rechtsmißbräuchliche Eigenbedarfskündigung

rechtsmißbräuchliche Eigenbedarfskündigung; gewerbliches Zwischenmietverhältnis; Bauherrenmodell

Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmißbräuchlich, wenn der Eigentümer einer im Bauherrenmodell errichteten und weitervermieteten Wohnung nach Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses nicht auf den vorhersehbaren Eigenbedarf hinweist.

Die Parteien streiten um Räumung aufgrund einer Eigenbedarfskündigung. Der Kl. errichtete im Jahre 1982/83 die Wohnung im Bauherrenmodell und schloß am 1.7.1983 einen Mietvertrag mit der X. Baubetreuung und Verwaltung GmbH auf zunächst fünf Jahre ab. Der Vertrag wurde 1988 verlängert, wobei die Vertragsdauer zwischen den Parteien streitig ist. Die X. schloß am 1.2.1992 einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit den Bekl. Im Mietvertrag unter sonstigen Vereinbarungen heißt es, daß der Vermieter darauf hinweist, daß er seinerseits das Objekt für einen Zeitraum von fünf Jahren ab dem 1.6.1988 gemäß § 556 BGB angemietet habe.

Am 8.4.1992 schrieb die X. an den Kl.: "Sehr geehrter Herr ..., da das Mietverhältnis zwischen den Mietern und uns ab dem 31.3.1992 endete und ab 1.4.1992 auf Sie übertragen wurde, geben wir hiermit die Mietkaution nebst Verpfändung für Sie frei ...".

Am 11.5.1994 und 11.10.1994 erfolgten Kündigungen durch Schreiben des Prozeßbevollmächtigten des Kl. mit der Begründung, es bestehe Eigenbedarf für den Sohn des Kl.

Die Bekl. sind der Auffassung, daß die Eigenbedarfskündigung rechtsmißbräuchlich sei, da sie bei Abschluß des Mietvertrages nicht darauf hingewiesen worden seien, daß der Kl. nach Übergang der Vermieterstellung auf ihn möglicherweise Eigenbedarf geltend machen werde.

Der Kl. hat keinen Räumungsanspruch gegen die Bekl. Es braucht hier nicht geklärt zu werden, ob der behauptete Eigenbedarf tatsächlich besteht, da die Bekl. der ihnen gegenüber ausgesprochenen Kündigung v. 11.10.1994 den Einwand des Rechtsmißbrauchs gemäß § 242 BGB entgegenhalten können. Der Kl. handelt rechtsmißbräuchlich, wenn er den Bekl. kündigt, nachdem sie zwei Jahre zuvor erst die Wohnung angemietet haben. Dabei steht der Anwendung des § 242 BGB nicht entgegen, daß die Wohnung 1992 nicht durch den Kl., sondern durch einen sogenannten gewerblichen Zwischenmieter vermietet wurde. Denn Art. 3 GG gebietet eine Gleichstellung der Mieter unabhängig von der Frage, ob sie die Wohnung direkt vom Hauptvermieter angemietet haben, oder ob dieser sich aus steuerlichen Gründen des gewerblichen Zwischenmietmodells bedient hat (BVerfG WM 1991, 422). Das Rechtsverhältnis nach Ablauf des Zwischenmietvertrages ist also grundsätzlich so zu behandeln, als ob es seit Überlassung der Wohnung zwischen dem Hauptvermieter und dem Endmieter bestanden hätte (LG München I WM 1992, 246). Dies gilt auch für diesen Fall, wo der Hauptvermieter nach Ablauf des Zwischenmietverhältnisses Eigenbedarf geltend macht. Denn der Kl. war bereits vor Beginn des Zwischenmietverhältnisses Eigentümer der Wohnung, und als solcher hatte er die Möglichkeit, Einfluß auf die Ausgestaltung des Zwischenmietvertrages zu nehmen. Ebenso wie er im Zwischenmietvertrag den Mieter verpflichtet hat, den Endmieter darauf hinzuweisen, daß der Zwischenmieter nicht Eigentümer ist, hätte er ihn auch verpflichten können, die Mieter vor Vertragsschluß darauf hinzuweisen, daß der Eigentümer möglicherweise Eigenbedarf geltend machen werde. Zu diesem Zweck hätte er das Zwischenmietverhältnis so ausgestalten können, daß der Zwischenmieter verpflichtet gewesen wäre, vor einer Neuvermietung Rücksprache mit dem Hauptvermieter wegen der Ausgestaltung des Mietverhältnisses zu nehmen.

Bei Vertragsschluß mit den Bekl. im Jahre 1992 war der Eigenbedarf, der für den Sohn des Kl. geltend gemacht wird, vorhersehbar. Der Sohn des Kl. war damals 25 Jahre alt, ein Alter, in dem der Auszug aus dem Elternhaus üblicherweise bereits vollzogen ist oder doch in den nächsten Jahren bevorsteht. Eine Neuvermietung zu diesem Zeitpunkt hätte entweder in Form eines befristeten Mietvertrages oder zumindest mit dem Hinweis auf möglichen Eigenbedarf mit Ablauf des Zwischenmietvertrages erfolgen müssen.

Für die Frage, ob die Kündigung zwei Jahre nach Abschluß des Mietvertrages rechtsmißbräuchlich ist, kommt es nicht darauf an, ob die Bekl. bei der Anmietung geäußert haben, daß sie die Wohnung nur für zwei bis drei Jahre benötigen. Denn da die Bekl. ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abschlossen, mußten sie nicht damit rechnen, daß eine solche Äußerung rechtlich irgendeine Wirkung entfalten könnte. Anders wäre der Sachverhalt nur, wenn die Bekl. in diesem Zusammenhang auf einen möglichen späteren Eigenbedarf hingewiesen worden wären.