Rechtsmangel

Rechtsmangel; Wohnungseigentum; Teileigentum

Wird Teileigentum als Wohnungseigentum verkauft und haben andere Wohnungseigentümer die Nutzung der erworbenen Räume zu Wohnzwecken unter Berufung auf die Teilungserklärung untersagt, ist das Kaufobjekt mit einem Rechtsmangel behaftet.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 18.12.1986 kauften die Kl. von den Bekl. eine im Grundbuch des AG K. verzeichnete Einheit, bestehend aus einem Miteigentumsanteil, von 1/51 an einem Grundstück der Gemarkung G., verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Hobbykellereinheit mit weiterem Kellerraum zu einem Kaufpreis von 100.000 DM. Im Vertrag versicherten die Bekl., "daß das Kaufobjekt in Wohnungseigentum umgewidmet ist" und sie verpflichteten sich, die entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung dem Notar bis spätestens zum Fälligkeitstermin des Kaufpreises beizubringen. Des weiteren bewilligten und beantragten die Bekl. die Eintragung der Umwidmung in "Wohnungseigentum" im Grundbuch. In der in Bezug genommenen Teilungserklärung vom 2.1.1984 ist die verkaufte Einheit als Teileigentum bezeichnet. Sie war baurechtlich zunächst nur als Hobbyräumlichkeit genehmigt, wurde aber seit der Fertigstellung des Gebäudes Ende 1984 zu Wohnzwecken genutzt. Auf Antrag der Bekl. war am 22.8.1986 die Nutzungsänderung genehmigt worden. Am 22.12.1986 wurde die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt. Am 9.2.1987 wurde im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen, daß der Aufteilungsplan für diese Einheit in Wohnungseigentum mit Kellerraum Nr. 7 geändert sei, bevor am 24.2.1987 die Kl. als Eigentümer eingetragen wurden. Im Jahr 1991 wandten sich andere Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft gegen die Nutzung der von den Kl. erworbenen Einheit zu Wohnzwecken. Ihrem Antrag, den Kl. die Nutzung des Kaufobjektes zu Wohnzwecken zu untersagen, gab das OLG letztinstanzlich statt. Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 2.12.1993 erklärten die Kl. gegenüber den Bekl. die Anfechtung des notariellen Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und machten zugleich einen Wandelungsanspruch geltend.

Mit der von ihnen erhobenen Klage haben sie neben der Rückabwicklung des Kaufvertrages von dem Bekl. zu 1 die Rückzahlung eines bei Abschluß des Kaufvertrages an diesen gezahlten Handgeldes in Höhe von 5.000 DM sowie von den Bekl. als Gesamtschuldner Schadensersatz für einen Teil der ihnen im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag entstandenen Nachteile in Höhe eines Saldos von 1.773,34 DM verlangt.

Das LG hat durch Teil-Versäumnisurteil und Urteil vom 11.12.1995 den Bekl. zu 2 antragsgemäß verurteilt und die gegen den Bekl. zu 1 gerichtete Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren haben die Kl. ihren Anspruch in erster Linie auf Schadensersatz wegen Nichtverschaffung des gekauften Wohnungseigentums, des weiteren auf einen Rechtsmangel des gekauften Objekts, hilfsweise auf einen Schadensersatzanspruch wegen Sachmängelhaftung nach § 463 BGB sowie in zweiter Linie auf Wandelung gem. § 462 BGB und letztrangig auf einen Bereicherungsanspruch aufgrund der erklärten Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gestützt. Die Berufung hatte Erfolg.

I. Die Kl. können von dem Bekl. zu 1 Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 100.000 DM Zug um Zug gegen Rückübereignung des gekauften Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an der Eigentumseinheit Nr. 7 verlangen. ...

3. Den Kl. steht jedoch ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages im Rahmen des sogenannten großen Schadensersatzes wegen eines Rechtsmangels der gekauften Eigentumseinheit gem. §§ 434, 440, 326 BGB zu. Die Kl. haben den Bekl. zu 1 in der Berufungsbegründung vom 10.4.1996 unter Fristsetzung bis zum 10.5.1996 und unter Ablehnungsandrohung aufgefordert, die Umwandlung des Sondereigentums Nr. 7 von Teileigentum in Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft und deren Bewilligung der Eintragung im Wohnungsgrundbuch herbeizuführen. Nach dem fruchtlosen Ablauf der Nachfrist ist der Erfüllungsanspruch der Kl. erloschen und sind diese gem. § 326 Abs. 2 Satz 2 BGB berechtigt, Schadensersatz wegen Nichterfüllung und damit auch die Rückabwicklung des Kaufvertrages zu verlangen.

Die von den Kl. gekaufte Eigentumseinheit ist auch mit einem Rechtsmangel behaftet. Die rechtliche Besonderheit der Rechtsmängelhaftung liegt in der bei der Sachmängelhaftung nicht denkbaren Pflicht zur Beseitigung von Hindernissen hinsichtlich der Ausübung der Eigentümerbefugnisse. Im einzelnen erfaßt § 434 BGB private dingliche Rechte, die zu einer Nutzungsbeschränkung des Käufers führen, wenn der Rechtsinhaber sie geltend macht (vgl. Westermann, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 434 Rdnrn. 4, 6). Demgemäß hat auch der BGH bei einem Sachverhalt, bei dem ein Sondereigentümer in der Teilungserklärung als Laden bezeichnete Räume zum Betrieb einer Gaststätte vermietet hatte und bei dem der Mieter von den anderen Wohnungseigentümern wegen der von der Gaststätte ausgehenden und nach der Teilungserklärung nicht hinzunehmenden Störung auf Beseitigung nach § 1004 BGB in Anspruch genommen wurde, einen Rechtsmangel bejaht, weil sich das Recht der anderen Wohnungseigentümer für den Mieter als Gebrauchshinderung auswirkte (vgl. BGH, NJW-RR 1995, 715).

Dem ist der vorliegende Sachverhalt nach Auffassung des Senats vergleichbar. Zwar haben die Kl. nach dem Wortlaut des Vertrages nur einen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer Hobbykellereinheit gekauft. Erkennbar gingen aber beide Vertragsparteien davon aus, daß die Kl. im Ergebnis, nämlich nach Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung, nachdem zuvor bereits die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung erteilt worden war, und einer entsprechenden Grundbucheintragung Wohnungseigentum erhalten sollten. Dem entspricht es, daß die in Rede stehenden Kellerräume schon seit Fertigstellung des Gebäudes Ende 1984 vermietet waren und ersichtlich auch weder den Bekl. am Verkauf noch den Kl. am Erwerb lediglich von Hobbyräumen gelegen war. Anderenfalls wäre auch nicht verständlich, daß die Bekl. im Kaufvertrag versicherten, das Kaufobjekt sei in Wohnungseigentum "umgewidmet," und daß sie sich verpflichteten, bis spätestens zum Fälligkeitstermin die Abgeschlossenheitsbescheinigung beizubringen. In Übereinstimmung damit haben die Bet. im Kaufvertrag auch die Eintragung der "Umwidmung" in Wohnungseigentum in das Grundbuch bewilligt und beantragt. Erkennbar sind beide Parteien davon ausgegangen, daß mehr zur Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum nicht erforderlich sei. Statt des nach dem übereinstimmenden Willen beider Parteien verkauften Wohnungseigentums haben die Kl. aber nur Teileigentum erworben, das hinsichtlich einer Nutzung zu Wohnzwecken durch die privaten Rechte der anderen Miteigentümer beschränkt ist.

Auf ein Verschulden der Bekl. kommt es nicht an, weil der Verkäufer mit der Verpflichtung zur rechtsmangelfreien Leistung zugleich die Haftung für sein Leistungsvermögen übernimmt (vgl. BGH, NJW 1988, 2878; Soergel-Huber, BGB, 12. Aufl., § 440 Rdnr. 9, § 433 Rdnr. 288). Der Schadensersatzanspruch wegen eines Rechtsmangels ist auch nicht verjährt, weil für ihn die regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren (§ 195 BGB) gilt. ...

Anmerkung: Der BGH hat die Revision des Bekl. zu 1 (Beschl. v. 18.9.1997 - V ZR 382/96 - ) nicht angenommen.