Rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel durch stillschweigende Übernahmevereinbarung

Rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel durch stillschweigende Übernahmevereinbarung, Schriftform, Feststellungsklage, Laufzeitverlängerung

1. Eine Klage auf Feststellung von Rechtsverhältnissen aus der Vergangenheit ist jedenfalls dann zulässig, wenn das frühere Bestehen der Rechtsverhältnisse die Grundlage für einen von der Klägerin weiter verfolgten Anspruch bildet.

2. Ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter - mit (notwendiger ) Zustimmung des Mieters - kann auch durch eine stillschweigende Übernahmevereinbarung zwischen Alt- und Neuvermieterin in der Weise zustande kommen, dass sie Maßnahmen hinsichtlich des Mietvertrages veranlasst und von dem Mieter die Zahlung der Mieten auf ihr Konto erbittet.

3. Die Vereinbarung einer längeren Laufzeit des Mietvertrages ist jedoch nur dann wirksam, wenn der Vermieterwechsel schriftlich beurkundet worden ist. Eine Nachtragsvereinbarung wahrt die Schriftform nur dann, wenn sich aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedanklichen Einheit verbundenen Vertragsurkunden sämtliche vertraglichen Vereinbarungen ergeben.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Parteien streiten über den Bestand eines Gewerbemietverhältnisses.

2 Die gesellschaftsrechtliche Rechtsvorgängerin der Kl. zu 1. (fortan auch: Kl. zu 1.) vermietete der Rechtsvorgängerin der Bekl. (fortan auch: Bekl.) gemäß Mietvertrag (MV) vom 1.11.1993 noch zu errichtende Gewerberäume zum Betrieb eines Lebensmittelhandels für 15 Jahre, mindestens bis 30.6.2009, im Erdgeschoss des Gebäudes ...platz 3 in V. Das Grundstück, auf dem das Mietobjekt zu errichten war, erwarb mit Kaufvertrag vom 23.12.1993 eine GbR, bestehend aus der Kl. zu 1. und ihrem Geschäftsführer.

3 Mit Schreiben vom 21.1.1994 teilte die Kl. zu 1. der Bekl. mit, dass alle bestehenden Mietverträge für den ...platz in V. an die GbR übergeleitet worden waren und bat um Unterzeichnung und Rücksendung eines 1. Nachtrages an sie, da sie weiterhin den Schriftverkehr führe. Die Bekl. unterzeichnete den 1. Nachtrag und sandte ihn der Kl. zu 1. zurück.

4 Die GbR verkaufte die Immobilie am 20.12.1994 an die Kl. zu 2. Die GbR wurde am 15.11.1996 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen, die Kl. zu 2. am 6.5.1999.

5 Die Bekl. kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.9.2005 gegenüber der Kl. zu 2. zum 31.3.2006.

6 Die Kl. zu 1. hat die Ansicht vertreten, der Mietvertrag sei, auch wenn er in seiner Präambel den Grunderwerb durch den Vermieter oder die Übertragung des Mietverhältnisses auf den Grundstückseigentümer als Voraussetzung für sein Inkrafttreten nenne, unbedingt zustande gekommen und mit ihr als Vermieterin; er bestehe aufgrund wirksamer Laufzeitvereinbarung sowie mangels Sonderkündigungsgründe ungekündigt mit ihr bis zum 30.6.2009 fort.

7 Die Bekl. hat geltend gemacht, der Mietvertrag sei aufschiebend bedingt, und der Bedingungseintritt habe in der Person der Kl. zu 1. nicht eintreten können. Vermieterin sei zunächst die GbR geworden und sodann die Kl. zu 2. Die Laufzeitvereinbarung sei mangels formwahrender Beurkundung des Vermieterüberganges unwirksam.

8 Die Kl. zu 2. ist dem Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 5.1.2007 auf Seiten der Kl. zu 1. beigetreten. Zur Begründung hat sie ausgeführt: „... würde das Gericht in den vorgelegten Schriftstücken jedoch eine Zustimmung des neuen Vermieters zu einem Vermieterwechsel bezüglich des 1. Nachtrags erkennen, hätte das zur Folge, dass am 6.5.1999, dem Tag des Eigentumswechsels, die Kl. zu 2. Kraft Gesetzes gemäß §§ 566, 578 Abs. 2 BGB Vermieterin wurde, weil zu diesem Zeitpunkt bei der veräußernden GbR, bestehend aus der Kl. zu 1. und Dr. S., eine Identität von Eigentümer- und Vermieterstellung bestand." Sie hat gleichlautend mit der Kl. auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses angetragen.

9 Mit dem angefochtenem Urteil hat das Landgericht die Feststellungsklage der Kl. zu 1. als unzulässig zurückgewiesen, da es an deren Vermieterstellung und somit an deren Feststellungsinteresse fehle. Die Kl. zu 2. habe eine zulässige Klage erhoben, die begründet sei. Die Kl. zu 2. sei durch den Verkauf vom 20.12.1994 und durch ihre Eintragung am 6.5.1999 als Eigentümerin des Sondereigentums in das Grundbuch Vermieterin geworden (§§ 571, 580 BGB a. F.). Der Mietvertrag bestehe bei gewahrter Schriftform (§ 566 BGB a. F.) ungekündigt fort. Die Kündigung vom 29.9.2005 lasse sich schon aufgrund ihres Wortlautes nicht in eine außerordentliche Kündigung umdeuten und scheitere überdies an einer fehlenden Fristsetzung oder Abmahnung. Eine Kündigung mit Bekl.schriftsatz vom 9.3.2007 sei, wie im Übrigen auch eine Anfechtung, verfristet und scheitere zudem gleichfalls an einer fehlenden Abmahnung.

10 Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgt die Bekl. ihr erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren gegenüber der Kl. zu 2. uneingeschränkt weiter.

19 Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Bekl. hat nur zum Teil Erfolg.

20 Die zulässige Klage der Kl. zu 2. ist teilweise, hinsichtlich der Feststellung ihrer Vermieterstellung gegenüber der Bekl. für die Zeit vom 1.1.2005 bis 31.3.2006, begründet.

21 1. Es handelt sich um eine zulässige Feststellungsklage der Kl. zu 2., § 256 Abs. 1 ZPO.

22 a) Ihre Stellung als Kl. folgt für die Kl. zu 2. daraus, dass das Landgericht sie nach ihrer Streitbeitrittserklärung im Schriftsatz vom 5.1.2007 - die im Übrigen als Eventualstreitgenossenschaft unzulässig wäre (vgl. BGH NJW 1972, 2302; Zöller/Vollkommer, ZPO, 27. Aufl., § 60, Rn. 10; Musielak/Weth, ZPO, 7. Aufl., § 60, Rn. 12, jeweils m.w.N.) - im Termin am 17.4.2007 als solche bezeichnet hat, die Parteien auf dieser Grundlage fortan mit eigenen Anträgen verhandelt haben, das Gericht entsprechend rubriziert und entschieden und die Kl. zu 2. sich das landgerichtliche Urteil im Berufungsverfahren der Bekl. als zu ihren Gunsten lautend zu eigen gemacht hat, woran ihre Antragstellung im Termin vor dem Senat keine Zweifel mehr lässt.

23 Damit ist zugleich ein etwaiger Verstoß des Landgerichts gegen § 308 Abs. 1 ZPO geheilt (vgl. Musielak/Musielak, ZPO, 7. Aufl., § 308, Rdn. 20; Zöller/Vollkommer, ZPO, 27. Aufl., Rdn. 7, jeweils m.w.N.).

24 b) Das geänderte Feststellungsbegehren der Kl. zu 2., das die Parteien des feststellungsbetroffenen Mietvertrages nunmehr hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), und gegen das der Senat auch als Klageänderung (§ 533 ZPO) keine Bedenken hegt, ist auch für den zurückliegenden Bestand zulässig (§ 256 Abs. 1 ZPO). Eine Klage auf Feststellung von Rechtsverhältnissen, die der Vergangenheit angehören, ist jedenfalls dann zulässig, wenn das frühere Bestehen der Rechtsverhältnisse die Grundlage für einen von der Kl. jetzt verfolgten Anspruch bildet (RGZ 27, 204; RG, JW 27, 2853, 2854 r. Sp. a.E. mit weiteren Nachw., insoweit in RGZ 111, 22 nicht mit abgedruckt, BGH, Urteil vom 29.4.1958 - VIII ZR 198/57 BGHZ 27, 190 = NJW 1958, 1293, 1294). Die Kl. zu 2. verfolgt in ihrem anderweitigen Rechtsstreit mit der Bekl. Ansprüche aus dem feststellungsgegenständlichen Mietvertrag wegen Mietrückständen von 35.434,50 € aus 2005.

25 2. Die Klage hat für den Feststellungszeitraum 1.1.2005 bis 31.3.2006 Erfolg.

26 Für diesen Zeitraum steht die Mieterstellung zunächst der M. Handels GmbH und Ca. KG als Rechtsvorgängerin der Bekl. und sodann der Bekl. selbst zwischen den Parteien zweitinstanzlich außer Streit.

27 Die Vermieterstellung der Kl. zu 2. hat die Bekl. für den streitgegenständlichen Zeitraum bis zum 31.3.2006 erstinstanzlich zugestanden, § 288 Abs. 1 ZPO.

28 Die Vertragsstellung einer Mietvertragspartei ist geständnisfähig (vgl. BGH, Urteil vom 16.7.2003 - XII ZR 100/00, juris-Tz. 17, 18 = NZM 2003, 851; BGH, Urteil vom 6.10.2005 - III ZR 367/04, juris-Tz. 20 = NJW-RR 2006, 281). Die Voraussetzungen eines Geständnisses liegen vor. Die Bekl. hat erstinstanzlich durchweg vorgetragen, die Kl. zu 2. sei seit ihrer Eintragung im Grundbuch am 6.5.1999 bis zum Wirksamwerden der Kündigung vom 29.9.2005 ihre Vermieterin gewesen. Über diesen Vortrag, den die Kl. zu 2. gleichfalls zur Grundlage ihres Prozesshandelns gemacht hat, haben die Parteien dieses Prozessrechtsverhältnisses vor dem Landgericht am 16.9.2008 und am 12.6.2009 mündlich verhandelt (vgl. zur stillschweigenden Bezugnahme auf vorbereitende Schriftsätze in der mündlichen Verhandlung auch BGH, Urteil vom 14. April 1999 - IV ZR 289/97 - NJW-RR 1999, 1113).

29 Die Voraussetzungen für einen Widerruf dieses Geständnisses nach § 290 ZPO hat die Bekl. nicht dargelegt. Der Antrag auf Abweisung der geänderten Klage der Kl. zu 2. im Termin am 3.3.2010 gibt dafür nichts her. Im Übrigen hat die Bekl. die Verfahrenshandhabung des Landgerichts auch nicht beanstandet und sich in ihrer Verteidigung offensichtlich nicht beeinträchtigt gesehen.

30 3. Die weitergehende Klage bleibt ohne Erfolg.

31 Die Kündigung der Bekl. vom 29.9.2005 greift als ordentliche Kündigung durch und hat das Mietverhältnis zum Ablauf des 31.3.2006 beendet.

32 a) Wirksame Abgabe und Zugang der Kündigungserklärung sind unstreitig.

33 Als ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Geschäftsräume ist sie nach § 580 a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig und wirkt damit zum Ablauf des 31.03.2006,

34 b) Die formwirksame Vereinbarung (vgl. § 550 Satz 1 BGB) einer entgegenstehenden Laufzeitvereinbarung lässt sich nicht feststellen.

35 Die Kl. zu 2. ist aufgrund ihres Kaufvertrages mit der GbR vom 20.12.1994 nach deren Voreintragung mit ihrer eigenen Eintragung in das Grundbuch am 6.5.1999 in ein, wie das Landgericht übersehen hat, unbefristetes MV eingetreten, §§ 566 Abs. 1, 571 Abs. 1 BGB a.F.

36 aa) Zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels, auf den es für die Beurteilung der Veräußerung im Sinne des § 571 Abs. 1 BGB a.F. ankommt (vgl. Staudinger/Emmerich [2006], § 566 BGB, Rn. 26), mithin am 6.5.1999, bestand ein wirksamer Mietvertrag mit der veräußernden GbR als Vermieterin, aufgrund dessen der Bekl. das Mietobjekt bereits überlassen worden war.

37 (1) Der Mietvertrag war aufschiebend bedingt und mit der Übernahme der Vermieterstellung durch die GbR wirksam geworden.

38 aaa) Der Mietvertrag war aufschiebend bedingt (§ 158 Abs. 1 BGB) durch den Grunderwerb des Vermieters oder durch die Übertragung der Vermieterstellung auf den Grundstückseigentümer, wie die Auslegung der Präambel ergibt (§§ 133, 157 BGB).

39 Der Wortlaut der Nr. 3 nennt den Grunderwerb oder die Übertragung des Mietverhältnisses auf den Grundstückseigentümer klar als Voraussetzung für dessen Inkrafttreten. Auch systematisch stellt die Präambel diese Gegebenheiten in Buchstabe a) auf dieselbe Stufe wie die Erteilung der Baugenehmigung für das zu errichtende Mietobjekt in Buchstabe b).

40 Das Interesse des Vermieters, seine Gebrauchsüberlassungspflicht hinsichtlich des noch zu errichtenden Mietobjektes auf dem bei Vertragsabschluss noch fremden Grundstück sicher erfüllen zu können, liegt auf der Hand; die größtmögliche Sicherheit hierfür bietet die Eigentümerstellung der Vermieterin. Das Gleiche gilt für das Interesse der Mieterin, ihren korrespondierenden Gebrauchsüberlassungsanspruch sicher erfüllt zu bekommen; auch insoweit bietet die Eigentümerstellung der Vermieterin die größtmögliche Sicherheit.

41 Dies gilt auch und insbesondere bei einer Laufzeit von 15 Jahren und einem zweimaligen Optionsrecht der Mieterin von jeweils fünf Jahren (vgl. § 5 MV). Bei dieser Laufzeit kann, etwa aufgrund gesellschaftsrechtlicher Veränderungen und namentlich bei Veräußerung der Mietimmobilie, die - für eine ordnungsgemäße Durchführung des Mietverhältnisses und seiner Verlängerungen elementare - Bestimmung der Vermieterin bereits ganz beträchtliche Schwierigkeiten aufwerfen, wie nicht zuletzt die Prozessführung auf Klägerseiten hier anschaulich zeigt.

42 bbb) Der Mietvertrag ist mit der Übernahme der schwebend unwirksamen Vermieterstellung der Kl. zu 1. durch die GbR wirksam geworden.

43 Ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel kann durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (notwendiger) Zustimmung der Mieterin zustande kommen, oder durch dreiseitigen Vertrag zwischen den Vorgenannten (vgl. BGH, Urteil vom 2.3.2003 - XII ZR 18/00, Tz. 31 = BGHZ 154, 171; BGH, Urteil vom 20.6.1985 - IX ZR 173/84, juris-Tz. 52 ff. = BGHZ 95, 88).

44 (i) Hier ist von einem zweiseitigen Vertrag zwischen Kl. zu 1. und GbR unter Zustimmung der Mieterin auszugehen (§§ 133, 157 BGB).

45 Die Kl. zu 1. hat der Bekl. mit Schreiben vom 21.1.1994 aus Anlass des ersten Nachtrages mitgeteilt, der Mietvertrag sei bereits auf die GbR übergeleitet. Die mit dem Schreiben erbetene Unterzeichnung des erstens Nachtrages stellt sich insoweit als bloß urkundlich dokumentierte Zustimmung der Mieterin dar, die diese im Übrigen - ohne Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a. F. - auch mündlich oder stillschweigend hätte erteilen können (vgl. BGH, Urteil vom 2.3.2003 - XII ZR 18/00, juris-Tz. 32 ff. = BGHZ 154, 171).

46 Soweit Alt- und Neuvermieterin gegen die im Schreiben vom 21.1.1994 als vollzogen mitgeteilte Vertragsübernahme - zwischenzeitlich - Bedenken gefasst haben sollten, der Vortrag der Kl. zu 2. hierzu ist ohnedies unsubstantiiert und nicht einlassungsfähig, haben sie diese jedenfalls wieder fallen gelassen, indem sie die Vermieterposition in der Folgezeit im gegenseitigen Wissen für die Neuvermieterin geltend gemacht haben. Maßgeblicher Wissensträger war für alle Beteiligten Dr. S. als Gesellschafter der GbR und Geschäftsführer der L. Gesellschaft mbH & Co. KG.

47 Überdies hätte die als neue Vermieterin bezeichnete GbR auch die Bekl. von ihrem fehlenden oder wieder entfallenen Vertragsübernahmewillen zwingend ins Bild setzen müssen, um nicht ihr bloßes Schweigen als Zustimmung gegen sich gelten lassen. Eine stillschweigende Genehmigung kommt ausnahmsweise in Betracht, wenn der Gegner des zustimmungsbedürftigen Geschäfts eine Stellungnahme erwarten konnte, was dann anzunehmen ist, wenn er durch das Schweigen erkennbar zu Maßnahmen hinsichtlich des Vertrages veranlasst wurde (BGH WM 1957, 1030; DB 76, 1573, 1574), und auf den hervorgerufenen Anschein der Zustimmung auch tatsächlich vertraut hat (BGH WM 1964, 224, 225). Diese in der Rechtsprechung vorwiegend zur Genehmigung nach § 177 BGB entwickelten Grundsätze sind auf die Erteilung der Zustimmung zu einem im eigenen Namen geschlossenen Geschäft entsprechend anwendbar (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1278 m.w.N.).

48 Die Bekl. hat umfangreich auf die Vermieterstellung der GbR vertraut, wie die Vertragshandhabung belegt, die zugleich das Auslegungsergebnis greifbar stützt. Nach Abschluss des Mietvertrages kaufte die GbR am 23.12.1993 das Grundstück für das zu errichtende Mietobjekt, und der erste Nachtrag vom 21.1.1994, kein Monat später, zielte ersichtlich auf die Identität von Eigentümerin und Vermieterin. Sodann hat die GbR - ausdrücklich und unmissverständlich als Vermieterin - die vertragliche Wertsicherungsklausel (vgl. § 6 Nr. 4 MV) bei der LZB in Berlin und Brandenburg nach § 3 Satz 2 des Währungsgesetzes genehmigen lassen (vgl. Genehmigungsschreiben der LZB vom 15.2.1994), wie der Bekl. aufgrund des Schreibens der L. Gesellschaft mbH & Co KG vom 7.3.1994 bekannt war; die GbR hat - übereinstimmend mit Nr. 2 der Präambel des Mietvertrages als Bauherrin des zu errichtenden Mietobjektes fungiert (vgl. Bauabnahmeprotokoll vom 17.3.1995); nicht zuletzt hat sie nach Übergabe der Mietsache an die Mieterin die Zahlungen der Mieten auf ihr Konto erbeten (vgl. Schreiben der L. Gesellschaft mbH vom 11.4.1995) und erhalten. In das Gebäudegrundbuch wurde sie - nach Aufteilung des bis dahin ungeteilten Grundeigentums - am 15.11.1996 als Eigentümerin des neu gebildeten Teileigentums eingetragen.

49 Hier bestünden im Übrigen auch im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 571 BGB a.F. nicht einmal Bedenken gegen eine zunächst stillschweigend geschlossene Übernahmevereinbarung zwischen Alt- und Neuvermieterin. Diese konnten hier, anders als etwa bei einem formunwirksamen Mieterwechsel, im Hinblick auf ihre engsten personellen Verflechtungen eine die Schriftform wahrende Niederlegung ihrer Vertragsübernahme erforderlichenfalls jederzeit problemlos vornehmen. Ihre - ohnehin nicht der Schriftform bedürftige - Zustimmung hatte die Bekl. jedenfalls und bereits durch Unterzeichnung des ersten Nachtrages vom 21.1.1994 und dessen Rücksendung an die für die Alt- und Neuvermieterin auftretende L. Gesellschaft mbH & Co. KG erklärt.

50 (ii) Zum gleichen Ergebnis käme man im Übrigen, wenn man einen dreiseitigen Vermieterwechsel annähme.

51 Die einfache Schriftformvereinbarung für nachträgliche Änderungen des Vertrages in dessen § 20 Nr. 1 steht einer einverständlichen Änderung der Vermieterin durch die Parteien nicht entgegen. Vielmehr ist hier insoweit von einer jederzeit formfrei möglichen Aufhebung der Formabrede auszugehen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 125 Rn. 14 m.w.N.). Jedenfalls haben die Parteien einer Unterschrift des Dr. M. S. auf dem 1. Nachtrag keine konstitutive Bedeutung beigemessen. Der 1. Nachtrag vom 21.1.1994 sieht nach seiner Gestaltung eine gesonderte Unterschrift des Dr. M. S. schon nicht vor, und das Begleitschreiben der bisherigen Vermieterin gleichen Datums verbindet seine Bitte um Zurücksendung einer von der Mieterin unterzeichneten Ausfertigung mit dem ausdrücklichen Hinweis auf eine Koordinierung verwaltungstechnischer Strukturen in ihrem Hause, in dessen Ergebnis der Mietvertrag bereits auf die GbR als neue Vermieterin übergeleitet sei.

52 Anders als im Urteil des BGH - XII ZR 162/01 - wollten die Parteien vorliegend mit dem 1. Nachtrag ersichtlich auch eine - aus ihrer Sicht offenbar hinreichende - Urkunde schaffen, die den vertraglichen Eintritt der GbR als neue Vermieterin urkundlich belegt. Die Urkunde des ersten Nachtrages nennt ausdrücklich den Ausgangsvertrag, die Mieterin, die Ursprungsvermieterin, die neue Vermieterin, erklärt sich selbst zum Bestandteil des Ausgangsvertrages und ist auf Vermieter- wie auf Mieterseite unterschrieben. Diesem so dokumentiertem und nach alledem feststehendem Änderungswillen ist nicht zuletzt deshalb Geltung zu verschaffen, weil der Vermieterwechsel im eminenten Interesse der Parteien lag, denn Präambel 3a) hatte die Identität von Grundstückseigentümer und Vermieter zur Voraussetzung für das Inkrafttreten des Vertrages erhoben. Diese Voraussetzung war bei der bisherigen Vermieterstellung nicht gegeben und mit dem Vermieterwechsel hingegen erfüllt.

53 ccc) Auch hat die GbR das von ihr erworbene Grundstück am 21.12.1994 an die Kl. zu 2. verkauft.

54 Dass sie diesen Verkauf getätigt hätte, ohne die zugehörige Vermieterstellung für sich beansprucht zu haben, erscheint fern liegend, zumal die Kl. zu 2. nicht erst nach ihrer Eintragung am 6.5.1999 (vgl. insoweit Mahnung vom 28.3.2000, die Vermieterstellung für sich geltend gemacht hat, sondern bereits zuvor, etwa mit Schreiben vom 16.3.1998.

55 Für einen vergleichbaren Fall hat der BGH ohnehin die Vermietung durch nur einen Gesamthandseigentümer für die Anwendung des § 566 BGB ausreichen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 9.4.2008 - XII ZR 89/06, Tz. 22, GE 2008, 805 = NJW 2008, 2181, 2182).

56 Der Auffassung, dass es für die Anwendung des § 566 BGB im Ergebnis genügt, wenn ein Miteigentümer der Vermietung und Veräußerung des vermieteten Grundstücks durch den anderen Miteigentümer zustimmt (vgl. auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 1354; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 566, Rn. 7 a.E., jeweils m.w.N.), schließt sich der Senat jedenfalls für den Fall an, dass, wie vorliegend, alle am Kauf- und Mietvertrag beteiligten Parteien ihrem künftigen Verhalten die Vermieterstellung des Erwerbers zugrunde legen.

57 (2) Die Bekl. hatte das Mietobjekt zum Zeitpunkt der Veräußerung am 6.5.1999 bereits seit Jahren in Gebrauch. Die Verkäuferstellung der GbR und die Käuferstellung der Kl. zu 2. sind ebenfalls unstreitig.

58 bb) Die Kl. zu 2. ist in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetreten, denn eine die Schriftform (§ 566 BGB a.F., § 126 BGB) wahrende Beurkundung des Vermieterwechsels auf die GbR lässt sich nicht feststellen.

59 Die rechtsgeschäftliche Vereinbarung eines Vermieterwechsels ist formbedürftig nach § 566 BGB (vgl. WoIf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 131 m.w.N.). Erfolgt sie durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (notwendiger) Zustimmung der Mieterin, so bedarf es zur Wahrung der Schriftform zwar nur einer Vertragsurkunde, die die Unterschriften des ausscheidenden und des übernehmenden Vermieters (vgl. BGH, Urteil vom 2.3.2003 - XII ZR 18/00, Tz. 30 = BGHZ 154, 171) ausweist, während die Zustimmung des Mieters formfrei erfolgen kann (vgl. BGH, Urteil vom 2.3.2003 - XII ZR 18/00, juris-Tz. 32, 36 = BGHZ 154, 171). Eine solche Urkunde hat die Kl. zu 2. indes nicht vorgelegt.

60 Auch für einen dreiseitigen Vermieterwechsel wahrt der erste Nachtrag die Schriftform nicht. Die Form ist gewahrt, wenn die drei Beteiligten ihre Absprache in derselben Urkunde niederlegen und ausdrücklich auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen (vgl. WoIf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 131 m.w.N.). Hier fehlt die Unterschrift des Dr. S. Weder hat er als Gesellschafter der vermietenden GbR selbst unterschrieben, noch enthalten die Prokuravermerke bei den Unterschriften auf Vermieterseite einen Vertreterzusatz für ihn oder für die mit ihm gebildete GbR.

61 cc) Der 3. Nachtrag wahrt die erforderliche Schriftform gleichfalls nicht.

62 Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn sich aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedanklichen Einheit verbunden Vertragsurkunden sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 9.4.2008 - XII ZR 89/06, GE 2008, 805 = NZM 2008, 484). Daran fehlt es hier.

63 Auch der 3. Nachtrag lässt nicht erkennen, woraus die Kl. zu 2. ihre Vermieterstellung herleitet. Vielmehr nimmt er Bezug auf den Ursprungsmietvertrag und den 1. Nachtrag und keiner dieser Urkunden nennt die Kl. zu 2. als Vermieterin.

64 Ebenso wenig beurkundete, wollte man entgegen der Ansicht des Senats einen Vermieterwechsel auf die GbR verneinen, der 3. Nachtrag wirksam einen Vermieterwechsel auf die Kl. zu 2. Es fehlt bereits an der Unterschrift der als übertragende Vermieterin genannten L. Gesellschaft mbH & Co. KG.

65 Diese Unterschrift war - anders als die Kl. zu 2. meint - auch nicht deshalb entbehrlich, weil nach Nr. 3 a) der Präambel Voraussetzung für das Inkrafttreten des Mietvertrages der Grunderwerb durch den Vermieter oder die Übertragung des Mietverhältnisses auf den Grundstückseigentümer war. Diese vertraglichen Wirksamkeitsvoraussetzungen konstituieren die Notwendigkeit eines Grundstückserwerbes oder einer Übertragung des Mietverhältnisses auf den Grundstückseigentümer, sie ersetzen aber nicht deren Vollzug - weder den Grunderwerb noch die Übertragung des Mietverhältnisses. Auch erscheint es außerordentlich fernliegend, dass ein Vermieter vorab einer Übertragung seiner Vermieterstellung zustimmt, die ohne seine Beteiligung erfolgen soll, und die er damit in die Hände Dritter gäbe. Soweit im Gewerbemietrecht mitunter Vermieter oder Mieter einem Wechsel des jeweils anderen Vertragspartners ohne eigene Beteiligung bereits vorab zustimmen, bleibt ihre eigene Vertragsposition hiervon gerade unberührt.

Ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter – mit (notwendiger) Zustimmung des Mieters – kann auch durch eine stillschweigende Übernahmevereinbarung zwischen Alt- und Neuvermieterin in der Weise zustande kommen, dass sie Maßnahmen hinsichtlich des Mietvertrages veranlasst und von dem Mieter die Zahlung der Mieten auf ihr Konto erbittet. Die Vereinbarung einer längeren Laufzeit des Mietvertrages ist jedoch nur dann wirksam, wenn der Vermieterwechsel schriftlich beurkundet worden ist.

Die Klägerin zu 1. vermietete der Beklagten gemäß Mietvertrag (MV) vom 1. November 1993 noch zu errichtende Gewerberäume zum Betrieb eines Lebensmittelhandels für 15 Jahre. Das Grundstück, auf dem das Mietobjekt zu errichten war, erwarb mit Kaufvertrag vom 23. Dezember 1993 eine GbR, bestehend aus der Klägerin zu 1. und ihrem Geschäftsführer. Mit Schreiben vom 21. Januar 1994 teilte die Klägerin zu 1. der Beklagten mit, dass alle bestehenden Mietverträge an die GbR übergeleitet worden waren und bat um Unterzeichnung und Rücksendung eines 1. Nachtrages an sie, da sie weiterhin den Schriftverkehr führe. Die Beklagte unterzeichnete den 1. Nachtrag und sandte ihn der Klägerin zu 1. zurück. Die GbR verkaufte die Immobilie am 20.12.1994 an die Klägerin zu 2. Die GbR wurde am 15. November 1996 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen, die Klägerin zu 2. am 6. Mai 1999. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29. September 2005 gegenüber der Klägerin zu 2. zum 31. März 2006. Die Beklagte hat geltend gemacht, der Mietvertrag sei aufschiebend bedingt, und der Bedingungseintritt habe in der Person der Klägerin zu 1. nicht eintreten können. Vermieterin sei zunächst die GbR geworden und sodann die Klägerin zu 2. Die Laufzeitvereinbarung sei mangels formwahrender Beurkundung des Vermieterüberganges unwirksam. Die Klägerin zu 2. ist dem Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 5. Januar 2007 auf Seiten der Klägerin zu 1. beigetreten. Sie hat mit der Klägerin zu 1. Klage auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses erhoben. Das Landgericht hat die Feststellungsklage der Klägerin zu 1. als unzulässig zurückgewiesen und der Klage der Klägerin 2. stattgegeben. Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgte die Beklagte ihr erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren gegenüber der Klägerin zu 2. weiter.

Die Berufung der Beklagten hat nur zum Teil Erfolg. Die zulässige Klage der Klägerin zu 2. sei hinsichtlich der Feststellung ihrer Vermieterstellung gegenüber der Beklagten für die Zeit vom 1. Januar 2005 bis 31. März 2006, begründet. Die Feststellungsklage sei zulässig, weil die Klägerin zu 2. in einem anderweitigen Rechtsstreit mit der Beklagten Ansprüche aus dem feststellungsgegenständlichen Mietvertrag wegen Mietrückständen aus 2005 verfolge. Die Klage habe für den Feststellungszeitraum 1. Januar 2005 bis 31. März 2006 auch Erfolg, weil die Beklagte die Vermieterstellung der Klägerin zu 2. für diesen Zeitraum zugestanden habe. Die weitergehende Klage bleibe jedoch ohne Erfolg, weil die Kündigung der Beklagten vom 29. September 2005 das Mietverhältnis zum Ablauf des 31. März 2006 beendet habe. Das unbefristete Mietverhältnis, in das die Klägerin zu 2. eingetreten sei, sei spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs kündbar gewesen. Die formwirksame Vereinbarung einer entgegenstehenden Laufzeitvereinbarung lasse sich nicht feststellen. Der Mietvertrag sei mit der Übernahme der schwebend unwirksamen Vermieterstellung der Klägerin zu 1. durch die GbR wirksam geworden, wozu auch eine stillschweigende Genehmigung ausgereicht habe. Denn diese habe Maßnahmen hinsichtlich des Vertrages veranlasst, und der Beklagte habe auf den hervorgerufenen Anschein der Zustimmung auch tatsächlich vertraut. Das Mietverhältnis, in das die Klägerin zu 2. eingetreten sei, sei jedoch unbefristet gewesen, weil eine die Schriftform wahrende Beurkundung des Vermieterwechsels auf die GbR sich nicht feststellen lasse. Die Nachtragsvereinbarung wahre die Schriftform eines Mietvertrages nicht, weil sich aus dem Nachtrag nicht erkennen lasse, woraus die Klägerin zu 2. ihre Vermieterstellung herleite.

Das Urteil nimmt zu Recht an, dass ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (notwendiger) Zustimmung der Mieterin zustande kommen kann, oder durch dreiseitigen Vertrag zwischen den Vorgenannten. Richtig ist auch, dass eine stillschweigende Genehmigung durch den Neuvermieter nur ausnahmsweise in Betracht kommt. Dieser stünde auch eine einfache Schriftformvereinbarung für nachträgliche Änderungen des Vertrages nicht entgegen, da diese durch die Parteien formfrei aufgehoben werden kann. Wichtig ist jedoch, dass die Schriftform für den Mietvertrag dann eingehalten werden muss, wenn eine längere Laufzeit als ein Jahr vereinbart worden ist; sonst gilt der Vertrag nur als für unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann innerhalb der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Tritt durch eine dreiseitige Überleitungsvereinbarung anstelle des ursprünglichen Vermieters ein neuer Vermieter in den Mietvertrag ein, ist die notwendige Schriftform des langfristigen Mietvertrages erst Recht dadurch gewahrt, dass der ursprüngliche Mietvertrag fest mit der Überleitungsvereinbarung verbunden wird (BGH, Urteil vom 21. November 2007, XII ZR 149/05, GE 2008, 195).

Harald Kinne