Rechtsfolgen des Verstoßes gegen Schriftformerfordernis bei befristetem Mietvertrag

1. Rechtsfolge des Verstoßes eines befristeten Mietvertrages über Geschäftsräume gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB ist nicht nur gemäß § 550 Satz 1 BGB, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Vielmehr ist weiterhin eine im formunwirksamen Mietvertrag vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB (Anschluss BGH BeckRS 2013, 3643 Rn. 28).

2. Bei Mietvertragsabschluss mit einer GbR ist die Schriftform nicht gewahrt, wenn nur einer der Gesellschafter ohne Vertretungsberechtigung für die anderen Gesellschafter unterschreibt.

(Leitsatz zu 2 von der Redaktion)

Der Kl. verlangt von den Bekl. Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen. Der Kl. ist als Vermieter in den ursprünglich mit einer GbR abgeschlossenen Zeitmietvertrag eingetreten. Von Seiten der GbR hat den Mietvertrag nur einer der beiden Gesellschafter ohne Vertretungszusatz unterschrieben. Der zunächst auf 3 Jahre abgeschlossene Mietvertrag sollte sich jeweils um ein Jahr verlängern, sofern nicht eine der Parteien drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.

Der Kl. hat nach Eintritt in den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt und beruft sich auf Verletzung der Schriftform. Der Bekl. vertritt die Auffassung, dass nicht die gesetzliche Kündigungsfrist gelte, sondern die sich aus der Verlängerung ergebende Regelung. Das LG hat den Bekl. zur Räumung verurteilt, die Berufung hatte keinen Erfolg.

[…] Entgegen der Auffassung des Bekl. findet für die Kündigungsfrist nicht die Regelung aus der Verlängerungsklausel in § 3 Nr. 1 des Mietvertrages vom 28.3.2003 Anwendung, weil der Mietvertrag den Anforderungen der gesetzlichen Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB nicht genügte (dazu 1.), mit der Folge, dass anstelle der Verlängerungsklausel aus § 3 Nr. 1 des Mietvertrages vom 28.3.2003 die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB galt (dazu 2.).

1. Auf den ursprünglich auf drei Jahre befristeten Mietvertrag vom 28.3.2003 findet die Regelung zur gesetzlichen Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB Anwendung.

Die Wahrung der gesetzlichen Schriftform erfordert es, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, zu denen insbesondere der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Dauer sowie die Parteien des Mietverhältnisses zählen, aus der Vertragsurkunde ergeben […]. Diesen Anforderungen wird der Mietvertrag vom 28.3.2003 in Bezug auf die Vertretung der GbR als Vermieterin nicht gerecht.

Wird nämlich eine der Vertragsparteien des Mietvertrages, hier die Vermieterin als GbR, durch eine Mehrzahl an Personen, hier durch ihre Gesellschafter, vertreten (vgl. § 709 Abs. 1 BGB a.F. bzw. § 715 Abs. 1, Abs. 3 BGB n.F.), so ist in dem Falle, dass nur eine der zur Vertretung berufenen Personen den Mietvertrag unterzeichnet, die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Mitglied der Vielzahl von gemeinschaftlich Vertretungsberechtigten auch die anderen vertretungsberechtigten Mitglieder vertreten will, deren Unterschrift fehlt […]. Diesen Anforderungen aber wird die Vertragsurkunde vom 28.3.2003 nicht gerecht. Sie ist allein von Herrn W. als Gesellschafter unterzeichnet, ohne dass mit einem Vertretungszusatz die Vertretung sämtlicher Gesellschafter der GbR, also auch von Herrn R., kenntlich gemacht wird.

Dies und den daraus folgenden Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB stellt auch der Bekl. nicht infrage.

Entgegen der vom Bekl. vertretenen Auffassung wird der Verstoß der Mietvertragsurkunde vom 28.3.2003 gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB nicht durch den Nachtrag vom 4.4.2016 geheilt, welchen auf Vermieterseite Herr W. unterzeichnet hat, dem die GbR zu diesem Zeitpunkt angewachsen war.

Zwar kann der Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung geheilt werden, wenn diese ihrerseits die gesetzliche Schriftform wahrt […]. Die Nachtragsvereinbarung führt aber nur dann zur Heilung des Schriftformverstoßes, wenn sie hinreichend deutlich auf den Ursprungsvertrag und die bisherigen Nachträge Bezug nimmt, die geänderten Regelungen aufführt und erkennen lässt, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll […].

Diesen Anforderungen an eine formgerechte Nachtragsvereinbarung wird der Nachtrag vom 4.4.2016 aber nicht gerecht. Er verweist zum einen nicht auf den Ursprungsvertrag vom 28.3.2003, sondern auf einen Mietvertrag vom 5.3.2003. Weiterhin verweist er nicht auf den Ursprungsmietvertrag und die bis dahin geschlossenen Nachträge, indem er sich selbst als „Nachtrag 1 zum Mietvertrag vom 5.3.2003“ bezeichnet. Den Nachtrag vom 5.9.2012, der seinerseits als „Nachtrag 1 zum Mietvertrag vom 5.3.2003“ bezeichnet ist, berücksichtigt der Nachtrag vom 4.4.2016 im Rahmen seiner Bezugnahme demzufolge nicht.

Im Ergebnis ist die Nachtragsvereinbarung vom 4.4.2016 ihrerseits nicht formgerecht und kann deshalb den Verstoß des Ursprungsvertrages vom 28.3.2003 gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB nicht heilen.

2. Rechtsfolge des Verstoßes des Mietvertrages vom 28.3.2003 gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB ist nicht nur gemäß § 550 Satz 1 BGB, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Vielmehr ist weiterhin eine im Mietvertrag vom 28.3.2003 vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580 a Abs. 2 BGB […].

Diese Unwirksamkeit erfasst im vorliegenden Fall die sich aus der Verlängerungsklausel in § 3 des Mietvertrages vom 28.3.2003 ergebende Kündigungsfrist. Die Verlängerungsklausel führt faktisch zu einer Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB, weil die Kündigung nicht zu Beginn jedes Kalendervierteljahres erfolgen kann, sondern nur drei Monate vor dem jeweils jährlich eintretenden Vertragsende […].

Verstößt ein befristeter Mietvertrag über Geschäftsräume gegen die gesetzliche Schriftform, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Zusätzlich gilt dann auch die gesetzliche Kündigungsfrist anstelle vereinbarter längerer Kündigungsfristen. Bei Mietvertragsabschluss mit einer GbR ist die Schriftform nicht gewahrt, wenn nur einer der Gesellschafter ohne Vertretungsberechtigung für die anderen unterschreibt.

Der als Vermieter in den ursprünglich mit einer GbR abgeschlossenen Zeitmietvertrag eingetretene Kläger verlangt von den Beklagten Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen. Von Seiten der GbR hat den Mietvertrag nur einer der beiden Gesellschafter ohne Vertretungszusatz unterschrieben. Der zunächst auf drei Jahre abgeschlossene Mietvertrag sollte sich jeweils um ein Jahr verlängern, sofern nicht eine der Parteien drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.

Der Kläger hat nach Eintritt in den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt und beruft sich auf Verletzung der Schriftform. Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass nicht die gesetzliche Kündigungsfrist gelte, sondern die sich aus der Verlängerung ergebende Regelung. Das LG hat die Beklagten zur Räumung verurteilt, die Berufung hatte keinen Erfolg.

Für die Kündigungsfrist findet nicht die Regelung aus der Verlängerungsklausel Anwendung, sondern die gesetzliche Kündigungsfrist, weil der Mietvertrag den Anforderungen der gesetzlichen Schriftform nicht genügt. Die Wahrung der Schriftform erfordert es, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, zu denen insbesondere der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Dauer sowie die Parteien des Mietverhältnisses zählen, aus der Vertragsurkunde ergeben. Dies leistet der Mietvertrag in Bezug auf die Vertretung der GbR als Vermieterin nicht.

Wird eine Mietvertragspartei, wie hier die Vermieterin als GbR, durch eine Mehrzahl an Personen, hier durch ihre Gesellschafter, vertreten, ist in dem Falle, dass nur eine der zur Vertretung berufenen Personen den Mietvertrag unterzeichnet, die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Mitglied auch die Vielzahl der gemeinschaftlich vertretungsberechtigten Mitglieder vertreten will, deren Unterschrift fehlt. Vorliegend ist der Mietvertrag allein von einem Gesellschafter unterzeichnet, ohne dass mit einem Vertretungszusatz die Vertretung sämtlicher Gesellschafter der GbR kenntlich gemacht wird. Der Schriftformverstoß wird auch nicht dadurch geheilt, dass die Gesellschaftsanteile später in einer Hand vereinigt sind und der ver­bliebene einzige Gesellschafter einen Nachtrag zum Mietvertrag unterschreibt.

Zwar kann der Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung geheilt werden, aber nur, wenn diese ihrerseits die gesetzliche Schriftform wahrt. Eine Nachtragsvereinbarung führt aber nur dann zur Heilung des Schriftformverstoßes, wenn sie hinreichend deutlich auf den Ursprungsvertrag und die bisherigen Nachträge Bezug nimmt, die geänderten Regelungen aufführt und erkennen lässt, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll. Alle diese Anforderungen werden von den Nachtragsvereinbarungen zum Mietvertrag nicht erfüllt.

Rechtsfolge des Schriftformverstoßes ist nicht nur, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Vielmehr ist weiterhin eine im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist. Vorliegend ist das der Fall. Die Verlängerungsklausel im Mietvertrag führt deshalb zu einer Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist, weil die Kündigung nicht zu Beginn jedes Kalendervierteljahres erfolgen kann, sondern nur drei Monate vor dem jeweils jährlich eintretenden Vertragsende.