf der Kündigungsfrist erlitt sie einen schweren Arbeitsunfall, der ihre Berufsplanung (zunächst) zunichte machte. Das AG hat die Bekl. zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Ihre Berufung war erfolgreich.

Der Kl. steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber den Bekl. gemäß §§ 985, 546 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB nicht zu. Die Kl. kann sich nicht mit Erfolg auf die Kündigung vom 14. Januar 2016 berufen. Insoweit kann dahinstehen, ob die zwischen den Parteien streitigen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zum Zeitpunkt des Ausspruchs vorgelegen haben. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Zwar handelt es sich bei der zum Gegenstand der Kündigungserklärung erhobenen Begründung um einen für eine Beendigung des Mietverhältnisses geeigneten Grund i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Kl. hat ihre Kündigung damit begründet, dass sie derzeit zwar noch in X lebe, die von den Bekl. innegehaltene Wohnung aber für sich benötige, da sie sich mittlerweile beruflich nach Berlin umorientiert habe. Sie habe dort ein Engagement als Stuntwoman angenommen und werde nach Abschluss einer entsprechenden Ausbildung Ende 2016 zudem eine Festanstellung als Rettungssanitäterin in Berlin antreten.

Selbst wenn der behauptete Eigenbedarf zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs vorgelegen haben sollte, ist es der Kl. gemäß § 242 BGB verwehrt, sich ohne Ausspruch einer neuerlichen Kündigung auf die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses zu berufen. Denn der von ihr in der Kündigungserklärung vom 14. Januar 2016 geltend gemachte Kündigungsgrund ist vor Ablauf der Kündigungsfrist am 31. Januar 2017 entfallen. Zwar lässt ein nachträglicher Wegfall des Nutzungswillens die Wirksamkeit der Kündigung unberührt; es ist allerdings nach von der Kammer geteilter Rechtsprechung des BGH rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch gleichwohl weiterverfolgt (vgl. BGH, Urt. v. 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, GE 2006, 115 = NJW 2006, 220, juris Tz. 13 f.; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 573 Rz. 73 m.w.N.). Ein zur Anwendung des § 242 BGB führender Wegfall des Kündigungsgrundes ist auch dann gegeben, wenn ein zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs hinreichend verdichteter Nutzungswunsch des Vermieters bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr von der konkreten Absicht zur alsbaldigen Umsetzung getragen wird.

Gemessen daran sind die Voraussetzungen des § 242 BGB erfüllt. Der geltend gemachte Kündigungsgrund ist - zumindest für unabsehbare Zeit - im Juni 2016 entfallen, nachdem die Kl. bei einem Arbeitsunfall schwer verletzt wurde und in der Folge nicht nur seit dem 8. Juni 2016 bis einschließlich zum 31. März 2018 dauerhaft krankgeschrieben war, sondern auch ihren Beruf als Stuntwoman aufgeben musste. Sie war zudem gehindert, wie beabsichtigt ihre Ausbildung als Rettungssanitäterin bis Ende 2016 abzuschließen und im Anschluss daran eine Festanstellung in Berlin anzutreten. Stattdessen ist die Kl. zunächst krankheitsbedingt zu ihrer Mutter nach Y verzogen und hat erst am 1. April 2018 - mehr als zwei Jahre nach Ausspruch der Kündigung und 14 Monate nach Ablauf der Kündigungsfrist - ihre Ausbildung als Rettungssanitäterin fortgesetzt. Noch im März 2018 ist der Kl. ärztlich bescheinigt worden, dass sie nach ihrem Arbeitsunfall im Jahre 2016 an einer posttraumatischem Belastungsstörung leide und ihre Zukunft „unklar“ sei.

Damit aber beruhte der von der Kl. geltend gemachte Eigenbedarf, auch wenn er zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs tatsächlich bestanden haben sollte, bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr auf einem hinreichend verdichteten Nutzungswunsch. Ein solcher ist - in Abgrenzung zu einer gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unzureichenden Kündigung auf Vorrat - nur zu bejahen, wenn ein konkretes Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Eigennutzung der Mietsache vorliegt und dieses in einem absehbaren und zeitlich engen Zusammenhang mit der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses steht (vgl. BGH, Urt. v. 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, GE 2017, 1403 = NZM 2017, 756, juris Tz. 18; Kammer, Urt. v. 20. September 2018 - 67 S 16/18, GE 2018, 1596 = ZMR 2019, 21, juris Tz. 4). Daran jedoch fehlte es, nachdem die weitere private und berufliche Zukunft der Kl. aufgrund ihres Unfalls und der damit im Zusammenhang stehenden physischen und psychischen Folgebeeinträchtigungen seit Juni 2016 bis weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus auf unabsehbare Zeit ungewiss geworden ist.

Vor diesem Hintergrund konnte dahinstehen, ob die Bekl. im Falle der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses wegen ihres vorgerückten Alters, der von ihnen dargetanen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, des bereits seit 1987 andauernden Mietverhältnisses und der damit verbundenen Verwurzelung am Ort der Mietsache sowie der von ihnen behaupteten Unmöglichkeit, Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 25. Januar 2018 - 67 S 272/17, GE 2018, 262 = NJW-RR 2018, 1034, juris Tz. 9), von der Kl. gemäß §§ 574 Abs. 1, Abs. 2, 574a Abs. 1, Abs. 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit aus Härtegründen hätten verlangen können.

Der Vermieter handelt rechtsmissbräuchlich, wenn er seine berechtigte Eigenbedarfskündigung weiterverfolgt, obwohl sie bei Ablauf der Kündigungsfrist wegen eines schweren Unfalls des Vermieters nicht mehr alsbald umgesetzt werden konnte.

Die Vermieterin (Klägerin) wollte berufsbedingt nach Berlin ziehen, weil sie hier einen Job als Stuntwoman angenommen hat und nach Ausbildungsabschluss Ende 2016 zudem eine Festanstellung als Rettungssanitäterin antreten wollte. Sie hat am 14. Januar 2016 zum 31. Januar 2017 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Vor Ablauf der Kündigungsfrist erlitt sie im Juni 2016 einen schweren Arbeitsunfall, der ihre Berufsplanung verzögerte. Das AG hat die beklagten Mieter zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Deren Berufung war erfolgreich.

Ob die Eigenbedarfskündigung berechtigt gewesen sei, sei ohne Belang, weil der in der Kündigung vom 14. Januar 2016 geltend gemachte Grund vor Ablauf der Kündigungsfrist am 31. Januar 2017 entfallen sei. Zwar lasse ein nachträglicher Wegfall des Nutzungswillens die Wirksamkeit der Kündigung unberührt, doch handele der Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er seinen Räumungsanspruch trotzdem weiterverfolge. Ein Wegfall des Kündigungsgrundes sei auch dann gegeben, wenn der Eigenbedarfswunsch „bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr von der konkreten Absicht zur alsbaldigen Umsetzung getragen wird“.

Im vorliegenden Fall sei der Kündigungsgrund – zumindest für unabsehbare Zeit – im Juni 2016 entfallen, nachdem die Klägerin nicht nur bei einem Arbeitsunfall schwer verletzt wurde und in der Folge bis zum 31. März 2018 dauerhaft krankgeschrieben war, sondern auch ihren Beruf als Stuntwoman aufgeben musste. Sie habe zudem ihre Ausbildung als Rettungssanitäterin nicht bis Ende 2016 abschließen und im Anschluss daran eine Festanstellung in Berlin antreten können, sondern sei krankheitsbedingt zunächst zu ihrer Mutter gezogen und habe erst am 1. April 2018 ihre Ausbildung als Rettungssanitäterin fortgesetzt. Noch im März 2018 sei ihr ärztlich bescheinigt worden, dass sie nach ihrem Arbeitsunfall im Jahre 2016 an einer posttraumatischen Belastungsstörung leide und ihre Zukunft „unklar“ sei.

Damit aber beruhte der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr auf einem hinreichend verdichteten Nutzungswunsch, für den ein konkretes Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Eigennutzung in einem absehbaren und zeitlich engen Zusammenhang mit der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich sei. Daran fehle es, wenn die weitere private und berufliche Zukunft des Vermieters bis weit über den Ablauf der Kündigungsfrist hinaus auf unabsehbare Zeit ungewiss sei.