Rechtsmißbräuchliche Berufung des Mieters auf Nichteinhaltung der Schriftform

Ist versehentlich im Kopf des Mietvertrages nicht die Kommanditgesellschaft als Mieterin angegeben, sondern die GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin, kann die Berufung der Mieterin auf Nichteinhaltung der Schriftform treuwidrig sein, wenn der Mietvertrag eine salvatorische Klausel enthält und alle Parteien es in der Vergangenheit mit den Parteibezeichnungen nicht genau nahmen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien gehen übereinstimmend davon aus, daß die Bekl. zu 2. entgegen dem Vertragsrubrum Mieter hat werden sollen. Daraus folgt, daß sich die Haftung der Bekl. zu 2. aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 535 BGB ergibt; die Bekl. zu 1. haftet als Komplementärin gemäß §§ 161, 128 HGB.

(...)

Die Anträge bezüglich der Widerklage zu III. und IV. bleiben erfolglos, weil die Kündigungen vom 20. Juni 2001 sowohl seitens der Bekl. zu 1. als auch der Bekl. zu 2. nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses per 31. Dezember 2001 geführt haben.

Die Kündigungen vom 20. Juni 2001 hätten nur dann zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses führen können, wenn die Schriftform für den Mietvertrag nicht eingehalten worden ist und aus diesem Grunde der Mietvertrag gemäß § 566 Satz 2 BGB a. F. als auf unbestimmte Zeit geschlossen zu gelten hätte. Letzteres ist jedoch nicht der Fall: Es kann dahingestellt bleiben, ob das Unterbleiben der Benennung der Bekl. zu 2. im Vertragskopf als Mieterin neben der Bekl. zu 1. oder anstelle der Bekl. zu 1. derart wesentlich ist, daß der diesbezügliche Fehler zu einer Mietvertragsurkunde geführt hat, deren Inhalt nicht gewollt war und der Wille der Parteien, die Bekl. zu 2. jedenfalls als Mieter anzusehen, in der Vertragsurkunde keinen hinreichenden Ausdruck gefunden hat, obwohl die Bekl. zu 2. jedenfalls auf der Unterschriftenleiste als Mieter bezeichnet worden ist. Selbst wenn insoweit von einer Verletzung der Erfordernisse der Schriftform nach § 126 BGB auszugehen sein würde, stünde dem Einwand der Bekl. bezüglich der Verletzung der Schriftform der Gegeneinwand des Verstoßes gegen Treu und Glauben entgegen, weil die Parteien unter § 2 Ziffer 4 des Mietvertrages vereinbart haben, gegenseitig auf jederzeitiges Verlangen einer Partei die Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Aus der Regelung folgt, daß der Kl. nicht nur das Recht hat, von den Bekl. die Neuabfassung eines Mietvertrags mit korrekter Bezeichnung der Mieter zu verlangen, sondern auch gegenüber der Berufung der Bekl. auf den Formmangel die Einrede der Arglist hat. Zwar ist grundsätzlich die Berufung auf einen Formmangel nicht arglistig. Letzteres wird aber angenommen, wenn bei mündlichem Vertragsabschluß spätere Einhaltung der Schriftform vereinbart wird oder sich aus einer salvatorischen Klausel die Pflicht zum Abschluß eines schriftlichen Vertrages ergibt (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 60. Auflage, § 566 Rdnr. 12 und die dort angegebenen Fundstellen).

Ins Gewicht fällt hierbei insbesondere, daß die Parteien, wie ihre vorangegangene Korrespondenz zeigt, es mit den Parteibezeichnungen nicht genau genommen haben und sowohl der Kl. als auch die beiden Bekl. in der Korrespondenz abwechselnd sowohl die Bekl. zu 1. als auch die Bekl. zu 2. angeschrieben haben bzw. die Bekl. zu 1. oder die Bekl. zu 2. die Antwortschreiben an den Kl. gerichtet haben. Das Problem der fehlerhaften bzw. unvollständigen Bezeichnung der Mieterin im schriftlichen Mietvertrag hat sich letztlich erst im Rechtsstreit herausgestellt, wobei die Parteien übereinstimmend zu der Auffassung gekommen sind, daß jedenfalls die Bekl. zu 2. hat Mieter sein sollen. Daraus folgt, daß erst ab diesem Zeitpunkt der Kl. Veranlassung hatte, auf eine Neuabfassung des Mietvertrages zu dringen, weil er zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung seitens der Bekl. jeweils mit Schreiben vom 20. Juni 2001 noch nicht ausreichend Gelegenheit gehabt hat, einer vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses dadurch zuvorzukommen, daß er auf einer korrekten Abfassung des schriftlichen Mietvertrages bestand.

Langfristige Mietverträge bedürfen der Schriftform, anderenfalls sind sie vorfristig kündbar. Die Berufung auf den Formmangel ist in der Regel nicht treuwidrig. Es gibt aber Ausnahmen.

Im Mietvertrag war die Kommanditgesellschaft versehentlich nicht als Mieterin aufgeführt (unterzeichnet hatte sie aber als Mieterin), sondern die GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin. In der späteren Korrespondenz war sowohl die GmbH als Mieterin bezeichnet worden, die auch antwortete, als auch die Kommanditgesellschaft. Im Rechtsstreit kamen beide Parteien übereinstimmend zur Auffassung, daß nur die Kommanditgesellschaft Mieterin sein sollte. Diese meinte, die Schriftform sei nicht eingehalten und kündigte vorfristig.

Mit Urteil vom 22. Mai 2003 hielt das Kammergericht die Berufung der Mieterin auf die fehlende Schriftform für treuwidrig. Im Mietvertrag sei vereinbart worden, gegenseitig auf jederzeitiges Verlangen einer Partei einen etwaigen Verstoß gegen die Schriftform durch nachträgliche Handlungen zu heilen. Dazu komme, daß die Parteien es auch in der Vergangenheit mit der Bezeichnung als Mieter nicht so genau genommen hätten.

Zwar hat das OLG Jena (NZM 1999, 906) gemeint, bei einer Salvatorischen Klausel im Mietvertrag sei die Berufung auf einen Formmangel treuwidrig. Diese Entscheidung wird zwar noch immer in Kommentaren zitiert (Palandt-Weidenkaff, 62. Aufl., Rdn. 12 zu § 550 BGB), der BGH ist jedoch ausdrücklich anderer Auffassung (GE 2002, 1193). Bei einer üblichen Salvatorischen Klausel wird vereinbart, daß im Falle der Ungültigkeit einer Vertragsbestimmung der Vertrag im übrigen bestehen bleiben soll und die Parteien sich verpflichten, anstelle der ungültigen Vereinbarung neue gültige Regelungen herbeizuführen. Damit ist, wie der BGH ausdrücklich ausführt, der Fall des § 550 BGB nicht gemeint, denn hier führt die Nichteinhaltung der Schriftform ja gerade nicht zur Unwirksamkeit. Wie die Salvatorische Klausel im Falle des Kammergerichts lautete, ergibt sich aus dem Urteil nicht (offenbar Verpflichtung zur schriftlichen Fixierung der mündlichen Vereinbarung); jedenfalls sollten sich Mietvertragsparteien davor hüten, das Urteil zu verallgemeinern.