Rechtskraftwirkung

Rechtskraftwirkung; Streitgegenstand; Vorprozeß; Neuvermietung; Entlassung aus dem Mietvertrag; Ersatzmieter; Nachmieter

1) Ist der Mieter in einem früheren Rechtsstreit zur Zahlung von Mietzins für einen bestimmten Zeitabschnitt verurteilt worden, so hat diese Verurteilung keine Bindungswirkung in einem Nachfolgeprozeß, der einen anderen Anspruchszeitraum zum Gegenstand hat.

2) Zu der Frage, ob davon ausgegangen werden kann, daß ein Mieter, der das Mietobjekt vorzeitig aufgegeben und die Zahlung des Mietzinses eingestellt hat, infolge einer Neuvermietung aus dem Mietverhältnis entlassen worden ist.

Mit Vertrag v. 28.2.1989 vermietete der Kl. dem Bekl. Geschäftsräume. Das zunächst auf die Dauer von einem Jahr geschlossene Mietverhältnis verlängerte sich mangels fristgemäßer Kündigung durch eine der Vertragsparteien um neun Jahre. Der monatliche Mietzins wurde mit 900 DM zzgl. MwSt. vereinbart. Außerdem verpflichtete sich der Bekl. zur Zahlung einer monatlichen Nebenkostenpauschale von 115 DM zzgl. MwSt.

Nachdem er die Mieträume bereits Anfang 1992 im Anschluß an den Verkauf seines Unternehmens geräumt hatte, kündigte der Bekl. mit Anwaltsschreiben v. 11.5.1993 das Mietverhältnis mit dem Kl. mit sofortiger Wirkung.

Am 19.5.1993 vermietete der Kl. das streitgegenständliche Ladenlokal auf die Dauer von zehn Jahren an die Herren K. und Ü. Mit Schreiben v. 24.5.1993 teilte er den anwaltlichen Vertretern des Bekl. folgendes mit: "Sehr geehrte Herren Kollegen, in der vorbezeichneten Angelegenheit teile ich mit, daß das Ladenlokal zum 15.6.1993 vermietet werden konnte. Ihr Mandant wird nach wie vor nicht aus der Haftung entlassen, er wird aber selbstverständlich so lange nicht in Anspruch genommen, wie der neue Mieter seinen Verpflichtungen nachkommt."

Bereits im November 1993 gaben die Nachmieter K. und Ü. des Bekl. das in Rede stehende Mietobjekt wieder auf, nachdem sie den mit monatlich 1.000 DM vereinbarten Mietzins für die Monate Juni bis September 1993 gezahlt hatten, während die Miete für Oktober und November 1993 im Wege der Verrechnung mit der von ihnen bei Mietbeginn geleisteten Kaution getilgt wurde, die allerdings in Höhe von 81,08 DM nicht in Anspruch genommen wurde.

In dem Verfahren 36 C 224/94 Amtsgericht N. nahm der Kl. den Bekl. auf Zahlung rückständigen Mietzinses und der Nebenkostenpauschale für die Monate Dezember 1993 bis Mai 1994 in Höhe von insgesamt 6942,60 DM in Anspruch. Durch Urteil v. 6.1.1995 wurde der Bekl. antragsgemäß verurteilt. Seine Berufung wies das Landgericht D. mit Urteil v. 1.8.1995 zurück.

Seit dem 1.8.1996 ist das in Rede stehende Objekt für die Dauer von zunächst fünf Jahren an Herrn X. vermietet.

Im vorliegenden Rechtsstreit macht der Kl. gegenüber dem Bekl. Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum Juni 1994 bis Juli 1996 unter Berücksichtigung des vorstehend gekennzeichneten Kautionsüberschusses von 81,08 DM geltend.

Durch das angefochtene Urteil hat das LG dem Kl. unter Klageabweisung im übrigen einen Betrag von insgesamt 29.341,67 DM zuzüglich 4 % Zinsen seit dem Fälligkeitszeitpunkt der einzelnen Monatsmieten zuerkannt. Soweit der Bekl. mit der Widerklage beantragt hatte, den Kl. zu verurteilen, ihm zustehende Zahlungsansprüche gegen die vorgenannten Mieter an ihn abzutreten und festzustellen, daß dem Kl. bezüglich des Mietobjekts ab Februar 1995 ihm gegenüber keine Ansprüche zustehen, hat das LG die Widerklage abgewiesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Bekl., mit der er weiterhin geltend macht, sein Mietverhältnis mit dem Kl. sei jedenfalls durch die Neuvermietung an die Herren K. und Ü. beendet worden. Er beantragt, unter teilweiser Abänderung des landgerichtlichen Urteils 1. die Klage in vollem Umfang anzuweisen; 2. auf die Widerklage festzustellen, daß dem Kl. bezüglich des Mietobjekts ab August 1996 ihm - dem Bekl. - gegenüber keine Ansprüche zustehen.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist nur in geringem Umfang sachlich gerechtfertigt. Das Zahlungsbegehren des Kl. ist im wesentlichen begründet, während die mit der Widerklage beantragte Feststellung nicht getroffen werden kann.

1. Dem Bekl. ist allerdings zuzugeben, daß seine Verurteilung zur Zahlung des Mietzinses für den Anspruchszeitraum Juni 1994 bis Juli 1996 nicht darauf gestützt werden kann, daß dem Kl. im Vorprozeß Mietzins für die Monate Dezember 1993 bis Mai 1994 rechtskräftig zuerkannt worden ist. Die Rechtskraftwirkung erfaßte nur den Streitgegenstand, über den seinerzeit entschieden worden ist. Streitgegenstand des Vorprozesses waren indes ausschließlich die dort eingeklagten Mietzinsraten (vgl. z. B. Zöller/Vollkommer, 20. Aufl., vor § 322 ZPO Rn. 28, insbesondere auch für den Fall der Geltendmachung von Unterhaltsraten). Dagegen ist nicht mit Bindungswirkung für den vorliegenden Rechtsstreit festgestellt worden, daß die Zahlungsverpflichtung des Bekl. über den damaligen Anspruchszeitraum hinaus besteht.

2. ...

3. Der Bekl. ist von seinen vertraglichen Verpflichtungen, insbesondere von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses, auch nicht dadurch befreit worden, daß der Kl. das Mietobjekt mit Vertrag v. 19.5.1993 anderweitig vermietet hat. Ist - wie im vorliegenden Fall - eine Nachfolgeklausel nicht vereinbart, ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, einen ihm vom Mieter benannten Ersatzmieter zu akzeptieren und den (ursprünglichen) Mieter aus dem Vertrag zu entlassen (vgl. z.B. Bub/Treier/Straßberger, 2. Aufl., II Rn. 984; Palandt/Putzo, 56. Aufl., § 552 BGB Rn. 8 und Fritz, Gewerberaummietrecht, 2. Aufl., Rn. 347). Dementsprechend hält auch der BGH (NJW 1993, 1645 = DWW 1993, 168 [= WM 1993, 346]) den Mieter für verpflichtet, die Mietzinsdifferenz zu zahlen, wenn er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat und vom Vermieter daraufhin das Mietobjekt zu einem niedrigeren Mietzins, der dem erzielbaren Marktpreis entspricht, weitervermietet worden ist.

Allerdings kann die Auslegung des Parteiverhaltens ergeben, daß sich der Vermieter trotz Fehlens einer diesbezüglichen Verpflichtung damit einverstanden erklärt hat, daß der neue Mietvertrag an die Stelle des alten trat und der ursprüngliche Mieter somit aus der Haftung entlassen wurde (vgl. z. B. LG Gießen ZMR 1997, 471 [= WM 1997, 370] und Palandt/Putzo, a. a. O., § 549 BGB Rn. 24). Davon kann vorliegend jedoch keine Rede sein. Gegen eine Bereitschaft des Kl., den Bekl. von seinen vertraglichen Verpflichtungen freizustellen, spricht vielmehr unmißverständlich die Tatsache, daß er in seinem Schreiben v. 24.5.1993 die Mitteilung der Neuvermietung mit dem Hinweis verbunden hat, der Bekl. werde nicht aus der Haftung entlassen, er werde (lediglich) nicht in Anspruch genommen, solange der neue Mieter seinen Verpflichtungen nachkomme. Damit war auch für den Bekl. eindeutig klargestellt, daß der Kl. im Wege der Neuvermietung lediglich versuchte, den Schaden gering zu halten, woran auch der Umstand nichts änderte, daß es ihm gelungen war, einen höheren Mietzins zu vereinbaren, dessen Zahlung für die Zukunft indes keineswegs sichergestellt war. Hinzu kommt, daß die Gründe, die den Bekl. veranlaßt hatten, den Mietgebrauch aufzugeben und die Mietzinszahlungen einzustellen, ausschließlich in seiner Person lagen, so daß der Kl. keinerlei Veranlassung hatte, das Bonitätsrisiko hinsichtlich der Nachmieter auf sich zu nehmen. Dementsprechend ist der Bekl. dem Schreiben des Kl. v. 24.5.1993 auch nicht entgegengetreten. Daß sich seine Hoffnung, im Hinblick auf eine dauerhafte Neuvermietung vom Kl. nicht mehr in Anspruch genommen zu werden, letztlich nicht erfüllt hat, weil die neuen Mieter ihren vertraglichen Verpflichtungen schon bald nicht mehr nachkamen, geht unter den gegebenen Umständen zu seinen Lasten.