Rechtsmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung

1. Hat im Vorfeld einer Eigenbedarfskündigung die Bedarfsperson eine von ihr genutzte Wohnung an den kündigenden Vermieter zurückgegeben, damit dieser die Wohnung leer stehend zu einem besseren Kaufpreis veräußern kann, und kündigt der Vermieter daraufhin eine andere vermietete Wohnung, um die Bedarfsperson nunmehr dort unterzubringen, so ist die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die veräußerte und die gekündigte Wohnung im Wesentlichen vergleichbare Eigenschaften aufweisen, und wenn die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Verhältnis zum gekündigten Mieter nicht vorgelegen hätten.

II. Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der vom Bekl. genutzten Wohnung im Ergebnis mit Recht abgewiesen.

1. Dem Berufungskl. ist allerdings darin recht zu geben, dass der Eigenbedarfskündigung nicht schon die formal ausreichende Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB fehlt. Diese Begründung des Amtsgerichts für die Abweisung der Klage überzeugt nicht.

Der Begründungszwang soll dem Mieter Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen und ihn in die Lage versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck hat jedenfalls die in der Klageschrift vom 18.11.2021 wiederholend ausgesprochene Kündigung entsprochen. Der schon zuvor dargelegte Umstand, dass der Ehemann des Kl. nach Verkauf seiner bisherigen nun die gekündigte Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen wolle, wurde belastbar mit Hintergründen untermauert, wonach der Kl. durch den Verkauf einer seiner Wohnungen Rücklagen bilden wolle. Er habe sich aus wirtschaftlichen Gründen zum Verkauf der Wohnung des Ehemanns entschlossen, weil diese als (dann) freistehende Wohnung zu einem höheren Verkaufspreis veräußert werden könne. Der Zweck des Begründungserfordernisses im Verhältnis zum Bekl. war damit erfüllt.

2. Materiell ist die Eigenbedarfskündigung des Kl. gleichwohl unwirksam. Der darin geltend gemachte Wohnbedarf ist durch die Umgehung der Kündigungsbeschränkungen aus § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vom Kl. und seinem Ehemann geschaffen worden. Gegenüber dem Wohnraummieter, dessen Schutz die Beschränkung der Befugnisse des Eigentümers in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dient, ist eine solche Umgehung rechtsmissbräuchlich.

a) Die Dispositionen des Kl. über seine Wohnungen hatten ihren zentralen Grund nicht darin, dass auf der Grundlage geänderter Lebensverhältnisse und -bedürfnisse ein neu entstandenes oder erweitertes Eigennutzungsinteresse umgesetzt werden sollte, wie es eine Verdrängung eines Wohnraummieters nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraussetzt. Es ging dem Kl. stattdessen darum, eine seiner Wohnungen zu veräußern (also zu verwerten i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Da mit dieser Begründung das Mietverhältnis des Bekl. nicht wirksam hätte gekündigt werden können (s. u.), dem Kl. ihm gegenüber eine solche Disposition also nicht zustand, bedeutet es einen Rechtsmissbrauch des Kl., den bestehenden Schutz seines Mieters durch ein Zusammenwirken mit seinem Ehemann zu umgehen.

Wegen der Kündigungshindernisse im Verhältnis zum Bekl. hat der Kl. seine Pläne in die Rechtsbeziehungen zwischen sich und seinem Ehemann verschoben. Da in diesem Verhältnis parallele Interessen an einer möglichst optimalen Gewinnerzielung bei einem Verkauf bestehen, kam es dort erwartungsgemäß nicht zu dem Widerstand gegen die Verwertung, den der Mieter nach den Maßstäben von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfolgreich hätte leisten können. Erst und nur durch diese Verschiebung ist künstlich und (im Verhältnis zum Bekl.) willkürlich ein vermeintlich „neuer“ Wohnbedarf des Ehemanns des Kl. entstanden. Mit auf diesem Umweg mutwillig „Kündigungstatbestand“ eines (bis dahin vollständig befriedigten) Eigenbedarfs wird unter Umgehung der gesetzlichen Beschränkungen für eine Verwertungskündigung die Verteidigungsmöglichkeit des Bekl. ausgehebelt.

b) Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann die Verwertungsabsicht des Eigentümers die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nur rechtfertigen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Diese Voraussetzungen hätten zugunsten des Kl. für keine der beiden Wohnungen vorgelegen, also weder für die ursprünglich genutzte Wohnung seines Ehemanns noch für die Wohnung des Bekl.

(1) Zum Bedarf seines Ehemanns hat der Kl. vorgetragen, die benötigte Wohnung solle zu Wohnzwecken und für die gewerbliche Tätigkeit des Ehemanns (als Immobilienverwalter) genutzt werden; hierzu seien (vorhandene) kleinere Wohnungen nicht geeignet, sondern allein die Wohnung des Bekl. mit 3 Zimmern und einer Größe von 96,10 m². Eine solche Wohnung (die später verkaufte) hatte der Kl. allerdings seinem Ehemann bereits überlassen. Sie befand sich in identischer Lage wie die Wohnung des Bekl. (im Nebenhaus), hatte (mindestens) 3 Zimmer und eine Größe von ca. 100 m². Den Bedarf seines Ehemanns hatte der Kl. also durch Überlassung dieser Wohnung bereits perfekt abgedeckt. Ein „qualitativ“ darüber hinausgehendes Nutzungsinteresse des Ehemanns hat sich vor und nach der streitgegenständlichen Kündigung zu keinem Zeitpunkt ergeben; die Wohnung des Bekl. verfügt über keinerlei zusätzliche, ausgeprägtere oder „bessere“ Eigenschaften als diejenige Wohnung, die der Kl. seinem Ehemann bereits überlassen hatte.

(2) Die einzige Neuerung in den Absichten des Kl. bestand darin, für eine seiner Wohnungen einen optimalen Verkaufspreis erzielen zu wollen, was nach seiner Vorstellung nur bei einer leer stehenden Wohnung gewährleistet war. Dieses reine Verwertungsinteresse steht einem Eigenbedarf rechtlich aber nicht gleich. Es genießt nach der gesetzlichen Konzeption (nur) den (geringeren) Schutz gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Im Falle einer Verwertung sind also die aus § 903 BGB resultierenden weitgehenden Befugnisse des Eigentümers deutlich stärker eingeschränkt als bei der Geltendmachung von Eigenbedarf. Ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist (auch) vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und dem Interesse des Mieters am Verbleib in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu beurteilen.

Ein ausreichendes Verwertungsinteresse ist in extrem gelagerten Fällen anerkannt worden, in denen Komplettsanierungen ganzer Immobilien oder der Abriss von Baulichkeiten nötig wurden, um eine wirtschaftlich vertretbare Nutzung des Grundstückes zu etablieren. Ähnlich schwerwiegend können die Interessen des Eigentümers sein, wenn das Mietverhältnis deshalb „im Wege ist“, weil eine Veräußerung des Objektes mit dem bestehenden schuldrechtlichen Vertrag überhaupt nicht möglich ist, weil es dafür keinen Markt (insbesondere keine Nachfrage) gibt.

Von solchen Voraussetzungen kann am Berliner Immobilienmarkt ersichtlich keine Rede sein. Es ist gerichtsbekannt, dass vermietete Immobilien in Berlin besonders ausgeprägt gehandelt werden, und dass ein bestehender Mietvertrag bei einem Objekt keineswegs ein ernst zu nehmendes Hindernis für eine wirtschaftliche Verwertungsmöglichkeit darstellt. Bei Marktteilnehmern, die an einer Bewirtschaftung der Immobilie interessiert sind, stellt ein bestehender Mietvertrag die Grundlage für die Bewirtschaftung dar, nicht aber einen schwerwiegenden Hinderungsgrund für den Erwerb. Nichts grundlegend anderes gilt hinsichtlich der Marktteilnehmer mit einem unmittelbaren Eigennutzungswunsch, die im Falle des Erwerbs einer vermieteten Wohnung die ihnen gesetzlich zugestandenen Möglichkeiten zur Eigenbedarfskündigung umfassend nutzen können und dies in der gerichtlichen Praxis auch erfolgreich tun.

Die Existenz eines funktionierenden Marktes gerade auch für das streitgegenständliche Objekt erweist sich im Übrigen auch daran, dass der Bekl. bereits seit 1997 Mieter des Objektes ist, und dass mindestens zwei Weiterverkäufe des bereits langjährig vermieteten Objektes aktenkundig sind, insbesondere auch der Erwerb durch den Kl., der angesichts der als Anlage K1 vorliegenden Nachtragsvereinbarung von 2005 das Objekt erst zeitlich später erworben haben kann, weil die genannte Vereinbarung noch zwischen dem Bekl. und einer Voreigentümerin geschlossen worden ist.

(3) Über solche Konstellationen hinaus gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (BVerfG NJW 1992, 361; BGH NZM 2011, 773; 2009, 234). Der Umstand, dass der Vermieter bei einem Verkauf der Wohnung in unvermietetem Zustand einen höheren Verkaufserlös erzielen würde als in vermietetem Zustand, begründet kein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die bloße Erzielung eines Mehrerlöses kann keinen tragfähigen Kündigungsgrund bilden (vgl. m.w.N. Blank/Börstinghaus/Siegmund, Rz. 77 f. zu § 573 BGB).

3. Die Revision wird nicht zugelassen […]

Hat im Vorfeld einer Eigenbedarfskündigung die Bedarfsperson eine von ihr genutzte Wohnung an den kündigenden Vermieter zurückgegeben, damit dieser die Wohnung leerstehend zu einem besseren Kaufpreis veräußern kann, und kündigt der Vermieter daraufhin eine andere vermietete Wohnung, um die Bedarfsperson nunmehr dort unterzubringen, so ist die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die veräußerte und die gekündigte Wohnung im Wesentlichen vergleichbare Eigenschaften aufweisen, und wenn die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung im Verhältnis zum gekündigten Mieter nicht vorgelegen hätten.

Der Kläger verlangt aufgrund einer Eigenbedarfskündigung Räumung und Herausgabe der Wohnung des Beklagten, die sein Ehemann als Hauptwohnsitz nutzen will. Der Kläger hatte seinem Ehemann vorher eine vergleichbare Wohnung überlassen, die er aber verkaufte, um Rücklagen zu bilden. Er habe sich seiner Einlassung zufolge aus wirtschaftlichen Gründen zum Verkauf der Wohnung des Ehemanns entschlossen, weil diese als (dann) freistehende Wohnung zu einem höheren Verkaufspreis veräußert werden könne. AG und LG hielten die Eigenbedarfskündigung – aus unterschiedlichen Gründen allerdings – für unwirksam.

Der mit der Eigenbedarfskündigung geltend gemachte Wohnbedarf sei durch die Umgehung der Kündigungsbeschränkungen aus § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verwertungskündigung) vom Kläger und seinem Ehemann geschaffen worden. Der zentrale Grund für die Kündigung sei nämlich nicht ein aufgrund geänderter Lebensverhältnisse und -bedürfnisse entstandener Eigenbedarf, sondern es sei dem Kläger stattdessen darum gegangen, eine seiner Wohnungen besser verwerten zu können. Mit dieser Begründung – Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks – hätte das Mietverhältnis aber nicht wirksam gekündigt werden können, weshalb der Kläger seine Pläne in die Rechtsbeziehungen zwischen sich und seinem Ehemann verschoben habe. Erst und nur durch diese Verschiebung sei künstlich (und im Verhältnis zum Mieter willkürlich) ein vermeintlich „neuer“ Wohnbedarf des Ehemanns des Klägers entstanden. Das sei rechtsmissbräuchlich.

Die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung hätten zugunsten des Klägers für keine der beiden Wohnungen vorgelegen, weder für die ursprünglich genutzte Wohnung seines Ehemanns noch für die Wohnung des beklagten Mieters. Der Bedarf des Ehemanns sei durch Überlassung der bisherigen, weitgehend identischen Wohnung bereits perfekt abgedeckt gewesen. Die einzige Neuerung in den Absichten des Klägers habe darin bestanden, für eine seiner Wohnungen einen optimalen Verkaufspreis erzielen zu wollen, was nach seiner Vorstellung nur bei einer leerstehenden Wohnung gewährleistet war. Dieses reine Verwertungsinteresse stehe einem Eigenbedarf rechtlich aber nicht gleich. Es genieße nur einen geringeren Schutz. Im Falle einer Verwertung seien Befugnisse des Eigentümers deutlich stärker eingeschränkt als bei Eigenbedarf.

Ein ausreichendes Verwertungsinteresse sei in extrem gelagerten Fällen anerkannt worden, in denen Komplettsanierungen ganzer Immobilien oder der Abriss von Baulichkeiten nötig wurden, um eine wirtschaftlich vertretbare Nutzung des Grundstückes zu etablieren. Ähnlich schwerwiegend könnten die Interessen des Eigentümers sein, wenn das Mietverhältnis deshalb „im Wege ist“, weil eine Veräußerung des Objektes mit dem bestehenden schuldrechtlichen Vertrag überhaupt nicht möglich sei, weil es dafür keinen Markt (insbesondere keine Nachfrage) gebe.

Von solchen Voraussetzungen könne am Berliner Immobilienmarkt keine Rede sein. Es sei „gerichtsbekannt“, dass vermietete Immobilien in Berlin besonders ausgeprägt gehandelt würden, und ein bestehender Mietvertrag bei einem Objekt keineswegs ein ernst zu nehmendes Hindernis für eine wirtschaftliche Verwertungsmöglichkeit darstelle. Bei Marktteilnehmern, die an einer Bewirtschaftung der Immobilie interessiert seien, stelle ein bestehender Mietvertrag die Grundlage für die Bewirtschaftung dar, nicht aber einen schwerwiegenden Hinderungsgrund für den Erwerb. Nichts grundlegend anderes gelte hinsichtlich der Marktteilnehmer mit einem unmittelbaren Eigennutzungswunsch, die im Falle des Erwerbs einer vermieteten Wohnung die ihnen gesetzlich zugestandenen Möglichkeiten zur Eigenbedarfskündigung umfassend nutzen könnten und dies in der gerichtlichen Praxis auch erfolgreich täten.