Rechtsmißbrauch bei nur formal bestehendem Kündigungsgrund

Rechtsmißbrauch bei nur formal bestehendem Kündigungsgrund; Umstellung von Brutto- auf Nettomiete

Der Vermieter kann sich nicht auf eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs (hier: unerlaubte Untervermietung) berufen, wenn sich aus den Umständen ergibt, daß der eigentliche Kündigungsgrund die Weigerung des Mieters ist, einer Umstellung auf eine Nettomiete zuzustimmen.

Aufgrund Mietvertrages vom 7. September 1984 sind die Bekl. zu 1 und 2 Mieter der Wohnung W. Straße 48 in Berlin. Der Bekl. zu 3 ist der Sohn der Bekl. zu 1 und 2. Er zog gemeinsam mit seinen Eltern als Dreizehnjähriger in die Wohnung. Er lebt noch heute in der Wohnung und beteiligt sich zumindest an den Aufwendungen der Wohnung, wie z. B. am Mietzins. Die Bekl. zu 1 und 2 sind mit der streitgegenständlichen Wohnung mit zweitem Wohnsitz gemeldet.

Die Kl. hat einer Untervermietung der Wohnung nicht zugestimmt.

Mit Schreiben vom 30. Mai 1996, 30. Oktober 1996 und 11. März 1997 hatte die Kl. die Bekl. zu 1 und 2 gebeten, einer Umstellung der Mietstruktur für die Mietzinszahlung von Nettokalt auf Bruttokalt zuzustimmen. Die Bekl. zu 1 und 2 lehnten dies als einzige Mietvertragsparteien im Hause ab. Unter Hinweis auf die vertragswidrige Untervermietung kündigte die Kl. daraufhin mit Schreiben vom 3. März 1998 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen unerlaubter Untervermietung. Gleichzeitig wurde dem Bekl. zu 3 der Abschluß eines neuen Mietvertrages mit einer Nettokaltmiete angeboten, die geringfügig über der bisherigen Miete liegt.

Mit Schreiben vom 7. April 1998 kündigte die Kl. unter Aufrechterhaltung der Rechte aus der Kündigung vom 3. März 1998 erneut das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Als Kündigungsgrund wurde die Verweigerung der Bekl. zu 1 und zu 2, einer Umstellung der Miete zuzustimmen, angeführt. Gleichzeitig betonte die Kl. noch einmal, daß sie sich einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem tatsächlichen Bewohner der Wohnung nicht widersetzen würde. Mit Schreiben vom 4. Februar 1999 wurden die Bekl. zu 1 und 2 aufgefordert, die unberechtigte Untervermietung zu unterlassen.

Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1 und zu 2 keinen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 556 BGB, da das Mietverhältnis durch die von der Kl. ausgesprochenen Kündigungen nicht wirksam beendet worden ist.

Soweit die Kl. ihre fristlose, hilfsweise ihre fristgemäße Kündigung vom 7. April 1998 darauf stützt, daß die Bekl. zu 1 und 2 einer Änderung der Mietstruktur nicht zugestimmt haben und dies zu einem unzumutbaren Verwaltungsmehraufwand führen würde, kann sie damit nicht durchdringen. Das Verhalten der Bekl. zu 1 und 2 stellt weder eine Pflichtverletzung im Sinne des § 554 a BGB bzw. § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB dar noch einen vertragswidrigen Gebrauch im Sinne des § 553 BGB. Es stellt keine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung des Mieters dar, wenn er einer Änderung der Mietstruktur gegenüber der im Mietvertrag vertraglich vereinbarten nicht zustimmt.

Soweit die Kl. die Kündigungen vom 3. März 1998 und vom 17. Mai 1999 auf eine unberechtigte Untervermietung stützt, kann sie auch mit diesem Kündigungsgrund nicht durchdringen.

Zwar haben die Bekl. zu 1 und 2 die Wohnung einem Dritten unbefugt überlassen, so daß grundsätzlich das Kündigungsrecht nach § 553 BGB bzw. § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB gegeben wäre. Überlassen Mieter die Wohnung einem nahen Angehörigen zu alleiniger Benutzung, so liegt darin auch dann ein Überlassen der Wohnung, wenn die Mieter - bei gleichzeitiger Nutzung der Wohnung - berechtigt wären, den Angehörigen bei sich aufzunehmen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 549 Rn. 19 u. 21). Der Geltendmachung eines Kündigungsrechts aus § 553 BGB steht vorliegend jedoch der Einwand des Rechtsmißbrauchs nach § 242 BGB entgegen.

Das Erfordernis der Erlaubnis zur Untervermietung soll sicherstellen, daß die Person des Untermieters dem Mieter genehm ist und zu keinen Beanstandungen Anlaß gibt. Es ist daher ein Rechtsmißbrauch anzunehmen, wenn der Vermieter, obwohl er keinerlei Beanstandungen zu erheben hat, das Mietverhältnis kündigt, um mit dem bisherigen Untermieter ein neues Mietverhältnis einzugehen, um damit zu seinen Gunsten andere Mietvertragsbedingungen durchzusetzen. Denn dadurch nützt der Vermieter lediglich eine formale Rechtsposition aus, die mit dem Sinn und Zweck des Erfordernisses einer Untermieterlaubnis nicht zu vereinbaren wäre (vgl. OLG Hamm, NJWE-MietR 1996, 107). So liegt der Fall hier. Aus den Kündigungen vom 3. März 1998 und 7. April 1998 geht hervor, daß es der Vermieterin darum ging, die Bekl. zu 1 und 2 zu einer Zustimmung zur Änderung der Mietstruktur zu bewegen. Ausdrücklich wurde dem Bekl. zu 3 in der Kündigung vom 3. März 1999 eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den von der Kl. gewünschten Bedingungen angeboten. Dagegen findet sich in der Kündigung kein Vorbehalt gegen die Person oder irgendwelche Beanstandungen bezüglich des Bekl. zu 3. Auch aus der Klagebegründung geht hervor, daß die Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Untervermietung deswegen für unzumutbar halten, weil durch das weitere Innehalten der Wohnung die Umstellung der Mietstruktur nicht möglich sei. Die Kündigung wegen unberechtigter Untervermietung ist daher deswegen erfolgt, um die von den Bekl. zu 1 und 2 nicht gebilligte Umstellung der Mietstruktur durchsetzen zu können, nicht jedoch weil es hinsichtlich der Person des Bekl. zu 3 Anlaß zu Beanstandungen gegeben hätte.

Die Mieter hatten die Wohnung ihrem Sohn überlassen, waren aber formell noch Vertragspartei. Die Vermieterin wollte im Hause eine Umstellung auf Nettomieten erreichen; die Mieter weigerten sich als einzige. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, auch wegen unerlaubter Untervermietung, bot aber zugleich dem Sohn den Abschluß eines neuen Mietvertrages an.

Mit Urteil vom 2. Dezember 1999 wies das Amtsgericht Tiergarten die Räumungsklage ab. Zwar war die Kündigung nach § 553 BGB formell berechtigt, denn es lag eine unerlaubte Untervermietung vor, die auch trotz Abmahnung die Mieter nicht unterlassen hatten. Aus den Umständen ergab sich aber, daß es sich hier nur um einen vorgeschobenen Kündigungsgrund handelte, da es in Wirklichkeit der Vermieterin nur darum ging, eine Umstellung der Mietzinsstruktur zu erreichen. Darauf hatte sie jedoch keinen Anspruch. Und es war rechtsmißbräuchlich, das Ziel mit anderen Mitteln erreichen zu wollen.