Rechtsmangel

Rechtsmangel; Nichträumung; Besitzrecht; Schadensersatz; Unmöglichkeit; Unvermögen; Doppelvermietung; Nichterfüllung; Nichtgewährung

Der Vermieter haftet dem Mieter wegen anfänglichen subjektiven Unvermögens auf Schadensersatz, wenn er dem Mieter den Gebrauch der Mietsache infolge des nicht rechtzeitig räumenden Vormieters nicht einräumen kann.

Mit Vertrag vom 10.3.1993 vermieteten die Bekl. Räume "zum Zwecke des Betriebs einer Gaststätte-Bar u. zur Untervermietung der Gewerbeflächen in den Etagen" an die L-GmbH. Da die L-GmbH ihrer Verpflichtung zur Zahlung eines Kautionsteilbetrags von 50.000 DM nicht nachkam, wiesen die Bekl. sie darauf hin, wenn die Zahlung nicht umgehend erfolge, "hätte dies die Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrags zur Folge". Als die L-GmbH gleichwohl auch weiterhin untätig blieb, teilten ihr die Bekl. unter dem 17.9.1993 mit, sie fühlten sich nicht mehr an den Mietvertrag gebunden und würden sich um einen neuen Mieter bemühen. Am 20.10.1993 erklärten sie schließlich gegenüber der L-GmbH der Vertrag vom 10.3.1993 sei wegen Nichtzahlung der Kaution unwirksam, was bedeute, daß die Gaststätte am 31.1.1994 übergeben werden müsse. Unter dem 18.11.1993 vermieteten die Bekl. die Räume mit Wirkung ab 1.2.1994 auf die Dauer von zehn Jahren an die Kl. Da die L-GmbH die Räume nicht freigab, kündigte die Kl. ihrerseits das Mietverhältnis am 30.12.1994 und nahm die Bekl. auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das OLG die Klage dem Grund nach für gerechtfertigt erklärt und den Rechtsstreit zur Entscheidung über die Höhe der Klageforderung an das LG zurückgewiesen.

2. Auch eine Schadensersatzverpflichtung der Bekl. auf der Grundlage der §§ 541, 538 BGB unter dem Gesichtspunkt des Bestehens eines Rechtsmangels kommt nicht in Betracht. Voraussetzung dafür wäre, daß die L-GmbH den Besitz am Mietobjekt auch nach dem 31.1.1994 rechtmäßig ausgeübt hätte (so z. B. BGHZ 85, 267 = NJW 1983, 446 [447]; Palandt-Putzo, BGB, 56. Aufl., § 541 Rdnr. 5). Die bloße Nichträumung des Besitzes durch den Mieter zum Mietzeitende reicht dagegen insoweit nicht aus. Es kommt daher entscheidend darauf an, ob der L-GmbH auch über den 31.1.1994 hinaus ein Besitzrecht zustand. Dies ist - wiederum in Übereinstimmung mit dem landgerichtlichen Urteil - zu verneinen.

4. Die Bekl. haften der Kl. jedoch dem Grunde nach als Gesamtschuldner unter dem Gesichtspunkt des anfänglichen Unvermögens (§§ 535, 536, 325 BGB), auf den diese in der Berufungsinstanz die Klageforderung in erster Linie stützt.

a) Entgegen der Auffassung des LG sind die Regeln des anfänglichen Unvermögens vorliegend anwendbar. Ist dem Schuldner die Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen nicht möglich, so liegt kein Fall der anfänglichen objektiven Unmöglichkeit mit der Folge der Nichtigkeit des Vertrages gem. § 306 BGB vor, sondern ein solcher anfänglichen subjektiven Unvermögens. Dessen Rechtsfolgen sind im Gesetz nicht geregelt, sie treten jedoch entsprechend den Vorschriften der §§ 275, 280, 323 ff. BGB ein. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn es dem Vermieter unmöglich ist, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren (BGHZ 85, 267 = NJW 1983, 446; vgl. auch z. B. Kraemer, in: Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., III B Rdnr. 1190; Wolf-Eckert, Hdb. d. gewerblichen Miet-, Pacht- u. LeasingR, 7. Aufl., Rdnrn. 363, 364; Palandt-Putzo, § 541 Rdnr. 4; Erman-Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 541 Rdnr. 5; Voelskow, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 541 Rdnr. 6 u. Vorb. § 537 Rdnr. 5; Staudinger-Emmerich, BGB, 13. Bearb., Vorb. § 537 Rdnr. 7).

Die Entscheidung des BGH vom 29.11.1995 (NJW 1996, 713 = LM H. 4-1996 § 242 [Bb] BGB Nr. 164) steht der Anwendbarkeit der Regeln über das anfängliche Unvermögen in Fällen der vorliegenden Art nicht entgegen. Sie besagt vielmehr lediglich, daß im Anwendungsbereich des § 541 BGB die speziellen Regelungen des Mietrechts die allgemeinen Vorschriften über Unmöglichkeit und Unvermögen verdrängen. Anders als in dem vom BGH entschiedenen Fall ist vorliegend jedoch ein Rechtsmangel i. S. des § 541 BGB nicht gegeben ...

b) Die von der Kl. im vorliegenden Rechtsstreit geltend gemachten Schadenspositionen lassen sich ausnahmslos darauf zurückführen, daß die Bekl. nicht in der Lage waren, ihr das Mietobjekt vereinbarungsgemäß am 1.2.1994 zu überlassen und sind daher insgesamt unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Nichterfüllung i. S. des § 325 BGB erstattungsfähig, ohne daß es der Feststellung eines Verschuldens der Bekl. bedarf (Staudinger-Emmerich, Vorb. § 537 Rdnr. 7; Kraemer, in: Bub-Treier, III B Rdnr. 1190). Der geltend gemachte Anspruch besteht, was für den Erlaß eines Grundurteils (§ 304 ZPO) erforderlich ist, aber auch genügt, auch unter Berücksichtigung der Einwendungen gegen ihn mit hoher Wahrscheinlichkeit in irgendeiner Höhe. Allerdings ist dieser Schaden nicht bei der Kl. selbst, sondern bei deren Untermieterin, der D-GmbH, entstanden, die keine vertraglichen Beziehungen zu den Bekl. unterhielt. Da die Kl. jedoch ihrerseits ihrer Untermieterin unter dem Gesichtspunkt des anfänglichen Unvermögens wegen Nichtgewährung des Mietgebrauchs auf Schadensersatz haftet, steht ihr gegenüber den Bekl. an sich ein entsprechender Freistellungsanspruch zu, der indes nach § 250 BGB in einen Geldanspruch übergegangen ist (vgl. BGH, NJW 1989, 1216; BGHZ 118, 83 = NJW 1992, 2222; Palandt-Heinrichs, Vorb. § 249 Rdnr. 46).

Einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bedurfte es insoweit nicht, weil die Bekl. nach wie vor ernsthaft und endgültig ihre Schadensersatzverpflichtung in Abrede stellen (vgl. BGHZ 118, 83 = NJW 1992, 222; BGH, NJW-RR 1996, 700).

c) Im übrigen entspricht der von der Kl. beanspruchte Schadensersatz, soweit er keinen entgangenen Gewinn zum Gegenstand hat, den an die Geltendmachung fehlgeschlagener Aufwendungen zu stellenden Anforderungen (vgl. dazu z. B. Palandt-Heinrichs, Vorb. § 249 Rdnrn. 32 ff.). Danach kann der Gläubiger eines Anspruchs auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung, also auch in dem hier gegebenen Fall des § 325 BGB, als Mindestschaden die Leistungen und Aufwendungen ersetzt verlangen, die er im Hinblick auf den zugrunde liegenden Vertrag und im Vertrauen auf die Vertragstreue seines Vertragspartners erbracht hat und die infolge der Enttäuschung dieses Vertrauens nutzlos geworden sind (vgl. Nachw. bei Palandt Heinrichs, § 325 Rdnr. 15, insb. BGHZ 57, 80 = NJW 1971, 2218). Dem werden alle diesbezüglichen Positionen der Klageforderung gerecht.