Rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel durch dreiseitigen Vertrag oder zweiseitigen mit Zustimmung des Mieters

Rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel durch dreiseitigen Vertrag oder zweiseitigen mit Zustimmung des Mieters; Mietzahlung keine konkludente Zustimmung zum Vermieterwechsel; unerhebliche Mängel (hier: schadhafter Linoleumbelag, Verkleinerung der Fensterfläche, Entfernung eines Ventilators, Verlegung eines Durchlauferhitzers)

Ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel kann nur durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (notwendiger) Zustimmung des Mieters zustande kommen oder durch dreiseitigen Vertrag zwischen den Vorgenannten. Für die notwendige Zustimmung des Mieters reicht allein die unveränderte Mietzahlung an die bisherige Hausverwaltung nicht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Berufung der Bekl.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist teilweise begründet.

Die Bekl. ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung restlicher Mieten für die Zeit von Juli 2004 bis Februar 2009 in Höhe von insgesamt 6.656,33 € verpflichtet.

Das Amtsgericht hat die Kl. für die geltend gemachten Ansprüche auch für die Zeit ab dem 24. März 2005 zu Recht als aktivlegitimiert angesehen. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass der Kl. die Ansprüche jedenfalls aufgrund einer Abtretung zustehen. Die Erwerberin, die H. Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG, welche am 24. März 2005 als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden ist, hat die Ansprüche aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis ausweislich der von der Kl. mit Schriftsatz vom 9. Oktober 2008 als Anlage K 9 in Ablichtung vorgelegten Urkunde ausdrücklich an die Kl. (D-Gesellschaft) abgetreten. Die Abtretung ging entgegen der Ansicht der Bekl. nicht ins Leere, denn die Ansprüche standen der Erwerberin als Vermieterin zu. Die zweiseitige Übertragung der Vermieterrechte und -pflichten aus dem Mietverhältnis von der Erwerberin auf die G-Gesellschaft, welche die Kl. der Bekl. mit Schreiben vom 22. März 2006 mitgeteilt hat, führt nicht zu einem Wechsel des Vermieters. Notwendig wäre hierzu eine dreiseitige Vereinbarung unter Mitwirkung der Bekl. Eine solche liegt hier nicht vor, auch nicht konkludent durch Zahlung. Auch wenn die Bekl. aufgrund der Mitteilung vom 22. März 2006 von der Absicht der Erwerberin wusste, kann in der Zahlung weiterhin an dieselbe Hausverwaltung keine Zustimmung der Bekl. zum Austausch des Vermieters gesehen werden. Denn von Seiten der Bekl. erfolgte auf dieses Schreiben keine Änderung ihres Verhaltens, welche als rechtlich bedeutsame Reaktion auszulegen wäre. Angesichts der bloßen Beibehaltung des bisherigen Verhaltens der Bekl., indem sie weiterhin die Miete an die selbe Hausverwaltung zahlte, ist weder zu erkennen, dass sie sich überhaupt einer rechtlichen Bedeutung dieses tatsächlichen Verhaltens bewusst war, noch dass sie einer Änderung der Vermieterin zustimmen wollte. Dieses in Bezug auf eine Änderung der rechtlichen Verhältnisse passive Verhalten der Bekl. ist vielmehr insoweit als Schweigen anzusehen. Da die Erwerberin damit ihre Vermieterstellung nicht verloren hatte, konnte sie die streitgegenständlichen Mietzinsansprüche wirksam an die Kl. abtreten.

Teilweise Erfolg haben die Einwände der Bekl. hinsichtlich der Höhe der von der Kl. verlangten Miete. Die Ausgangsmiete von 300,82 € ist von der Bekl. gezahlt worden. Konkrete Einwände hiergegen werden von ihr nicht erhoben. Die Erhöhung nach § 558 BGB aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 23. August 2003 ab November 2003 um 27,48 € ist jedoch nicht wirksam. Denn die Bekl. hat nach dem eigenen Vorbringen der Kl. im Schriftsatz vom 14. Januar 2009 der Erhöhung nicht zugestimmt. Es ist auch nicht ersichtlich, dass durch eine vorbehaltlose Zahlung des Erhöhungsbetrags durch die Bekl. eine konkludente Zustimmung erfolgt ist. Eine Zustimmungsklage ist nicht erhoben.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts umfassen die nachfolgenden Mieterhöhungen nicht vorangegangene streitige Mieterhöhungen (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 15. September 1997 - 8 RE-Miet 6517/96, GE 1997, 1221). Die Erhöhung der Miete nach erfolgter Modernisierung um 42,84 € ab Januar 2004 ist gemäß § 559 BGB begründet. Die Bekl. wendet insoweit ohne Erfolg ein, dass in der Erhöhungserklärung Fördermittel nicht angegeben worden seien. Dies ist nur notwendig, wenn dem Vermieter tatsächlich noch Förderungen zufließen (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 285/03). Die Kl. hat in Abrede gestellt, öffentliche Förderungen in Anspruch genommen zu haben. Entgegenstehende Anhaltspunkte hat die Bekl. nicht aufgezeigt. [...]

Die weitergehende Berufung der Bekl. ist nicht begründet. Die von ihr geschuldete Miete war nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Es kann dahinstehen, ob die Wohnung der Bekl. mit einem Mangel behaftet war. Denn eine Minderung setzt neben dem Bestehen eines Mangels darüber hinaus voraus, dass der damit verbundene Nachteil zu einer mehr als nur unerheblichen Beeinträchtigung des Gebrauchswerts der Wohnung geführt hat, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Das ist hier nicht der Fall.

Die Kammer schließt sich den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts an, dass die von der Bekl. erhobenen Beanstandungen in Bezug auf einen Schaden im Linoleumbelag, zwei in Kabelkanälen auf Putz verlegten Leitungen, die Entfernung eines Ventilators, die Verlegung des Durchlauferhitzers und die Verkleinerung der Fensterflächen allenfalls unerhebliche Beeinträchtigungen im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Folge hatten. Auch wenn nachteilige Veränderungen im Rahmen von Modernisierungen nicht von vornherein eine Minderung ausschließen, würde die Wohnung der Bekl. auch ohne die vorgenannten Einschränkungen keinen entscheidend höheren Nutzwert aufweisen. Maßgeblich sind insoweit allein objektive Maßstäbe und nicht etwaige Beeinträchtigungen aufgrund einer besonderen Disposition der Bekl. Die Wohnung ist vielmehr unter objektiven Gesichtspunkten weiterhin ohne erhebliche Einschränkungen in der Nutzbarkeit zu gebrauchen.

2. Die Berufung der Kl. ... hat ... in der Sache Erfolg.

Die Bekl. ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist beendet. Die Kündigung der Kl. vom 12. Oktober 2006 ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB begründet.

Die von der Kl. abgegebene Kündigungserklärung ist, wie sich aus dem ausdrücklichen Wortlaut ergibt, namens und in Vollmacht des Eigentümers erklärt worden. Die Kündigung ist von der Bekl. weder wegen Fehlens der Vollmacht nach § 174 BGB zurückgewiesen worden, noch ist eine Bevollmächtigung der Kl. insoweit von der Bekl. bestritten worden.

Auch wenn die Zahlungsklage nicht in vollem Umfang begründet ist, übersteigen die im Zeitpunkt der Kündigung fälligen Rückstände den Betrag von zwei Monatsmieten, d. h. 697,36 € (2 x 348,68 €). Sie belaufen sich entsprechend den obigen Ausführungen auf 2.467,74 €. Die von der Bekl. eingewandten Mängel rechtfertigen aufgrund der Geringfügigkeit der Beeinträchtigung gemäß § 320 Abs. 2 BGB ein Zurückbehaltungsrecht nicht.

Schließlich ist auch die weitere Kündigung - von der Kl. im Namen der Erwerberin erklärte Kündigung im Schriftsatz vom 11. Februar 2009 gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB - wirksam. Diese Kündigung ist ebenfalls ausreichend begründet worden, indem ausdrücklich auf die im vorangegangenen Schriftsatz vom 11. Februar 2009 dargelegten Rückstände Bezug genommen worden ist. Die Bekl. war aufgrund dieser Angaben und der Kenntnis der von ihr geschuldeten Miete sowie der tatsächlich von ihr geleisteten Zahlungen in der Lage, die formelle Begründung der Kündigung nachzuvollziehen. Eine genaue Aufschlüsselung des Rückstandes war hierzu nicht erforderlich.

Ein Vermieterwechsel findet nicht nur bei Verkauf eines vermieteten Grundstücks statt. Er kann auch rechtsgeschäftlich – durch Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter und dem Mieter – zustande kommen. Oder nur zwischen altem und neuem Vermieter, wenn der Mieter zustimmt. Für die notwendige Zustimmung des Mieters zu dem durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel reicht allein die unveränderte Mietzahlung an die bisherige Hausverwaltung nicht aus.

Die am 24. März 2005 als neue Eigentümerin des vermieteten Grundstücks in das Grundbuch eingetragene Erwerberin teilte mit Schreiben vom 22. März 2006 mit, dass sie die Vermieterrechte und -pflichten aus dem Mietverhältnis auf die G-Wohnungsbaugesellschaft übertragen habe. Die Mieterin zahlte jedoch die Miete weiterhin an die bisherige Hausverwaltung. Später trat die Erwerberin die Ansprüche aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis an die D-Wohnungsbaugesellschaft ab. Diese klagte auch die Mietrückstände ab dem 24. März 2005 ein, womit die Mieterin mit Rücksicht auf die mitgeteilte Übertragung der Rechte aus dem Mietverhältnis an die G-Wohnungsbaugesellschaft nicht einverstanden war.

Ferner wandte sich die beklage Mieterin gegen eine Mieterhöhung ab November 2003, weil sie dieser nicht zugestimmt habe. Die D-Gesellschaft kündigte das Mietverhältnis im Namen der Erwerberin wegen der aufgelaufenen Zahlungsrückstände und klagte auf Räumung. Gegen das der Mietzahlungsklage stattgebende Urteil richtete sich die Berufung der Beklagten, gegen das die Räumungsklage abweisende Urteil richtete sich die Berufung der D-Wohnungsbaugesellschaft.

Die Berufung der Mieterin hatte nur teilweise Erfolg. Nach Ansicht der ZK 63 war die Klägerin für die Mietzahlungsansprüche ab Eintragung der Erwerberin trotz deren Mitteilung von dem Vertragsübergang auf die G-Gesellschaft weiterhin aktiv legitimiert, weil ihr diese wirksam abgetreten worden seien. Im Zeitpunkt der Abtretung hätten der Erwerberin die Mietzahlungsansprüche auch noch zugestanden, weil allein durch die Mitteilung vom Vertragsübergang kein Vermieterwechsel stattgefunden habe. Vielmehr sei dafür eine dreiseitige Vereinbarung zwischen der Erwerberin als damaliger Vermieterin, der G-Gesellschaft als Eintretender und der Beklagten als Mieterin erforderlich gewesen. Allein in der Zahlung der Miete an dieselbe Hausverwaltung könne aber keine Zustimmung zum Austausch des Vermieters gesehen werden. Allerdings sei die spätere Mieterhöhung nicht berechtigt, weil die Beklagte dieser weder zugestimmt habe noch zur Zustimmung verurteilt worden sei.

Die Berufung der D-Gesellschaft hatte Erfolg. Die Kündigung sei wirksam, weil sie im Namen der Erwerberin erfolgt sei, ohne dass die Beklagte ein Fehlen der Vollmacht gerügt habe. Der Mietrückstand sei kündigungsbegründend, weil angesichts der geringfügigen Gebrauchsbeeinträchtigung durch die behaupteten Mängel die Miete nicht gemindert gewesen sei und auch ein Zurückbehaltungsrecht nicht bestehe.

Zwar hat der BGH (Urteil vom 9. Juni 2010 - XII ZR 171/08 - GE 2010, 1333) bei entsprechender formularmäßiger Vereinbarung den Vermieter unter bestimmten Umständen für berechtigt gehalten, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen. Abgesehen davon, dass der streitgegenständliche Wohnraummietvertrag eine derartige Klausel nicht enthielt, kann diese Entscheidung nicht auf Wohnraummietverhältnisse übertragen werden. Auch § 566 BGB spricht nicht für eine Erleichterung der rechtsgeschäftlichen Vertragsübertragung (vgl. Bieber, GE 2010, 1304). Vielmehr kann ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel nur durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (notwendiger) Zustimmung des Mieters zustande kommen oder durch dreiseitigen Vertrag zwischen den Vorgenannten (BGH, Urteil vom 20. Juni 1985 - IX ZR 173/84, ZMR 1985, 37 = WuM 1986, 54 Ls.; Brandenburgisches OLG, Urteil vom 15. September 2010 - 3 U 117/09).

Die notwendige Zustimmung des Mieters zum Vermieterwechsel setzt ein Verhalten voraus, aus dem sein Einverständnis mit dem Austausch des Vermieters entnommen werden kann. Allein die unveränderte Mietzahlung an die bisherige Hausverwaltung ohne Mitteilung davon, dass diese nunmehr für den neuen Vertragspartner tätig ist, reicht dazu nicht aus.