Rechtsmißbrauch

Rechtsmißbrauch; Kündigung; Vertragspflichtverletzung; Mitmieter; Wohngemeinschaft

Neu in eine Wohngemeinschaft eingezogene Mieter haften nicht für Vertragsverletzungen ausgeschiedener oder ausscheidender Altmieter, so daß ihnen gegenüber eine fristlose Kündigung unzulässig ist.

Die Kl. vermieteten in ihrem Hause im 1. Stock eine Wohnung durch Formularvertrag v. 9.11.1981 an eine "Wohngemeinschaft, Namen s. Anlage". Im Laufe der Folgejahre wechselten die Mitglieder jener Wohngemeinschaft unstreitig vielfach. Zuletzt traten die Bekl. H. und der Bekl. F. Anfang Dezember 1988 der Wohngemeinschaft bei, wie ihre Schreiben vom 29.11. und 4.11.1988 ergeben.

Im Laufe des vorangegangenen Teils des Jahres 1988 hatten sich nach der Behauptung der Kl. in dem Mietshaus erhebliche Störungen durch die damaligen Mitglieder der Wohngemeinschaft ergeben. Die Kl. meinen, die Bekl. als Gesamtschuldner für Verstöße von deren Vorgängern im Mietverhältnis haftbar machen zu können. Sie kündigten ihnen fristlos und verlangen die Räumung.

Das AG hat die auf §§ 556, 554 a, 564 b Abs. 2 Ziff. 1 BGB stützbare Räumungsklage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

Die gegenüber den Bekl. unter dem 13. 12. 1988 ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über die streitbefangene Wohnung ist zur Überzeugung der Kammer rechtsmißbräuchlich und damit unwirksam.

Eine rechtsmißbräuchliche Ausübung ist zu bejahen, wenn die Kündigung bei abstrakter Betrachtung zwar nicht zu beanstanden ist, jedoch gegen den Geist des Mietvertrages verstößt, z. B. wenn der Vermieter das Vertrauen des Mieters in den Bestand des Mietverhältnisses und seine im Zusammenhang hiermit getroffenen wirtschaftlichen Dispositionen nicht beachtet oder wenn eine Abwägung der Interessen der gegenseitigem Schutzpflichten ergibt, daß die Kündigung nicht dazu dient, schutzwürdige Belange des Kündigenden zu wahren (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 72, 73).

Die Berücksichtigung folgender sich aus der konkreten Vertragssituation ergebender unstreitiger Umstände (Sternel a. a. O. IV 75) begründet vorliegend die Unzulässigkeit der Kündigung:

Die gegen die Bekl. ausgesprochene Kündigung der Kl. v. 13.12.1988 gründet sich ausschließlich auf behauptete Vertragspflichtverletzungen, die vor dem Einzug der Bekl. durch andere begangen worden sind. Grundsätzlich haben zwar Mitmieter für das schuldhafte Verhalten anderer einzustehen (vgl. Sternel a. a. O. IV 122, 377, 508); vorliegend kann dies aber nicht gelten, da die Besonderheit besteht, daß die Bekl. zum Zeitpunkt der behaupteten Verstöße gar nicht Mitglieder der Wohngemeinschaft waren. Obwohl die Kl. am 4.7.1988, 13.7.1988 und 12.9.1988 "die Wohngemeinschaft" bzw. deren damalige Mitglieder bereits wegen der behaupteten Vertragsverletzungen unter Androhung einer fristlosen Kündigung angemahnt hatten, akzeptierten sie den ihnen bereits unter dem 4.11.1988 bzw. 29.11.1988 schriftlich mitgeteilten Einzug der beiden Bekl. als neue Mitglieder der Wohngemeinschaft zum 1. bzw. 5.12.1988, ohne diesen beiden Nachmietern gegenüber einen Vorbehalt zu erklären und ohne sie auf die beabsichtigte Beendigung des Mietverhältnisses mit der Wohngemeinschaft hinzuweisen; vielmehr übersandten die Kl. der Bekl. H. kommentarlos die erbetene Einzugsbestätigung. Wenn die Kl. dann nur acht bzw. zwölf Tage später den Bekl. ohne jegliche Abmahnung wegen länger zurückliegender Vertragsverstoßes fristlos kündigen und sie zur Räumung "binnen einer Woche" auffordern, stellt sich dies gegenüber den Bekl. nicht nur als widersprüchliches Verhalten dar, sondern auch als Verstoß gegen die sie treffenden Schutzpflichten, die es gebieten, das Vertrauen der Bekl. in den Bestand des Mietverhältnisses und ihre im Zusammenhang hiermit getroffenen wirtschaftlichen Dispositionen zu beachten.

Schließlich kommt vorliegend hinzu, daß die Kl. die Kündigung weiterverfolgen, obwohl sich unstreitig auch die beiden letzten "Altmieter" verpflichtet haben, zum 31.3.1989 auszuziehen, und obwohl sie am Verhalten der Bekl. als Mieter nichts auszusetzen haben, wie auch ihr - nicht bestrittenes - den Bekl. unterbreitetes Angebot auf Einzug in eine im gleichen Haus befindliche Zweizimmerwohnung dokumentiert. Auch dieser Umstand belegt, daß das Kündigungsrecht durch die Kl. nicht vernünftig und verständig, sondern vielmehr zur Unzeit ausgeübt wird (vgl. Sternel a. a. O. IV, 74).